{"id":362,"date":"2019-10-04T10:44:53","date_gmt":"2019-10-04T09:44:53","guid":{"rendered":"https:\/\/notarcomitato.com\/heiligenblut-2006-4-dott-ugo-friedmann\/"},"modified":"2019-10-04T10:53:20","modified_gmt":"2019-10-04T09:53:20","slug":"heiligenblut-2006-4-dott-ugo-friedmann","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/notarcomitato.com\/it\/heiligenblut-2006-4-dott-ugo-friedmann\/","title":{"rendered":"(Heiligenblut 2006\/4) Dott. Ugo Friedmann"},"content":{"rendered":"\n

Il notaio e la tutela del credito
XXXI. Incontro del Comitato Italo-Austriaco<\/strong>
del Notariato Heiligenblut
il 23 Settembre 2006
Dott. Ugo Friedmann<\/strong> – Notaio – Milano<\/p>\n\n\n\n

Il credito \u00e8 un bene essenziale per il fiorire e lo sviluppo dell’economia, a condizione che esistano nell’ordinamento giuridico mezzi efficaci predisposti per la sua tutela. E’ noto come economie pi\u00f9 ricche di materie prime e mezzi propri di quelle occidentali soffrano di una endemica situazione di crisi economica proprio per la mancanza di regole in generale e di tutela del credito in particolare. Il nostro ordinamento prevede la tutela del credito attraverso norme sostanziali contenute nel codice civile e norme procedurali contenute nel codice di procedura civile. Esiste una tutela preventiva e una tutela di realizzazione che si articolano in vari mezzi e principi regolati dall’ordinamento.<\/p>\n\n\n\n

I mezzi poi possono essere diretti o indiretti . Quando per\u00f2 i mezzi indiretti non paiono dare il frutto sperato, appare necessario applicare il sistema di rimedi e sanzioni che l’ordinamento ha predisposto per la concreta soddisfazione del creditore, alla luce del principio di responsabilit\u00e0 del debitore . Quando non \u00e8 possibile soddisfare il creditore direttamente (ovvero mediante l\u2019esatta attribuzione di ci\u00f2 che forma oggetto del suo credito-quello che chiamiamo esecuzione in forma specifica) allora la soddisfazione del creditore si ha attraverso una somma di denaro determinata di comune accordo tra le parti o in difetto di accordo dal giudice e poi attraverso l’adempimento del debitore ovvero attraverso il processo esecutivo, cio\u00e8 la vendita forzata di beni mobili o immobili del debitore per potere raccogliere la somma necessaria per l’adempimento. Sono concetti semplici e noti a tutti, ma che mi servono a introdurre l’argomento oggetto della mia relazione. Si pu\u00f2 affermare che esista nel nostro ordinamento uno specifico ruolo del notaio per la tutela del credito? E’questa la prima domanda che mi sono posto iniziando la stesura di queste brevi note. La domanda potrebbe essere cos\u00ec riproposta:<\/p>\n\n\n\n

Ci sono attivit\u00e0 istituzionali del notaio direttamente rivolte alla tutela del credito?” La prima risposta che mi sono dato \u00e8 che non vi \u00e8 una funzione del notaio a tale specifico fine, ma che il notaio svolge in relazione a quanto oggetto della presente relazione un ruolo di non poca importanza. In via preventiva il notaio “latino” svolge una funzione di “giurisdizione preventiva” con la specifica funzione di predisporre contratti e strumenti che diano luogo al minore possibile contenzioso. Il notaio ha tra le sue funzioni quella di ricevere atti pubblici o di autenticare la sottoscrizione delle parti per rendere possibile l’inserimento degli atti medesimi nel sistema della pubblicit\u00e0 immobiliare e quindi la trascrizione delle vendite, la iscrizione delle ipoteche, la iscrizione degli atti societari portanti trasferimento di partecipazioni e la modifica dello statuto delle societ\u00e0 nel registro delle imprese Funzione della trascrizione immobiliare \u00e8 quello di dare pubblicit\u00e0 ai trasferimenti immobiliari e di dirimere i conflitti tra pi\u00f9 acquirenti di un medesimo bene immobile, rendendo pertanto opponibile ega omnes quello che tra le parti gi\u00e0 \u00e8 pienamente efficace,carattere tipico dei sistemi in cui la propriet\u00e0 si trasferisce con il consenso manifestato nelle forme di legge. Diversamente dal sistema tavolare in cui l’effetto costitutivo \u00e8 dato dalla “intavolazione” ordinata dal giudice nel sistema italiano la propriet\u00e0 di un bene immobile passa con consenso contenuto in un documento avente forma scritta.<\/p>\n\n\n\n

Non sarebbe quindi necessario l’intervento del notaio, ma se l’acquirente vuole essere certo di essere preferito ad altri acquirenti del medesimo bene deve accedere al sistema della pubblicit\u00e0 immobiliare ovvero “trascrivere” il suo atto nei registri (pubblici) della pubblicit\u00e0 immobiliare e per fare questo deve avere la propria firma autenticata dal notaio Non \u00e8 invece prevista nel sistema italiano alcuna particolare forma di pubblicit\u00e0 per quanto attiene la circolazione dei beni mobili se si eccettuano i beni mobili registrati, i macchinari e la quote di partecipazione delle societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata Sino a questo momento l’accesso alla pubblicit\u00e0 ed ai pubblici registri tutti (sia per quanto riguarda i beni immobili che i beni mobili registrati ) era riservato agli atti autenticati da notaio, ma la recente modifica portata dal DL 233\/2006, convertito in legge ha previsto che l’autentica per quanto riguarda i beni mobili registrati possa essere fatta dagli sportelli del comune e dai titolari di agenzie per pratiche automobilistiche, al fine di “semplificare” la vita dei cittadini. La norma \u00e8 recentissima e occorrer\u00e0 vedere la sua pratica applicazione per operarne una puntuale valutazione.<\/p>\n\n\n\n

Volendosi soffermare ancora un istante sul trasferimento dei beni mobili occorre invece sottolineare che il ruolo del notaio \u00e8 sicuramente rimasto pregnante nei trasferimenti di partecipazioni di societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata che prevede l’obbligo del deposito dell’atto autenticato dal notaio nel registro delle imprese e che attribuisce priorit\u00e0, nel conflitto tra pi\u00f9 acquirenti, al trasferimento depositato prima nel detto registro Atteso che la norma si ritiene applicabile anche al caso di costituzione di pegno sulle dette partecipazioni e considerato come il pegno sulle partecipazioni sia divenuto essenziale come forma di garanzia nella esecuzione di importanti contratti societari, appare utile rilevare quanto importante resti il ruolo del notaio in tale materia. Fuori dai casi sopra indicati non vi \u00e8 alcun obbligo formale nel trasferimento di beni mobili e pertanto il notaio non \u00e8 in principio coinvolto. Diversa invece, come sopra detto, \u00e8 la situazione per quanto riguarda la pubblicit\u00e0 immobiliare (trascrizione) degli atti aventi ad oggetto beni immobili (per il trasferimento dei quali la legge prevede la forma scritta ex articolo 1350 del codice civile) ovvero la iscrizione (con efficacia costitutiva questa volta) di quella particolare forma di garanzia che \u00e8 la ipoteca. Merita a questo punto riprendere un argomento sopra accennato e riassumere brevemente, con particolare riferimento ai trasferimenti immobiliari, quali sono i principali strumenti per tutelare i crediti del venditore rispetto all’acquirente di un immobile La tutela pi\u00f9 immediata ed efficace con cui un creditore pu\u00f2 tutelare il suo diritto \u00e8 certamente la titolarit\u00e0 di un diritto reale di garanzia quale il privilegio speciale su immobili o l’ipoteca, che attribuiscono il diritto di sequela sul bene colpito da gravame Il diritto di sequela fa s\u00ec che la garanzia “segua” l’immobile indipendentemente dalle vicende della titolarit\u00e0 di quest’ultimo e che la garanzia sia attivabile anche nei confronti dell’eventuale subacquirente che non pu\u00f2 opporre la sua estraneit\u00e0 alla vicenda originaria – Il privilegio \u00e8 la prelazione che la legge accorda in considerazione della causa del credito, nel senso di riconoscere al creditore il diritto di essere preferito rispetto ad altri creditori nella distribuzione del ricavato dalla vendita forzata dei beni.<\/p>\n\n\n\n

