{"id":241,"date":"2019-10-01T10:25:36","date_gmt":"2019-10-01T09:25:36","guid":{"rendered":"https:\/\/notarcomitato.com\/lienz-2018-3-notarssessor-johannes-eichelsdoerfer\/"},"modified":"2019-10-01T14:05:50","modified_gmt":"2019-10-01T13:05:50","slug":"lienz-2018-3-notarssessor-johannes-eichelsdoerfer","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/notarcomitato.com\/it\/lienz-2018-3-notarssessor-johannes-eichelsdoerfer\/","title":{"rendered":"(Lienz 2018\/3) Notarssessor Johannes Eichelsd\u00f6rfer"},"content":{"rendered":"\n
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XLIII Convegno del Notarcomitato<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00d6sterreichisch-Italienisches Komitee des Notariats
Comitato Italo \u2013 Austriaco del Notariato<\/strong><\/p>\n\n\n\n

12 e 13 ottobre 2018 a Lienz (Tirolo orientale) Austria<\/strong><\/p>\n\n\n\n

LIMITAZIONI DELLA PROPRIET\u00c0 IN AUSTRIA – EFFETTI REALI OD OBBLIGATORI<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Un confronto fra le situazioni in Italia, Austria e Germania<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La situazione giuridica in Germania<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Johannes Eichelsd\u00f6rfer, Notarassessor<\/em><\/p>\n\n\n\n

<\/div>\n\n\n\n

A) LE SERVIT\u00d9 PERSONALI<\/strong><\/p>\n\n\n\n

a) Usufrutto<\/strong><\/p>\n\n\n\n

1. Elementi ed effetti<\/strong><\/p>\n\n\n\n

L’usufrutto – in Germania chiamato Nie\u00dfbrauch<\/em> –  trova la sua disciplina nei \u00a7\u00a7 1030 e ssg. BGB (B\u00fcrgerliches Gesetzbuch \/ Codice Civile). L’usufrutto consente il totale e illimitato diritto di usare il fondo, ovvero di goderne i frutti. Uso e godimento dei frutti sono strettamente legati nel concetto di usufrutto. Nel rapporto fra proprietario e usufruttuario, solo quest’ultimo ha il diritto di utilizzare, in qualsiasi modo, il fondo, mentre il proprietario viene escluso. A seconda del tipo di accordi per\u00f2, nei singoli casi si possono escludere particolari utilizzi dal diritto di usufrutto, e ci\u00f2 con effetti reali.<\/p>\n\n\n\n

2. Intavolazione<\/strong><\/p>\n\n\n\n

L’usufrutto viene registrato tavolarmente, sul fondo onerato e a favore \/ beneficio dell’usufruttuario. Tale intavolazione esclude il proprietario dall’utilizzo e dal godimento dei frutti del fondo, che vanno a favore dell’usufruttuario.<\/p>\n\n\n\n

3. Durata del diritto di usufrutto<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Il diritto di usufrutto pu\u00f2 durare – ai sensi del \u00a7 1061 BGB – al massimo sino al decesso dell’usufruttuario. Alla sua morte quindi si estingue il diritto di usufrutto, e ci\u00f2 \u00e8 disciplina cogente, ex lege<\/em>. Le parti non possono disporre di questo diritto in forma testatoria, non essendo questo ereditario, ed il registro tavolare andr\u00e0 tempestivamente informato dell’estinzione del diritto. Le parti per\u00f2 hanno facolt\u00e0 di assoggettare l’usufrutto a condizioni o limiti temporali, pertanto esso potr\u00e0 estinguersi anche prima del decesso del beneficiario. Se il beneficiario \u00e8 una persona giuridica, il diritto si estinguer\u00e0 con l’estinzione del beneficiario (ad esempio con la liquidazione di una societ\u00e0).<\/p>\n\n\n\n

