{"id":382,"date":"2019-10-04T12:46:14","date_gmt":"2019-10-04T11:46:14","guid":{"rendered":"https:\/\/notarcomitato.com\/bozen-2007-4-dr-susanne-frank\/"},"modified":"2019-10-04T12:47:49","modified_gmt":"2019-10-04T11:47:49","slug":"bozen-2007-4-dr-susanne-frank","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/notarcomitato.com\/it\/bozen-2007-4-dr-susanne-frank\/","title":{"rendered":"(Bolzano 2007\/4) Dott.a Elena Corso"},"content":{"rendered":"\n

XXXII. CONVEGNO del Comitato Italo Austriaco<\/strong>
del Notariato Bolzano,
28. \u2013 29. September 2007
La prassi del trasferimento immobiliare in Italia \u201c
Dott.a Elena Corso<\/strong>, Notaio in Cembra (Trento)<\/p>\n\n\n\n

1.<\/strong> Il trasferimento del diritto di propriet\u00e0 nel sistema tedesco, austriaco ed italiano: regole legali ed operative a confronto. Prima di passare all\u2019analisi della fattispecie concreta posta alla nostra attenzione, analizziamo le differenze esistenti tra il sistema italiano, tedesco ed austriaco circa il trasferimento del diritto di propriet\u00e0, distinguendo, per quanto attiene al sistema italiano, le regioni soggette al diritto tavolare (1) da quelle soggette all\u2019ordinario regime della trascrizione. Il codice civile francese, dal quale ha tratto ispirazione pi\u00f9 tardi il codice italiano del 1865, sancisce il principio secondo il quale la propriet\u00e0 si trasferisce con il consenso. La soluzione enunciata dai giuristi francesi ricollegava l\u2019efficacia traslativa del contratto di vendita esclusivamente al titolo, ovvero all\u2019atto di alienazione, ponendo l\u2019atto esecutivo come mera esecuzione materiale di un atto gi\u00e0 di per se stesso idoneo a trasferire il diritto reale. Nel sistema tedesco, invece, l\u2019accordo a vendere e comprare non \u00e8 di per se stesso idoneo a produrre alcun trasferimento del diritto di propriet\u00e0 (2). Finch\u00e8, infatti, vi \u00e8 solo il contratto, il compratore ha solo un diritto alla cosa (auf die Sache) e non un diritto sulla cosa (an der Sache), per ottenere il quale, infatti, \u00e8 necessario un atto ulteriore e, precisamente, la consegna della cosa, se si tratta di cosa mobile, e l\u2019iscrizione dell\u2019accordo presso il registro dei libri fondiari se si tratta di bene immobile.<\/p>\n\n\n\n

La contrapposizione tra i due sistemi inizi\u00f2 quando rompendo con la regola dello jus comune (secondo la quale per trasferire il diritto di propriet\u00e0 era necessaria la presenza congiunta di titulus pi\u00f9 modus) in Francia si afferm\u00f2 la sufficienza del titulus ed in Germania, seguendo le orme di Savigy e della pandettistica, quella del modus. Il sistema francese e quello italiano (escluse naturalmente le regioni interessate dal diritto tavolare) si basano quindi su un titolo causale, il contratto, per il trasferimento della propriet\u00e0; il sistema tedesco, invece, \u00e8 caratterizzato dalla contrapposizione tra negozio obbligatorio, idoneo a far nascere in capo all\u2019acquirente solo una pretesa obbligatoria, e negozio astratto avente ad oggetto il trasferimento della propriet\u00e0, unito alla consegna del bene (in caso di beni mobili) o all\u2019iscrizione nei libri fondiari (in caso di beni immobili) e ci\u00f2 indipendentemente dall\u2019esistenza di un valido titolo obbligatorio. Il negozio astratto di trasferimento del diritto di propriet\u00e0, qualora necessiti dell\u2019ulteriore iscrizione al Libro Fondiario, richiede la forma scritta: 1 Il sistema della pubblicit\u00e0 a base reale dei libri fondiari trova applicazione nelle province di Trento e Bolzano, Trieste e Gorizia nonch\u00e9 in alcune zone delle province di Udine (Cervignano e Pontebba), di Belluno (Cortina d\u2019Ampezzo, Pieve di Livinalongo e Colle Santa Lucia) e di Brescia (Valvestino). 2 Secondo il par. 433 BGB, 1 comma, il contratto di vendita fa nascere a favore del compratore solo una pretesa obbligatoria: \u201cIn virt\u00f9 del contratto di compravendita, il venditore di una cosa \u00e8 tenuto a consegnare la cosa al compratore e a procurargliene la propriet\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

Il venditore di un diritto \u00e8 tenuto a procurare al compratore il diritto e, se questo d\u00e0 diritto al possesso di una cosa, a consegnare la cosa.\u201d. l\u2019Auflassung. A quest\u2019ultima segue poi la materiale iscrizione nel libro fondiario (Eintragung). Il suddetto modello pandettistico che configura una netta distinzione tra il diritto delle obbligazioni e l\u2019ordinamento dei diritti reali, esclude la causa del negozio dagli elementi essenziali ai fini della validit\u00e0 dell\u2019Auflassung ed \u00e8, in quanto tale, estraneo al diritto francese ma anche a quello austriaco. E\u2019 vero, infatti, che il codice civile austriaco distingue il titolo (contratto obbligatorio dal quale sorge l\u2019obbligo di procedere alla consegna del bene) dal modo di acquisto della propriet\u00e0, che nel caso di beni immobili si sostanzia in un contratto reale, ma \u00e8 altres\u00ec vero che tale ultimo contratto traslativo del diritto reale non \u00e8 astratto bens\u00ec causale, ed in tale ultimo aspetto si sostanzia la fondamentale differenza con il sistema tedesco. <\/p>\n\n\n\n

