{"id":377,"date":"2019-10-04T12:41:55","date_gmt":"2019-10-04T11:41:55","guid":{"rendered":"https:\/\/notarcomitato.com\/bozen-2007-3-dott-a-elena-corso\/"},"modified":"2019-10-04T12:43:59","modified_gmt":"2019-10-04T11:43:59","slug":"bozen-2007-3-dott-a-elena-corso","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/notarcomitato.com\/it\/bozen-2007-3-dott-a-elena-corso\/","title":{"rendered":"(Bolzano 2007\/3) Dr. Susanne Frank"},"content":{"rendered":"\n

XXXII. CONVEGNO del Comitato Italo Austriaco
del Notariato Bolzano,
28. \u2013 29. Settembre 2007
La pratica del trasferimento immobiliare in Germania
Dr. Susanne Frank, <\/strong>notaio a Monaco d\u00ed Baviera, lic. en droit<\/p>\n\n\n\n

A)<\/strong> Il contratto di compravendita immobiliare in Germania <\/p>\n\n\n\n

I. Informazioni di base<\/strong>
1. <\/strong>Principi astratti Il Diritto Tedesco viene retto dal sistema del principio di astrazione\u201c (Abstraktionsprinzip). In poche parole, esso afferma che il negozio causale di tipo obbligazionario e il negozio reale del trasferimento sono due entit\u00e0 giudiriche autonome. Un semplice caso esemplificativo: M\u00fcller compera un\u2019automobile da Friedrich, pagando il prezzo pattuito immediatamente. L\u2019auto e la relativa documentazione gli vengono consegnate una settimana dopo. Il diritto privato tedesco riconosce qui due fasi distinte: -prima abbiamo un contratto d\u2019acquisto concluso da M\u00fcller e Friedrich ai sensi del \u00a7 433 BGB, ovvero un negozio obbligazionario. Il contratto d\u2019acquisto \u00e8 il negozio causale. -Il trasferimento reale di propriet\u00e0 richiede per\u00f2 sia il consenso reale che il passaggio della cosa all\u2019acquirente. Pertanto Friedrich, consegnando l\u2019auto a M\u00fcller agisce \u201cconcludentemente\u201d ed esegue e perfeziona und negozio astratto ai sensi del \u00a7 929 BGB, nella forma di un negozio dispositivo reale, traferendo la propriet\u00e0 a M\u00fcller. M\u00fcller, da parte sua, adempie il suo obbligo attraverso il pagamento del prezzo, cio\u00e8 consegnando\u201c il denaro, immediatamente. Nella vita pratica, e quindi in particolare riguardo al trasferimento della propriet\u00e0 su oggetti mobili, queste due tipologie del contratto obbligazionario e il passaggio reale di propriet\u00e0 (consenso reale) come pure il passaggio rea-le a possesso si realizzano contemporaneamente. Il principio di astrazione afferma comunque che i negozi astratti sono giuridicamente indipendenti, e conseguentemente che – come nel nostro caso, cio\u00e8 il trasferimento della propriet\u00e0 sull\u2019auto e quella sul denaro – siano efficaci anche se il negozio causale (nel nostro caso il contratto d\u2019acquisto) siano inefficaci. Ad esempio questo si verificherebbe, nel caso che al momento della conclusione del contratto d\u2019acquisto (espressione della volont\u00e0) Friedrich fosse cos\u00ec \u00fcbriaco da risultare incapace di agire. In tal caso il contratto in s\u00e9 sarebbe inefficace, ma M\u00fcller assumerebbe comunque la propriet\u00e0 dell\u2019auto, se al momento della consegna (e quindi del trasferimento reale della propriet\u00e0) Friedrich \u00e8 nuovamente lucido, e quindi legalmente capace di agire. \u00c8 chiaro che dal momento che il negozio obbligazionario \u00e8 considerato inefficace, sussiste la necessit\u00e0 di poter annullare anche quello reale. A tal scopo le disposizioni del \u00a7\u00a7 812 e segg. nel BGB introducono il principio del arricchimento senza titolo\u201c (Bereicherungsrecht), che consente di procedere ad un annullamento del trasferimento di propriet\u00e0.<\/p>\n\n\n\n


2.<\/strong> Il trasferimento della propriet\u00e0 nel diritto immobiliare. Mentre nella pratica giornaliera l\u2019autonomia giuridica dei due negozi (obbligazionario e dispositivo) non salta all\u2019occhio, ma vengono in essere grazie ad atti concludenti, questa differenziazione formale \u00e8 ben chiara nelle procedure di acquisto e vendita di propriet\u00e0 immobiliare. Il trasferimento reale della propriet\u00e0 avviene qui con la seguente procedura: prima di tutto \u00e8 essenziale il consenso reale delle parti (Auflassung) ed inoltre una iscrizione della modifica dello stato giuridico nei registri appositi (Grundbuch). Solo la combinazione di consenso e iscrizione concretizzano (rendono efficace) tale variazione di stato giuridico. La cosiddetta \u201cAuflassung\u201d ovvero la dichiarazione di consenso alla variazione di propriet\u00e0 su un immobile, ai sensi delle disposizioni del \u00a7 925 BGB1 deve avvenire alla presenza di entrambe le parti di fronte ad un notaio. Pertanto \u00e8 il notaio, in 1 Testo tradotto degli articoli citati: \u00a7 873 BGB-
(1)<\/strong> Il trasferimento di propriet\u00e0 su un immobile, il suo aggravio con diritti (servit\u00f9) o il trasferimento o aggravio di tali diritti (servit\u00f9) \u00e8 necessario il consenso del titolare del diritto da trasferire con l\u2019altra parte riguardo al subentrare della variazione di stato giuridico e sulla sua iscrizione nei registri, a meno non venga disposto diversamente dalla legge.
(2)<\/strong> Prima della concreta iscrizione, le parti sono vincolate esclusivamente se la dichiarazione di reciproco consenso \u00e8 stata fatta con atto pubblico di fronte ad un notaio, o di fronte al Grundbuchamt (Ufficio del Registro) o presso questo \u00e8 stata depositata o se il titolare del diritto ha consegnato all\u2019altra parte una autorizzazione all\u2019iscrizione ai sensi delle disposizioni del Regolamento dei Registri (Grundbuchordnung). \u00a7 925 BGB – La dichiarazione di consenso di alienante ed acquirente, necessaria ad una iscrizione del trasferimento di propriet\u00e0 su immobili come da \u00a7 873 BGB (Auflassung) deve essere espressa da entrambe le parti compresenti, di fronte ad autorit\u00e0 o ente preposto e competente. A rivedere e attestare tale dichiarazione \u00e8 autorizzato e preposto qualsiasi notaio, fermo restando la competenza anche di altre autorit\u00e0. Ad esempio la suddetta dichiarazione pu\u00f2 essere espressa anche nell\u2019ambito di una composizione giudiziaria.<\/p>\n\n\n\n

