{"id":399,"date":"2019-10-04T13:59:53","date_gmt":"2019-10-04T12:59:53","guid":{"rendered":"https:\/\/notarcomitato.com\/lienz-2008-3-nk-dr-christian-steininger-und-nk-mag-michael-zankl\/"},"modified":"2019-10-04T14:06:50","modified_gmt":"2019-10-04T13:06:50","slug":"lienz-2008-3-nk-dr-christian-steininger-und-nk-mag-michael-zankl","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/notarcomitato.com\/it\/lienz-2008-3-nk-dr-christian-steininger-und-nk-mag-michael-zankl\/","title":{"rendered":"(Lienz 2008\/3) Dr. Lorenz B\u00fclow"},"content":{"rendered":"\n

XXXIII Incontro del Comitato Italo-Austriaco del Notariato<\/strong>
17-18 Ottobre 2008, Lienz (Austria)
“Il diritto patrimoniale tra coniugi ed i suoi risvolti sugli acquisti immobiliari: la situazione in Germania\u201d
Dr. Lorenz B\u00fclow<\/strong>, notaio a Kempten (Allg\u00e4u)<\/p>\n\n\n\n

I.
Il regime matrimoniale nel diritto tedesco
1<\/strong>. In caso di assenza di accordo o contratto matrimoniale, quale \u00e8 il regime dei beni fra coniugi stabilito per legge in Germania? In Germania le disposizioni vigenti prevedono – in assenza di altri accordi – il cosiddetto regime della comunione differita delle acquisizioni patrimoniali (Zugewinngemeinschaft – fonte IATE). A differenza per\u00f2 da quanto si potrebbe intuire dalla parola, con “Zugewinngemeinschaft”, in concreto la legge stabilisce che i patrimoni dei coniugi siano separati. Per cui, nell\u2019uso e nelle diciture quotidiane, il regime di legge non si differenzia in pratica dal regime di separazione, fermo restando per\u00f2 che la differenza si verifica in alcune limitazioni dispositive, di cui parleremo pi\u00f9 tardi in dettaglio, e nel fatto che al momento di un eventuale divorzio si pu\u00f2 rivendicare una divisione parificata del patrimonio che si \u00e8 venuto accumulando (utile) durante il matrimonio. Una tale rivendicazione, in particolari condizioni e con le modifiche formali del caso, pu\u00f2 nascere anche al momento del decesso di uno dei coniugi.<\/p>\n\n\n\n

2. Quali sono le conseguenze?<\/strong>
In riguardo e relazione alla attribuzione patrimoniale, e quindi anche in relazione ai rapporti proprietari dei beni mobili e immobili, il regime della comunione differita risulta simile al regime in separazione. Durante il rapporto matrimoniale i patrimoni dei singoli coniugi sono e restano separati. Ciascuno dei coniugi pu\u00f2 acquisire autonomamente beni e – a parte le limitazioni di cui andremo a parlare – pu\u00f2 liberamente disporre del patrimonio di sua propriet\u00e0. I coniugi possono acquisire immobili (terreni) singolarmente o in qualsiasi forma di comunione, associazione o anche in comunione con terzi. \u00c8 per questo che nel caso di acquisto di immobili da parte di persone sposate e in regime di comunione differita non \u00e8 necessario fare particolari distinzioni rispetto ad una acquisizione effettuata da una persona non coniugata.<\/p>\n\n\n\n

3. Quali possibilit\u00e0 si presentano per i coniugi di modificare il regime stabilito per legge?<\/strong>
Quali sono le forme di contratti o accordi fra loro riguardo al patrimonio? Sussistono disposizioni in materia pubblicitaria riguardo a tali accordi matrimoniali? Molte sono le possibilit\u00e0 che si offrono ai coniugi di modificare il regime patrimoniale stabilito per legge. Prima di tutto i coniugi possono naturalmente mantenere questo stato di comunione differita, limitando o modificando per\u00f2 le disposizioni esecutorie della compensazione. Ad esempio possono escludere un sistema di compensazione reciproca dell\u2019utile in caso di divorzio, oppure escludere dall\u2019esecuzione compensatoria singoli beni. Inoltre i coniugi possono concordare – al posto della comunione differita di legge – un regime di separazione patrimoniale, in quanto come detto in precedenza, in concreto e per quanto riguarda l\u2019attribuzione della propriet\u00e0, tale regime non si differenzia da quello dello stato dei beni in regime di comunione. Tuttavia nel caso del regime di separazione, viene a mancare la compensazione reciproca dell\u2019utile a conclusione del matrimonio, sia ci\u00f2 dovuto a divorzio o a decesso di uno dei coniugi. Inoltre non sono applicabili tutte quelle limitazioni dispositive di cui andremo a parlare in seguito, e che sono applicabili sono a regime di legge, e non a regime di separazione dei beni. Infine i coniugi possono concordare anche il regime di comunione dei beni.<\/p>\n\n\n\n