Essendo la legge ad attribuire tale qualifica al credito, il privilegio non \u00e8 soggetto a forme di pubblicit\u00e0 e caratterizza il credito per tutta la sua durata. Le ipotesi pi\u00f9 ricorrenti riguardano i crediti dello Stato per il pagamento di imposte o i crediti derivanti da rapporti di lavoro.Va anche ricordato che in genere il privilegio prevale sull’ipoteca e che la priorit\u00e0 dei privilegi \u00e8 data dalla causa e non dalla priorit\u00e0 di nascita, dacch\u00e8 un privilegio nato successivamente pu\u00f2 avere priorit\u00e0 rispetto ad uno nato precedentemente – L’ipoteca invece viene ad esistenza quando \u00e8 iscritta nei pubblici registri immobiliari e perde la sua efficacia dopo venti anni dalla sua iscrizione, sempre che non venga rinnovata . – Il patrimonio del debitore \u2013 come gi\u00e0 sopra evidenziato – costituisce per il creditore la garanzia del soddisfacimento delle obbligazioni contratte dal debitore medesimo. Proprio per impedire che il patrimonio del debitore possa subire diminuzioni che incidano sulla funzione di garanzia sopra indicata, la legge attribuisce al creditore alcuni rimedi dei quali alcuni esperibili anche dopo che il debitore abbia compiuto degli atti dispositivi del bene.<\/p>\n\n\n\n

L’azione revocatoria ordinaria non comporta l’invalidit\u00e0 dell’atto dispositivo, ma consente al creditore di rendere l’atto inefficace nei suoi confronti. E’ soggetta ad un termine di prescrizione di cinque anni, ossia pi\u00f9 breve del termine ordinario decennale proprio a tutela dell’interesse generale alla sicurezza delle relazioni giuridiche e alla certezza del diritto. L’azione revocatoria pu\u00f2 essere esperita in presenza di una pluralit\u00e0 di condizioni: – atto di disposizione con cui il debitore modifica la consistenza del suo patrimonio; – pregiudizio per il creditore, nel senso che l’atto dispositivo deve essere tale da rendere il patrimonio del debitore insufficiente a soddisfare le sue ragioni (eventus damni); – conoscenza del pregiudizio che l’atto arreca alle ragioni del creditore (consilium fraudis). La consapevolezza di nuocere al creditore deve esistere solo in capo al debitore negli atti a titolo gratuito, mentre deve coinvolgere anche il terzo acquirente per gli atti a titolo oneroso.L’onere di provare tale consapevolezza in capo al terzo acquirente spetta a chi agisce in revocatoria. Se l\u2019insolvenza del debitore che non sia imprenditore commerciale ha ripercussioni limitate alla sfera dei suoi creditori ed il processo esecutivo, che nel caso specifico colpisce singoli beni, \u00e8 rimesso all\u2019iniziativa degli stessi, liberi di promuoverlo e di intervenirvi, ben altro rilievo assume l\u2019insolvenza dell\u2019imprenditore commerciale. In quest\u2019ultima ipotesi, infatti, le ripercussioni negative ricadono spesso, a catena, su una pluralit\u00e0 di creditori, con incidenza negativa anche sull\u2019economia generale. Da qui nasce l\u2019esigenza che il processo fallimentare possa essere iniziato anche d\u2019ufficio, colpisca tutti i beni del debitore ed assicuri la par condicio creditorum, onde ripartire ugualmente su tutti il pregiudizio che ne deriva.<\/p>\n\n\n\n

La sentenza dichiarativa di fallimento comporta lo spossessamento del debitore, ossia la perdita dell\u2019amministrazione e della disponibilit\u00e0 dei suoi beni, con conseguente inefficace nei confronti di tutti i creditori, di eventuali atti di disposizione compiuti dal debitore fallito. Onde evitare che il debitore, nel periodo di dissesto immediatamente precedente il fallimento, possa compiere atti di disposizione preordinati a sottrarre i suoi beni al fallimento, l\u2019ordinamento giuridico italiano prevede il rimedio dell\u2019azione revocatoria fallimentare, la quale comporta anch\u2019essa l\u2019inefficacia relativa dell\u2019atto nei confronti dei creditori. La disciplina dell’azione revocatoria fallimentare \u00e8 stata profondamente rivisitata e modificata, con introduzione di termini pi\u00f9 brevi per l’esperimento dell’azione stessa, con il decreto legge 14 marzo 2005, n. 35, convertito con legge 14 maggio 2005 n. 80. In particolare, sono revocati, salvo che l’altra parte provi che non conosceva lo stato di insolvenza del debitore, gli atti a titolo oneroso compiuti nell’anno (contro i due anni precedentemente previsti) anteriore alla dichiarazione di fallimento, in cui le prestazioni eseguite o le obbligazioni assunte dal fallito sorpassano di oltre un quarto ci\u00f2 che a lui \u00e8 stato dato o promesso. Sono altres\u00ec revocati, se il curatore del fallimento prova che l’altra parte conosceva lo stato di insolvenza del debitore, gli atti a titolo oneroso compiuti entro sei mesi anteriori alla dichiarazione di fallimento.<\/p>\n\n\n\n

Non sono invece soggetti all’azione revocatoria le vendite a giusto prezzo d’immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado e neppure gli atti posti in essere in esecuzione di un piano che appaia idoneo a consentire il risanamento della esposizione debitoria dell’impresa e ad assicurare il riequilibrio della sua situazione finanziaria.<\/p>\n\n\n\n

E’ rimasta invariata invece la disciplina prevista per la revoca degli atti a titolo gratuito compiuti nei due anni antecedenti la dichiarazione di fallimento, i quali sono inefficaci nei confronti dei creditori per il solo fatto di essere posti in essere. Si segnala infine l’azione di riduzione delle donazioni. Il legittimario leso nei propri diritti (coniuge, ascendente o discendente del de cuius) pu\u00f2 chiedere la riduzione delle donazioni entro dieci anni dall’apertura della successione, senza che sia possibile, nell’ordinamento italiano, rinunziare all’azione di riduzione nei confronti del donatario o all’azione di restituzione nei confronti dei terzi acquirenti, durante la vita del donante, neanche prestando il proprio assenso alla donazione. In caso di alienazione dei beni immobili da parte del donatario contro cui viene proposta l’azione di riduzione, se non sono trascorsi venti anni dalla donazione (o meglio dalla trascrizione della donazione), il legittimario, premessa l’escussione dei beni del donatario, pu\u00f2 chiedere ai successivi acquirenti la restituzione dei suddetti immobili. L’azione di riduzione pu\u00f2 pregiudicare pertanto le ipoteche ed i diritti reali concessi dal donatario dopo la donazione. Tuttavia, in base al nuovo art. 561 codice civile come modificato dal D.L. 14 marzo 2005 n. 35 convertito in legge 14 maggio 2005 n. 80, i pesi e le ipoteche restano efficaci se la riduzione \u00e8 domandata dopo venti anni dalla trascrizione della donazione, purch\u00e9 la domanda sia stata proposta entro dieci anni dall’apertura della successione. In altri termini, una provenienza per donazione anche antecedente al proprio atto di acquisto, pu\u00f2 comportare per il terzo acquirente il serio rischio di vedersi espropriare il bene. Ritengo utile riportare alcune note per i colleghi stranieri relativamente all’ipoteca: La moderna configurazione dell\u2019ipoteca quale garanzia reale \u00e8 il punto di equilibrio raggiunto fra le opposte esigenze di tutela del credito e di libert\u00e0 nella circolazione dei beni. In epoca anteriore alle codificazioni moderne il vincolo ipotecario su un bene ne comportava l\u2019inalienabilit\u00e0. Il code Napoleon lo trasformava in vincolo gravante, con diritto di seguito, su un bene liberamente negoziabile. La successiva ricerca di un equilibrio ottimale ha reso assai complessa la regolazione dell\u2019ipoteca.<\/p>\n\n\n\n

