XXXII. TAGUNG des Notariatskomitees Bozen (Italien),
28. – 29. September 2007
Die Praxis der Immobiliarübertragungen in Österreich“
Dr. David Staggl, Notariatskandidat Innsbruck
Sehr geehrte Herrn Präsidenten!
Werte Notarinnen und Notare! Liebe Kolleginnen und Kollegen! Es ist mir eine besondere Freude Ihnen im Rahmen des diesjährigen Treffens des österreichischen – italienischen Komitees den österreichischen Beitrag des Rechtsvergleiches Kaufvertragsabwicklung in Österreich, Deutschland und Italien“ liefern zu dürfen. Ich hoffe der, in mich gesteckten Erwartung, nicht allzu sehr in die Tiefe zu gehen und mich nicht in zivilrechtlichen Ausführungen zu verlieren, gerecht zu werden. Aus diesem Grunde darf ich bei den österreichischen Kolleginnen und Kollegen bereits jetzt um Verständnis bitten, Ihnen nichts Neues berichten zu können. Der Einleitungen und Vorreden nun genug, darf ich jetzt in medias res“ gehen, und den mir vorgelegten Fragenkatalog abarbeiten. (Was ist der notwendige Inhalt des Vertrages mit den üblichen Regelungspunkten – Sicherungen des Verkäufers und der Käufer?) Absolut notwendiger Inhalt eines Vertrages im Liegenschaftsverkehr, damit dieser im Grundbuch vollzogen werden kann, ist ein gültiger Rechtsgrund, zB Kauf. Das setzt die Einigung über den Kaufgegendstand und den Kaufpreis voraus. Daneben ist die ausdrückliche Erklärung desjenigen dessen Recht beschränkt, belastet, aufgehoben oder auf eine andere Person übertragen werden soll, dass er in die Einverleibung einwillige, notwendig. (Aufsandungserklärung) Die Sicherung des Verkäufers und des Käufers wird mit einer treuhändigen Abwicklung des Kaufvertrages vorgenommen.
Die treuhändige Abwicklung des Kaufvertrages ist deshalb notwendig, da das Zug um Zug“ Prinzip im Liegenschaftsverkehr nicht verwirklicht werden kann. Dies deshalb, weil der Kaufvertrag behördlicher Genehmigungen bedarf, Dritte eingebunden werden müssen (Bank des Verkäufers und des Käufers) und Eigentum erst mit Eintragung im Grundbuch erworben wird. Bei der sog. Treuhandvereinbarung bestellen der Verkäufer und der Käufer einen Dritten, den Schriftenverfasser = Notar zum Treuhänder. Dieser hat dafür Sorge zu tragen, dass der Käufer Eigentum an der Kaufliegenschaft im vereinbarten Lastenstand erwirbt und dass der Verkäufer den Kaufpreis erhält. Damit dies gewährleistet werden kann hat er den Kaufpreis in Empfang zu nehmen, sämtliche Behördengenehmigungen einzuholen und sämtliche original Urkunden in Verwahrung zu nehmen. Neben dieser Treuhandschaft treten oft Treuhandschaften, welche der Notar zwischen der Bank des Verkäufers und der Bank des Käufers zu übernehmen hat.