Questo stato di \u201ccomunione generalizzata\u201d comporta che il patrimonio di entrambi i coniugi – e cio\u00e8 sia quello acquisito prima che durante il matrimonio – diventi in toto patrimonio comune del matrimonio, ovvero patrimonio comune di entrambi e ciascuno dei coniugi. Ci\u00f2 significa che esso viene amministrato in comune dai coniugi, se non diversamente disposto nel contratto matrimoniale. Inoltre il regime di comunione dei beni ha per conseguenza, che tutto ci\u00f2 che viene acquisito nel corso del matrimonio diventa automaticamente patrimonio comune, ovvero di entrambi i coniugi, anche se l\u2019acquisizione \u00e8 stata portata a termine da uno solo di essi, senza che l\u2019altro ne fosse a conoscenza o abbia espresso una sua volont\u00e0 in merito. Da tale automatismo sono esclusi unicamente quei beni che non possono essere trasferiti con negozio legale (cosa che naturalmente non tocca i beni immobili), che pertanto sono considerati \u201cbeni straordinari\u201d e possono essere solo di uno o dell\u2019altro dei coniugi. Attraverso contratto matrimoniale infine pu\u00f2 essere stabilito che singoli oggetti siano considerati \u201cbeni parafernali\u201d di uno dei due coniugi e non ricadano nel patrimonio comune. Il regime di comunione dei beni comporta anche effetti particolari riguardo alla responsabilit\u00e0 sui crediti e debiti, di cui in dettaglio parleremo in seguito. <\/p>\n\n\n\n

Tutti gli accordi matrimoniali riguardanti i beni sono efficaci esclusivamente se vengono stabiliti a mezzo di atto pubblico notarile. Acci\u00f2 pertanto \u00e8 fondamentale e irrinunciabile una redazione notarile da effettuare ai sensi delle disposizioni riguardanti tutti gli atti pubblici, e che assume efficacia solo se viene letta da un notaio in presenza di tutte le parti coinvolte e da esse sottoscritta in presenza dello stesso notaio, e da lui controfirmata. Non \u00e8 sufficiente qui una semplice \u201cautentica di firma\u201d, e neppure una dichiarazione formale sul regime matrimoniale effettuata davanti all\u2019ufficiale di stato civile. Non sussistono, per i contratti o accordi sul regime patrimoniale, disposizioni pubblicitarie. Esiste un cosiddetto \u201cregistro dei regimi\u201d (G\u00fcterrechtsregister) presso le preture (Amtsgericht), la cui funzione \u00e8 di tutelare terzi, nel caso venga loro sottoposto o affermato uno regime patrimoniale discorde da quello concordato. Inoltre tutela anche i coniugi stessi, concedendo loro la possibilit\u00e0 di opporre a terzi in modo efficace, a mezzo dell\u2019accordo registrato. Non \u00e8 per\u00f2 obbligatorio registrare gli accordi matrimoniali in tale registro, e lo stesso non ha forza probatoria. Ci si affida piuttosto al fatto che in esso non sia registrato nulla (pubblicit\u00e0 negativa). \u00c8 per questo che di solito si tralascia una trascrizione dell\u2019atto in tale registro, a meno che non sia applicabile un regime patrimoniale straniero e quindi si renda necessaria una pubblicazione dell\u2019atto. Tali registri quindi sono delle vere cenerentole.<\/p>\n\n\n\n