Ci occuperemo ai fini che qui interessano della sola ipoteca volontaria che richiede sin da principio l’intervento del notaio, ricordando che esistono altre forme di ipoteca, tra cui quella legale e quella giudiziale, iscritte di ufficio o su ordine del giudice L’ipoteca volontaria si basa: – su un contratto fra il debitore o il terzo datore di ipoteca da una parte e il creditore dall’altra; – su un atto unilaterale fra vivi del debitore o del terzo datore di ipoteca (\u00e8 questo uno dei casi in cui il codice civile riconosce effetti vicolanti a una dichiarazione unilaterale di volont\u00e0). Il contratto o l\u2019atto unilaterale devono avere la forma scritta a pena di nullit\u00e0 (art. 2821) e devono avere la forma di atto pubblico notarile o scrittura privata autenticata da notaio per potere avere accesso alla pubblicit\u00e0. L\u2019ipoteca giudiziale quanto quella legale dello Stato si costituiscono per iniziativa, meramente facoltativa, del creditore. L\u2019ipoteca legale a favore dell\u2019alienante e del coerede \u00e8 iscritta d\u2019ufficio dal conservatore della conservatoria dei registri immobiliari, salvo che non risulti dal titolo o da separato atto pubblico che vi \u00e8 stata rinuncia all\u2019ipoteca.<\/p>\n\n\n\n

Il contratto o l\u2019atto unilaterale per l\u2019ipoteca volontaria, la sentenza o altro provvedimento per l\u2019ipoteca giudiziale, l\u2019atto di alienazione del bene per l\u2019ipoteca legale sono semplicemente titolo per ottenere la costituzione dell\u2019ipoteca: questa si costituisce solo con l\u2019iscrizione nei registri immobiliari (art. 2808, 2\u00b0 comma). A parziale deroga e miglior precisazione di quanto sopra detto esiste anche una ipoteca su beni mobili (solo per quanto riguarda i beni mobili registrati) che prevede la iscrizione in registri speciali tenuti peraltro su base reale e non personale \u00c9 una forma di pubblicit\u00e0 analoga, per le formalit\u00e0 di esecuzione, alla trascrizione. Da questa differisce, tuttavia, perch\u00e9 \u00e8 pubblicit\u00e0 costitutiva. Il che non significa per\u00f2 che sia condizione sufficiente per l\u2019esistenza dell\u2019ipoteca: questa si estingue se si estingue l\u2019obbligazione garantita o se viene dichiarato nullo o annullato o reso inefficace il titolo da cui traeva origine. Su un medesimo bene si possono iscrivere pi\u00f9 ipoteche, a garanzia di crediti diversi. Ogni successiva ipoteca \u00e8, in ordine di tempo, contrassegnata da un numero, che prende il nome di grado (ipoteca di primo grado, di secondo grado e cos\u00ec via). Se il bene ipotecato verr\u00e0 sottoposto a vendita forzata, con il ricavato della vendita si soddisfer\u00e0 anzitutto il creditore con ipoteca di primo L’ipoteca si estingue con la sua cancellazione dal registro. Anche per la cancellazione occorre un titolo:l’estinzione dell’obbligazione garantita, la rinuncia grado e, se c\u2019\u00e8 un residuo, quello di secondo grado e cos\u00ec via (artt. 2852 ss.).<\/p>\n\n\n\n

Il creditore che ha una ipoteca di grado inferiore pu\u00f2 estinguere, con il pagamento, il credito di chi ha un\u2019ipoteca di grado superiore, con l\u2019effetto di surrogarsi nei suoi diritti (surrogazione ipotecaria di pagamento, art. 1203, n. 1). L\u2019iscrizione conserva il suo effetto per venti anni, trascorsi i quali l\u2019ipoteca si estingue, salvo che ad istanza del creditore l\u2019iscrizione non venga rinnovata prima della scadenza (art. 2847). Allo spirare del termine ventennale senza rinnovazione Il conservatore dei registri non pu\u00f2 procedere d’ufficio alla cancellazione. Il bene ipotecato pu\u00f2 essere venduto, ma chi lo compera compera un bene gravato da ipoteca, esposto all\u2019azione esecutiva del creditore ipotecario. E’ questo il cosiddetto “diritto di seguito” (droit de suite). Quale che sia la sorte del bene ipotecato, che pu\u00f2 essere alienato, assoggettato a diritti reali parziari di godimento a favore di terzi, la ipoteca \u00e8 intangibile e quindi il creditore ha diritto di attuare la sua pretesa e di farsi pagare con preferenza sul bene ipotecato dopo qualsiasi atto di disposizione del bene stesso. Il bene pu\u00f2 quindi trasmettersi agli eredi, ma ciascuno di essi, \u00e8 tenuto \u201cipotecariamente per l\u2019intero\u201d (art. 754), stante l\u2019indivisibilit\u00e0 dell\u2019ipoteca (e in deroga al principio della parziariet\u00e0 della responsabilit\u00e0 dei coeredi per i debiti ereditati). Alla scadenza del credito il creditore non pagato ha diritto di promuovere la vendita forzata del bene anche in confronto del terzo acquirente. Questi, per evitare la vendita forzata, ha tre possibilit\u00e0 (art. 2858):<\/p>\n\n\n\n

  1. egli stesso paga i creditori ipotecari, liberando il bene dall\u2019ipoteca,<\/li>
  2. effettua il rilascio del bene ipotecato, ossia rinuncia alla propriet\u00e0 con una apposita dichiarazione resa presso la cancelleria del tribunale,<\/li>
  3. libera il bene dall\u2019ipoteca (purgazione dell\u2019ipoteca):<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    offre ai creditori una somma pari al prezzo di acquisto del bene (pari al valore del bene se l\u2019acquisto \u00e8 avvenuta a titolo gratuito); se nessun creditore si offre di acquistare per un prezzo superiore di almeno un decimo, il bene \u00e8 liberato dall\u2019ipoteca contro il pagamento della somma offerta dal terzo acquirente. Il terzo acquirente, che subisca l’esecuzione forzata o che liberi il bene o che rilasci il bene, ha azione di regresso verso il debitore principale. Per il regresso pu\u00f2 avvalersi della surrogazione ipotecaria, ma non in danno dei creditori che abbiano una iscrizione anteriore alla trascrizione del suo titolo di acquisto. Il terzo datore di ipoteca si trova in posizione analoga: egli non pu\u00f2 invocare, nei confronti del creditore precedente, il beneficio della preventiva escussione del debitore, se il beneficio non \u00e8 stato convenuto (art. 2868). \u00c9 direttamente esposto all’azione esecutiva. Per evitarla, deve pagare i creditori ipotecari. Anch’egli ha azione di regresso verso il debitore e diritto di surrogazione nell’ipoteca del creditore.<\/p>\n\n\n\n

    L’ipoteca \u00e8, in linea di principio, speciale e indivisibile: grava solo sui beni specificamente indicati e solo per una somma determinata di danaro; e grava, per intero, su tutti i beni ipotecati e su ogni loro parte (art. 2809). La specialit\u00e0 dell’ipoteca va considerata sotto un duplice aspetto: * con riguardo al credito garantito: La prelazione sul bene vale solo nei limiti della somma per la quale l’ipoteca \u00e8 iscritta (ma il credito garantito non deve per questo necessariamente essere un credito pecuniario). La prelazione assiste il credito, anche oltre questo limite, per ci\u00f2 che attiene ai suoi accessori (spese di costituzione, iscrizione e rinnovazione dell’ipoteca, spese ordinarie dell’intervento nel processo di esecuzione). * con riguardo ai beni ipotecati: il principio \u00e8 che l’ipoteca pu\u00f2 essere iscritta solo “su beni specialmente indicati”. Tali non sono i beni futuri (potendo l\u2019ipoteca essere iscritta solo quando la cosa \u00e8 venuta ad esistenza; art. 2823), n\u00e9 i beni altrui (l\u2019ipoteca pu\u00f2 essere iscritta solo quando la cosa \u00e8 acquistata del concedente; art. 2822).<\/p>\n\n\n\n