Zentral in diesem Zusammenhang ist das grundbuchsrechtliche Rechtsinstitut der Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung“ einer Liegenschaft. Was das ist werde ich bei der Behandlung der nachfolgenden Frage beantworten. Daneben werden üblicherweise noch folgende Punkte im Kaufvertrag geregelt: Besitz- und Genussübergang; Gewährleistung; evt. aufschiebende Bedingungen; Rücktrittsgründe; Vollmachtserteilung an den Schriftenverfasser; Tragung der Kosten bzw. Gebühren; Grundverkehr; Selbstberechnung der Steuern und Gebühren. (An welche rechtlichen Besonderheiten ist zu denken?) In diesem Zusammenhang erlaube ich mir ein paar Besonderheiten herauszugreifen:
1. In Österreich gelten für jedes einzelne der neun Bundesländer eigene Grundverkehrsgesetze. Diese beinhalten in unterschiedlicher Härte Beschränkungen des Liegenschaftsverkehrs. Sehr restriktiv ausgestaltet ist das Tiroler Grundverkehrsgesetz. Grundsätzlich ist zwischen land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken einerseits und Baugrundstücken anderseits zu unterscheiden. Es unterliegen beispielsweise der Erwerb des Eigentumsrechtes, eines Baurechtes, Fruchtgenussrechtes, Gebrauchsrecht, Bestandrecht usw. der Genehmigungspflicht bzw. der Erklärungspflicht. Diese Rechtsgeschäfte sind der
2. Grundverkehrsbehörde anzuzeigen und befindet diese darüber, ob das betreffende Rechtsgeschäft rechtens ist oder nicht. Der Genehmigungsbescheid bzw. die Bestätigung über die erfolgte Anzeige ist dem Grundbuchsgericht im Original vorzulegen.
1. Formalvoraussetzungen des Grundbuchsrechtes:
Die Urkunden müssen frei von sichtbaren Mängeln sein, durch die ihre Glaubwürdigkeit geschwächt wird. Mehrere Bögen müssen geheftet sein. Die Beteiligten am Rechtsgeschäft müssen unverwechselbar bezeichnet sein, samt Geburtsdatum. Ort und Datum der Ausfertigung der Urkunde müssen angegeben sein. Die Unterschriften der Parteien müssen öffentlich (gerichtlich oder notariell) beglaubigt sein, außer es handelt sich um öffentliche Urkunden zB Notariatsakt.
2. Anmerkung der Rangordnung der beabsichtigten Veräußerung: Im Grundbuchsverfahren gilt das strikte Rangprinzip. Prior tempore potior iure“, umgangssprachlich bedeutet dies wer zuerst kommt mahlt zuerst“. Der Rang richtet sich nach der Uhrzeit des Einlangens bei Gericht. Beabsichtigt nun der Eigentümer seine Liegenschaft zu veräußern, so kann er die Anmerkung der Rangordnung erwirken. Es wird ihm ein Rangordnungsbescheid in einfacher Ausfertigung ausgehändigt, der ein Jahr gilt. Der Käufer, der den Bescheid vorlegt, wird im Rang der Anmerkung eingetragen.
3. Notare und andere Parteienvertreter können eine Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer und der gerichtlichen Eintragungsgebühr vornehmen. Das funktioniert so, dass der Notar für den betreffenden Kaufvertrag die Grunderwerbssteuer und die gerichtliche Eintragungsgebühr ausrechnet, der betreffenden Partei (Käufer) zur Einzahlung vorschreibt und nach Einlangen bei Ihm zum Fälligkeitstermin beim Finanzamt abliefert. Die Selbstberechnung ist am Kaufvertrag zu vermerken. Nach Einzahlung der Steuer bzw. Gebühr stellt der Notar eine Bestätigung über die Selbstberechnung der Grunderwerbssteuer und der gerichtlichen Eintragungsgebühr aus. Dies bedeutet einen enormen Zeitgewinn für die Abwicklung des Vertrages.