1)<\/strong> Auflassung, die unter einer Bedingung oder unter einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam. Germania, che rende possibile l\u2019efficacia anche formale di tale atto. L\u2019iscrizione nel registro (Grundbuch) per il diritto tedesco ha valore costitutivo, ovvero l\u2019acquisizione della propriet\u00e0 viene in essere solo con la sua registrazione nel Grundbuch, e non nel momento della redazione e sottoscrizione dell\u2019atto pubblico (contratto) o con un\u2019operazione di trasferimento di possesso formale. Le parti contrattuali concludono (sottoscrivono) l\u2019atto pubblico di fronte a un notaio. Qui si perfeziona il negozio obbligazionario, e cio\u00e8 si dispone che l\u2019alienante vende e cede un terreno all\u2019acquirente, e che riceve (ovvero ricever\u00e0) un dato prezzo dall\u2019acquirente. Quindi – o meglio, come nella prassi avviene regolarmente, nello stesso atto – concludono un secondo contratto, in cui determinano la loro comune volont\u00e0, che la propriet\u00e0 sul terreno passi dall\u2019alienante al compratore (Auflassungsvertrag). Questo contratto di \u201cAuflassung\u201d (cessione) \u00e8 essenziale per richiedere all\u2019Ufficio del Registro (Grundbuchamt) l\u2019iscrizione del nuovo proprietario. Tale richiesta di iscrizione, di solito, viene presentata ad avvenuto pagamento del prezzo pattuito. E solo quando l\u2019Ufficio del Registro ha provveduto a effettuare l\u2019iscrizione, l\u2019acquirente pu\u00f2 effettivamente dirsi \u201cproprietario\u201d del fondo acquistato. In questo momento viene anche perfezionato il negozio dispositivo.<\/p>\n\n\n\n

3.<\/strong> Il Registro -Grundbuch Il Grundbuch\u201c \u00e8 un registro pubblico tenuto presso l\u2019Ufficio del Registro del corrispondente tribunale (competenza locale). Qui sono iscritti tutti i fondi e terreni di un \u201cdistretto\u201d immobiliare (Grundbuchbezirk). La fonte delle disposizioni di legge per il Registro \u00e8 data dal \u201c\u201cGrundbuchordnung – GBO\u201d (Regolamento dell\u2019Ufficio e del Registro Immobiliare). Lo scopo fondamentale del registro \u00e8 rendere chiaro e pubblico lo stato giuridico relativo ad un fondo. Naturalmente si tratta in primo luogo dei rapporti di propriet\u00e0, e della registrazione dei diritti di terzi che gravano sullo stesso fondo (servit\u00f9), cosicch\u00e9 si pongano basi sicure e trasparenti per un eventuale passaggio di propriet\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

Il Grundbuch,<\/strong><\/p>\n\n\n\n

dato il suo principio di pubblicit\u00e0, gode di credibilit\u00e0 e effetto probatorio ai sensi delle disposizioni dei \u00a7\u00a7 8922, 893 BGB, ovvero terzi, in 2: Testo tradotto \u00a7 892 BGB : 1) Il contenuto del registro vale come giusto e probante per colui che ha o acquisisce diritti su un fondo sulla base di negozio giuridico, a meno che non sia qui iscritto una contraddizione o che l\u2019errore non sia gi\u00e0 conosciuto per l\u2019acquirente del diritto. Se l\u2019avente diritto nei confronti di terzi sia limitato nel disporre di un diritto iscritto, allora tale limitazione \u00e8 efficace nei confronti dell\u2019acquirente solo se essa \u00e8 esplicitamente iscritta a registro, oppure se egli ne sia chiaramente a conoscenza. particolare potenziali acquirenti di immobili, possono in qualsiasi momento controllare lo stato giuridico del fondo, e possono affidarsi alla correttezza delle iscrizioni del registro. Ai sensi delle disposizioni in vigore, la correttezza e la completezza del registro viene \u201cfinta\u201d a favore dell\u2019acquirente in buona fede. Quello che viene tutelato qui per\u00f2 \u00e8 solo l\u2019acquisizione di diritti su base di negozio giuridico, cio\u00e8 di negozio di trasferimento di fondi (Verkehrsgesch\u00e4ft). La forza probatoria del Bestandsverzeichnis\u201c, o inventario\u201c, il primo foglio del registro, si limita alle informazioni sulla denominazione del fondo. Dati su estensione, posizione, fattore economico, che sono iscritti in un altro registro amministrativo (di solito il catasto dei fondi – Liegenschaftskataster) non sono coperti. Se si dovesse addivenire che non tutti i fatti registrati corrispondono, ovvero che non sono corretti, allora un avente diritto deve tempestivamente presentare ricorso, e farlo registrare. Nonostante come detto si tratti di un pubblico registro, le visure sono consentite solo a colui che pu\u00f2 provare di avere concreto interesse ai sensi del \u00a7 12 GBO. Il Grundbuch \u00e8 strutturato come segue:
a)<\/strong> Il gi\u00e0 citato inventario (Bestandsverzeichnis), che descrive le caratteristiche principale del fondo, come la sua posizione, la sua tipologia, e la dimensione, e identifica il fondo con cifre specifiche (dai numeri del foglio, numero del fondo Flurblattnummer, Flurst\u00fccknummer).
b)<\/strong> Le cosiddette Abteilungen\u201c o Sezioni (da I\u00b0 a III\u00b0), che contengono:<\/p>\n\n\n\n

  1. I) il nome del proprietario o dell\u2019avente diritto edificativo, eventualmente con le relative quote proprietarie o propriet\u00e0 congiunte, e gli estremi del titolo per la registrazione.<\/li>
  2. II) gli eventuali oneri o restrizioni, che non possono essere iscritte alla sezione III, come ad esempio servit\u00f9 generali, o personali, annotazioni di autorizzazione a cessione, limitazioni dispositive)<\/li>
  3. III) i diritti ed oneri pignoratizi o ipotecari (ipoteche, pegno fondiario\/ Grundschuld, debiti non redimibili). Le iscrizioni al Grundbuch vengono effettuate su richiesta di una delle parti,<\/li><\/ol>\n\n\n\n