Ad esempio alla Pretura di Kempten, il distretto dove lavoro, fra il 30.01.1900 ed il 04.07.2008 sono state effettuate solo 416 trascrizioni. Molto spesso i coniugi stessi non sono a conoscenza di quale sia il regime matrimoniale a cui sono soggetti. Se lo si domanda, molto spesso rispondono con totale naturalezza di essere \u201csicuramente in regime di comunione\u201d, nonostante non abbiamo sottoscritto alcun contratto o accordo in tal senso. E con quel comunione\u201c intendono spesso un regime convenzionale di comunione degli acquisti, simile a quello del diritto italiano, che per\u00f2 \u00e8 sconosciuto al diritto tedesco. Per questo \u00e8 sempre consigliabile domandare si sia mai stato sottoscritto un accordo matrimoniale o meno, e solo nel caso ci\u00f2 sia confermato, chiedere su quale regime ci si sia accordati in concreto (comunione o separazione).<\/p>\n\n\n\n

4. Quali conseguenze ha il regime matrimoniale scelto in coso di acquisto o vendita di immobili?<\/strong>
A quali forme o formalit\u00e0 deve porre particolare attenzione il redattore del contratto? <\/p>\n\n\n\n

a)<\/strong> Acquisto Coniugi in regime di comunione differita acquistano patrimonio in forma e modo autonomo l\u2019uno dall\u2019altro. Possono acquistare singolarmente o insieme, in qualsiasi forma di associazione, propriet\u00e0 immobiliare. Normalmente coniugi in regime di comunione differita acquisiscono gli immobili in quote uguali (ciascuno la met\u00e0). Il redattore del contratto in tal caso non ha alcuna necessit\u00e0 di avere attenzione o riguardo a particolari formalit\u00e0. Lo stesso dicasi anche per il regime di separazione dei beni. In tal caso \u00e8 da notare che l\u2019acquisizione accomunata di un immobile (per esempio ciascuno al 50%) rappresenta quasi una \u201ctrasgressione\u201d alla logica della separazione, in quanto i coniugi cos\u00ec facendo creano un patrimonio comune, mentre nel regime di separazione concordato contrattualmente si erano dichiarati per una stretta separazione di esso. Ci\u00f2 nonostante neppure in questo caso il redattore dell\u2019atto necessita di porre attenzione a particolari formalit\u00e0. Se invece la parte acquirente \u00e8 soggetta a regime di comunione, allora si verifica la possibilit\u00e0 della conclusione del contratto anche singolarmente da parte di ciascuno dei due coniugi coinvolti nella vendita, anche se esso non \u00e8 il cosiddetto \u201camministratore unico\u201d. Il coniuge non amministratore unico potr\u00e0 per\u00f2 versare il prezzo di acquisto detraendolo dal patrimonio comune solo dietro approvazione dell\u2019altro coniuge, a parte casi particolari. In caso contrario risponder\u00e0 egli da solo con i suoi beni parafernali (che per\u00f2 non sussistono quasi mai) o beni straordinari. Il passaggio di propriet\u00e0 \u00e8 valido, non importa chi sia comparso quali acquirente – il coniuge amministratore unico o l\u2019altro. L\u2019immobile, per\u00f2, attraverso l\u2019acquisto viene integrato nel patrimonio comune, cio\u00e8 di entrambi i coniugi, quindi anche in quello che non ha contribuito alla conclusione del negozio, e anche se questi non era a conoscenza del negozio o se questo sia stato concluso con o senza la sua volont\u00e0. <\/p>\n\n\n\n