4. Spekulationsgeschäfte und Besteuerung der Spekulation durch das Einkommenssteuergesetz. 5.Seit 1.7.2007 müssen im Grundbuchsverfahren sämtliche Beilagen in elektronischer Form übermittelt werden. Der Kaufvertrag, Löschungs-bzw. Freistellungserklärungen, Pfandurkunden, Genehmigungsbescheide (Grundverkehr), die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung uvm werden vom Notar im elektronischen Urkundenarchiv des österreichischen Notariats cyberdoc“ archiviert. Dem Grundbuchsgericht werden sog. Freigabebestätigungen (Code) übermittelt, damit diese lesend auf die entsprechenden Urkunden zugreifen können. Der Antrag wird nach wie vor in Papierform bei Gericht überreicht. (Wer ist Ansprechpartner im Notariat für den Erstkontakt mit den Beteiligten?) Notar oder Notariatskandidat (Wer kümmert sich um den Vollzug des Vertrages?) Treuhänder und Schriftenverfasser (Für welche Handlungen muss der Notar eingeschaltet werden?) So Leid es mir speziell im Hinblick auf unseren Berufsstand tut, so muss ich bei Beantwortung dieser Frage festhalten, dass bei einem Liegenschaftskaufvertrag theoretisch überhaupt kein Notar eingeschaltet werden muss. Das heißt es ist eine komplette Kaufvertragsabwicklung auch ohne Notar möglich. Auch Rechtsanwälte sind befugt, Verträge zu erstellen. Jedes Bezirksgericht verfügt über eigene Beglaubigungsstellen. In Tirol gibt es darüber hinaus speziell für das Grundbuchsverfahren sog Ortslegalisatoren. Daneben erlaube ich mir darauf hinzuweisen, dass beispielsweise – um nur einige zu nennen – es im Bereich – des Eherechtes (Ehepakt, zwischen Ehegatten geschlossene Tausch-, Kauf-, Renten-, und Darlehensverträge und Schuldbekenntnisse, welche von einem Ehegatten dem anderen abgegeben werden, Bestätigung über den Erhalt des Heiratsgutes), – des Familienrechtes (Zustimmung zur Vornahme der Fortpflanzungshilfe), – des Erbrechtes (Erbverzichts-oder Pflichtteilsverzichtsvertrag, Erbschaftsschenkung, Erbschaftskauf), – des Schuldrechtes (Schenkungsverträge ohne Übergabe, alle Urkunden über Rechtsgeschäfte unter Lebenden, welche von Blinden, oder welche von Tauben, die nicht lesen, oder von Stummen, die nicht schreiben können, errichtet werden, sofern dieselben das Rechtsgeschäft in eigener Person schließen, dies gilt nicht für Rechtsgeschäfte des täglichen Lebens, wenn eine Vertrauensperson das Rechtsgeschäft mit unterfertigt, und bankübliche Verträge), – des Gesellschaftsrechtes (GmbH-Gründung, Erklärung der Übernahme einer Stammeinlage, Abtretungsverträge, AG-Gründung, Stiftungserklärung, Verschmelzungsvertrag, Spaltungs- und Übernahmevertrag), die Formvorschrift des Notariatsaktes gibt. Auch die Errichtung eines vollsteckbaren Notariatsaktes möchte ich in diesem Zusammenhang erwähnen. Daneben gibt es noch die Formvorschrift der notariellen Beurkundung. (Welche Dinge regelt der Notar üblicherweise?) umfassende Beratung der Parteien; Vertragserrichtung; Übernahme von Treuhandschaften; Unterschriftsbeglaubigungen; Einholung sämtlicher Behördengenehmigungen; Grundbuchseitragung (Welche anderen Beteiligten/Berufsgruppen [beispielsweise Makler, Rechtsanwälte, Steuerberater] sind in die Vertragsabwicklung eingebunden?) Die Vertragsabwicklung wird vom Notar eigenständig vorgenommen. Im Vorfeld ist eine Zusammenarbeit mit Maklern, Rechtsanwälten, Steuerberatern und Banken denkbar. (Welche Kosten/Gebühren/Steuern fallen für die Beteiligten an? [mit konkreten €-Angaben bezogen auf den Kaufpreis von 300.000 €) Honorar Notar: -> siehe Beilage Grunderwerbssteuer 3,5 % (2 %) € 10.500,– (Käufer) Eintragungsgebühr Grundbuch 1 % € 3.000,– (Käufer) Eintragung Pfandrecht 1,2 % € 3.600,– (Käufer) Kredit“-Gebühr 