    2)<\/strong>Se per l\u2019acquisizione del diritto \u00e8 necessaria una iscrizione, allora al fine della conoscenza dell\u2019acquirente \u00e8 determinante il momento della presentazione della richiesta di iscrizione, oppure – se un accordo a tale fine ai sensi del \u00a7 873 BGB sia concluso pi\u00f9 tardi – il momento della conclusione dell\u2019accordo. e richiedono anche l\u2019autorizzazione a procedere di colui, il cui diritto viene toccato attraverso l\u2019iscrizione(\u00a7 19 GBO). Tale autorizzazione pu\u00f2 avvenire solo per atto o con autenticazione notarile.<\/p>\n\n\n\n

    4. Questioni formali<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Ai sensi del \u00a7 311b BGB qualsiasi negozio giuridico di alienazione e\/o acquisto di fondo richiede un atto notarile. Ci\u00f2 significa quindi che il negozio obbligazionario deve assolutamente essere per atto pubblico, pena sua nullit\u00e0. II. Elementi fondamentali del contratto di compravendita immobiliare in Germania 1. Generalit\u00e0 Il trasferimento di propriet\u00e0 fondiaria in Germania ha diverse fasi: – Per prima cosa viene concluso, con atto notarile, il contratto di compravendita. – In seguito viene iscritta a Grundbuch la cosiddetta pre-annotazione di trasferimento\u201c (Auflassungsvormerkung). Tale operazione garantisce il diritto al successivo trasferimento di propriet\u00e0, che \u00e8 stato acquisito attraverso l\u2019obbligazione (Auflassung), che copre il periodo intercorrente fra il consenso sulla compravendita di fronte a notaio e l\u2019effettiva acquisizione di propriet\u00e0 attraverso l\u2019iscrizione nel registro. – Contemporaneamente si provvede alle altre operazioni necessarie al perfezionamento del contratto, quali ad esempio raccogliere le autorizzazioni a depennazione per i creditori pignoratizi, o le dichiarazioni notarili ed amministrative (per es. dichiarazioni liberatorie del Comune riguardo al suo diritto di prelazione, ecc) – Una volta presenti tutte le condizioni necessarie, deve essere effettuato il pagamento del prezzo pattuito. – A completamento delle procedure segue la vera acquisizione di propriet\u00e0, attraverso la trascrizione del rapporto proprietario nel registro, che funge anche a momento di perfezionamento del contratto di compravendita. Condizione necessaria qui \u00e8 non solo l\u2019avvenuto pagamento a saldo del prezzo pattuito e l\u2019esistenza delle necessarie dichiarazioni e autorizzazioni, ma anche il pagamento dell\u2019imposta di trasferimento proprietario (Grunderwerbsteuer) da parte dell\u2019acquirente. Pertanto si pu\u00f2 dire che l\u2019alienante rimane proprietario sino al momento in cui ha ricevuto il denaro che gli spetta. Di regola questo prezzo viene pagato direttamente all\u2019alienante.<\/p>\n\n\n\n

    Un passaggio fiduciario attraverso il notaio \u00e8 consentito solo se non sono presenti sufficienti garanzie a tutela delle parti, ad esempio se il prezzo dovesse essere coperto da finanziamenti di diversi istituti di credito, e ci siano pi\u00f9 creditori reali. Questo si differenzia nelle procedure pratiche anche a livello regionale. Un contratto preliminare – come ad esempio \u00e8 d\u2019uso in Italia – non esiste, in linea di massima. Se nel contratto notarile il prezzo viene indicato in modo incorretto, o se una concordata clausola ancillare non viene messa agli atti, allora l\u2019intero contratto \u00e8 inefficace. Il contratto di per s\u00e9 deve contenere almeno i seguenti punti: – le parti coinvolte -l\u2019oggetto da contratto (descrizioni atte ad individuarlo) – prezzo e modalit\u00e0 del suo pagamento -trasferimento del possesso, e dei diritti ed oneri (modalit\u00e0) – dichiarazione e annotazione di autorizzazione a cessione (Auflassung), dichiarazioni da mettere a registro -garanzie -costi di redazione e procedura Di solito per\u00f2 il contratto comprende anche altri punti e precisazioni.<\/p>\n\n\n\n

    2. Dettagli
    a)<\/strong> Le parti contrattuali Sulla prima pagina dell\u2019atto (Introduzione) si nominano le parti, con elementi identificativi. Se una delle parti \u00e8 persona giuridica (ad esempio una societ\u00e0) devono essere indicate sia la Denominazione Legale, che la sede e la forma, ed anche i rapporti di rappresentanza legale. Questi ultimi, come pure l\u2019effettiva iscrizione della societ\u00e0 negli appositi registri devono essere comprovati (estratti)
    b) <\/strong>Oggetto del contratto Subito dopo si trova la descrizione dell\u2019oggetto della compravendita, con dati verificati con visura catastale (del registro). Oggetto \u00e8 sempre il fondo, o la sua parcella; sopredificati si intendono come connessi del fondo. Di solito la descrizione del fondo avviene riportando l\u2019inventario (Bestandsverzeichnis) del registro.
    c) <\/strong>Dichiarazioni a registro (Auflassung, pre-annotazione di cessione) Per consentire il trasferimento dell\u2019immobile \u00e8 necessario il reciproco consenso delle parti (alienante e acquirente) espressa contemporaneamente di fronte al notaio (Auflassung o dichiarazione di autorizzazione\/consenso). Tali dichiarazioni si trovano regolarmente anche nell\u2019atto notarile. La pre-annotazione di cessione (Auflassungsvormerkung) viene iscritta nella seconda sezione del registro, e rende chiaro per chiunque, che in tempi brevi \u00e8 previsto una variazione dei rapporti proprietari del fondo a causa di compravendita. Questa annotazione tutela l\u2019acquirente in modo efficace contro eventuali atti illeciti dell\u2019alienante (ad esempio un suo successivo contratto di compravendita, oppure un procedimento di esecuzione forzata)
    d) <\/strong>Prezzo Nei casi classici di compravendita di fondi, il prezzo va versato non appena<\/p>\n\n\n\n

    1. si \u00e8 iscritta la pre-annotazione di cessione<\/li>
    2. al notaio sono pervenute (propria manu) le autorizzazioni per la depennazione di servit\u00f9 e oneri precedenti alla annotazione,<\/li>
    3. sono stata concesse eventuali altre autorizzazioni (amministrative)<\/li><\/ol>\n\n\n\n