    \u00c9 invece possibile iscrivere ipoteca su una quota di propriet\u00e0 indivisa, anche se l\u2019ipoteca produrr\u00e0 effetto rispetto ai beni che al debitore verranno assegnati in sede di divisione (art. 2825). L\u2019ipoteca si estende alla pertinenze dell\u2019immobile, i miglioramenti e le accessioni. L\u2019estensione dell\u2019ipoteca alle accessioni dell\u2019immobile ipotecato (come l\u2019edificio costruito sul terreno oggetto di ipoteca) finisce con il tradursi in garanzia ipotecaria, su cose future, non menzionate nell\u2019iscrizione ipotecaria. Pu\u00f2 accadere che un mutuo venga erogato per un importo superiore al valore del terreno offerto in ipoteca, quando il mutuo \u00e8 concesso per finanziare l\u2019edificazione e l\u2019ipoteca \u00e8 iscritta per una somma che tiene conto del valore dell\u2019edificio da costruire. Il rischio che l\u2019opera non sia portata a compimento incombe sul creditore. L\u2019ipoteca \u00e8, in linea di principio, indivisibile al pari del pegno. Continua a gravare su tutti i beni ipotecati e su ogni loro parte, anche se il credito si sia in parte estinto o se il valore dei beni ipotecati sia successivamente aumentato. Tuttavia, con il consenso del creditore o con sentenza, si pu\u00f2 ottenere la riduzione dell\u2019ipoteca. Questa pu\u00f2 consistere nella riduzione della somma per la quale l\u2019ipoteca fu iscritta o nella riduzione dell\u2019iscrizione a una parte soltanto dei beni originariamente ipotecati Essendo, come sopra detto,la presente riunione di studio rivolta ad esaminare, i rapporti transfrontalieri giova chiedersi se e come un atto notarile avente ad oggetto un trasferimento immobiliare o una costituzione di ipoteca pu\u00f2 accedere al sistema della pubblicit\u00e0 immobiliare italiana Preliminarmente, come sopra detto i documenti redatti all\u2019estero e introdotti nel territorio italiano per produrre determinati effetti giuridici, devono al pari degli atti italiani, rispettare il requisito della forma scritta (atto pubblico o scrittura privata) richiesto dall\u2019art. 1350 codice civile, sotto pena di nullit\u00e0, quando trasferiscono la propriet\u00e0 di beni immobili, oppure costituiscono, modificano trasferiscono diritti reali di godimento (ossia diritti di superficie, enfiteusi, usufrutto, uso abitazione, servit\u00f9) su immobili o comportano rinuncia ai medesimi diritti.<\/p>\n\n\n\n

    La pubblicit\u00e0 legale dei suddetti documenti, che si esplicita nella formalit\u00e0 di trascrizione da eseguirsi nei pubblici registri immobiliari, necessaria per l\u2019opponibilit\u00e1 dell\u2019atto ai terzi, pu\u00f2 eseguirsi in base ai seguenti titoli: sentenza, atto pubblico, scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente, con la precisazione che atti e sentenze provenienti dall\u2019estero devono essere legalizzati (art. 2637 codice civile). Si rileva come tale disposizione aggiunga, rispetto alla necessit\u00e0 di forma scritta sopra evidenziata, l\u2019ulteriore necessit\u00e0 che la scrittura privata di per s\u00e9 non sia titolo idoneo alla pubblicit\u00e0 immobiliare, se la relativa sottoscrizione non risulti autenticata da notaio o da altro pubblico ufficiale a ci\u00f2 autorizzato. Secondo il diritto internazionale privato italiano, sia la forma che la pubblicit\u00e0 degli atti aventi per oggetto diritti reali su immobili sono regolate dal principio della lex rei sitae.<\/p>\n\n\n\n

    Gli atti formati all\u2019estero, pertanto, aventi per oggetto immobili siti in Italia, devono rispettare i requisiti formali richiesti dall’ordinamento interno italiano per accedere alla pubblicit\u00e0 immobiliare, la quale, a sua volta, trova disciplina nelle sole norme italiane. L’utilizzo di un atto estero in Italia presuppone pertanto – in base al principio di equivalenza dell’atto notarile straniero rispetto a quello italiano – che lo stesso corrisponda nella sostanza al suo omologo italiano, ossia all’atto pubblico o alla scrittura privata autenticata secondo la nozione prevista dall’ordinamento interno italiano. Questa necessit\u00e0 di equivalenza dell’atto proveniente dall’estero all’atto italiano significa che l’atto pubblico dovr\u00e0 provenire da un pubblico ufficiale con caratteristiche o funzioni analoghe al notaio italiano e contenere l’accertamento dell’identit\u00e0 delle parti e la consapevolezza del consenso prestato; la scrittura privata autenticata dovr\u00e0 contenere invece l’accertamento dell’identit\u00e0 delle parti e l’attestazione del pubblico ufficiale autenticante, tenuto al previo controllo di legalit\u00e0 , che la sottoscrizione sia avvenuta in sua presenza.<\/p>\n\n\n\n

    Ulteriore condizione per fare valere un atto estero in Italia – condizione peraltro condivisa con gli altri Stati dell’Unione Europea – \u00e8 la legalizzazione, richiesta espressamente, come gi\u00e0 sopra indicato, dalle norme che disciplinano la pubblicit\u00e0 immobiliare. Si tratta di un requisito necessario soltanto laddove l’atto provenga da un Paese: – che, a differenza dall’Italia, non abbia aderito alla Convenzione dell’Aia del 5 ottobre 1961, che prevede la sostituzione della legalizzazione con l’apposizione dell’apostille seconda la formula prevista nella suddetta Convenzione, oppure – che, a differenza dall’Italia, non abbia ratificato la Convenzione di Bruxelles del 25 maggio 1987 per la soppressione di legalizzazione e apostille, o ancora – col quale sussista un accordo bi o plurilaterale di esenzione sia da legalizzazione che da apostille.(come gi\u00e0 in nota precisato tale formalit\u00e0 \u00e8 esclusa nei confronti dell’Austria da un previdente trattato bilaterale che ne esclude la necessit\u00e0 per gli atti notarili e le sentenze L\u2019ordinamento del notariato italiano stabilisce inoltre il preventivo deposito presso un archivio notarile o presso un notaio esercente in Italia degli originali e delle copie degli atti pubblici rogati e delle scritture private autenticate in Stato estero, prima di farne uso nel territorio dello Stato italiano. Col termine “uso” si intende tutto ci\u00f2 che \u00e8 consequenziale alla destinazione cui l’atto \u00e8 preordinato, ivi comprese le formalit\u00e0 di pubblicit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

    Funzione propria del deposito dell’atto estero \u00e8 di consentire: – la conservazione dell’atto ed il rilascio di copie, – un controllo sui requisiti di forma che devono preesistere (v. sopra) e non sono integrabili e di legalit\u00e0 dell’atto (intesa come non contrariet\u00e0 ai principi fondamentali dell’ordinamento italiano), – eventuale adeguamento ed integrazione dell’atto in vista dell’uso cui \u00e8 destinato nel territorio dello Stato italiano: integrazione ad esempio di dati catastali indicati in modo troppo sommario per consentire una corretta esecuzione della pubblicit\u00e0 immobiliare, o inserimento di dichiarazioni che consentano di sanare cause di nullit\u00e0 dell’atto. Ci si riferisce in particolare alle menzioni richieste dalla normativa sull\u2019edilizia, in ordine ai provvedimenti amministrativi autorizzativi della costruzione o ancora all\u2019obbligo di allegare agli atti di trasferimento di terreni il certificato di destinazione urbanistica, obbligo la cui inosservanza comporta non solo la nullit\u00e0 del trasferimento, ma anche l\u2019impossibilit\u00e0 di attuare la pubblicit\u00e0 immobiliare. Alla luce della recente modifica normativa che ha consentito di sanare un atto nullo italiano perch\u00e9 privo di certificato di destinazione urbanistica,pare ora pacifica la possibilit\u00e0 di integrare e sanare, con l’atto di deposito, l’atto estero che contenga un trasferimento di terreno e non abbia allegato il certificato di destinazione urbanistica. – esecuzione di adempimenti successivi, quali la registrazione in termine fisso (trenta giorni dalla data dell\u2019atto trasmesso con modello informatico; sessanta giorni per gli atti formati all\u2019estero), con pagamento della relativa imposta prevista per trasferimento della propriet\u00e0 ovvero costituzione o trasferimento di altri diritti reali, anche di garanzia, su immobili esistenti nel territorio dello Stato; la pubblicit\u00e0 immobiliare e la voltura catastale con preventivo pagamento delle imposte ipotecarie e catastali; eventuali adempimenti ulteriori previsti dalla legge italiana per il singolo atto in questione.<\/p>\n\n\n\n