4. Pi\u00f9 beneficiari contemporaneamente<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Del diritto di usufrutto possono essere nominati pi\u00f9 beneficiari contemporaneamente, in comunione. Essi dispongono quindi di quote ideali, ai sensi dei \u00a7\u00a7 741 sgg. BGB (ad esempio: quota di 1\/2 sull’usufrutto, gli avventi diritto dovranno concordare le regole di utilizzo) oppure usufrutto in comune (gli aventi diritto dispongono congiuntamente del patrimonio). \u00c8 possibile anche una comunione “disgiunta” i sensi del \u00a7 428 BGB: in tal caso gli usufruttuari non sono legalmente vincolati fra loro, e si limitano a vicenda nell’esercizio del diritto. Tale differenziazione \u00e8 rilevante per il rapporto fra i diversi usufruttuari. Un’altra variante possibile \u00e8 quella in cui il fondo viene gravato nel suo insieme, ma il diritto usufruttuario di un beneficiario viene limitato ad una quota. In questo ultimo caso il proprietario e l’usufruttuario costituiscono una “comunione d’uso e gestione” (Nutzungs- und Verwaltungsgemeinschaft<\/em>).<\/p>\n\n\n\n

5. Accrescimento<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Nel caso l’usufrutto sia stato concesso a pi\u00f9 beneficiari congiuntamente, al recesso di uno di essi il diritto permane interamente per gli altri. Ci\u00f2 si dica anche nel caso di una comunione d’uso, ai sensi del \u00a7 428 BGB. Nel caso invece in cui pi\u00f9 persone siano beneficiarie di quote ideali, al recesso di una di loro la quota ideale (ovvero il diritto del singolo) si estingue, mentre i rimanenti permangono nel diritto in comunione.<\/p>\n\n\n\n

6. Susseguirsi di beneficiari<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Lo stesso diritto d’usufrutto non pu\u00f2 essere consentito a pi\u00f9 beneficiari in successione temporale, in quanto gi\u00e0 \u00a7 1061 BGB esclude che esso sia ereditario (nessuna successione mortis causa<\/em>). Secondo \u00a7 1059 BGB inoltre viene escluso anche un trasferimento inter vivos<\/em>, ovvero il beneficiario non pu\u00f2 concedere tale diritto ad altri beneficiari. Il diritto di usufrutto concesso ad un solo beneficiario potr\u00e0 per\u00f2 venir disposto in modo “condizionato”, ovvero all’avverarsi di particolari condizioni il diritto passer\u00e0 da un beneficiario ad un altro. In questo caso per\u00f2 la dogmatica del diritto tedesco non rileva alcun trasferimento, accrescimento o ampliamento dell’usufrutto, bens\u00ec l’estinzione del precedente (al verificarsi della condizione stabilita) e l’accensione di un successivo, in quanto il nuovo beneficiario viene nominato in forma anticipata (preventiva). Eccezione a queste disposizioni riguardano le persone giuridiche o societ\u00e0 di persone con carattere di persona giuridica. Una possibilit\u00e0 viene concessa all’usufruttuario, e cio\u00e8 – quale titolare di un diritto – di concedere l’esercizio dell’usufrutto ad un terzo, nel qual caso viene in essere un rapporto obbligazionario fra i due, in quanto l’uso e godimento dei frutti da parte del terzo viene “tollerato” dal beneficiario (Duldungsverpflichtung<\/em>). Questa possibilit\u00e0, ovvero la concessione di esercitare il diritto, pu\u00f2 essere derogata con effetti reali a mezzo di accordo fra le parti.<\/p>\n\n\n\n

b) Servit\u00f9 personale limitata (diritto d’uso)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