      A garanzia di un passaggio di propriet\u00e0 esente da gravi e oneri si conviene che i creditori vengano soddisfatti in anticipo, traendo le somme necessarie dal prezzo d\u2019acquisto. In tal modo anche in casi di una pignoramento o di una cessione del prezzo d\u2019acquisto (del diritto su di esso) la transazione viene comunque garantita. Alcune differenze regionali consentono il versamento del prezzo su un conto notarile. In tal caso sar\u00e0 il notaio a provvedere, attingendo alla somma, alla soddisfazione delle rivendicazioni delle parti contrattuali. In ogni caso, anche se non viene utilizzato il conto notarile, il notaio rimane la persona responsabile a raccogliere le autorizzazioni a depennare crediti \/ diritti o altri assensi e nulla osta, a mantenere i contatti con i creditori iscritti al registro, e quindi richiedere in forma scritta all\u2019acquirente di versare la somma pattuita, quando sia il momento (cio\u00e8 quando si siano avverate tutte le condizioni necessarie)
      e)<\/strong> Trasferimento del possesso Ai sensi delle disposizioni del BGB (\u00a7 446 BGB) l\u2019acquirente, dopo aver ricevuto il possesso della cosa (oggetto da contratto), ne pu\u00f2 disporre e ne sopporta anche gli oneri. Con \u201ctrasferimento\u201d in questo caso non si intende ancora la propriet\u00e0 ma appunto solo il possesso. A partire da questo momento, cio\u00e8 dal momento in cui l\u2019acquirente pu\u00f2 concretamente utilizzare l\u2019immobile, \u00e8 chiaro che sia lui non solo a goderne, ma anche a sopportare le necessarie spese di utilizzo. Ci\u00f2 indipendentemente dal passaggio di propriet\u00e0. Nei contratti di compravendita immobiliare viene chiaramente stabilito questo momento (data di passaggio) e quindi del relativo passaggio dei connessi oneri, come pure del rischio, che di solito avviene in contemporanea con il pagamento a saldo del prezzo pattuito ed eventuale consegna delle chiavi.
      f)<\/strong> Garanzie Tutti gli accordi relativi a responsabilit\u00e0 e garanzie dovrebbero essere inseriti nel contratto in forma scritta, poich\u00e9 altrimenti vengono in vigore le disposizioni di legge. Nella pratica della compravendita di fondi per\u00f2 si tende in generale ad escludere un obbligo rispondere per garanzia di qualit\u00e0 (Gew\u00e4hrleistung).<\/p>\n\n\n\n

      3. Costi, imposte e contributi di legge<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      I costi per attivit\u00e0 e prestazioni notarili vengono regolate in Germania dal cosiddetto Kostenordnung (KostO – Regolamento sui Costi) e dipendono dal valore del contratto (di solito ci si basa sull\u2019ammontare del prezzo pattuito) e dalle procedure che il notaio \u00e8 chiamato a svolgere (raccolta delle autorizzazioni, disposizioni fiduciarie se presente un conto, ecc.) Inoltre ci sono da versare alcuni contributi di legge, per le iscrizioni al registro (contributi di registro – Grundbuchgeb\u00fchren), anche questi in relazione al valore contrattuale, e anch\u2019essi regolati dal \u201cKostenordnung\u201d. Molto semplicemente si pu\u00f2 calcolare, in linea di massima, che i costi notarili insieme ai contributi di registrazione sono all\u2019incirca 1,5% dell\u2019ammontare del prezzo d\u2019acquisto. Inoltre l\u2019acquirente deve versare la cosiddetta imposta di trasferimento per acquisto (Grunderwerbsteuer), che ammonta al 3,5% del prezzo pattuito (detratto il valore d\u2019inventario). Talvolta si aggiungono alcuni contributi minimi, di solito forfetari, ad esempio diritti comunali per le dichiarazioni liberatorie della prelazione, diritti amministrativi o bancari). Per l\u2019alienante la vendita pu\u00f2 eventualmente comportare una variazione nella sua imposizione fiscale generale, ad esempio se la vendita \u00e8 su base o nell\u2019ambito di attivit\u00e0 commerciale, oppure se grazie alla vendita si \u00e8 verificato un utile soggetto a tassazione. B) ESEMPIO Vediamo – con un contratto-modello allegato – un caso esemplificativo:<\/p>\n\n\n\n

      1. Circostanze<\/strong>
      Josef Hofer (= alienante), sposato, vende il suo fondo, con sopredificato (casa) alla coppia Paolo e Anna M\u00fcller (= acquirenti). Al momento della vendita, l\u2019immobile \u00e8 ancora gravato da un diritto di abitazione per i genitori dell\u2019alienante: Max Hofer, nel frattempo deceduto, e sua moglie Christa Hofer, che ora gi\u00e0 vive in una casa di riposo; inoltre \u00e8 gravato da un pegno fondiario (Grundschuld) per \u20ac 100.000,- a favore della Dresdner Bank, a garanzia di un mutuo di \u20ac 80.000,-. Gli acquirenti, Paolo e Anna M\u00fcller, vogliono diventare proprietari in parti uguali, e hanno bisogno, per coprire i costi, di ottenere un prestito \/ mutuo a finanziamento del loro acquisto. Il mutuo, a sua volta, viene coperto da una garanzia ipotecaria, un pegno fondiario (Grundschuld) della HypoVereinsbank. L\u2019immobile \u00e8 dato in locazione, ma gli acquirenti intendono usufruirne come propria abitazione. Il prezzo di acquisto ammonta a \u20ac 300.000,–.<\/p>\n\n\n\n

      2. Procedure
      a)<\/strong> Competenze In linea di massima qualsiasi notaio pu\u00f2 redigere un atto di compravendita per un immobile sito in Germania, non sussiste alcuna competenza territoriale o altri fattori che la determinano. All\u2019interno dello studio notarile naturalmente la metodologia di lavoro pu\u00f2 differenziarsi; ad esempio di solito \u00e8 normale che sia un collaboratore, anche non giurista, a preparare la versione standardizzata di un contratto immobiliare. Di regola tali contratti vengono comunque preparati e riveduti e le loro procedure soddisfatte da parte del notaio e dal suo studio, e non da collaboratori esterni. Talvolta, in genere nelle grandi citt\u00e0 o nel caso di situazioni particolarmente complesse, si chiede la cooperazione di un avvocato. Per il nostro caso-modello tutto ci\u00f2 si risolve cos\u00ec: sar\u00e0 il notaio che preparer\u00e0 un contratto di compravendita, in cui le parti sono Josef Hofer quale alienante e i coniugi Paolo e Anna M\u00fcller come acquirenti. Non si conclude nessun contratto preliminare.
      b) <\/strong>Contenuti del contratto di compravendita Il contratto cos\u00ec preparato viene fatto pervenire di solito alle parti per una verifica, e solo quando entrambe le parti sono d\u2019accordo su tutti i punti, es-so viene stilato come atto vero e proprio. Il prezzo pattuito, di \u20ac 300.000, non viene versato al momento della redazione dell\u2019atto o della sua sottoscrizione, bens\u00ec solo nel momento in cui gli acquirenti avranno ottenuto sufficienti garanzie del fatto che il loro acquisto (oggetto) \u00e8 effettivamente libero da oneri di sorta e sgombero (accessibile). Tale sicurezza pu\u00f2 avere diversi aspetti e possibilit\u00e0. In generale il prezzo va al pagamento quando: -(1) la pre-annotazione di trasferimento (Auflassungsvormerkung) a favore degli acquirenti sia stata iscritta al rango (posizione) successiva a quella degli attuali oneri ed anche del pegno fondiario che gli acquirenti lasceranno iscrivere a favore della finanziante HypoVereinsbank, a garanzia,<\/p>\n\n\n\n