Se nei registri immobiliari viene trascritto solo uno dei coniugi – quello comparso come effettivo acquirente – quale proprietario, tale trascrizione risulta \u201cscorretta\u201d, solo nella misura in cui pubblicizza una acquisizione proprietaria efficace in realt\u00e0 per entrambi i coniugi. Nel caso in cui coniugi in regime di comunione acquistino per errore inconsapevole in con-propriet\u00e0, cio\u00e8 in quote ad esempio del 50% ciascuno, anche in questo caso sia il contratto di acquisto che il trasferimento di propriet\u00e0 sono efficaci, e le \u201cquote\u201d acquisite diventano in forza di legge patrimonio comune. La trascrizione nei registri risulta quindi formalmente scorretta, l\u2019acquisto della propriet\u00e0 \u00e8 per\u00f2 valido, e quindi la trascrizione va rettificata. In questi casi il redattore degli atti (contratti) \u00e8 chiamato per sicurezza a chiedere esplicitamente ai coniugi coinvolti quale sia il loro regime matrimoniale. Se uno di loro dichiara la comunione dei beni, \u00e8 da chiarire se questa sussista veramente (con disposizioni in un contratto matrimoniale), nel qual caso si deve tener conto degli sviluppi sopra descritti. In particolare si consiglia qui di far partecipare concretamente ed esplicitamente l\u2019altro coniuge nell\u2019atto, al fine di ottenere per il pagamento del prezzo d\u2019acquisto l\u2019efficace responsabilit\u00e0 di tutto il patrimonio e per far si che il trasferimento proprietario sia correttamente trascritto nei registri immobiliari.
 <\/p>\n\n\n\n

b)<\/strong> Vendita In caso di vendita di immobili e terreni da parte di coniugi in regime di comunione differita si applicano le limitazioni dispositive di cui al \u00a7 1365 BGB: “Un coniuge pu\u00f2 impegnarsi in toto rispetto al proprio patrimonio solo con il consenso dell\u2019altro coniuge. Nel caso si sia impegnato senza aver ottenuto tale consenso, allor\u00e0 potr\u00e0 soddisfare a tale impegno solo quando l\u2019altro coniuge vi avr\u00e0 dato propria autorizzazione.” Tale limitazione dispositiva si applica anche quando venga interessato quasi tutto il patrimonio attivo, o solo singoli beni, che per\u00f2 rappresentino la maggior parte del patrimonio del cedente e l\u2019altra parte contrattuale sia o possa essere a conoscenza di tali rapporti. Se quindi un acquirente sa (o pu\u00f2 essere in grado di sapere) che il venditore con l\u2019azione di vendita vada a disporre di tutto o della maggior parte del suo patrimonio, allora il contratto di vendita sottoscritto unicamente da uno dei coniugi ed il relativo trasferimento proprietario non avranno efficacia se l\u2019altro coniuge non abbia dato il suo assenso al negozio, o non dia la sua autorizzazione al contratto a posteriori.<\/p>\n\n\n\n

Il regime della separazione dei beni non provoca alcuna conseguenza in caso di vendita di immobili. Ognuno dei coniugi ha facolt\u00e0 e potere di disporre del suo patrimonio, anche in toto, liberamente e senza necessit\u00e0 di autorizzazione o assenso alcuno da parte dell\u2019altro coniuge. Se l\u2019immobile in vendita appartiene al patrimonio comune di una coppia in regime di comunione, allora per il trasferimento proprietario all\u2019acquirente sar\u00e0 necessario che entrambi i coniugi partecipino all\u2019atto. Per semplicit\u00e0 di comprensione tralasciamo di trattare le particolarit\u00e0 che subentrano, nel caso in cui uno dei coniugi per disposizioni contrattuali sia amministratore unico del patrimonio comune, ed anche per particolarit\u00e0 dispositive che – a deroga di quanto detto sopra – divengono efficaci riguardo al patrimonio comune anche in assenza di autorizzazione o consenso del coniuge. Nel caso l\u2019immobile sia situato sul territorio della Repubblica Federale Tedesca, l\u2019acquirente in buona fede viene tutelato dai rischi a cui potrebbe andare incontro grazie alle disposizioni degli articoli \u00a7\u00a7 1412 e 892 BGB. Infatti, se il coniuge che vende \u00e8 registrato quale proprietario unico nei registri immobiliari, allora l\u2019acquisto della propriet\u00e0 \u00e8 efficace anche se l\u2019altro coniuge non abbia consentito alla vendita. Infatti l\u2019acquirente deve potersi fidare di quanto iscritto nei registri immobiliari (efficacia probatoria dei registri immobiliari).<\/p>\n\n\n\n