Secondo il disposto dell\u2019ABGB (cfr. par. 425) il solo titolo non \u00e8 sufficiente a trasferire il diritto di propriet\u00e0, essendo necessario che ad esso segua la traditio, che per i beni immobili si sostanzia in un contratto che trova la propria causa (esterna) nel contratto obbligatorio, ed al quale consegue la materiale iscrizione nei libri fondiari. In quest\u2019ambito operativo si pone il diritto tavolare vigente in Italia con alcune serie di considerazioni ulteriori. Nel nostro ordinamento, il sistema del libro fondiario si inserisce in un sistema giuridico informato sul principio consensualistico del trasferimento della propriet\u00e0. Pertanto, la pubblicit\u00e0 che si attua attraverso l\u2019iscrizione nel Libro Fondiario deve essere coordinata con l\u2019assunto, che trova la propria fonte del diritto positivo, secondo il quale la propriet\u00e0 si trasferisce con il contratto. Non \u00e8 possibile quindi rilevare, all\u2019interno del nostro sistema, altro titolo idoneo al trasferimento del diritto di propriet\u00e0 (o di altro diritto reale) che il contratto, costituendo l\u2019iscrizione nei pubblici registri un fatto materiale che concorre con il titolo a formare la fattispecie del trasferimento. Non siamo di fronte quindi alla dissociazione tra titolus e modus, ma ad un unico contratto causale al quale segue al fine di completarne l\u2019efficacia traslativa l\u2019intavolazione nei pubblici registri fondiari (3). L\u2019art. 2 del Regio Decreto del 28 marzo 1929, n. 499, dispone, infatti, che a modificazione di quanto disposto nel codice civile italiano, il diritto di propriet\u00e0 e gli altri diritti reali su immobili non si acquistano, per atto tra vivi, se non con l\u2019iscrizione del diritto nel Libro Fondiario.<\/p>\n\n\n\n

2. Presentazione della fattispecie concreta.<\/strong>
La questione posta alla nostra attenzione attiene ad un trasferimento immobiliare avente ad oggetto una casa di abitazione con circostante terreno: in particolare, il signor Josef Hofer (coniugato) intende vendere l\u2019immobile in oggetto ai signori Anna e Paolo Mueller, che intendono acquistarlo con la quota di un mezzo indiviso ciascuno. Il caso concreto sar\u00e0 analizzato con stretta aderenza alle particolarit\u00e0 giuridiche che esso presenta al fine di consentire una agevole e proficua comparazione con il sistema austriaco. La casa di abitazione che i coniugi Paolo ed Anna Mueller intendono acquistare \u00e8 gravata dal diritto di abitazione a favore dei genitori del venditore (dei quali il padre \u00e8 3 Per utilizzare delle categorie giuridiche note all\u2019interno del nostro sistema potremmo affermare che il contratto che trasferisce il diritto di propriet\u00e0 nei sistemi ove vige il sistema del libro fondiario \u00e8 una sorta di contratto \u201cad effetti reali differiti\u201d ove l\u2019effetto reale si realizza con l\u2019intavolazione. deceduto e la madre vive in una casa per anziani) e da un\u2019ipoteca di Euro centomila a garanzia di un mutuo ancora in essere per un ammontare residuo di Euro ottantamila. L\u2019immobile, inoltre, \u00e8 concesso in locazione a soggetti terzi. Il prezzo della vendita \u00e8 concordato in Euro trecentomila, per il pagamento del quale i coniugi intendono accendere un mutuo garantito da ipoteca sul bene oggetto del contratto di compravendita. Prima di passare ad analizzare, come ci viene chiesto di fare, il contenuto del contratto con le relative garanzie che devono essere predisposte a favore dell\u2019una e dell\u2019altra parte, \u00e8 opportuno prendere le mosse dai problemi di ordine giuridico che interessano il caso di specie (4).<\/p>\n\n\n\n

3. L\u2019alienazione di immobile gravato da diritto di abitazione.<\/strong>
Secondo la definizione contenuta nel codice civile (art. 1022) il diritto di abitazione \u00e8 il diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia. Sitratta di un diritto non alienabile e non suscettibile di essere concesso in locazione (art.1024 c.c.) (5). L\u2019incedibilit\u00e0 del diritto di abitazione viene ricondotta al carattere strettamente personale di tale diritto che ne preclude qualsiasi utilizzazione da parte di soggetti terzi, estranei alla definizione di \u201cfamiglia\u201d cos\u00ec come identificata nell\u2019art. 1023 c.c. (6). Al contrario del diritto di usufrutto che consente al suo titolare di godere della cosa, direttamente o indirettamente, rispettandone la destinazione economica, il diritto di abitazione \u00e8 strettamente limitato ai bisogni del titolare e della sua famiglia. La casa oggetto del diritto di abitazione deve essere abitata direttamente dal titolare del diritto e dai soggetti indicati dall\u2019art. 1023 c.c. (cio\u00e8 gli stessi familiari), secondo le necessit\u00e0 ad essi proprie senza poter essere locata o sfruttata in altro modo.<\/p>\n\n\n\n