      1. (2) sia stata ottenuta l\u2019autorizzazione di Christa Hofer alla depennazione del suo diritto di abitazione (in forma idonea all\u2019iscrizione a registro), ed anche una copia del certificato di decesso del gi\u00e0 defunto Max Hofer,<\/li>
      2. (3) sia stata ottenuto l\u2019autorizzazione della Dresdner Bank alla depennazione del suo pegno di \u20ac 100.000 (sempre in forma idonea alla iscrizione a registro) con o senza clausole legate al pagamento del prezzo a saldo<\/li>
      3. (4) sia definitivamente escluso (attraverso decreti o dichiarazioni) che non si eserciteranno diritti di prelazione anche da parte dell\u2019amministrazione pubblica<\/li>
      4. (5) l\u2019immobile sia stato definitivamente sgomberato e\/o reso concretamente accessibile.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

        Le funzioni che svolger\u00e0 direttamente il notaio sono quelle descritte dai punti da 1 a 4. Inoltre il notaio si preoccuper\u00e0 di ottenere dalla Dresdner Bank una autorizzazione formalmente corretta, idonea alla depennazione del pegno fondiario di \u20ac 100.000. In concreto la banca concede al notaio un mandato fiduciario, affinch\u00e9 egli presenti la suddetta autorizzazione (e quindi avvenga la depennazione) solo dopo che il mutuo ancora pendente di \u20ac 80.000,- (ed eventualmente i suoi interessi maturati o le penalit\u00e0 per la sua estinzione anticipata) sia stato saldato. Questo mandato fiduciario viene concordato fra banca e notaio, singolarmente. Inoltre \u00e8 ancora il notaio che provveder\u00e0 a far registrare la pre-annotazione di trasferimento, e a raccogliere eventuali altri documenti. Una volta che si sono verificate le condizioni dei punti da 1 a 4, il notaio lo comunicher\u00e0 all\u2019acquirente e – in copia conforme – all\u2019alienante. La quinta condizione da rispettare per provvedere al pagamento del prezzo, o cio\u00e8 lo sgombero o comunque il rendere definitivamente accessibile l\u2019oggetto da contratto, dovr\u00e0 essere controllata direttamente dall\u2019acquirente. Il notaio non ha alcun obbligo o dovere in questo senso. In ogni caso l\u2019obbligo di sgombero ed accessibilit\u00e0 \u00e8 chiaramente da inserire nel contratto, in modo esplicito; ad esempio devono venir indicati i termini e le scadenze del contratto di locazione, oppure se questo ha gi\u00e0 avuto comunicazione di recesso, ed la data in cui i locatari eventualmente lascino l\u2019immobile. Se, come nel nostro caso, gli acquirenti non intendano rilevare il rapporto di locazione, bens\u00ec utilizzare in proprio l\u2019immobile, l\u2019alienante deve impegnarsi a garantire uno sgombero entro una data definita. Solo quando questo sia avvenuto, cosa di cui \u00e8 tenuto ad assicurarsi direttamente l\u2019acquirente, allora il prezzo sar\u00e0 da versare a saldo. Le possibilit\u00e0 di recesso in caso di rapporti di locazione di tipo abitativo so-no regolati e limitati nel diritto tedesco. In caso di rapporti in corso non \u00e8 consentito, ad esempio, chiarire in anticipo se e a quali condizioni il contratto possa venir recesso. 
        c) <\/strong>Procedure concrete Una volta steso e sottoscritto il contratto, sar\u00e0 il notaio a procedere alla sua realizzazione. Cio\u00e8 egli provveder\u00e0 a ottenere le dichiarazioni e autorizzazioni sopra indicate (in \u201cb\u201d), controller\u00e0 la correttezza della documentazione necessaria e provveder\u00e0 alle iscrizioni ai registri. Inoltre \u00e8 il notaio che denuncer\u00e0 alle autorit\u00e0 fiscali competenti il negozio in corso, le quali poi contatteranno direttamente l\u2019aquirente per le procedure d\u2019imposta. Inoltre devono essere indirizzate altre denunce, dichiarazioni o richieste alle diverse autorit\u00e0 comunali (Consiglio di perizia – Gutachterausschu\u00df) o del territorio (ad esempio per terreni agricoli il Landratsamt). A seconda del numero dei creditori, dell\u2019Ufficio del registro competente, e della complessit\u00e0 del contratto, il pagamento viene richiesto da 3 a 8 settimane dopo la sottoscrizione del contratto, l\u2019iscrizione del nuovo rapporto proprietario avviene dopo ulteriori 2 o 3 mesi. Atto No. del contatto: Acquisto di terreno Oggi, il giorno ________________ dell\u2019anno duemilasette sono comparsi innanzi a me, (nome)notaio in Monaco di Baviera, nello studio sito in 80333 Monaco, Theatinerstra\u00dfe 36\/III: 1.Josef H o f e r , nato il \/ a come risulta da residente in come risulta da 2.Paolo M \u00fc l l e r , nato il \/a e la coniuge, Anna M \u00fc l l e r , nata il \/ a come risulta da entrambi residenti in come risulta da Le parti dichiarano che n\u00e9 il notaio n\u00e9 i suoi partner di studio presentano conflitto di interesse, n\u00e9 sono stati preventivamente coinvolti nella causa qui attestata eccetto che per la loro attivit\u00e0 professionale e di pubblici ufficiali, ai sensi del \u00a7 3 c.1 no. 7 BeurkG1. Su richiesta dei comparenti ed avendoli informati sullo stato dei registri immobiliari, io notaio metto agli atti le loro dichiarazioni di volont\u00e0 a me espresse in loro contemporanea presenza, relative al presente<\/p>\n\n\n\n