II. Diritto internazionale privato tedesco
1. <\/strong>Criteri oggettivi di collegamento Ai sensi dell\u2019Art. 15 c. 1 in combinazione con Art. 14 c. 1 delle Disposizioni Preliminari al Codice Civile Tedesco (Einf\u00fchrungsgesetzes zum B\u00fcrgerlichen Gesetzbuch – EGBGB) la materia del regime matrimoniale sottost\u00e0 ai seguenti criteri oggettivi di collegamento:
a)<\/strong> in primo luogo \u00e8 determinante il diritto vigente per la comune cittadinanza dei coniugi;
b)<\/strong> in caso di matrimoni misti, il diritto dello Stato, in cui entrambi abbiano domicilio abituale (gew\u00f6hnlichen Aufenthalt);
c) <\/strong>in forma ausiliaria il diritto dello Stato a cui entrambi i coniugi siano pi\u00f9 strettamente legati. Tali criteri vanno applicati in relazione al momento della celebrazione del matrimonio. Lo status dei beni non \u00e8 riconvertibile, cio\u00e8 non pu\u00f2 essere modificato con la variazione della residenza o della cittadinanza dei coniugi (“Versteinerung des G\u00fcterstatuts” – fossilizzazione dello status dei beni). Deroghe valgono per i matrimoni celebrati prima del 01.04.1953, per i quali si applica il diritto dello Stato del marito. Per mancanza di rilevanza pratica ai fini del nostro convegno, si evita di entrare nel dettaglio delle disposizioni che sono state in vigore fra il 01.04.1953 ed il 09.04.1983.<\/p>\n\n\n\n

2. Scelta del diritto applicabile<\/strong>
Ai sensi delle disposizione dell\u2019Art. 15 c. 2 EGBGB i coniugi hanno facolt\u00e0 di scelta del diritto applicabile al regime matrimoniale, in particolare fra a) il diritto dello Stato, di cui almeno uno dei coniugi abbia la cittadinanza – oppure b) il diritto dello Stato, in cui uno di essi abbia domicilio abituale, – oppure c) per patrimonio immobiliare, il diritto dello Stato in cui questo sia sito (lex rei sitae). Determinante \u00e8 la cittadinanza ovvero il domicilio abituale al momento della scelta del diritto applicabile. Opinione diffusa \u00e8 che la scelta del diritto applicabile agli immobili possa essere limitata anche immobile per immobile. Tale scelta deve essere dichiarata con atto pubblico notarile – non \u00e8 sufficiente la autentica di firma. III. Soluzione dei casi esemplari prodotti 1. Coniugi entrambi di cittadinanza tedesca intendono acquistare immobile – per espresso desiderio di entrambi, il bene acquistato deve essere in propriet\u00e0 di uno solo di loro. a)<\/strong> In regime di comunione differita (Zugewinngemeinschaft) non sussistono difficolt\u00e0, in quanto ognuno dei coniugi pu\u00f2 acquisire autonomamente e diventare proprietario unico.
b)<\/strong> Similmente dicasi per il regime di separazione c) Come descritto sopra, in regime di comunione dei beni, ognuno dei coniugi pu\u00f2 comparire da solo quale acquirente, ma l\u2019altro coniuge – pur non comparendo – diviene altres\u00ec proprietario in forza di legge, in quanto la propriet\u00e0 va a ricadere nel patrimonio comune matrimoniale.<\/p>\n\n\n\n

Ci\u00f2 anche se il coniuge non comparente non \u00e8 a conoscenza del negozio o questo viene concluso senza il suo assenso. Un ulteriore problema \u00e8 che il coniuge che non sia amministratore unico dovr\u00e0 pagare l\u2019acquisto solo utilizzando i suoi beni parafernali o straordinari, nel caso l\u2019altro coniuge non abbia dato l\u2019assenso all\u2019acquisto. Il diritto del venditore a ricevere il prezzo pattuito \u00e8 soggetto pertanto a enormi rischi. Il desiderio dei coniugi del nostro esempio potr\u00e0 essere esaudito solo se nell\u2019ambito di un contratto matrimoniale (atto pubblico notarile) venga convenuto, che l\u2019immobile che si intende acquistare divenga propriet\u00e0 esclusiva di uno solo dei coniugi. Tale disposizione pu\u00f2 essere integrata ovvero esplicitamente indicata nel contratto di compravendita (per la forma vedi I.3). Per far si che la rivendicazione del pagamento del concordato prezzo di acquisto possa venir coperta (garantita) dal patrimonio comune, entrambi i coniugi devono partecipare al contratto (cio\u00e8 sia l\u2019acquirente che il consenziente). Pertanto acquistano entrambi i coniugi in comunione la propriet\u00e0 esclusiva per uno dei due.<\/p>\n\n\n\n