1. Suoi elementi ed effetti<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La servit\u00f9 personale limitata (disciplinata in \u00a7\u00a7 1018, 1090 BGB) dispone che il beneficiario, nella sua qualit\u00e0 di parte non proprietaria di un fondo dominante, possa usare solo in particolari singoli casi il fondo gravato oppure possa vietare al proprietario del fondo gravato particolari usi. Uno dei classici esempi \u00e8 il diritto di stoccare materiali su un fondo, oppure di vietare che su questo si svolgano attivit\u00e0 inquinanti. Il campo di applicazione pu\u00f2 venir delimitato con effetti reali su una parte soltanto del fondo (andamento di una strada), fermo restando per\u00f2 che il fondo viene comunque gravato in toto.<\/p>\n\n\n\n

2. Intavolazione<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Il diritto (servit\u00f9) viene a gravare, nel registro tavolare, tutto il fondo, a favore del beneficiario. Se \u00e8 fattibile, ovvero se non vi \u00e8 il rischio che subentrino incomprensioni o dubbi, \u00e8 possibile intavolare anche un aggravio solo sulla parte del fondo concretamente coinvolta.<\/p>\n\n\n\n

3. Durata<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Il diritto pu\u00f2 durare al massimo sino al decesso dell’usufruttuario, estinguendosi quindi alla sua morte, e ci\u00f2 \u00e8 disciplina cogente, ex lege<\/em>. ed il registro tavolare andr\u00e0 tempestivamente informato dell’estinzione del diritto. Le parti per\u00f2 hanno facolt\u00e0 di assoggettare tale diritto a condizioni o limiti temporali, pertanto esso potr\u00e0 estinguersi anche prima del decesso del beneficiario (per decorrenza dei termini concordati). Pu\u00f2 essere concesso a terzi di esercitare tale diritto, solo se esplicitamente concordato.<\/p>\n\n\n\n

4. Pi\u00f9 beneficiari contemporaneamente<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Anche per il diritto d’uso vale che esso pu\u00f2 essere concesso a pi\u00f9 beneficiari contemporaneamente, in comunione. Pi\u00f9 persone possono quindi essere titolari del diritto in quote ideali o in forma congiunta. Il caso delle quote ideali \u00e8 per\u00f2 possibile solo nel caso che anche l’uso sia divisibile (non, per esempio, il diritto di vietare un particolare utilizzo)<\/p>\n\n\n\n

5. Accrescimento<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Il diritto d’uso concesso ad una persona pu\u00f2 essere anche regolato e disposto in modo “condizionato”, ovvero all’avverarsi di particolari condizioni il diritto passer\u00e0 da un beneficiario all’altro.  In questo caso per\u00f2 la dogmatica del diritto tedesco non rileva alcun trasferimento, accrescimento o ampliamento del diritto d’uso, bens\u00ec l’estinzione del precedente (al verificarsi della condizione stabilita) e l’accensione di un successivo, in quanto il nuovo beneficiario viene nominato in forma anticipata. Nel caso il diritto d’uso sia stato concesso a pi\u00f9 beneficiari congiuntamente, al recesso di uno di essi il diritto permane interamente per gli altri. Questo vale anche nel caso di una comunione d’uso, ai sensi del \u00a7 428 BGB. Nel caso in cui pi\u00f9 persone siano beneficiarie di quote ideali, al recesso di una di loro la quota ideale si estingue, i rimanenti costituiranno quindi (o continueranno ad avere – a seconda della tipologia) comunione d’uso con il proprietario.<\/p>\n\n\n\n

6. Susseguirsi di beneficiari<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tale diritto non pu\u00f2 essere trasferito inter vivos<\/em> (\u00a7 1092 I 1 BGB) e – a differenza dell’usufrutto – si potr\u00e0 concedere in forma obbligazionaria tale diritto a terzi solo se ci\u00f2 viene esplicitamente consentito (\u00a7 1092 I 2 BGB). Il beneficiario non pu\u00f2 quindi in alcun modo trasmettere il diritto con effetti reali. Inoltre anche questo diritto non \u00e8 ereditabile. La nomina di pi\u00f9 beneficiari in successione cronologia viene considerato dalla disciplina quale disposizione di diversi diritti in successione temporale. Nuovamente troviamo qui eccezioni per le persone giuridiche, in particolare ad esempio nel caso di trasferimenti patrimoniali.<\/p>\n\n\n\n