        CONTRATTO di COMPRAVENDITA:
        I. Situazione catastale ed oggettiva<\/strong>
        Nei registri catastali (immobiliari) del tribunale Monaco di Baviera al Foglio \/ Blatt 10000 1 Nota del Traduttore: Beurkundungsgesezt = Legge su Atti Pubblici ed Autenticazione degli Atti, Rep.Fed.Tedesca il signor Josef Hofer \u00e8 registrato quale unico proprietario del terreno denominato Gemarkung Solln Fl.Nr. 287\/12 Melchiorstra\u00dfe 147 Edifici e superficie non edificata per tot. 0,1980 ha. Tale propriet\u00e0 \u00e8 gravata, ai sensi delle annotazione presenti nelle sezioni IIa e IIIa del Registro, come segue: Sezione II: Diritto di abitazione per Max Hofer e Christa Hofer, Sezione III: \u20ac 100.000,– Grundschuld\u201c (debito fondiario \/ diritto pignoratizio) a favore della Dresdner Bank Max Hofer risulta deceduto in data _______________. \u00c8 presente un certificato di decesso. II. Oggetto del contratto Il signor Josef Hofer – in seguito indicato con “alienante” -vende e cede ai coniugi Paolo e Anna M\u00fcller – in seguito indicati con “acquirenti” -in compropriet\u00e0 per il 50% ciascuno l\u2019immobile e il terreno indicato e descritto al Punto I di questo atto, con tutti gli oneri e diritti ad esso acclusi, tutte le parti accessorie e annesse, senza eventuale inventario. L\u2019alienante si impegna a trasferire agli acquirenti la propriet\u00e0 sull\u2019oggetto del contratto in esecuzione simultanea con il pagamento del prezzo pattuito. III. Trasferimento di propriet\u00e0 e annotazioni<\/p>\n\n\n\n

        1.
        a) <\/strong>Le parti contrattuali concordano sulle procedure del trasferimento di propriet\u00e0 e autorizzano e richiedono la registrazione delle variazioni dello stato legale nei registri immobiliari.
        b)<\/strong> Il notaio presenter\u00e0 questo atto all\u2019ufficio competente per le necessarie registrazioni di variazione proprietaria non appena gli sar\u00e0 confermato \/attestato l\u2019avvenuto pagamento del prezzo di acquisto concordato, e verr\u00e0 emesso il nulla osta delle autorit\u00e0 fiscali, necessari ai sensi delle imposte sui trasferimenti fondiari (Grunderwer-bsteuer). Precedentemente l\u2019atto potr\u00e0 essere emesso solo senza il testo della clausola di trasferimento. 1.A garanzia dei diritti degli acquirenti ad ottenere il trasferimento di propriet\u00e0, le particontrattuali consentono e richiedono esplicitamente la registrazione di una \u201cannotazionedi trasferimento\u201d a favore degli acquirenti alla Sezione II del registro immobiliare sotto il titolo dei rapporti di compravendita. Contemporaneamente viene autorizzato e richiesto che l\u2019annotazione venga depennata al momento della autorizzazione della trascrizione della propriet\u00e0 a favore degli acquirenti, se nel frattempo non siano state effettuate altre annotazioni \/ iscrizioni nel registro che vadano a incidere sull\u2019acquisizione di propriet\u00e0 da parte degli acquirenti, eccettoche con loro consenso 2.Si richiede comunicazione di espletamento sia per le parti che per il notaio.<\/p>\n\n\n\n

        IV. Prezzo convenuto<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        Il prezzo convenuto \u00e8 di EUR 300.000,–(in lettere: ~ Euro trecentomila.). Questo verr\u00e0 versato come segue: Il prezzo concordato \u00e8 da pagare entro quattordici giorni a partire dall\u2019invio di una comunicazione scritta del notaio agli acquirenti, che confermi: 1.che l\u2019annotazione di trasferimento sia stata iscritta a rango immediato subito dopo i gi\u00e0 iscritti oneri o a posizione privilegiata, tenendo presente che i diritti ipotecari per il finanziamento dell\u2019acquisto hanno precedenza, 2.che in relazione al diritto ipotecario (Grundpfandrecht) iscritto, egli abbia ricevuto la polizza ipotecaria ed una esplicita autorizzazione a depennarla, entrambe redatti in forma esecutiva, ovvero per un utilizzo incondizionato, oppure condizionato ad una loro applicazione solo a seguito del versamento del prezzo pattuito. 3.che gli siano stati fatti pervenire i nulla osta relativi ai diritti di prelazione (Negati-vzeugnisse) 4.che sia stato depennato dal registro il diritto di abitazione per i coniugi Max e Christa Hofer Una ulteriore condizione, che il notaio non \u00e8 obbligato a confermare, \u00e8 lo sgombero dell\u2019oggetto da contratto da parte del locatario. Il notaio ha il diritto di disporre del prezzo d\u2019acquisto, deducendone le quote necessarie al fine di versare tempestivamente ai creditori ipotecari le somme di riscatto richieste, ovvero di sollecitare gli acquirenti a tale versamento. La restante somma va quindi versata sul conto del alienante presso (Istituto – conto etc.) La modalit\u00e0 di pagamento definita dal notaio ha valore liberatorio. La parti contrattuali convengono e accettano che la attestazione della scadenza di pagamento venga fatta pervenire a mezzo di invio postale standard. Il notaio ha fatto presente ed invitato il alienante, non appena ricevuta tale comunicazione, ad assicurarsi presso gli acquirenti che anch\u2019essi l\u2019abbiano ricevuta. Gli acquirenti vengono ritenuti in mora di pagamento, anche senza relativa comunicazione, nel caso il prezzo convenuto non sia stato contabilizzato in avere presso il conto del alienante ovvero del creditore ipotecario, fermo restando le disposizioni del \u00a7 286 c. 4 BGB2 (\u201cassenza di mora in caso di assenza di colpa\u201d). Il notaio ha esplicitamente edotto i presenti sul tasso di interesse legale dovuto in caso di mora.<\/p>\n\n\n\n