Il carattere personale del diritto \u00e8 evidente poich\u00e9 l\u2019habitator pu\u00f2 doversi trovare ad abitare parte della casa con il proprietario se le dimensioni di quest\u2019ultima sono tali da consentirlo. Quanto all\u2019estinzione del diritto di abitazione, stante il richiamo di cui all\u2019art. 1026 c.c., secondo il quale le disposizioni relative all\u2019usufrutto si applicano in quanto compatibili anche al diritto di abitazione, si pu\u00f2 ritenere che esso cessi per prescrizione a causa dinon uso ventennale, per riunione dell\u2019abitazione e della propriet\u00e0 nella stessa persona, per totale perimento della cosa su cui \u00e8 costituito il diritto. Nella fattispecie oggetto della nostra attenzione, l\u2019immobile \u00e8 gravato dal diritto di abitazione a favore dei genitori del venditore e, precisamente, a favore del padre gi\u00e0deceduto e della madre che attualmente vive in una casa di riposo per anziani. Il diritto di abitazione a favore del padre, quindi, si \u00e8 gi\u00e0 estinto a seguito della morte,per quanto attiene alla madre, invece, bisognerebbe sapere da quanto tempo non abita pi\u00f9 la casa per verificare se anche tale diritto si sia o meno estinto per prescrizione. 4 Si precisa, in proposito, che poich\u00e9 l\u2019analisi del caso concreto \u00e8 stata affidata congiuntamente oltre che a chi scrive al notaio Massimo Stefani, si \u00e8 proceduto ad una suddivisione del lavoro che attribuisce a me il compito di introdurre la fattispecie in oggetto, lasciando al notaio Stefani l\u2019analisi di alcune questioni teoriche, alle quali via via nel testo si far\u00e0 espresso riferimento e l\u2019approfondimento delle questioni fiscali e assicurative. 5 Sul patto di cedibilit\u00e0 del diritto di abitazione cfr. MASSIMO STEFANI nella relazione che segue.<\/p>\n\n\n\n

6 L\u2019inalienabilit\u00e0 del diritto di abitazione era gi\u00e0 sancita nel Code Napoleon e, precesamente, nell\u2019art. 631, ripreso in modo pressoch\u00e8 inalterato nell\u2019art. 528 del codice del 1865. Nell\u2019originaria formulazione contenuta in quest\u2019ultimo, anche il diritto di usufrutto era inalienabile. Tale divieto, infatti, \u00e8 stato abolito solo con il codice del 1942. Anche qualora, tuttavia, fosse decorso il termine di prescrizione ventennale, per la cancellazione del diritto dai Registri Immobiliari, sarebbe necessario un atto di accertamento giudiziale non essendo sufficiente una dichiarazione di parte. Mancando, tuttavia, nella fattispecie concreta, indicazioni in tale ultimo senso dobbiamo ritenere che per l\u2019alienazione dell\u2019immobile de quo si debba richiedere anche l\u2019intervento della signora titolare del diritto di abitazione. Il nudo proprietario e l\u2019habitator dovrebbero pertanto intervenire congiuntamente per l\u2019alienazione, ciascuno per i propri diritti, del diritto di propriet\u00e0 sull\u2019immobile in oggetto. In proposito, la dottrina che si \u00e8 occupata dell\u2019argomento ha manifestato perplessit\u00e0 in ordine alla legittimit\u00e0 dell\u2019atto dispositivo del diritto di abitazione, stante il divieto di alienazione di cui all\u2019art. 1024 c.c.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019ipotesi del trasferimento, ciascuno per i propri diritti, da parte del nudo proprietario e del titolare del concorrente diritto di usufrutto o di superficie viene pacificamente accolta da dottrina e giurisprudenza, al contrario, il trasferimento congiunto di diritto di abitazione e nuda propriet\u00e0 desta opinioni discordi. La posizione contraria si basa sull\u2019intrasferibilit\u00e0 del diritto di abitazione sancita dal codice civile, la quale trova il proprio fondamento nella tutela degli interessi del nudo proprietario che non pu\u00f2 veder mutata la figura dell\u2019habitator (7). La dottrina, invece, che ammette la cessione del diritto di abitazione unitamente alla nuda propriet\u00e0 ritiene che, in tale ipotesi, non si assista ad alcuna lesione degli interessi del nudo proprietario, poich\u00e9 i diritti vengono ceduti congiuntamente ed il diritto di abitazione viene a ricongiungersi con la nuda propriet\u00e0 (8). Nel caso concreto, comunque, la questione potrebbe essere risolta anche con la preventiva rinuncia da parte dell\u2019habitator al proprio diritto di abitazione e la conseguente alienazione della propriet\u00e0 libera da gravami da parte del venditore. In proposito, non sussistono dubbi in ordine al fatto che, al pari di qualsiasi altro diritto di godimento, anche il diritto di abitazione pu\u00f2 essere dismesso in qualsiasi momento da parte del titolare.<\/p>\n\n\n\n