0,8 % € 2.400,– (Käufer) (Wie lange dauert die Abwicklung?) Eine Verbürgung für rasche Zusammenarbeit von Beamten und Banken ist nicht möglich. Je nachdem wie viele weitere Stellen (Banken, Behörden) benötigt werden dauert die Abwicklung von wenigen Tagen bis zu ein bis zwei Monaten. (Wer haftet wie für Fehler im Notariat/des Notars – gibt es dazu eine Versicherung?) Im Rahmen der Versicherungspflicht hat jeder Notar eine Berufshaftpflichtversicherung abzuschließen. Die Mindestversicherungssumme für jeden Versicherungsfall hat € 400.000,– zu betragen. Besonders gilt bei Treuhandschaften: Der Notar hat zu gewährleisten, dass der Treugeber Versicherungsschutz bis zur Höhe jener Leistungen in Geld oder Geldeswert, für die der Notar als Treuhänder einzustehen hat, genießt. Der Notar ist verpflichtet, jeden Treuhandauftrag über € 10.000,– in das THR einzutragen. Durch die Registrierung erhöht sich die Versicherungssumme der Berufshaftpflichtversicherung auf bis zu € 4,3 Mio. Wird das Treuhandgut bei der NTB deponiert erhöht sich die Versicherungssumme auf € 7,2 Mio. Für sog Vertrauensschäden, die von Notaren oder Substituten vorsätzlich durch strafbare Handlungen verursacht werden könnten, besteht eine von der Österreichischen Notariatskammer abgeschlossene Versicherung. Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit. Dr.Sta/ms
GRUNDERWERBSTEUER zu ERFNR.: ________________ Dr. Hanspeter Zobl öffentlicher Notar mit dem Amtssitz in Innsbruck
KAUFVERTRAG
abgeschlossen zwischen:
1.Herrn Josef Hofer, geb. 21.01.1956, Dorfstraße 27, 6170 Dorf Erholsam, als Verkäuferseite einerseits und
2.Herrn Paolo Müller, geb. 23.03.1975, Kaiserjägerstraße 25, 6020 Innsbruck, und dessen Ehegattin
3.Frau Anna Müller, geb. 28.07.1978, wohnhaft ebendort, als Käuferseite andererseits wie folgt:
I. GRUNDBUCHSSTAND UND RECHTSVERHÄLTNISSE
Josef Hofer ist Alleineigentümer nachstehender Liegenschaft: GRUNDBUCH 81210 Gemeinde EINLAGEZAHL 387 BEZIRKSGERICHT Innsbruck ****************************************************** ABFRAGEDATUM 2007-09-29 Letzte TZ 1915/2007
************************************* A1 **************************************
GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE .291 G GST-Fläche * 609 Baufl.(Gebäude) 180 Baufl.(begrünt) 429 Idylle 45 ************************************* A2 **************************************
3 a gelöscht ************************************* B *************************************** 1
ANTEIL:
1/1 Hofer Josef GEB: 1956-01-21 ADR: Dorfstrasse 27 6170 Dorf Erholsam a 816/1985 Übergabsvertrag 1985-04-13 Eigentumsrecht b 1915/2007 Rangordnung für die Veräußerung bis 2008-08-28 ************************************* C *************************************** 1 a 816/1985 Wohnungsgebrauchsrecht auf Gst .291 gem Pkt 4 Übergabsvertrag 1985-04-13 für Hofer Max (1915-05-03) und Hofer Christa (1930-02-28) b 748/1998 VORRANG von LNR 2 vor 1 2 a 748/1998 Pfandurkunde 1998-01-30 PFANDRECHT Höchstbetrag EUR 100.000,–für B Bank AG b 748/1998 VORRANG von LNR 2 vor 1 ********************************** HINWEIS ************************************ Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS Festgehalten wird, dass das unter C-LNR 1 (TZ 816/1985) einverleibte Wohnungsgebrauchsrecht grundbücherlich gelöscht werden kann. Eine Original-Sterbeurkunde des Max Hofer, geb. 03.05.1915, und eine grundbuchsfähige Löschungserklärung der Christa Hofer, geb. 28.02.1930, sind in treuhändiger Verwahrung des Schriftenverfassers. Laut Mitteilung der B Bank AG vom 02.09.2007 haftet die unter C-LNR 2 (TZ 748/1998) grundbücherlich sichergestellte Forderung per 01.09.2007 mit € 80.000,– aus.