        V. Possesso, utilizzo, oneri<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        Tutti i diritti di possesso e utilizzo, gli obblighi riguardanti imposte e diritti pubblici, il rischio di perdita o peggioramento, come pure l\u2019obbligo di responsabilit\u00e0 legato alla propriet\u00e0 fondiaria passano all\u2019acquirente a tutti gli effetti al partire dal giorno del pagamento estintorio (= data di perfezionamento) L\u2019alienante si impegna a cedere il bene da contratto in questa data, contemporaneamente al ricevimento del prezzo dovuto, sgombero e nello stato del sopralluogo. L\u2019oggetto da contratto al momento \u00e8 ancora soggetto a locazione. Il contratto di locazione \u00e8 stato recesso in data _____________. Gli acquirenti non subentrano nel rapporto locatorio. L\u2019alienante si impegna acch\u00e8 l\u2019oggetto da contratto sia sgomberato entro il 2 N.d.T: BGB = B\u00fcrgerliches Gesetzbuch (Codice Civile Tedesco) VI. Procedimento di esecuzione forzata Gli acquirenti si assoggettano a procedimento esecutivo forzato, quali debitori solidali e per tutto il loro patrimonio, nel caso non vengano adempiute le disposizioni indicate in Punto IV del presente atto (Prezzo d\u2019acquisto ed eventuali spese accessorie) Il alienante si assoggetta a procedimento esecutivo immediato ai sensi del Punto V, in riferimento ai suoi obblighi di cessione. Per il resto si rinuncia ad una applicazione del procedimento esecutivo forzato. VII. Diritti in caso di difetti e carenze La propriet\u00e0 immobiliare viene ceduta e trasferita, ovvero acquistata e rilevata nel suo attuale stato, tale quale, comprensivo eventuale deperimento dovuto a vetust\u00e0. Unico obbligo dell\u2019alienante sar\u00e0 di consentire un trasferimento di propriet\u00e0 e presa di possesso esente da ostacoli e di provvedere a sue spese che il terreno sia privo di gravi e oneri, in particolare quelli iscritti a catasto ma non esplicitamente rilevati. L\u2019alienante garantisce di non essere a conoscenza di difetti non palesi. Nel caso sino al momento del passaggio in possesso, lo stato attuale dell\u2019oggetto da contratto dovesse peggiorare oltre il normale grado di usura, l\u2019alienante ne risponder\u00e0 entro le disposizioni di legge. Si acconsente, attraverso la richiesta di perfezionamento nei registri immobiliari, a tutte e qualsiasi dichiarazione creditizia atta ad una liberatoria da gravami ed oneri, anche alla depennazione di diritti generali. Su presentazione di una richiesta di depennazione della signora Christa Hofer e del certificato di decesso del di lei coniuge, Max Hofer, si richiede la depennazione del diritto di abitazione per i coniugi Hofer. Vengono escluse tutte le altre rivendicazioni degli acquirenti in relazione a difetti oggettivi o legali della propriet\u00e0 fondiaria, in particolare in riferimento a superficie, caratteristiche edilizie o del terreno, ovvero di edificabilit\u00e0, a meno che l\u2019alienante non agisca in modo intenzionale. Ci\u00f2 vale altres\u00ec per rivendicazioni di risarcimento danni, eccetto a danni all\u2019integrit\u00e0 ed incolumit\u00e0 degli acquirenti, nel caso l\u2019alienante risponda di inadempimento ai suoi obblighi, come pure per altri danni causati da comportamento intenzionale o gravemente negligente dell\u2019alienante, del sul rappresentante legale o di sua persona ausiliaria. VIII. Indicazioni e obbligo di informazione Le parti contrattuali confermano, di esser stati resi edotti dal notaio riguardo:<\/p>\n\n\n\n

        1. criteri e scadenze delle procedure di trasferimento di propriet\u00e0, in particolare la presentazione di un nullaosta fiscale.<\/li>
        2. responsabilit\u00e0 del possesso del contratto, per arretrati su imposte dovute o per costi infrastrutturali di allacciamento.<\/li>
        3. responsabilit\u00e0 in solido delle parti contrattuali riguardo a costi, diritti e oneri legati alla redazione del presente contratto,<\/li>
        4. al fatto che il presente atto deve contenere in modo corretto, completo ed esauriente tutti gli accordi presi, affinch\u00e9 ne sia garantita l\u2019efficacia di legge,<\/li>
        5. al fatto che eventuali diritti di locazione e affitto non vengono intaccati dalla presente compravendita,<\/li>
        6. sul carattere fiduciario del pagamento di prezzi concordati prima del completamento delle procedure catastali e di registro, e sulla possibilit\u00e0 di deposito della somma,<\/li>
        7. su diritti e rivendicazioni di legge e per contratto in caso di difetti, e sulle possibili conseguenze giuridiche e legali di una eventuale rinuncia consensuale a tali diritti,<\/li>
        8. del fatto che alienazioni possono portare a redditi soggetti ad imposte sull\u2019utile. Il notaio non ha per\u00f2 svolto opera di consulenza fiscale.<\/li><\/ol>\n\n\n\n

          IX. Nullaosta di alienazione immobiliare \/ Diritto di prelazione<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Non \u00e8 necessario il nullaosta per alienazione immobiliare (Bodenverkehrsgenehmi-gung). Inoltre sono stati esplicitamente nominati i diritti di prelazione in favore dell\u2019autorit\u00e0 comunale, dell\u2019amministrazione del Libero Stato di Baviera, ai sensi delle leggi: BauGB, DenkmalschutzG und Bayer. NaturschutzG.(Codice sull\u2019attivit\u00e0 edilizia, Legge sulla tutela dei beni culturali, legge sulla tutela del territorio della Baviera). Le parti contrattuali concedono incarico e mandato al notaio, affinch\u00e8 provveda ad ottenere le dichiarazioni relative delle autorit\u00e0 competenti, ed eventualmente a provvedere ad una dichiarazione ai sensi del \u00a7 469 BGB, non per\u00f2 a ricevere dichiarazioni relative alla decisione di avvalersi del diritto di prelazione. Nel caso ci si avvalga del diritto di prelazione, l\u2019alienante ceder\u00e0 il prezzo di vendita che venga pagato dall\u2019amministrazione del comune o del Libero Stato di Baviera agli acquirenti che abbiano gi\u00e0 versato il prezzo pattuito.<\/p>\n\n\n\n

          X. Competenze e mandato del notaio<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Le parti contrattuali incaricano e concedono mandato al notaio di provvedere ad ottenere tutte le necessarie autorizzationi, certificazioni o nullaosta, e dichiarano che esse valgono come da essi ricevute e valide al momento della loro consegna presso il notario stello, fermo restando che esse vengano emesse senza clausole o condizioni. Il notaio viene inoltre incaricato e ottiene mandato per prendere in consegna o emettere dichiarazioni necessarie all\u2019espletamento delle procedure contrattuali, a presentare, ritirare, variare, integrare domande e richieste, senza limitazione sulla procura di legge.<\/p>\n\n\n\n