Delineata nei tratti essenziali la natura giuridica del diritto di abitazione e considerato il problema della sua circolazione, veniamo alla fattispecie concreta. Innanzitutto, si pu\u00f2 percorrere la strada della rinuncia da parte dell\u2019habitator al diritto di abitazione. In tale ipotesi, il negozio potr\u00e0 essere a titolo oneroso o gratuito. Nel primo caso, dovr\u00e0 essere corrisposto un corrispettivo da parte del nudo proprietario in capo al quale si consolida il diritto di abitazione a favore del cedente; nel secondo, invece, si configurer\u00e0 un\u2019ipotesi di donazione indiretta. Sotto il profilo fiscale, la rinuncia a titolo oneroso sconter\u00e0 le ordinarie imposte di registro, ipotecaria e catastale, quella a titolo gratuito invece sar\u00e0 soggetta all\u2019imposta di donazione. Se invece si propende per il trasferimento, da parte del nudo proprietario e dell\u2019habitator, ciascuno per i propri rispettivi diritti, del diritto di nuda propriet\u00e0 e di abitazione bisogner\u00e0 evidenziare che il corrispettivo dovr\u00e0 essere corrisposto pro quota ad entrambi i cedenti. 7 Tale posizione trova la sua motivazione anche nella asserita titpicit\u00e0 dei diritti reali, cfr. BIANCA, La vendita e la permuta, I, in Trattato Vassalli, Torino, 1993, p. 126. Cos\u00ec, CACCAVALLE-RUOTOLO, Il diritto di abitazione nella circolazione dei beni, Commissione Studi Civilistici CNN, Studio n. 2344, approvato dalla Commissione Studi il 22 giugno 1999. Per quanto attiene al diritto tavolare (del quale solo qui ci si occupa) svolgiamo le considerazioni che seguono. Con riferimento al diritto di abitazione in capo al padre dell\u2019alienante, gi\u00e0 deceduto, si proceder\u00e0, se la cosa non \u00e8 gi\u00e0 stata fatta alla cancellazione del diritto medesimo, mediante produzione del certificato di morte. Allo stesso modo, per quanto attiene alla rinuncia del diritto di abitazione da parte della madre, si proceder\u00e0 alla cancellazione (o estavolazione) del diritto medesimo.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019art. 8 della legge tavolare indica espressamente quali sono i tipi di segnalazione pubblicitaria attuabili nel libro fondiario: si tratta dell\u2019intavolazione (che prende il nome di estavolazione o cancellazione quando la vicenda ha carattere negativo e comporta il venir meno di un diritto gi\u00e0 iscritto), della prenotazione e dell\u2019annotazione. Con riferimento all\u2019intavolazione di un diritto reale, si pensi all\u2019usufrutto o appunto al diritto di abitazione, essa si attua mediante l\u2019apposizione di un\u2019apposita iscrizione nel foglio (tecnicamente indicato come foglio \u201cC\u201d) degli aggravi relativo alla partita in oggetto. La estavolazione del diritto di abitazione comporter\u00e0 quindi la cancellazione della posta relativa. Nel caso di cessione del diritto di abitazione, unitamente al diritto di nuda propriet\u00e0, invece, a rigore, si dovrebbe effettuare l\u2019iscrizione relativa al trasferimento del diritto di abitazione a favore dell\u2019acquirente della nuda propriet\u00e0, nel foglio degli aggravi della partita relativa al bene compravenduto. Ma le due iscrizioni si annullerebbero per confusione, poich\u00e9 poste in essere a favore ed a carico dello stesso soggetto, dovendo in questo caso l\u2019Ufficio del Libro Fondiario procedere alla cancellazione d\u2019ufficio delle poste tra di loro confliggenti. Nella pratica, quindi, sia nel caso di rinuncia che nel caso di cessione si procede alla presentazione della medesima istanza avente ad oggetto l\u2019estavolazione del diritto di abitazione.<\/p>\n\n\n\n

4. Le garanzie a tutela dell\u2019acquirente e del venditore alla luce delle specificit\u00e0 del caso concreto.<\/strong>
Nella predisposizione del contratto il notaio avr\u00e0 cura di evidenziare alle parti i problemi che si pongono in relazione al caso concreto, apprestando le opportune garanzie. Gi\u00e0 si \u00e8 parlato del diritto di abitazione (9) che grava sull\u2019immobile in oggetto: in proposito, sar\u00e0 il notaio a richiedere l\u2019intervento in atto dell\u2019habitator affinch\u00e8 rinunci al diritto di abitazione o lo ceda congiuntamente al titolare della nuda propriet\u00e0. (10). Per quanto attiene alle garanzie specifiche che attengono al contratto di compravendita, il codice civile prevede tre tipi di garanzia in favore del compratore: la garanzia per evizione (artt. 1483-1489 c.c.), la garanzia per vizi (art. 1490), che ricorre quando la cosa \u00e8 inidonea per l\u2019uso per il quale \u00e8 destinata, la garanzia per mancanza delle qualit\u00e0 promesse (art. 1497 c.c.) (11). 9 Cfr. sub. Par. 2. 10 Come gi\u00e0 in altra parte del testo evidenziato, pare qui la rinuncia la soluzione preferibile, pur risultando, in linea teorica ammissibile anche la cessione congiunta da parte dell\u2019habitator e del nudo proprietario, ciascuno per i propri rispettivi diritti, dell\u2019intero diritto.<\/p>\n\n\n\n