2.<\/strong> Due coniugi di cittadinanza differente intendono acquistare un immobile, che deve diventare propriet\u00e0 esclusiva di uno dei due. Se entrambi i coniugi, al momento della celebrazione del matrimonio, erano abitualmente domiciliati nel territorio della Repubblica Federale Tedesca, si applica il diritto tedesco in materia di regime matrimoniale. Per analogia quindi valgono le considerazioni qui sopra esposte. Diversamente, il diritto tedesco in materia \u00e8 applicabile solo se entrambi i coniugi, al momento della celebrazione del matrimonio, erano in qualche modo legati strettamente alla Repubblica Tedesca. In caso contrario probabilmente viene applicato un diritto straniero. Pertanto si far\u00e0 riferimento alle informazioni delle presentazioni dei colleghi austriaci e italiani.<\/p>\n\n\n\n

3. <\/strong>Quali sono le conseguenze del fatto che nei registri immobiliari sia iscritto solo uno dei coniugi quale proprietario, ma – a causa del regime matrimoniale valido al momento dell\u2019acquisto – in realt\u00e0 anche l\u2019altro coniuge sia proprietario? Se un coniuge di una coppia in regime di comunione dei beni ha acquistato immobile in propriet\u00e0 esclusiva, senza che fossero stati stabiliti per contratto beni parafernali, l\u2019immobile in realt\u00e0 \u00e8 divento propriet\u00e0 comune, ai sensi del regime matrimoniale. Ci\u00f2 vale anche nel caso uno dei coniugi abbia acquistato immobili prima della venuta in essere della comunione dei beni per matrimonio, senza che al momento del matrimonio sia stato esplicitamente convenuto che tali beni fossero da considerare beni parafernali, e che quindi dovesse rimanere in propriet\u00e0 esclusiva dell\u2019acquirente. Una trascrizione non corretta nei registri pu\u00f2 essere rettificata in qualsiasi momento. A ci\u00f2 \u00e8 necessaria la presentazione all\u2019ufficio del registro di una richiesta formale scritta di entrambi i coniugi e inoltre della autorizzazione alla rettifica da parte del coniuge registrato insieme o alla autorizzazione autenticata da notaio del coniuge mancante (cosa che per\u00f2 \u00e8 molto contrastata) oppure alla presentazione di una copia autenticata del contratto matrimoniale. Se il coniuge unicamente registrato nei libri catastali vende tale propriet\u00e0 – che in realt\u00e0 fa parte del patrimonio matrimoniale comune, allora l\u2019acquirente acquisisce efficacemente la propriet\u00e0, se non \u00e8 a conoscenza dell\u2019errore (buona fede, su base del valore probatorio dei registri immobiliari, \u00a7 892 c. 1 punto 1 BGB), in quanto egli deve poter fare affidamento alle registrazioni immobiliari ufficiali.<\/p>\n\n\n\n