c) Il diritto di abitazione<\/strong><\/p>\n\n\n\n

1. Elementi ed effetti<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Il diritto reale di abitazione, secondo \u00a7 1093 BGB, rappresenta un caso particolare delle servit\u00f9 personali limitate. Il titolare di questo diritto potr\u00e0 utilizzare, escludendone il proprietario, immobili o locali su un fondo a scopo abitativo. Tale diritto pu\u00f2 essere disposti solo a fini residenziali, ed il suo esercizio pu\u00f2 essere limitato a singole stanze, locali o edifici su un fondo.<\/p>\n\n\n\n

2. Intavolazione<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La servit\u00f9 (diritto di abitazione) grava sempre su tutto il fondo, e come tale viene intavolato, anche se l’esercizio viene limitato a determinate parti, locali o edifici.<\/p>\n\n\n\n

3. Durata<\/strong><\/p>\n\n\n\n

L’esercizio del diritto pu\u00f2 venir limitato nel tempo, ma dura al massimo sino al decesso del beneficiario, estinguendosi alla sua morte. Non \u00e8 consentito trasferimento inter vivos<\/em>. Ne pu\u00f2 essere consentito l’esercizio (non il trasferimento) a terzi solo se esplicitamente concordato. Eccezione fanno i casi di trasferimento patrimoniale fra persone giuridiche.<\/p>\n\n\n\n

4. Pi\u00f9 beneficiari contemporaneamente<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tale diritto pu\u00f2 essere concesso a pi\u00f9 persone contemporaneamente, con lo stesso grado e rango. Esso pu\u00f2 venir concesso anche in forma congiunta, o in comunione, ai sensi del \u00a7 428 BGB. Il diritto di abitazione, essendo diritto indivisibile, non pu\u00f2 venir concesso, a diverse persone, per quote.<\/p>\n\n\n\n

5. Accrescimento<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Nel caso il diritto di abitazione sia stato concesso a pi\u00f9 beneficiari congiuntamente, al recesso di uno di essi il diritto permane interamente per gli altri. Egualmente si verifica in caso di semplice comunione, \u00a7 428 BGB.<\/p>\n\n\n\n

6. Susseguirsi di beneficiari<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Il diritto di abitazione non \u00e8 trasferibile inter vivos. Pertanto un beneficiario non potr\u00e0 trasmettere questo diritto con effetti reali. Inoltre il diritto di abitazione non \u00e8 ereditabile. La nomina di pi\u00f9 beneficiari in successione cronologia \u00e8 possibile e viene considerato dalla disciplina quale disposizione di diversi diritti in successione temporale.<\/p>\n\n\n\n

B) SERVIT\u00d9 PREDIALI (servit\u00f9 reali)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

a) Le servit\u00f9 prediali a.S.d. \u00a7 1018 BGB (servit\u00f9 reali)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

1. Definizione<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La servit\u00f9 prediale (= servit\u00f9 reale) permette al proprietario del fondo dominante di utilizzare in determinato modo il fondo servente, di vietare su questo determinati usi o di escludere per il fondo servente l’esercizio di diritti ad esso legati nei confronti del fondo dominante. Pertanto il diritto deriva dall’essenza di propriet\u00e0 sul fondo dominante ed \u00e8 indipendente dalla persona del proprietario<\/p>\n\n\n\n