II. KAUFSOBJEKT UND KAUF
Josef Hofer – im folgenden kurz Verkäuferseite genannt – verkauft und übergibt hiemit seine Liegenschaft in EZ 387 GB 81210 Gemeinde, bestehend aus Gst .291 im Ausmaß von 609 m2, samt allem tatsächlichen und rechtlichen Zubehör, wie alles liegt und steht, je zur ideellen Hälfte an Paolo Müller und Anna Müller – im folgenden kurz Käuferseite genannt – , welche diese Liegenschaft kaufen und in ihr Eigentum übernehmen.
III. KAUFPREIS UND ABSTATTUNG Der einvernehmlich festgesetzte Kaufpreis beträgt pauschal € 300.000,– (in Worten: Euro dreihunderttausend) und ist wie folgt zur Zahlung fällig: Die Käuferseite beabsichtigt, die Bezahlung des Kaufpreises im Wege einer Fremdfinanzierung durch Gewährung eines Darlehens einer inländischen Bank vorzunehmen. Der Treuhänder wird von den Parteien ersucht, gegenüber der finanzierenden Bank die Haftung für die grundbücherliche Sicherstellung des zu gewährenden Darlehens auf dem Kaufobjekt zu übernehmen. Der gesamte Kaufpreis ist innerhalb von 14 Tagen nach beidseitiger Unterfertigung dieses Kaufvertrages auf das Treuhandkonto des öffentl. Notars Dr. Hanspeter Zobl bei der Notartreuhandbank AG, Konto Nr. 111-06.002.406, BLZ 31500, zur Zahlung fällig. Für den Fall der nicht rechtzeitigen Bezahlung gelten Verzugszinsen in Höhe von 8 % p.a. als vereinbart. Die Vertragsteile bestellen hiemit den öffentl. Notar Dr. Hanspeter Zobl zum Treuhänder und nimmt letzterer die Treuhandschaft an. Der Treuhänder wird angewiesen, eine Verbücherung des Eigentumsrechtes erst nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises vorzunehmen. Der Treuhänder hat aus dem Treuhandgut zunächst die Freistellung des Kaufobjektes von allen nicht übernommenen Lasten zu erwirken. Dazu hat er die Forderungen mit den von dem Gläubiger bekannt gegebenen Beträgen, hinsichtlich derer den Treuhänder keine Überprüfungspflicht trifft, gegen Erhalt der grundbuchsfähigen Löschungserklärungen zu tilgen. Der Treuhänder wird beauftragt, den verbleibenden Rest des Treuhandgutes einschließlich der in der Zwischenzeit auf dem Treuhandkonto angereiften Anderkontozinsen, abzüglich Kontoführungsspesen, auf das Konto der Verkäuferseite Nr. 2220000 bei der W Volksbank, BLZ 44800, zu überweisen. Sämtliche Auszahlungen dürfen jedoch erst dann erfolgen, sobald die Eintragung des Eigentumsrechtes auf dem Kaufobjekt zugunsten der Käuferseite im vereinbarten Lastenstand gewährleistet ist. Änderungen und Ergänzungen dieser Treuhandvereinbarung bedürfen der Schriftform. Die Treugeber stimmen zu, dass der Treuhänder die beteiligten Kredit- und Finanzinstitute von der Verpflichtung zur Wahrung des Bankgeheimnisses (§ 38 BWG) bei Vorliegen einer gesetzlichen Verpflichtung entbindet. Die Auflösung dieses Treuhandverhältnisses ist an die Zustimmung des Notars gebunden. Die Treugeber verzichten hiemit auf einen Rücktritt vom Treuhandauftrag und von dem dieser Treuhandschaft zugrundeliegenden