    L\u2019ordinamento del notariato italiano stabilisce infine che l’atto estero che venga depositato presso un notaio italiano, qualora sia redatto in lingua straniera, debba essere accompagnato dalla traduzione in lingua italiana. Tale obbligo non sorge per l\u2019atto estero depositato presso notaio di comune ove la legge ammette l\u2019uso della lingua di cui trattasi (lingua francese per la Valle d\u2019Aosta, lingua tedesca per l’Alto Adige.) Quanto detto al paragrafo precedente trova integrale applicazione anche per gli atti esteri costitutivi di diritti reali di garanzia, con particolare riferimento all\u2019ipoteca, su immobili siti nel territorio dello Stato italiano: obbligo di forma scritta, con la precisazione che deve trattarsi di atto pubblico, scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente, previa legalizzazione se formato in paese estero (art. 2837 codice civile), oppure sentenza anche straniera purch\u00e9 ne sia dichiarata l\u2019efficacia dall\u2019autorit\u00e0 giudiziaria italiana, salvo che le convenzioni internazionali dispongano diversamente. Se il debitore non adempie l\u2019obbligazione assunta di pagare una somma di denaro, il creditore, dopo aver fatto accertare giudizialmente l\u2019inadempimento ed aver ottenuto una sentenza di condanna del debitore, pu\u00f2 promuovere l\u2019espropriazione forzata dei beni del debitore, secondo le norme dettate dal codice di procedura civile, ossia far vendere giudizialmente i beni e soddisfarsi sul ricavato.<\/p>\n\n\n\n

    L\u2019atto con cui si assoggetta il bene del debitore all\u2019azione esecutiva \u00e8 il pignoramento, soggetto a trascrizione qualora si riferisca a beni immobili. Principio generale dell\u2019ordinamento giuridico italiano \u00e8 il fatto che iI debitore risponda delle sue obbligazioni con tutti i suoi beni, presenti e futuri, ragione per cui tutti i suoi beni possono essere oggetto di espropriazione. Se vi sono pi\u00f9 creditori, secondo il principio della par condicio creditorum, tutti hanno diritto di soddisfarsi con il ricavato della vendita dei beni del debitore. Tuttavia l\u2019ordinamento giuridico italiano attribuisce ad alcuni creditori una preferenza nel soddisfacimento dei propri diritti, rispetto ad altri creditori. Si parla in tal caso di cause legittime di prelazione, identificabili in privilegio, pegno ed ipoteca, cui si far\u00e0 cenno nell\u2019ultimo paragrafo. Per effetto del pignoramento, gli atti di alienazione dei beni compiuti dal debitore \u2013 che \u00e8 ancora proprietario degli stessi – sono inefficaci nei soli confronti del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell\u2019esecuzione.<\/p>\n\n\n\n

    Si tratta pertanto di una inefficacia relativa. Il decreto legge 14\/3\/2005 n. 35, convertito con modificazione con legge 14\/5\/2005 n. 80 e successive modifiche, ha profondamente modificato anche la disciplina del pignoramento prevista dal codice di procedura civile, ponendosi i seguenti obiettivi: – evitare possibili \u201cmomenti di criticit\u00e0\u201d della procedura legati alle difficolt\u00e0 di rintracciare il debitore, prevedendo l\u2019invito allo stesso a dichiarare la residenza o eleggere domicilio nel comune in cui ha sede il giudice dell\u2019esecuzione; – rendere il pignoramento maggiormente funzionale rispetto alle esigenze di soddisfazione del creditore, prevedendo che sia lo stesso debitore a dichiarare, su invito dell\u2019ufficiale giudiziario, qualora i beni pignorati appaiano insufficienti, ulteriori beni utilmente pignorabili e luoghi ove gli stessi si trovano, beni che devono considerarsi pignorati dal momento della dichiarazione, nonch\u00e9 attribuire all\u2019ufficiale giudiziario la facolt\u00e0 non solo di richiedere l\u2019assistenza della forza pubblica, bens\u00ec anche di ricercare le cose da sottoporre ad esecuzione, facendone richiesta ai soggetti gestori dell\u2019anagrafe tributaria e di altre banche dati pubbliche. Prima che sia disposta la vendita o l\u2019assegnazione, il debitore pu\u00f2 chiedere di sostituire alle cose o ai crediti pignorati una somma di denaro pari, oltre alle spese di esecuzione, all’importo dovuto al creditore pignorante e ai creditori intervenuti, comprensivo del capitale, degli interessi e delle spese. Altra innovazione riguarda l\u2019intervento dei creditori nel processo esecutivo, ora consentito non alla generalit\u00e0 degli \u201caltri creditori, ancorch\u00e9 non privilegiati\u201d, ma solo a quelli il cui credito sia fondato su titolo esecutivo, oppure che, al momento del pignoramento, avevano eseguito un sequestro sui beni pignorati o avevano un diritto di prelazione risultante da pubblici registri o un diritto di pegno. Viene inoltre generalizzato lo strumento della cd. estensione del pignoramento ai creditori chirografari intervenuti tempestivamente.<\/p>\n\n\n\n

    Tra le innovazioni, si segnala inoltre la previsione che, nella vendita forzata, il giudice dell’esecuzione, con lo stesso decreto col quale trasferisce il bene espropriato, ordina la cancellazione dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie, comprese quelle successive alla trascrizione del pignoramento (art. 586 cpc), i quali, anche se inefficaci, creano non pochi problemi nel caso di ricorso al finanziamento. Sempre in virt\u00f9 della novella legislativa sopra indicata, il giudice pu\u00f2 delegare il compimento delle operazioni di vendita in sede di esecuzioni su beni immobili non pi\u00f9 soltanto ai notai, ma alternativamente al notaio avente sede preferibilmente nel circondario, o ad un avvocato, dottore commercialista o esperto contabile iscritti nei relativi elenchi. Gli elenchi dei professionisti disponibili a provvedere alle operazioni di vendita degli immobili sono forniti dai rispettivi consigli dell’ordine ogni tre anni, al presidente del tribunale, che ha il potere di cancellare dagli elenchi stessi, con effetto per due trienni, i professionisti ai quali la delega sia stata revoca per mancato rispetto del termine e delle direttive stabilite. Costoro provvedono, tra l’altro, alla determinazione del valore dell’immobile anche tramite l’ausilio di un esperto, all’esecuzione delle formalit\u00e0 di registrazione, trascrizione e voltura catastale del decreto di trasferimento, all’espletamento delle formalit\u00e0 di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie conseguenti al decreto di trasferimento, alla redazione del verbale d’incanto e del successivo decreto di trasferimento, trasmettendo poi tutto al giudice dell’esecuzione. La misura di compensi spettanti ai professionisti delegati \u00e8 stabilita ogni triennio con decreto ministeriale.<\/p>\n\n\n\n