2. Registro tavolare<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Il diritto viene iscritto ovvero intavolato aggravanto tutto il fondo. Eventuali limitazioni locali del diritto (campo di applicazione o di esercizio) possono venir concordate, con effetti reali, e quindi venir intavolati oppure semplicemente essere regolati in forma obbligatoria. Se \u00e8 fattibile, ovvero se non vi \u00e8 il rischio che subentrino incomprensioni o dubbi, \u00e8 possibile costituire servit\u00f9 anche solo su una parte del fondo, intavolando quindi solo l’aggravio solo sulla parte del fondo concretamente coinvolta. In tal caso non \u00e8 pi\u00f9 necessaria una limitazione del campo di applicazione o di esercizio (ad esempio diritto di passaggio).<\/p>\n\n\n\n

3. Effetti<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La servit\u00f9 consente al proprietario del fondo dominante di esercitare determinate azioni o diritti nei confronti del proprietario del fondo servente. Il proprietario del fondo servente viene quindi limitato nei suoi diritti dispositivi assoluti, ovvero escluso dall’esercizio di una parte dei suoi diritti di utilizzo. La sua propriet\u00e0 viene quindi decurtata dalla servit\u00f9 (concetto di principio \u00e8 quello del diritto reale limitato).<\/p>\n\n\n\n

4. Condizioni quadro<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Una servit\u00f9 prediale \u00e8 consentita con grande ampiezza di contenuti, in effetti pu\u00f2 avere qualsiasi elemento fondante, nonostante ci\u00f2 il \u00a7 1019 BGB determina che il suo contenuto fondamentale pu\u00f2 essere solo un elemento che produca concreto e legittimo vantaggio personale ovvero economico nell’utilizzo del fondo dominante. Tale definizione viene interpretata con grande liberalit\u00e0 nel diritto tedesco. Pertanto la servit\u00f9 pu\u00f2 venir costituita con qualsiasi contenuto che favorisca anche solo indirettamente l’utilizzo del fondo dominante. Diversissime sono quindi le possibilit\u00e0 dispositive, con vantaggi che vanno da una riduzione di una via di accesso, alla promozione o miglioramento di un esercizio imprenditoriale, sino all’ottenimento di una pi\u00f9 ampia visione panoramica.<\/p>\n\n\n\n

b) Servit\u00f9 speciale (o irregolari)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Anche persone giuridiche pubbliche (enti) possono divenire beneficiarie di tutti i diritto sopra elencati, e dei diritti reali che andremo a vedere. Un comune, ad esempio, pu\u00f2 certamente beneficiare di una servit\u00f9 o di un usufrutto. I diritti potranno essere per\u00f2 esercitati solo dall’ente pubblico (comune) attraverso i suoi organi rappresentativi (sindaco e consiglio comunale), che li possono esigere anche a giudizio. Eventualmente si pu\u00f2 prendere in considerazione, in casi eccezionali, che su base costituzionale sorga il diritto dei cittadini ad esigere l’esercizio dei diritti reali da parte del comune. I cittadini stessi, nella loro qualit\u00e0 generale, non potranno in alcun caso esercitare in prima persona tali diritti, non essendone titolari. Il titolare risulta il comune (ente) quale persona giuridica.<\/p>\n\n\n\n

C) DIRITTI EDIFICATORI e SUPEREDIFICATI<\/strong><\/p>\n\n\n\n

a) Il diritto edificatorio (Erbbaurecht<\/em>)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

1. Natura, contenuti e registrazione<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Il diritto tedesco, nei \u00a7\u00a7 93, 94 BGB, stabilisce il principio dell’unitariet\u00e0 della propriet\u00e0 su un fondo e sugli edificati soprastanti. Una scissione richiede una base giuridica e legale, come richiede \u00a7 95 I 2 BGB. Ed \u00e8 qui che subentra la Legge sul diritto edificatorio (Erbbaurechtsgesetz<\/em>), secondo cui il fondo pu\u00f2 venir gravato dal diritto del beneficiario di edificare, possedere e mantenere costruzioni sulla e sotto la superficie del fondo. Il beneficiario potr\u00e0 anche mantenere il fondo o in caso di distruzione, riedificare. Il beneficiario \u00e8 tenuto anche ad assumersi l’onere dei costi, privati e pubblici, e delle imposte. Il diritto ad edificare viene iscritto al registro tavolare a carico del fondo (utilizzato), non essendo per\u00f2 consentito limitare tale diritto a singole parti di un edificio (ad esempio un solo piano). Il diritto ad edificare rileva una natura talmente reale da poter esso stesso (e non la propriet\u00e0 del fondo) essere gravato con diritti pignoratizi (Grundpfandrecht<\/em>), raggiungendo una fortissima analogia con il diritto proprietario.<\/p>\n\n\n\n