Rechtsfall, ferner auf Widerruf oder Aufhebung der Treuhandschaft, sobald der Treuhänder bereits mit der Erfüllung der Treuhandschaft begonnen hat, bis zur Beendigung der Treuhandschaft. Beginn der Erfüllung der Treuhandschaft ist die erste Verfügungshandlung des Notars über das Treuhandgut oder Teile desselben. Die Treugeber entbinden den Treuhänder, soweit er nach den Richtlinien der österreichischen Notariatskammer für notarielle Treuhandschaften vom 20.12.1994 Auskunfts- und Mitteilungspflichten zu erfüllen hat, von der Verschwiegenheitspflicht gem .§ 37 NO. Die Treugeber erteilen ihr Einverständnis, dass bei Beendigung der Amtstätigkeit des Treuhänders diese Treuhandschaft durch den Substituten, sodann durch den Kanzleinachfolger, fortgesetzt und beendet wird. Die Treugeber erteilen ferner ihr Einverständnis, dass diese Treuhandschaft im Treuhandregister der österreichischen Notariatskammer, das mit Hilfe einer Datenverarbeitungsanlage geführt wird, registriert wird und Mitteilungen aus diesem Register an den jeweils die Treuhandschaft durchführenden Treuhänder erfolgen können. Berichte des Treuhänders an die Treugeber können an die eingangs angeführten Adressen zugesandt werden, es sei denn, die Parteien hätten eine andere Anschrift nachweislich bekanntgegeben. Die Treugeber wurden vom Treuhänder über den Versicherungsschutz dieser Treuhandschaft belehrt. Diese Treuhandschaft ist in das Treuhandregister einzutragen. Der Treuhandrahmen überschreitet jedoch die in den allgemeinen Versicherungsbedingungen für dieses Register festgesetzte Höchstsumme von derzeit € 8.000.000,– nicht. IV.
ANMERKUNG DER RANGORDNUNG
Festgehalten wird, dass die im Grundbuch angemerkte Rangordnung für die Veräußerung mit Wirkung bis zum 28.08.2008 (TZ 1915/2007) in treuhändiger Verwahrung des Schriftenverfassers ist. V.
BESITZ- UND GENUSSÜBERGANG
Alle mit Besitz und Eigentum an der vertragsgegenständlichen Liegenschaft verbundenen Berechtigungen und Belastungen, Vor- und Nachteile sowie Nutzen, Lasten, Gefahr und Zufall, treffen bis zum Vertragsstichtag die Verkäuferseite, ab Vertragsstichtag jedoch die Käuferseite. Als Vertragsstichtag wird einvernehmlich der 01.11.2007 vereinbart. Festgehalten wird, dass das Haus mit der Grundstücksadresse Idylle 45, 6175 Gemeinde, errichtet auf Gst .291 GB 81210 Gemeinde, bis zum 31.10.2007 vermietet ist. Im Hinblick auf den Endtermin liegt ein gerichtlich durchsetzbarer Räumungsvergleich vor. Festgestellt wird, dass das für den Monat Oktober 2007 zu leistende Mietentgelt der Verkäuferseite zusteht. VI. GEWÄHRLEISTUNG Die Käuferseite hat die Liegenschaft besichtigt und begangen. Die Verkäuferseite haftet nicht für eine bestimmte Beschaffenheit, ein bestimmtes Erträgnis, ein bestimmtes Ausmaß oder eine bestimmte Eignung der vertragsgegenständlichen Liegenschaft, wohl aber dafür, dass diese vollkommen satz- und lastenfrei in das bücherliche Eigentum der Käuferseite übergeht.