11Ai sensi dell\u2019art. 1490 c.c. il venditore \u00e8 tenuto a garantire il compratore dai vizi che rendono la cosa \u201cinidonea all\u2019uso a cui \u00e8 destinata o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore\u201d. L\u2019art. 1492 c.c., in particolare, dispone che, nel caso in cui la cosa sia viziata, il compratore pu\u00f2 chiedere la risoluzione del contratto oppure la riduzione del prezzo (salvo che per alcuni vizi per i quali gli usi escludono la risoluzione), oltre al risarcimento del danno (artt. 1492-1495). La responsabilit\u00e0 in cui incorre il venditore, che abbia alienato una cosa viziata, \u00e8, secondo l\u2019orientamento prevalente della dottrina e della giurisprudenza, una responsabilit\u00e0 \u201cspeciale\u201d (tra gli altri, LUMINOSO e Per quanto attiene alle garanzie di cui sopra, viene introdotta generalmente nei contratti di compravendita una clausola di garanzia da parte del venditore nei confronti dell\u2019acquirente al fine di garantire l\u2019inesistenza, nel bene compravenduto, di vizi, diritti reali o di godimento, diritti di prelazione ed, in generale, vincoli o pesi che potrebbero inficiare il libero e pieno godimento del bene compravenduto. Poich\u00e9 tuttavia le garanzie de quo operano ex lege, indipendentemente da un espresso richiamo nel testo del contratto, il compito del notaio \u00e8 quello di evidenziare alle parti la sussistenza di garanzie reali o vincoli (evidenziandoli, se del caso, in atto), al fine di consentire la prova della conoscenza degli stessi da parte dell\u2019acquirente.<\/p>\n\n\n\n

Ai sensi dell\u2019art. 1482 c.c., ad esempio, l\u2019acquirente di cosa gravata da vincoli o garanzie reali non dichiarate dal venditore ed ignorate dall\u2019acquirente pu\u00f2 sospendere il pagamento del prezzo e chiedere la risoluzione del contratto; in caso di pesi espressamente esplicitati nell\u2019atto, invece, ci\u00f2 non \u00e8 possibile, essendo il venditore tenuto verso di lui solo per il caso di evizione. Allo stesso modo, gli oneri ed i diritti reali che impediscono il libero godimento del bene legittimano l\u2019acquirente a chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo solo se non sono dichiarati nel contratto (art. 1489 c.c.). Tornando al caso di specie, se il venditore avesse taciuto dell\u2019esistenza del diritto di abitazione ed il notaio non avesse provveduto alle necessarie verifiche al fine di accertare lo \u201cstato\u201d del bene oggetto del contratto, evidenziandolo in atto, si sarebbe potuti incorrere nell\u2019ipotesi da ultimo esplicitata e di cui all\u2019art. 1489 c.c. Analoghe considerazioni possono essere svolte con riferimento al diritto di ipoteca dell\u2019ammontare di Euro centomila, a garanzia di un mutuo ancora in essere per la somma residua di Euro ottantamila, che grava sull\u2019immobile oggetto del contratto. Anche qui \u00e8 onere del notaio rendere evidente l\u2019esistenza del diritto reale di garanzia. E\u2019 consolidato l\u2019orientamento dottrinale e giurisprudenziale che riconduce la violazione da parte del notaio dell\u2019obbligo di effettuare le visure ipotecarie e catastali nell\u2019ambito della responsabilit\u00e0 contrattuale (12). BIANCA.<\/p>\n\n\n\n

Sulla natura speciale della responsabilit\u00e0 contrattuale del venditore per vizi della cosa venduta v., in giurisprudenza, Cass. 15 maggio 2000, n. 6234), che si differenzia da quella che consegue all\u2019inadempimento contrattuale sia sotto il profilo dei presupposti che dei rimedi accordati che dei brevi termini di prescrizione (art. 1495 c.c.). Si tratta, in particolare, di una responsabilit\u00e0 \u201csenza inadempimento\u201d, che consegue al trasferimento di un bene viziato: essa prescinde dall\u2019accertamento di un comportamento colposo da parte del venditore, il quale \u00e8 chiamato a rispondere per i vizi preesistenti alla conclusione del contratto (come si pu\u00f2 desumere dall\u2019art. 1491). Con riferimento, invece, ai vizi sopravvenuti dopo la conclusione del contratto, ma prima della consegna, si configura un\u2019ipotesi di inadempimento e, precisamente, di violazione dell\u2019art. 1477, primo comma, il quale impone all\u2019alienante di trasferire la cosa nello stato in cui si trovava al momento della vendita. L\u2019art. 1497 c.c., invece, attribuisce all\u2019acquirente di un bene privo delle qualit\u00e0 promesse ovvero di quelle essenziali per l\u2019uso a cui \u00e8 destinato il diritto di chiedere la risoluzione del contratto secondo le disposizioni generali sulla risoluzione per inadempimento. L\u2019interpretazione letterale delle norme pone l\u2019accento sull\u2019importanza della distinzione tra vizi del bene e mancanza delle qualit\u00e0 promesse, dal momento che in questa seconda ipotesi \u00e8 preclusa al compratore la possibilit\u00e0 di chiedere la riduzione del prezzo.<\/p>\n\n\n\n