2. Intavolazione<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Il diritto ad edificare viene iscritto al registro tavolare in relazione al fondo e a beneficio del titolare nominato. Per principio pu\u00f2 essere iscritto esclusivamente a rango primario, non pu\u00f2 essere scalzato da altri diritti registrabili, e questo per consentire che il diritto ad edificare possa essere durevole a lungo termine (fondamentale questo in relazione a esecuzione forzata contro tali diritti preminenti). Ed anche in seguito all’intavolazione, il diritto edificatorio non conceder\u00e0 la precedenza ad altri diritti. Inoltre, per l’intavolazione, viene redatto un apposito foglio, in cui potranno venir iscritte relativi oneri reali costituiti sul diritto edificatorio. Vediamo quindi la sua fortissima analogia con la propriet\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

3. Trasferibilit\u00e0 ed ereditariet\u00e0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Il diritto ad edificare \u00e8 ereditabile e pu\u00f2 liberamente veni trasferito a terzi, anche se nel relativo contratto dovr\u00e0 essere dichiarata anche l’approvazione del proprietario del fondo. Il trasferimento avviene a mezzo di negozio inter vivos. Il diritto ad edificare pu\u00f2 anche venir costituito con effetto limitato nel tempo, estinguendosi quindi allo scadere dei termini concordati. Non \u00e8 consentita invece la disposizione di clausole o condizioni risolutive (ovvero estinzione del diritto nel caso di sopravvenienza di particolari eventi)<\/p>\n\n\n\n

b) Superedificati<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Il diritto tedesco non prevede il superedificato quale diritto o onere reale. Ma il codice civile, nel \u00a7 95 I BGB, stabilisce che beni e cose, introdotte in un fondo solo per rispondere ad una necessit\u00e0 o scopo temporaneo, non possano diventare parte del fondo stesso (nessuna commistione quindi), per cui la propriet\u00e0 del fondo e quella al bene introdottovi temporaneamente non possono fondersi (Scheinbestandteile<\/em> = parti apparentemente costitutive). Per questo motivo non necessariamente un edificio costruito solo per un temporaneo uso o scopo (per es. per la durata di un contratto di locazione) appartengono o sono di propriet\u00e0 del proprietario del fondo. Affinch\u00e9 ci\u00f2 sia chiaro per\u00f2, dovr\u00e0 essere esplicitamente definito, in occasione della costruzione dell’edificio, che questo verr\u00e0 smantellato al termine o al raggiungimento dello scopo previsto, e che quindi non passi in propriet\u00e0 al proprietario del fondo. In effetti una situazione che gi\u00e0 ex lege<\/em> viene ad avverarsi, e non si rende necessario gravare il fondo con un onere o un diritto reale. Pertanto abbiamo anche maggiore elasticit\u00e0 nell’intavolazione del diritto ad edificare, grazie agli accordi fra le parti.<\/p>\n\n\n\n