VII. VERTRAGSRÜCKTRITT
Für den Fall des auch nur teilweisen Zahlungsverzuges der Käuferseite ist die Verkäuferseite berechtigt, unter Setzung einer mindestens 14-tägigen Nachfrist mittels eingeschriebenen Briefes den Rücktritt vom gesamten Vertrag zu erklären. Allfällige Schadenersatzansprüche der Verkäuferseite bleiben hievon unberührt.
VIII. VERTRAGSANFECHTUNG
Die Vertragsteile stellen einvernehmlich fest, dass die für das Vertragsobjekt vereinbarte Gegenleistung ihren wirtschaftlichen Vorstellungen und Interessen entspricht, und dass somit keinerlei Gründe für eine Anfechtung dieses Rechtsgeschäftes wegen Verletzung über die Hälfte des wahren Wertes im Sinne des § 934 ABGB gegeben sind.
IX. STAATSBÜRGERSCHAFT UND BEHÖRDENGENEHMIGUNG
Die Käuferseite erklärt, die österreichische Staatsbürgerschaft zu besitzen. Paolo Müller und Anna Müller als Erwerber der vertragsgegenständlichen Liegenschaft erklären gemäß § 11 Abs. 1 TGVG 1996 durch den beabsichtigten Rechtserwerb keinen Freizeitwohnsitz zu schaffen.
X. KOSTEN
Alle mit der Errichtung und grundbücherlichen Durchführung dieses Vertrages verbundenen Kosten und Gebühren sowie die zur Vorschreibung gelangende Grunderwerbsteuer gehen, unbeschadet der hiefür auch die Verkäuferseite nach außen gesetzlich treffenden Solidarhaftung, im Innenverhältnis der Vertragsparteien zu Lasten der Käuferseite, die auch ausschließlich den Auftrag zur Vertragserrichtung erteilt hat. Sämtliche mit einer rechtsfreundlichen Vertretung verbundenen Kosten trägt jeder Vertragsteil selbst.
XI. VOLLMACHT
Die Käuferseite beauftragt und bevollmächtigt Herrn Dr. Hanspeter Zobl, öffentl. Notar, 6010 Innsbruck, Maria-Theresien-Straße 21-23, die zur Genehmigung und grundbücherlichen Durchführung dieses Vertrages notwendigen Gesuche und Eingaben in ihrem Namen einzubringen, Grundbuchsanträge aller Art zu stellen, Bescheide, insbesondere Steuerbescheide, in Empfang zu nehmen, und sie in allen Angelegenheiten dieses Vertrages, insbesondere vor der Grundverkehrsbehörde, dem Finanzamt Innsbruck, sowie dem Bezirksgericht Innsbruck zu vertreten.
XII. RECHTSNACHFOLGE
Die Rechte und Verpflichtungen aus diesem Vertrag gehen auch auf die Erben und sonstigen Rechtsnachfolger der jeweiligen Vertragsteile über.
XIII. ANWEISUNG AN DEN URKUNDENVERFASSER
Der Urkundenverfasser wird angewiesen,
a) den Beschluss über die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung, das Original dieses Kaufvertrages bis zur grundbücherlichen Durchführung in Verwahrung zu nehmen, wobei die Vertragsparteien gleichzeitig auf jedes Verfügungsrecht über diese Urkunden zugunsten des Urkundenverfassers verzichten;
b) im Zusammenhang mit der vom Urkundenverfasser als Treuhänder zu übernehmenden Treuhandschaft der anderkontoführenden Bank gemäß § 40 BWG die Identität der Treugeber bekannt zugeben;
c) für den Fall der Notwendigkeit, den Einheitswert der vertragsgegenständlichen Liegenschaft im Wege der Datenverarbeitung beim Finanzamt zu erheben; d)die Grunderwerbsteuer und die gerichtliche Eintragungsgebühr nach Einlagen auf dem Notaranderkonto zum Fälligkeitstermin an das Finanzamt Innsbruck, Bemessungsgruppe Gebühren und Verkehrsteuern, zu überweisen;
e) diesen Kaufvertrag sowie sämtliche mit der grundbücherlichen Durchführung desselben verbundenen Urkunden im elektronischen Urkundenarchiv „cyberdoc“ des österreichischen Notariates zu speichern;
f) für diesen Vertrag die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer und der gerichtlichen Eintragungsgebühr vorzunehmen, wobei den Vertragsparteien bekannt ist, dass der Schriftenverfasser lediglich für die Ablieferung der selbstberechneten Steuern und Gebühren haftet. Für den Fall, dass das Finanzamt im Zuge einer etwaigen Finanzprüfung eine höhere Steuer zur Vorschreibung bringen sollte, hat der Steuerpflichtige diese nachzubezahlen bzw. allenfalls Rechtsmittel dagegen zu ergreifen.