    Si segnala infine l’introduzione, nella procedura esecutiva, del contratto di finanziamento: il nuovo ultimo comma dell’art. 585 cpc prevede infatti che, se il versamento del prezzo avviene con erogazione di un finanziamento che preveda il versamento diretto delle somme erogate in favore della procedura e la garanzia ipotecaria di primo grado sull’immobile, nel decreto di trasferimento deve essere indicato tale atto e il conservatore dei Registri Immobiliari non pu\u00f2 eseguire la trascrizione del decreto se non unitamente all’iscrizione dell’ipoteca concessa dalla parte finanziata. L\u2019ordinamento processuale civile italiano tratta dell\u2019esecuzione e del titolo esecutivo nel libro terzo del codice di procedura civile, precisando che \u201cl\u2019esecuzione forzata non pu\u00f2 aver luogo che in virt\u00f9 di un titolo esecutivo per un diritto certo, liquido, esigibile\u201d (art. 474, primo comma, c.p.c.). In tale definizione sono gi\u00e0 contenuti gli elementi essenziali dell\u2019impostazione della materia: sono indicati sia i presupposti in base ai quali pu\u00f2 aversi l\u2019esecuzione, sia i requisiti imprescindibili, tassativi ed analiticamente elencati del diritto oggetto dell\u2019esecuzione.<\/p>\n\n\n\n

    E\u2019 poi lo stesso art. 474, secondo comma, c.p.c. a definire e qualificare il titolo esecutivo: 1 – sentenze e provvedimenti ai quali la legge attribuisce espressamente efficacia esecutiva, 2 – cambiali, altri titoli di credito ed atti ai quali la legge attribuisce espressamente la stessa efficacia; 3 – atti pubblici, ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverli, relativamente alle obbligazioni di somme di danaro in essi contenute. A norma di quanto disposto dal codice di procedura civile (art. 474 ss.), atti pubblici e sentenze valgono come titolo per l\u2019esecuzione forzata solo se muniti della formula esecutiva, che consiste nell\u2019intestazione \u201cRepubblica Italiana \u2013 In nome della legge\u201d e nell\u2019apposizione, sull\u2019originale o sulla copia, della formula esecutiva codificata nell\u2019art. 475 c.p.c., da parte del cancelliere, del notaio o di altro pubblico ufficiale. A norma del medesimo articolo 475 c.p.c., deve poi essere indicata, in calce alla formula, la persona cui \u00e8 rilasciata la copia in forma esecutiva. Il decreto legge 14\/3\/2005 n. 35, convertito con modificazione con legge 14\/5\/2005 n. 80 e successive modifiche, ha modificato sostanzialmente il processo esecutivo, con effetto dal 1\u00b0 gennaio 2006. In particolare si segnala: – l’attribuzione di titolo esecutivo anche alla scrittura privata autenticata; – l’attribuzione, sia all’atto pubblico che alla scrittura privata autenticata, della qualit\u00e0 di titolo esecutivo anche in relazione alle obbligazioni di consegna o rilascio (e non solo di somme di denaro come era in precedenza).<\/p>\n\n\n\n

    L’esecuzione forzata per consegna o rilascio non pu\u00f2 aver luogo che in virt\u00f9 dei titoli esecutivi di cui ai precedenti numeri 1 e 3. L’attribuzione della qualit\u00e0 di titolo esecutivo anche alle scritture private autenticate \u00e8 una scelta che lascia perplessi, ponendosi apertamente in controtendenza rispetto alle scelte del legislatore della comunit\u00e0 europea che, con il Regolamento (CE) n. 805\/2004, istitutivo del titolo esecutivo europeo, ha riservato la qualifica di titolo esecutivo ai soli atti pubblici, oltre che ai provvedimenti giudiziari e ci\u00f2 conformemente a quanto statuito dalla sentenza 17 giugno 1999 della Corte di Giustizia della CE (sentenza Unibank). Si segnala al riguardo anche il mancato coordinamento con la disciplina del rilascio delle copie in forma esecutiva, che non pu\u00f2 essere pi\u00f9 di una per la stessa parte: l’art. 475 cpc prevede l’apposizione della formula esecutiva, oltre che ai provvedimenti dell’autorit\u00e0 giudiziaria, ai soli atti pubblici, come tali in unico originale, con obbligo di custodia da parte del notaio ed annotazione sull’originale dell’avvenuto rilascio della copia in forma esecutiva. L’inottemperanza a queste disposizioni comporta l’applicazione di una pena pecuniaria, incrementata rispetto al passato, fissata nella misura da 1.000 a 5.000 euro. Quanto alla esecuzione in Italia di un debitore in virt\u00f9 di contratto redatto all’estero, si osserva che \u00e8 riconosciuta efficacia esecutiva in Italia di un atto pubblico estero nella stessa misura in cui ad esso \u00e8 attribuita efficacia esecutiva nell’ordinamento di origine. Secondo le norme di diritto internazionale privato italiano, infatti, l’esecuzione in Italia di un atto pubblico ricevuto all’estero presuppone che l’atto abbia forza esecutiva nel Paese di origine, che le sue disposizioni non producano effetti contrari all’ordine pubblico e che, su istanza di chiunque vi abbia interesse, la corte d’appello del luogo di attuazione accerti la sussistenza dei requisiti per il riconoscimento dell’atto in Italia (cd. delibazione). La normativa appena esposta si riferisce tassativamente ai soli atti pubblici esteri. Non costituiscono invece titolo esecutivo idoneo per l’esecuzione forzata in Italia le scritture private autenticate all’estero. <\/p>\n\n\n\n

    La tutela dell’acquirente<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Vari sono i provvedimenti ed anche i tentativi fatti dal legislatore italiano per tutelare gli acquirenti di immobili sia nella fase genetica del rapporto che di fronte a situazioni di crisi Fa parte del primo aspetto la norma introdotta con il decreto legge del 31.12.1996, n. 669, poi convertito in legge, che prevede la trascrizione del contratto preliminare di compravendita, a tutela del promettente acquirente, nel periodo intermedio fra il contratto preliminare stesso e la stipulazione del contratto definitivo, contro eventuali trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente venditore. La norma non ha avuto grande applicazione perch\u00e9 osteggiata anche dal mondo bancario che vede un pregiudizio ad eventuali ipoteche iscritte sull’immobile il privilegio nascente dalla stipulazione del preliminare Anche la normativa a tutela degli acquirenti persone fisiche di immobili da costruire (decreto legislativo 10 giugno 2005) contenente le seguenti previsioni: – obbligo di fideiussione e di assicurazione del costruttore promittente, – previsione dei contenuti obbligatori del contratto preliminare, – limiti all’esperibilit\u00e0 dell’azione revocatoria fallimentare, – istituzione di un fondo di solidariet\u00e0 per gli acquirenti di immobili da costruire che abbiano subito una perdita in seguito all’assoggettamento del costruttore a procedure che implicano una situazione di crisi,non ha al momento avuto la risposta sperata Con la locuzione “immobile da costruire” ci si riferisce a immobili per i quali sia stato chiesto il permesso di costruire o la cui costruzione non sia ultimata o siano in attesa del certificato di agibilit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

    All\u2019atto della stipula del contratto preliminare su immobile da costruire, il costruttore \u00e8 obbligato, a pena di nullit\u00e0 del contratto, che pu\u00f2 essere fatta valere unicamente dall\u2019acquirente, a consegnare all\u2019acquirente una fideiussione, con clausola di rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale, a garanzia di tutti i pagamenti fatti e da fare prima del trasferimento della propriet\u00e0. La fideiussione \u00e8 rilasciata da una banca, da un\u2019impresa esercente le assicurazioni o da intermediari finanziari iscritti in un speciale e rimane efficace fino al trasferimento della propriet\u00e0. Essa garantisce eventuali situazioni di crisi del costruttore, quali trascrizione di un pignoramento, sentenza di fallimento, ammissione alla procedura di concordato preventivo, sentenza che dichiara lo stato di insolvenza. Il costruttore \u00e8 inoltre obbligato a stipulare una assicurazione decennale contro i difetti dell’immobile. Il contratto preliminare deve contenere tra l’altro, in particolare, gli estremi di eventuali atti d\u2019obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l\u2019ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l\u2019elencazione dei vincoli previsti, le caratteristiche tecniche della costruzione, i termini massimi di esecuzione della costruzione, gli estremi della fideiussione, indicazione del prezzo da corrispondersi con bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati, eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli, estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato e ad esso devono essere allegati il capitolato dei materiali e gli elaborati del progetto.<\/p>\n\n\n\n