Accanto a tali disposizioni di tipo normativo, dottrina e giurisprudenza hanno elaborato la categoria della vendita di aliud pro alio, e, cio\u00e8, di un bene radicalmente diverso da quello dovuto, in cui il venditore risponde verso il compratore in base alla disciplina generale sull\u2019inattuazione dello scambio contrattuale. 12 Sia pur con sinteticit\u00e0 che qui si impone diamo alcuni cenni in ordine all\u2019evoluzione che, sul punto, si \u00e8 avuta in giurisprudenza. Secondo l\u2019orientamento pi\u00f9 risalente, non gravava sul notaio, incaricato di redigere un atto pubblico di trasferimento immobiliare, alcun obbligo di effettuare le visure ipotecarie, qualora non gli fosse stato conferito uno specifico incarico in tal senso dalle parti; successivamente a partire dalla sentenza della Suprema Corte n. 2444\/1959 si \u00e8 riconosciuta in capo al notaio, in caso di stipula di atto pubblico, una responsabilit\u00e0 extracontrattuale conseguente alla violazione del dovere Nella fattispecie proposta alla nostra attenzione, gli acquirenti dell\u2019immobile necessitano, per il pagamento del prezzo (convenuto in Euro trecentomila), della stipula di un contratto di mutuo, che sar\u00e0 garantito da ipoteca sul medesimo bene. Pare qui doversi ritenere che l\u2019acquirente voglia acquistare il bene libero dall\u2019ipoteca gi\u00e0 in essere, con la conseguenza che sar\u00e0 necessario procedere
a)<\/strong> all\u2019estinzione del contratto di mutuo ancora in essere ed alla conseguente cancellazione del diritto di ipoteca;
b)<\/strong> alla stipula del nuovo contratto di mutuo;
c)<\/strong> all\u2019iscrizione di ipoteca di primo grado sull\u2019immobile acquistato a garanzia del mutuo di Euro trecentomila;
d)<\/strong> alla corresponsione all\u2019acquirente della somma pattuita una volta che tutte le formalit\u00e0 di cui sopra saranno eseguite.<\/p>\n\n\n\n

Nel contratto di compravendita dovr\u00e0 essere evidenziata sia la sussistenza del diritto di ipoteca che la sottoscrizione dell\u2019atto di assenso alla sua cancellazione (precedente alla stipula del contratto di compravendita). Altro elemento che dovr\u00e0 essere evidenziato nel contratto di compravendita \u00e8 la sussistenza del contratto di locazione in essere (13). Il principio generale in tema di locazione \u00e8 quello secondo il quale, nel caso di vendita dell\u2019immobile locato, il contratto di locazione si trasferisce in capo all\u2019acquirente. Il contratto, tuttavia, \u00e8 opponibile all\u2019acquirente solo qualora abbia data certa anteriore al contratto di compravendita (14). In ordine all\u2019applicazione della disciplina speciale in tema di locazione, basti qui ricordare che ai sensi dell\u2019art. 3 lettera g) della legge 431 del 1998, spetta al conduttore il diritto di prelazione sull\u2019immobile locato, nel caso in cui il locatore intenda alienarlo a terzi e sia stata data disdetta da parte di quest\u2019ultimo (opponendosi al rinnovo del contratto alla prima scadenza) (15). Per quanto attiene alle modalit\u00e0 relative all\u2019esercizio del diritto di prelazione, la norma sopra citata fa riferimento agli artt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978. istituzionale di verificare, effettuando visure ipotecarie, la libert\u00e0 dell\u2019immobile compravenduto.<\/p>\n\n\n\n

Con la sentenza della Corte di Cassazione 2128\/1973, si \u00e8 poi qualificata la responsabilit\u00e0 del notaio rogante, per mancata verifica di libert\u00e0 da oneri e pesi dell\u2019immobile alienato, come \u201ccontrattuale\u201d, riconducendola alternativamente allo schema del contratto di mandato o di prestazione d\u2019opera professionale. Con la pronuncia n. 475\/1994, il giudice di legittimit\u00e0 ha affrontato il quesito: se l\u2019obbligo di verifica catastale, ammesso in relazione alla stipula di atto pubblico, potesse sorgere anche con riguardo a scrittura privata autenticata. A tal proposito si sono distinte due ipotesi: quella in cui l\u2019attivit\u00e0 svolta dal notaio si limiti all\u2019autenticazione delle sottoscrizioni apposte in sua presenza in calce ad un documento predisposto dalle parti o da altro professionista e quella in cui il notaio sia stato incaricato della stesura del contratto. La Corte ha concluso affermando l\u2019estensione dell\u2019obbligo di verifica catastale solo con riferimento alla seconda di esse (impostazione confermata dalla sentenza della Corte di Cassazione 5868\/2006). Con le sentenze 264 e 14450 del 2006, infine, la Suprema Corte, sulla base del riconoscimento in capo al notaio di un obbligo di informativa in ordine all\u2019opportunit\u00e0 di effettuare le visure catastali (sentenza 11842\/1995), ha ravvisato la sussistenza di obblighi di informazione e consulenza, riconducibili ad un pi\u00f9 generale obbligo di protezione nei confronti della parte contraente, relativamente alla segnalazione di eventuali criticit\u00e0 dell\u2019atto stipulando. 13 La materia delle locazioni, in Italia, \u00e8 regolata, in parte dalle disposizioni contenute nel codice civile, ed, in parte, da una legislazione speciale. La disciplina delle locazioni ad uso abitativo \u00e8 contenuta principalmente nella legge n. 431 del 1998 e nella legge 392 del 1978. 14 Si evidenzia, in proposito, che tutti i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati dopo l\u2019entrata in vigore della legge n. 431 del 1998 devono avere la forma scritta.<\/p>\n\n\n\n