D) ONERI REALI<\/strong><\/p>\n\n\n\n

a) Natura, contenuti e intavolazione<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Un onere reale da facolt\u00e0 al titolare del diritto di esigere regolarmente prestazioni “derivanti dal fondo gravato”. Contenuto di questo istituto giuridico sar\u00e0 pertanto sempre una azione positiva (e non una semplice omissione). La formulazione “derivante dal fondo gravato” (aus<\/em><\/strong> dem Grundst\u00fcck<\/em>) ha la funzione di sottolineare la responsabilit\u00e0 reale del fondo onerato. Pertanto il proprietario del fondo gravato risponde per la prestazione in modo personale, quale debitore, ed anche con il fondo stesso, onde per cui, in caso di mancata prestazione, si pu\u00f2 attingere ad una liquidazione del fondo. Le prestazioni richieste non necessariamente devono essere specificamente legate al fondo, e cos\u00ec possiamo avere – come contenuto dell’onere reale – prestazioni quali consegna dei frutti agrari, oppure pagamento di vitalizi, oppure opportunit\u00e0 abitative o servizi personali, oppure la gestione o l’esercizio di una struttura.<\/p>\n\n\n\n

b) Intavolazione<\/strong><\/p>\n\n\n\n

L’onere reale pu\u00f2 venir intavolato a favore di un titolare concreto oppure del proprietario del fondo dominante, a carico del fondo servente. L’intavolazione l’onere garantisce e si assicura il rango nei confronti di altri aggravi del fondo. L’intavolazione \u00e8 la base reale e la garanzia per poter utilizzare il fondo in caso di azione rivendicativa per i diritti legati all’onere reale.<\/p>\n\n\n\n

c) Trasferibilit\u00e0 ed ereditariet\u00e0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Un onere reale costituito a favore del proprietario di un fondo non pu\u00f2 essere svincolato dal fondo stesso. Un onere reale costituito a favore di singole persone non pu\u00f2 essere vincolata alla propriet\u00e0 di un fondo. Sia il trasferimento inter vivos<\/em> che la successione mortis causa<\/em> sono escluse, se la natura della prestazione reiterata o espliciti accordi lo escludono. Il diritto di esigere estrapolate, singole prestazioni (delle regolari concordate) non \u00e8 trasferibile e neppure pu\u00f2 essere oggetto di pegno. Escluse queste eccezioni, il diritto primario “onere reale” pu\u00f2 essere trasferito. Una condizione risolutorio, ad esempio, pu\u00f2 essere un pagamento a saldo o riscatto, con la prestazione del quale l’onere si estingue.<\/p>\n\n\n\n

d) Differenze fra onere reale e obbligo vitalizio\/privilegio (Rentenschuld<\/em>)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Se il contenuto concordato \u00e8 un pagamento a scadenze regolari, allora bisogna ricordare la differenza con l’obbligazione vitalizia, quale diritto reale. In caso di obbligazione vitalizia dovr\u00e0 essere iscritta al registro tavolare la somma di riscatto, mentre non sussiste alcuna responsabilit\u00e0 personale, ma solo quella coperta con il fondo. L’obbligo vitalizio o privilegio \u00e8 molto simile al pegno ipotecario e pu\u00f2 garantire solo crediti pecuniari.<\/p>\n\n\n\n