    E’ inoltre sancito un divieto a carico del notaio di procedere alla stipula dell\u2019atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell\u2019ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull\u2019immobile. Qualora l\u2019immobile sia stato consegnato all\u2019acquirente e da questi adibito ad abitazione principale per s\u00e9 o per un proprio parente in primo grado, all\u2019acquirente \u00e8 inoltre riconosciuto il diritto di prelazione nell\u2019acquisto dell\u2019immobile al prezzo definitivo raggiunto nell\u2019incanto. Infine, gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della propriet\u00e0 o di altro diritto reale di godimento di immobili ad uso abitativo, nei quali l\u2019acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dall\u2019acquisto o dall\u2019ultimazione degli stessi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo, non sono soggetti all\u2019azione revocatoria fallimentare.<\/p>\n\n\n\n

    L’euroipoteca<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Essendo come \u00e8 noto la ipoteca la principale forma di garanzia del credito la possibilit\u00e0 di creare una foma di garanzia europea, uniforme ed astratta, che possa aggiungersi alle forme nazionali e che possa consentire al notaio di uno dei paesi dell’unione di iscrivere direttamente la ipoteca nel paese limitrofo Il regolamento sul titolo esecutivo europeo E’ dalla Direttiva della Commissione 4 febbraio 1985 che si parla di Euroipoteca, ma si pu\u00f2 dire che solo dalla presentazione del Libro Verde sul Credito ipotecario del 19 luglio 2005 la materia abbia ripreso un concreto interesse reso pi\u00f9 concreto dalla recente introduzione del regolamento sul Titolo Esecutivo Europeo, pur con i limiti allo stesso connessi Per il momento quindi solo i differenti sistemi nazionali di costituzione delle ipoteche costituiscono il solo modo di attivare tale garanzia. Il Regolamento CE n. 805\/2004, che istituisce il titolo esecutivo europeo per i crediti non contestati ed opera in materia civile e commerciale introduce una semplificazione determinante nella creazione dello spazio giudiziario europeo, in quanto prevede addirittura la soppressione della procedura di exequatur nello Stato dell’esecuzione e la sua sostituzione con una certificazione proveniente dallo Stato di origine. Il Regolamento assume inoltre un significato particolare, in quanto codifica per la prima volta, a livello europeo e comunitario, la definizione di atto pubblico nel modo seguente:
    1) <\/strong>qualsiasi documento che sia stato formalmente redatto o registrato come atto pubblico e la cui autenticit\u00e0 riguardi la firma e il contenuto e sia stata attestata da un’autorit\u00e0 pubblica o da altra autorit\u00e0 a ci\u00f2 autorizzata dallo Stato membro di origine, o
    2) <\/strong>qualsiasi convenzione in materia di obbligazioni alimentari conclusa davanti alle autorit\u00e0 amministrative o da queste autenticata. Il Regolamento si autodefinisce un incentivo, anzich\u00e9 un obbligo per gli Stati membri di adeguare gli ordinamenti nazionali alle norme minime procedurali ivi previste e si colloca come possibilit\u00e0 alternativa, semplificata e pi\u00f9 vantaggiosa rispetto al Regolamento (CE) n. 44\/2001, che conserva comunque piena efficacia. In altri termini, il creditore di un credito non contestato potr\u00e0 scegliere tra due distinte strade alternative:
    1)<\/strong> presentare domanda per ottenere la certificazione di titolo esecutivo europeo ex Regolamento n. 805\/2004;
    2)<\/strong> optare per il sistema di riconoscimento ed esecuzione previsto dal regolamento (CE) n. 44\/2001 o da altri atti comunitari. Oggetto del regolamento \u00e8 l\u2019istituzione di un titolo esecutivo europeo per i crediti non contestati onde consentire, la libera circolazione delle decisioni giudiziarie, grazie alla definizione di norme minime di diritto interno nei singoli Stati membri, nonch\u00e9 delle transazioni giudiziarie e degli atti pubblici, senza che si rendano necessari procedimenti intermedi per il riconoscimento e l\u2019esecuzione.<\/p>\n\n\n\n

    Esso si riferisce pertanto alle sole obbligazioni pecuniarie, con esclusione di obbligazioni diverse quali possono essere quelle di consegna o di rilascio. E\u2019 di tutta evidenza come questa semplificazione, nascente dalle previsioni del regolamento (CE) n. 805\/2004, realizzi davvero uno spazio giudiziario europeo nel settore dell\u2019esecuzione relativa ai crediti non contestati, subordinando, tuttavia, la possibilit\u00e0 degli Stati membri di usufruirne, all\u2019onere di dotarsi di norme interne minime, per le decisioni giudiziarie, omogenee tra tutti gli Stati membri e conformi a quanto indicato dalla novella in commento. Si sottolinea che la previsione di dotarsi delle suddette norme minime interne \u00e8 riferita alle sole decisioni giudiziarie e non agli atti pubblici, come emerge dallo studio sistematico della materia, quasi a voler significare che l\u2019atto pubblico di per s\u00e9 presuppone gi\u00e0 l\u2019esistenza di norme minime interne. Il certificato di titolo esecutivo europeo \u00e8 attribuibile, in base a quanto disposto dal regolamento (CE) n. 805\/2004, ai titoli esecutivi tassativamente indicati nell\u2019art. 3 e precisamente sia a titoli giudiziali, che a titoli stragiudiziali, fra cui sono espressamente indicati gli atti pubblici.<\/p>\n\n\n\n

    Le scelte operate in ambito comunitario di garantire la libera circolazione delle decisioni nello spazio giudiziario europeo erano, in un recente passato, in aperto contrasto con la normativa nazionale italiana, se solo si considera che, dal codice di procedura civile, entrato in vigore il 21 aprile 1942, emerge un atteggiamento contrario al riconoscimento del carattere universale della cosa giudicata e favorevole a richiedere la delibazione delle sentenze straniere, con effetti costitutivi per far valere un qualsiasi effetto giurisdizionale. Proprio in considerazione delle tendenze e delle richieste comunitarie, la riforma del sistema italiano di diritto internazionale privato, adottata con la legge 31 maggio 1995, n. 218, \u00e8 intervenuta in materia, abrogando le previsioni del codice di procedura civile in tema di efficacia delle sentenze straniere e della esecuzione di altri atti di autorit\u00e0 straniere e recependo ed introducendo invece, nel nostro ordinamento, il principio del riconoscimento automatico delle sentenze straniere e del riconoscimento di titolo esecutivo anche all’atto pubblico estero che abbia pari efficacia nell’ordinamento di origine, previa delibazione della corte d’appello italiana, come meglio sopra precisato. In questa sede ci si limiter\u00e0 all\u2019analisi dell’argomento di maggiore interesse, ossia l’atto pubblico notarile.<\/p>\n\n\n\n

    Sulla base di una serie analitica di considerazioni, parrebbe che, in questa nuova e pi\u00f9 evoluta dimensione dello spazio giudiziario europeo, il Notaio, cui l\u2019ordinamento giuridico italiano attribuisce gi\u00e0 il potere di conferire efficacia esecutiva ad un atto pubblico, \u00e8 un pubblico ufficiale naturalmente qualificato per divenire autorit\u00e0 preposta al rilascio della certificazione di titolo esecutivo europeo. Si osserva non solo che l\u2019ordinamento giuridico italiano ha gi\u00e0 norme specifiche – che sarebbe riduttivo definire \u201cminime\u201d \u2013 per disciplinare l\u2019attribuzione dell\u2019efficacia di titolo esecutivo e che nello stesso sistema normativo l\u2019autorit\u00e0 individuata per l\u2019attribuzione dell\u2019efficacia esecutiva \u00e8 il notaio o altro pubblico ufficiale autorizzato per legge a ricevere atti pubblici. Innanzitutto la definizione di atto pubblico contenuta nel Regolamento CE n. 805\/2004 \u00e8 in linea con la definizione che il nostro codice civile fornisce dell\u2019istituto: \u201cl\u2019atto pubblico \u00e8 il documento redatto, con le richieste formalit\u00e0, da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo dove l\u2019atto \u00e8 formato\u201d (art. 2699 c.c.). A questo proposito si sottolinea come la nuova e recente definizione europea di atto pubblico comporti la mancata estensione della normativa in esame alle scritture private e potenzialmente accentui ancora di pi\u00f9 la profonda differenza tra le due diverse forme che pu\u00f2 assumere un documento ricevuto da Notaio.<\/p>\n\n\n\n