Di conseguenza, \u00e8 sufficiente la presentazione del contratto registrato. 15 L\u2019art. 3 della legge 431\/98 precisa, infatti, che alla prima scadenza del contratto di locazione, il locatore pu\u00f2 avvalersi della facolt\u00e0 di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, in presenza di particolari motivi, tra i quali l\u2019intenzione del locatore di vendere l\u2019immobile a terzi , non avendo la propriet\u00e0 di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. Qualora il locatore intenda alienare a titolo oneroso l\u2019immobile locato, egli deve darne comunicazione, a mezzo ufficiale giudiziario, al conduttore che ha diritto di esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione (con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario). In caso di alienazione in spregio del diritto di prelazione di cui sopra, il conduttore ha diritto di riscattare l\u2019immobile dall\u2019acquirente e da ogni altro avente causa entro sei mesi dalla trascrizione del contratto (art. 39). Nel caso di specie, quindi, sar\u00e0 fortemente opportuno che il notaio faccia presente la problematica relativa agli immobili locati alle parti, facendo poi risultare, se del caso, nell\u2019atto il corretto espletamento da parte del venditore delle formalit\u00e0 necessarie per consentire al conduttore l\u2019esercizio del diritto di prelazione e la rinuncia o il mancato esercizio da parte di quest\u2019ultimo nei termini di legge. Il notaio, comunque, dovr\u00e0 far rilevare dall\u2019atto la sussistenza del contratto di locazione in essere citandone gli estremi di registrazione. Se, invece, il contratto non \u00e8 vicino alla scadenza si dovr\u00e0 pensare ad un accordo con il conduttore.<\/p>\n\n\n\n

5. Il contatto con il cliente e la predisposizione dell\u2019atto.<\/strong>
Sotto il profilo pratico operativo, mi si chiede di spiegare quale sia il \u201cpercorso\u201d che, all\u2019interno di uno studio notarile, segue un atto dal suo inizio alla sua conclusione, intesa quest\u2019ultima non solo come stipula dell\u2019atto stesso ma anche come espletamento di tutte le formalit\u00e0 relative. Mi occuper\u00f2 dei momenti essenziali che accompagnano il perfezionarsi di un atto notarile, tracciando delle linee guida che, penso, possano accomunare la prassi operativa di molti studi notarili, pur nella consapevolezza che ciascun studio presenta peculiarit\u00e0 proprie dettate dalle dimensioni, dalla struttura (svolgimento dell\u2019attivit\u00e0 in forma associata o meno, numero dei dipendenti etc.) e dalla sensibilit\u00e0 del singolo professionista. Il primo contatto del cliente con lo studio avviene a mezzo di un impiegato, che valuta la richiesta del cliente e, a seconda dei casi, fissa un appuntamento con il notaio oppure indica i documenti che dovranno essere prodotti per la predisposizione dell\u2019atto rimandando solo alla produzione di questi ultimi il colloquio con il notaio. Se si tratta di questione non particolarmente complessa e per la quale il cliente non ha espressamente manifestato il desiderio di chiarimenti da parte del professionista, si proceder\u00e0 direttamente alla predisposizione dell\u2019atto. Il primo contatto del cliente con lo studio \u00e8 questione particolarmente delicata, che rappresenta il biglietto da visita dello studio verso l\u2019esterno e richiede particolare attenzione e sensibilit\u00e0 da parte del professionista. Generalmente i collaboratori di studio cui viene demandato il primo contatto telefonico o personale con il cliente sono persone di esperienza e dotate di specifica competenza, in grado di vagliare le singole richieste e di incanalarle nel modo pi\u00f9 opportuno. In proposito, vi sono studi in cui a seconda della materia da trattare (compravendita, successioni, diritto societario) il personale di riferimento \u00e8 diverso e specializzato nello specifico settore; altri in cui, anche a seguito delle pi\u00f9 modeste dimensioni, ci\u00f2 non \u00e8 possibile e l\u2019intervento del notaio si rende molto pi\u00f9 spesso indispensabile anche nella fase istruttoria.<\/p>\n\n\n\n