E) ALTRE LIMITAZIONI DELLA PROPRIET\u00c0<\/strong><\/p>\n\n\n\n

a) Diritto prelatorio \/ di prelazione<\/strong><\/p>\n\n\n\n

In Germania il diritto di prelazione pu\u00f2 venir costituito sia in forma obbligazionaria che quale diritto reale. Un fondo (servente) pu\u00f2 venir gravato a favore di una persona o a favore del proprietario di un fondo dominante in modo che il beneficiario, nel caso di alienazione del fondo gravato, abbia il diritto di subentrare quale acquirente nel contratto di vendita gi\u00e0 concordato con terzi. Tale diritto pu\u00f2 essere costituito per una operazione di vendita (la prima cronologicamente) oppure per pi\u00f9 operazioni o per tutte le future possibili vendite. \u00c8 comunque possibile un passaggio di propriet\u00e0 a favore di terzi, nonostante ed in contrasto con il diritto di prelazione, in questo caso il titolare della prelazione potr\u00e0 esigere dal terzo (acquirente) il consenso al trasferimento del fondo a proprio favore, contro rimborso del prezzo pagato da questi (effetti di una prenotazione). In tal modo il titolare della prelazione verr\u00e0 esonerato dal “pagare” all’alienante il prezzo d’acquisto al precedente proprietario del fondo gravato (servente). Un diritto prelatorio costituito a favore del proprietario di un fondo dominante non potr\u00e0 venir svincolato dal fondo stesso. Mentre un diritto di prelazione costituito a favore di una singola persona non potr\u00e0 venir vincolato alla propriet\u00e0 di un fondo. Un diritto prelatorio reale cos\u00ec sar\u00e0 trasferibile o ereditabile solo in combinazione con il fondo dominante. Se costituito a favore di una persona sar\u00e0 trasferibile o ereditabile solo se – a mezzo precedente accordo e iscrizione – ci\u00f2 \u00e8 divenuto un elemento di diritto reale.<\/p>\n\n\n\n

b) Diritto (reale) di riacquisto<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Il diritto di riacquisto in Germania pu\u00f2 avere solo forma e carattere obbligazionari. Ein Una violazione avr\u00e0 come conseguenza solo il diritto di rivendicare il risarcimento di danni. Ma non \u00e8 possibile garantire in forma reale questo diritto, iscrivendolo al registro tavolare; rimane solo la possibilit\u00e0 di assicurarsi la possibilit\u00e0 di esercitare il diritto (condizionato) di restituzione (R\u00fcck\u00fcbereignung<\/em>) a mezzo di annotazione tavolare. In tal modo atti dispositivi in relazione al fondo, che vadano ad inficiare o ledere il diritto di riacquisto diventano relativamente inefficaci, ed il titolare del diritto leso potr\u00e0 rivendicare la ri-immissione in possesso (restituzione) da parte del nuovo proprietario.<\/p>\n\n\n\n

c) Divieti di aggravio ed alienazione<\/strong><\/p>\n\n\n\n

In Germania, in generale, divieti di aggravio o di alienazione non possono essere concordati o costituiti con effetti reali. Una procedura che meglio si avvicina ad un effettivo divieto di aggravio ed alienazione \u00e8 la cosiddetta annotazione (Vormerkung<\/em>) nel registro tavolare, grazie ci si pu\u00f2 garantire diritti contro eventuali variazioni della situazione dei diritti reali. Il proprietario potr\u00e0 continuare a disporre, anche con oneri, del suo fondo (cio\u00e8 le intavolazioni riguardanti il fondo non vengono bloccate), ma tali disposizioni non avranno effetti nei confronti del titolare della annotazione. A tutela ed adempimento del diritto cos\u00ec garantito, il titolare dell’annotazione potr\u00e0 far invalidare (ripristinando la situazione ante quo) le disposizioni che vadano a ledere il suo diritto (alienazioni, aggravi…), quasi avesse effettivamente intavolato un divieto di alienazione e aggravio.<\/p>\n\n\n\n

Inoltre si possono effettuare al registro tavolare anche altri tipi di annotazione (Vermerke<\/em>), che in particolari casi previsti dalla legge tutelano ovvero rendono impossibile l’acquisto in buona fede di un fondo, nel caso il suo proprietario non ne possa disporre liberamente, non vi abbia diritti dispositivi o se tale transazione necessiti di autorizzazione di terzi (in genere creditori). Si ricordano qui esemplificativamente l’annotazione ai sensi del \u00a7 161 BGB relativa all’acquisizione ereditaria con beneficio d’inventario, oppure l’annotazione di asta pubblica immanente, oppure quella di esecuzione testamentaria. Importante notare che tali annotazioni escludono solo l’acquisto in buona fede e garantiscono divieti di alienazione definiti per legge.<\/p>\n<\/div><\/section>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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