    Si sottolinea inoltre il fatto che gli atti pubblici ricevuti da Notaio, secondo l\u2019attuale diritto processuale civile italiano, sono gi\u00e0 titoli esecutivi relativamente alle obbligazioni di somme di danaro in essi contenute (art. 474 c.p.c.). L\u2019art. 25, primo comma, del regolamento (CE) n. 805\/2004 stabilisce che gli atti pubblici aventi per oggetto crediti esigibili, dotati di efficacia esecutiva in uno Stato membro, su richiesta presentata all\u2019autorit\u00e0 designata dallo Stato membro d\u2019origine, sono certificati come titoli esecutivi europei, individuando poi l\u2019autorit\u00e0 competente a certificare il titolo esecutivo europeo solo con riferimento alle decisioni giudiziarie ed alle le transazioni giudiziarie. Essendo invece testualmente prevista la rimessione allo Stato membro d\u2019origine della designazione dell\u2019autorit\u00e0 de quo per quanto riguarda gli atti pubblici, ne consegue che anche lo Stato italiano dovr\u00e0 designare l\u2019autorit\u00e0 preposta alla certificazione di titolo esecutivo europeo. Orbene, considerando, che, nell\u2019ordinamento giuridico italiano, il Notaio \u00e8 il pubblico ufficiale per antonomasia istituito per ricevere gli atti pubblici tra vivi e che, a norma dell\u2019ordinamento del notariato italiano, i Notai esercitano tutte le altre attribuzioni loro deferite dalla legge, parrebbe naturale e conseguente ipotizzare che il potere di attribuire efficacia esecutiva all\u2019atto pubblico destinato ad avere un\u2019efficacia limitata all\u2019interno dello Stato, possa naturalmente estendersi anche all\u2019atto pubblico destinato a circolare fuori dai confini nazionali con il rilascio della certificazione di titolo esecutivo europeo. Si tratta, infatti, della stessa medesima attivit\u00e0: identico \u00e8 l\u2019oggetto (l\u2019atto pubblico), identica \u00e8 l\u2019attivit\u00e0 formale e di controllo svolta dal pubblico ufficiale, identico \u00e8 il risultato (attribuzione dell\u2019efficacia esecutiva); ci\u00f2 che varia \u00e8 soltanto l\u2019area territoriale di circolazione della stessa. In altri termini, in Italia, il Notaio \u00e8 l\u2019autorit\u00e0 gi\u00e0 legittimata, nello Stato d\u2019origine, ad attribuire efficacia esecutiva agli atti pubblici.<\/p>\n\n\n\n

    A queste considerazioni si aggiunge poi l\u2019ulteriore rilievo che \u00e8 gi\u00e0 attribuito per legge al notaio il potere di apporre la formula esecutiva agli atti da lui ricevuti, oltre al potere-dovere di rilasciare copie autentiche degli atti ricevuti, anche in forma esecutiva, laddove ne ricorrano i presupposti. Si esclude invece che le scritture private autenticate, alle quali sar\u00e0 possibile in Italia attribuire efficacia di titolo esecutivo a partire dal 1\u00b0 gennaio 2006, come sopra indicato, possano avere valenza di titolo esecutivo europeo, stante l’espressa limitazione della normativa comunitaria ai soli atti pubblici. Molto io devo in questo mio intervento alla cortesia della collega Cinzia Brunelli che mi ha fornito materiale e riferimenti preziosi Si pensi ad esempio al principio di solidariet\u00e0 per cui pi\u00f9 debitori nei confronti di un medesimo soggetto ri-spondono ciascuno per l’intero debito salvo poi il diritto reciproco di regresso Ci\u00f2 del principio per il quale il debitore \u00e8 soggetto alla sanzione, che si sostanzai nel diritto moderno con al responsabilit\u00e0 patrimoniale (e non pi\u00f9 personale) del debitore che, a sensi dell’articolo 2740 del codice civile risponde dell’adempimento dell’obbligazione con tutti i suoi beni presenti e futuri Va ricordato che il notariato italiano \u00e8 a tale riguardo all’avanguardia nel mondo intero del noariato latino avendo contribuito in prima persona a creare un sistema di trasmissione telematica dei dati che consente l’aggiornamento dei registri immobiliari in “tempo quasi reale”,contribunedo non poco alla certezza dei trasferimenti Secondo quanto prevede la modifica del diritto societario da ultimo approvata che prevede che nel conflitto di due acquirenti di un partecipazione sociale prevale che per primo ha iscritto a registro Imprese il relativo trasferimento.<\/p>\n\n\n\n

    Tale norma viene correlata all’altra norma portata dalla cosiddetta “Legge Mancino” che ha reso obbligatorio l’intervento del notaio per il trasferimento delle quote di partecipazione delle societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata e il conseguente deposito al registro delle imprese e ha vietato agli amministratori la iscrizione a libro soci del nuovo socio se non sono state rispettate le formalit\u00e0 che precedono Precedentemente per il trasferimento delle quote era sufficiente l’annotazione a libro soci del trasferimento senza bisogno di autentica alcuna. Sono beni mobili registrati nel nostro ordinamento quelli regolati dall’articolo 815 del codice civile che regola in sostanza i beni mobili iscritti in pubblici registri ai quali viene applicato un particolare regime per le alienazioni, per la costituzione di garanzia e per la pubblicit\u00e0, regime che che si avvicina a quello stabilito per gli immobili, fermo restando che , ove la legge diversamente non disponga, vale per gli stessi la disciplina propria dei beni mobili.<\/p>\n\n\n\n

    Esempi di beni mobili registrati sono gli autoveicolki, le navi e gli aeromobili L’ordinamento italiano conosce fondamentalmente tre tipi di osciet\u00e0 di capitali:le societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata le cui partecipazioni non sono mai incorporate in titoli, le societ\u00e0 per azioni le cui partecipazioni sono incorporate in titoli, le azioni che possono essere emesse o non emesse, e le societ\u00e0 in accomandita per azioni Tale obbligo \u00e8 stato inserito nel nostro ordinamento dalla legge “Mancino” (dal nome dell’allora ministro dell’interno) del 1993 che ha voluto tale pregnante obbligo di pubblicit\u00e0 per evitare che consistenti patrimoni, incorporati in partecipazioni mobiliari, potessere esse trasferiti senza che vi fosse al riguardo alcun controllo e pubblicit\u00e0 ed ha individuato nel notaio il soggetto terzo capace di garantire un efficace funzionamento della norma. Va ricordato che nel nostro ordinamento gli amministratori non possono iscrivere un nuovo socio di societ\u00e0 a responsabilit\u00e0 limitata nel libro dei soci senza preventivo deposito della cessione al registro delle imprese All’ipoteca, stante la sua importanza riserver\u00f2 alcune note di approfondimento nel prosieguo E’ noto che la formalit\u00e0 della legalizzazione \u00e8 stata sostituita dall’APOSTILLE per i paesi aderenti alla convenzione dell’Aja del 5 ottobre 1961 mentre \u00e8 in corso di eliminazione per i paesi facenti parte dell’unione europea, essendo in corso di ratifica da parte dei vari stati il relativo trattato.<\/p>\n\n\n\n

    Va anche ricordato che anche prima di tale ultimo trattato l’Italia aveva in corso trattati bilaterali di dispensa dalla legalizzazione uno dei quali riguarda l’Austria Nei modi e termini previsti dall’ordinamento di origine Certificazione richiesta dall’articolo 30 del testo Unico sull’edilizia e che descrive la previsione degli stru-menti urbanistici comunali relativamente al terreno venduto e che deve essere allegata all’atto di trasferimento dei terreni a pena di nullit\u00e0<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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