XIV. GERICHTSSTANDSVEREINBARUNG
Für den Fall von Rechtsstreitigkeiten aus diesem Vertrag unterwerfen sich die Vertragsparteien der Gerichtsbarkeit des sachlich zuständigen Gerichtes in Innsbruck und verzichten auf ihren etwaigen anderweitigen ordentlichen Gerichtsstand.
XV. SCHRIFTZWANG
Die Vertragsparteien vereinbaren Schriftzwang gemäß § 884 ABGB. Demnach sind alle Vereinbarungen, Ergänzungen und allfällige Änderungen dieses Vertrages nur dann gültig, wenn sie von den Vertragsparteien schriftlich festgehalten werden.
XVI. HINWEISE
Die Beteiligten werden unter anderem darauf hingewiesen,
a) dass das Eigentum auf die Käuferin erst mit Eintragung des Eigentumsrechtes im Grundbuch gemäß § 431 ABGB übergeht und dass diese Eintragung erst nach Vorliegen der Unbedenklichkeitsbescheinigung nach Bezahlung der Grunderwerbsteuer und Vorliegen der notwendigen Genehmigungen möglich ist;
b) auf die gesamtschuldnerische Haftung der Vertragsteile für die Kosten und eine etwaige Grunderwerbsteuer;
c) auf die Folgen einer unrichtigen Kaufpreisangabe und nicht beurkundeter Nebenabreden;
d) auf die Forthaftung des Vorbesitzers für Rückstände und öffentliche Lasten und Abgaben, die die Liegenschaft betreffen; hiezu versichern die Verkäufer, dass keinerlei Rückstände an derartigen Abgaben bestehen;
e) auf § 70 Versicherungsvertragsgesetz, wonach die Versicherer sowie Erwerber berechtigt sind, das Versicherungsverhältnis innerhalb eines Monates nach dem Erwerb zu kündigen sowie auf Abs. 5 Artikel 4 der Allgemeinen Bedingungen der Sachversicherung, wonach der Versicherer für den Fall, dass er, wenn er mit Rücksicht auf die vereinbarte Vertragszeit eine Ermäßigung der Prämie gewährt hat, bei vorzeitiger Auflösung des Vertrages die Nachzahlung des Betrages fordern kann, um den die Prämie höher bemessen worden wäre, wenn der Vertrag nur für den Zeitraum abgeschlossen worden wäre, währenddessen er tatsächlich bestanden hat.
XVII. AUFSANDUNGSERKLÄRUNG
Die Vertragsteile geben sohin ihre ausdrückliche Einwilligung, dass auch über ihr einseitiges Ansuchen nachstehende Grundbuchshandlung in EZ 387 GB 81210 Gemeinde vorgenommen werden kann: Einverleibung des Eigentumsrechtes für
a) M ü l l e r Paolo, geb. 1975-03-23 Kaiserjägerstraße 25, 6020 Innsbruck
b) M ü l l e r Anna, geb. 1978-07-28 Kaiserjägerstraße 25, 6020 Innsbruck je zur ideellen Hälfte Innsbruck, am Paolo Müller, geboren am 23.03.1975 Anna Müller, geboren am 28.07.1978 Josef Hofer, geboren am 21.01.1956