Dopo l\u2019acquisizione della documentazione necessaria, il notaio decide l\u2019impostazione dell\u2019atto e d\u00e0 disposizione alle impiegate per la redazione della relativa bozza; se l\u2019atto \u00e8 particolarmente complesso, invece, viene redatto personalmente dal professionista. Molti notai predispongono dei \u201ctesti base\u201d per la redazione dei diversi testi contrattuali, in modo tale da consentire alle impiegate di seguire lo schema dell\u2019atto pi\u00f9 agevolmente e con maggiori garanzie di sicurezza. In ciascuna bozza di atto vi \u00e8, infatti, il richiamo a tutte le formalit\u00e0 che quel particolare tipo di contratto deve necessariamente contenere, riducendo in tal modo la soglia di errore. I \u201ctesti base\u201d poi vengono continuamente aggiornati e rivisti dal notaio. Nel caso di specie si potrebbe ipotizzare un percorso di questo tipo: i signori Anna e Paolo Mueller (oppure il signor Josef Hofer) prendono contatto con lo studio notarile esponendo di voler acquistare una casa di abitazione di propriet\u00e0 del signor Josef Hofer. Il collaboratore di studio con il quale intrattengono il primo contatto si informer\u00e0 preliminarmente del regime patrimoniale delle parti, dell\u2019ampiezza del terreno circostante l\u2019abitazione, della fruibilit\u00e0 da parte degli acquirenti di particolari agevolazioni fiscali previste nel caso di acquisto di casa di abitazione, richiedendo, al tempo stesso, la produzione di una serie di documenti quali: le fotocopie dei documenti di identit\u00e0 delle parti (e dei codici fiscali), gli estremi delle licenze edilizie (verificando se sia necessario richiedere anche il certificato energetico); il certificato di destinazione urbanistica se ne ricorrono i presupposti.<\/p>\n\n\n\n

Nel sistema tavolare, del quale qui in particolare mi occupo, non \u00e8 necessaria la produzione dell\u2019estratto per riassunto dell\u2019atto di matrimonio attestante il rapporto di coniugio della parte venditrice ed il regime patrimoniale cui la stessa \u00e8 soggetta, poich\u00e9 il principio della \u201cpubblica fede\u201d del Libro Fondiario garantisce la titolarit\u00e0 del bene in capo al proprietario tavolare. Si richiede, invece, l\u2019estratto per riassunto dell\u2019atto di matrimonio per verificare il regime patrimoniale della parte acquirente. Dopo aver effettuato le opportune \u201cvisure\u201d relative al bene oggetto dello stipulando contratto di compravendita, il notaio avr\u00e0 con i clienti un incontro per chiarire le questioni del caso e delle quali nei precedenti paragrafi si \u00e8 trattato. A seguito degli accertamenti posti in essere dal notaio, in particolare, risulteranno tutti i gravami che attengono al bene, dei quali gli acquirenti potevano o non essere stati gi\u00e0 posti al corrente dal venditore. 6. La stipula dell\u2019atto e gli adempimenti successivi. Il notaio si occupa dell\u2019impostazione giuridica del singolo contratto, curando il rapporto con il cliente ed indagandone la volont\u00e0. La bozza dell\u2019atto, se predisposta da un collaboratore, viene rivista ed integrata dal notaio, a seconda delle esigenze del caso specifico. Al momento della stipula dell\u2019atto il notaio legge l\u2019atto alle parti, integrandolo ed adeguandolo alla loro volont\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

Un cenno merita la normativa recentemente introdotta, in Italia, dall\u2019art. 35 comma 22 del decreto legge 4 luglio 2006 n. 223 relativo all\u2019obbligo, in capo alle parti, per la cessione d\u2019immobili per la quale sia stato previsto un corrispettivo, di indicare le modalit\u00e0 di pagamento del corrispettivo. Il comma 22, bench\u00e9 inserito in una norma destinata a contrastare l\u2019elusione fiscale ha prodotto indirettamente l\u2019effetto di intensificare i provvedimenti per limitare l\u2019uso del contante nella c.d. legge antiriciclaggio (D.L. 3 maggio 1991 n. 143, convertito in legge 5 luglio 1991 n. 197), come di recente modificata dal D. lgs 20 febbraio 2004 n. 56. Gli adempimenti posti in essere dopo la stipula dell\u2019atto sono in parte delegati al personale di studio. Si tratta di mettere a repertorio l\u2019atto appena stipulato, di procedere alla redazione della nota di trascrizione (o dell\u2019istanza tavolare) ed alla registrazione dello stesso. Nella maggior parte dei casi, il notaio non procede direttamente alla redazione di tali formalit\u00e0, controllandone solo che il tutto sia correttamente eseguito al momento della firma delle singole note o istanze. Le note di trascrizione, le istanze tavolari, le note di iscrizione in camera di commercio ed anche le domande di registrazione in via telematica attraverso il MUI devono, infatti, essere presentate unitamente ad una o pi\u00f9 copie (autentiche) dell\u2019atto ed essere firmate dal notaio. Vi sono poi una serie di altri adempimenti che seguono la firma di un atto notarile ed attengono alla normativa antiriciclaggio, alle notifiche che seguono a determinati tipi di atti, ed ai diversi tipi di comunicazioni (16). 16 Si evidenzia che, a partire dal 1 gennaio 2006, risulta abrogato il primo comma dell\u2019art. 7 della legge n. 310 del 1993 (che obbligava i notai a trasmettere in questura una scheda informativa nell\u2019ipotesi di trasferimento di terreno o di esercizio commerciale), rimanendo la suddetta norma in vigore solo nelle zone ove vige il sistema tavolare.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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