4.<\/strong> Su cosa si deve porre l\u2019attenzione, nel caso di vendita di immobili, in connessione al regime matrimoniale del venditore?
a) <\/strong>Se il venditore \u00e8 soggetto al regime di legge della comunione differita, allora in linea di principio pu\u00f2 disporre autonomamente delle sue propriet\u00e0 immobiliari, e quindi anche venderle. Ci\u00f2 nonostante si deve tener conto del divieto assoluto di vendita disposto al \u00a7 1365 BGB (vedi anche quanto descritto in I.4.
b).<\/strong> Tale divieto procura nella pratica molte difficolt\u00e0, in quanto non \u00e8 riconoscibile dalle trascrizioni nei registri immobiliari, ma altres\u00ec non rende possibile neppure un acquisto in buona fede sulla base dell\u2019efficacia probatoria dei registri ai sensi del \u00a7 892 BGB. Infatti secondo \u00a7 1365 BGB un coniuge in regime di comunione differita non pu\u00f2 disporre del suo patrimonio senza l\u2019assenso dell\u2019altro coniuge. La giurisprudenza – ed in particolare la Corte Federale di Giustizia (Bundesgerichtshof) nelle sue decisioni – \u00e8 dell\u2019opinione che il divieto di vendita del \u00a7 1365 BGB non sia da applicare, se per i patrimoni minori\u201c al coniuge venditore resta comunque almeno il 15% del suo patrimonio originario, mentre nel caso di patrimoni \u201cmaggiori\u201d questa quota viene portata al 20%. Ai sensi dell\u2019opinione pi\u00f9 diffusa, il divieto di vendita trova applicazione solo nel caso che l\u2019acquirente sappia che i beni immobiliari in vendita rappresentino la totalit\u00e0 o quasi del patrimonio del coniuge venditore, o almeno sia a conoscenza dei rapporti sulla base dei quali la situazione sia basata. Determinante qui \u00e8 la questione se l\u2019acquirente sia a conoscenza di ci\u00f2 gi\u00e0 al momento della conclusione del contratto di acquisto. Spetta al notaio provvedere a chiarire la situazione, raccogliendo informazioni sullo stato civile del venditore (sposato o meno) e sul suo eventuale regime matrimoniale, e se la propriet\u00e0 in vendita rappresenti tutto o gran parte del suo patrimonio, e inoltre sul grado e portata delle informazioni di cui \u00e8 a disposizione l\u2019acquirente.
b)<\/strong> Se il venditore \u00e8 coniugato in regime di separazione dei beni, egli pu\u00f2 disporre del suo patrimonio senza limitazioni, e senza necessit\u00e0 di assenso o partecipazione dell\u2019altro coniuge al negozio.
c)<\/strong> Se il terreno o l\u2019immobile in vendita fa parte del patrimonio di una comunione di beni, allora i coniugi possono disporre dello stesso solo insieme.<\/p>\n\n\n\n

Non tratteremo qui dei dettagli e particolarit\u00e0 riguardo l\u2019amministrazione del patrimonio da parte di uno solo dei coniugi concordata in un contratto matrimoniale, come pure non tratteremo di casi particolari, riguardo a quale misura il singolo coniuge – pur non potendo disporre totalmente di immobili appartenenti alla comunione dei beni – ha la facolt\u00e0 di poter concludere efficacemente un contratto di acquisto sugli stessi. Nell\u2019ambito di interesse odierno ci basta capire e definire che in generale la vendita di un immobile appartenente ad una comunione di beni \u00e8 possibile solo se entrambi i coniugi intervengono nel negozio. Se nei registri – nonostante la propriet\u00e0 del terreno sia da ascrivere alla comunione dei beni – uno solo dei coniugi \u00e8 stato registrato (in modo errato) quale proprietario esclusivo, e se l\u2019acquirente non \u00e8 a conoscenza della situazione errata della trascrizione, allora l\u2019acquisto fatto in buona fede, grazie alla funzione di pubblicit\u00e0 e probatoria dei registri risulta efficace, ai sensi del \u00a7 892 c. 1 punto 1 BGB, in quanto l\u2019acquirente deve poter fare affidamento alle registrazioni dei libri pubblici.<\/p>\n\n\n\n

In Baviera fa parte dei doveri di accuratezza e diligenza dell\u2019opera che il notaio si preoccupi di informarsi presso le parti contrattuali sul loro regime matrimoniale e di annotare le informazioni date nell\u2019atto. 5. Esistono disposizioni particolari riguardanti appartamenti in propriet\u00e0 che vengano acquistati da coniugi o altri partner, e che entrino in vigore al momento del decesso di uno dei due coniugi? A tal riguardo non esistono disposizioni speciali. La quota del coniuge deceduto entra nella massa ereditaria, indipendentemente dal sussistere del matrimonio. La successione segue poi le disposizioni in materia di diritto ereditario.<\/p>\n\n\n\n

IV. Convivenza<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Le considerazioni qui sopra si applicano per analogia anche agli stati civili di convivenza registrati. Ai sensi della Legislazione in Materia (Lebenspartnerschaftsgesetz) valgono pertanto le disposizioni sul regime patrimoniale nel matrimonio anche per i cosiddetti matrimoni\u201c fra partner appartenenti allo stesso sesso.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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