          XI. Costi e imposte<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          I costi per il presente atto, la sua redazioni, autorizzatione ed esecuzione, come pure le imposte per il trasferimento fondiario sono a carico degli acquirenti I costi per la liberazione da oneri e gravami sono a carico dell\u2019alienante.<\/p>\n\n\n\n

          XII. Redazione e copie<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Del presente atto pubblico l\u2019alienante e gli acquirenti riceveranno ciascuno un originale con ed uno senza clausola di trasferimento di propriet\u00e0, l\u2019ufficio del catasto \/del registro immobiliare riceve copie autenticate (una con ed una senza clausola di trasferimento di propriet\u00e0), gli acquirenti ricevono una copia autenticata per il loro istituto di credito, senza clausola di trasferimento di propriet\u00e0, inoltre lo sportello per le imposte sul trasferimento fondiario e la commissione di controllo ricevono una copia semplice.<\/p>\n\n\n\n

          XIII. Costi di allacciamento <\/strong><\/p>\n\n\n\n

          1.1.<\/strong> A carico dell\u2019alienante sono tutti i costi degli allacciamenti e forniture fatturate sino alla data odierna. Nel caso le fatture gi\u00e0 emesse vengano ritirate o annullate, e nuove vengano emesse, con diverso ammontare anche maggiorato per lo stesso periodo di fatturazione, anche queste vanno a carico dell\u2019alienante. Tutte le future bollette e fatture saranno a carico degli acquirenti. Nel caso l\u2019alienante abbia provveduto al pagamento di somme in acconto, esse verranno abbuonate su somme dovute in futuro degli acquirenti. Nel caso che la regolazione della contabilit\u00e0 da parte dell\u2019amministrazione comunale sia gi\u00e0 stata effettuata 2.a carico degli acquirenti, l\u2019alienante cede le sue rivendicazioni nei confronti dell\u2019amministrazione comunale sino ad un ammontare uguale a quello del calcolo definitivo agli acquirenti, che accettano. Tenendo presente che questa clausola \u00e8 valida solo nel rapporto intercontrattuale fra le parti, esse si impegnano a lasciarsi reciprocamente manlevati da qualsiasi altra rivendicazione da parte dell\u2019amministrazione comunale. 1.Lo stesso dicasi per tutti gli altri contributi a cui sono soggetti i frontisti.
          2.<\/strong>L\u2019alienante dichiara che lo stato attuale delle infrastrutture e allacciamenti \u00e8 gi\u00e0 stato pagato. I costi indicati in 1) e 2), ovvero quelli che verranno a crearsi attraverso il futuro utilizzo del fondo e dell\u2019immobile da parte degli acquirenti, saranno cura e obbligo degli acquirenti. XIV. Istituzione di diritto pignoratizio immobiliare3 Nel caso parti del prezzo d\u2019acquisto vengano coperte da finanziamento di terzi, l\u2019alienante dichiara disposto a sostenere le procedure per l\u2019istituzione di un diritto pignoratizio immobiliare, a condizione che egli non venga a dover sopportare alcuna spesa e che la sua responsabilit\u00e0 si limiti alla garanzia reale legata all\u2019oggetto del contratto. Gli acquirenti sin d\u2019ora cede all\u2019alienante, in modo adempiente ad acconto sul prezzo d\u2019acquisto, tutte i diritti di rimborso nei confronti del creditore finanziario. Gli acquirenti si impegnano a dichiarare questa loro decisione al creditore, inserendola nell\u2019atto istitutivo di pegno. L\u2019obbligo ad una cooperazione viene in essere solo a condizione che il pagamento puntuale ed il pagamento di tutto il prezzo d\u2019acquisto sia garantito. XV. Autorizzazione ad onerare L\u2019alienante concede a ciascuno degli acquirenti, derogando alle restrizioni del \u00a7 181 BGB autorizzazione e procura di istituire diritto pignoratizio sull\u2019oggetto da contratto, sino ad un valore corrispondente al prezzo d\u2019acquisto pattuito con discrezionalit\u00e0 nella decisione di interessi e clausole ancillari, e di assoggettare l\u2019oggetto da contratto alla possibilit\u00e0 di esecuzione forzata, ai sensi del \u00a7 800 ZPO4. 3 N.d.T.: Grundpfandrecht = si tratta del particolare sistema ipotecario tedesco legato solo ai terreni. 4 ZPO = Zivilprozessordnung (Codice di procedura civile tedesco) Attenzione! Lo stesso acronimo viene utilizzato anche per il codice austriaco! Tale procura pu\u00f2 essere utilizzata solo ai fini del rapporto intercontrattuale e solo a condizione che il versamento del dovuto sia effettuato e confermato, in modo che le rivendicazioni di pagamento siano cedute come disposizioni da contratto. Questo mandato pu\u00f2 essere fatto valere solo presso i notai Klaus Reeh e\/o Dr. Susanne Frank a Monaco M\u00fcnchen, ai loro successori d\u2019ufficio o rappresentanti. Gli acquirenti si scambiano reciproca procura derogando al \u00a7 181 BGB al fine dell\u2019istituzione di diritti pignoratizi compresa la dichiarazione di assoggettamento reale e personale ad esecuzione forzata (anche ai sensi del \u00a7 800 ZPO) e recesso con annotazione di trasferimento di propriet\u00e0).<\/p>\n\n\n\n

          XVI. Clausola salvatoria<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Nel caso una delle disposizioni del presente contratto risulti nulla o inefficace in parte o del tutto, il contratto non perde la sua efficacia complessiva. Le parti si impegnano in tal caso a sostituire le disposizioni non efficaci o non idonee con nuove disposizioni, efficaci e che corrispondano agli obiettivi economici, agli interessi ed alla volont\u00e0 concreta delle parti. Lo stesso dicasi per eventuale integrazione di lacune del contratto.<\/p>\n\n\n\n

          XVII. Procedure di redazione<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Le parti dichiarano, che prima della definitiva redazione ed emissione di atto pubblico, essi hanno ricevuto una bozza con il testo contrattuale previsto, e che hanno avuto tempo sufficiente per poter visionare e riflettere sui contenuti. XVIII. \u00a7 1365 BGB L\u2019alienante garantisce che con il presente negozio egli non va a disporre del suo patrimonio complessivo o parti rilevanti di esso. Una approvazione del coniuge ai sensi del \u00a7 1365 BGB non \u00e8 necessaria.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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