{"id":439,"date":"2019-10-07T10:05:41","date_gmt":"2019-10-07T09:05:41","guid":{"rendered":"https:\/\/notarcomitato.com\/tarvis-2011-1-stauder\/"},"modified":"2019-10-07T10:08:08","modified_gmt":"2019-10-07T09:08:08","slug":"tarvis-2011-1-stauder","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/notarcomitato.com\/it\/tarvis-2011-1-stauder\/","title":{"rendered":"(Tarviso 2011\/1) Dr. Tobias Pfundstein"},"content":{"rendered":"\n

La comunione di propriet\u00e0<\/strong>
su immobili secondo il diritto tedesco<\/strong>
Relazione in occasione del XXXVI Convegno
del Comitato Italo-Austriaco del Notariato Tarvisio,
30\/9 – 1\/10\/2011
Dr. Tobias Pfundstein<\/strong>, notaio in Immenstadt in Allg\u00e4u<\/p>\n\n\n\n

Premessa<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La propriet\u00e0 su un immobile pu\u00f2 essere esercitata non solo da una, ma anche da pi\u00f9 persone. Si pone qui la questione di quali forme vengano riconosciute ed applicate in un sistema di diritto per regolare i rapporti di propriet\u00e0 in comune, di come vengano regolati questi rapporti per il “gruppo” e per il singolo, cosa li caratterizza o differenzia rispetto ai diritti esclusivi. Saranno questi i principali temi esposti in riferimento all’ordinamento tedesco.<\/p>\n\n\n\n

I. Le forme di diritto comproprietario<\/strong>
La prima questione che va subito chiarita \u00e8 quali sono le forme di “comunione” conosciute dall’ordinamento tedesco per un gruppo di proprietari su un unico fondo? I giuristi tedeschi risponderanno qui senza grandi esitazioni: la propriet\u00e0 di un fondo spetta a pi\u00f9 proprietari solo in forma comune nei limiti delle quote. D’altro lato per\u00f2 pu\u00f2 sussistere la situazione in cui la propriet\u00e0 venga attribuita a pi\u00f9 proprietari nella forma della cosiddetta “mano congiunta” (Gesamthand). Occupiamoci quindi subito delle due forme principali della comunione proprietaria: comunione per quote (Bruchtelisgemeinschaft) e propriet\u00e0 per mano congiunta (Gesamthandseigentum)<\/p>\n\n\n\n

1 – Comunione per quote<\/strong>
– Bruchteilgemeinschaft Nel caso di propriet\u00e0 suddivisa in quote, la propriet\u00e0 su un bene comune spetta a diversi soggetti, in modo che ciascuno dei soggetti esercita diritto sul bene in misura della sua quota. Questo approcio frazionario conivolge per\u00f2 tutto il bene, e non viene realmente applicato ad una parte \/superficie concreta del bene. Pertanto tale diritto\/propriet\u00e0 non \u00e8 per cos\u00ec dire “localizzato”, nel caso di un immobile, ad una definita parte dell’edificio o del terreno. Si parla quindi di una cosiddetta “quota ideale”. Questa tipologia della comunione per quote \u00e8 la forma predominante con la quale una pluralit\u00e0 di soggetti acquisiscono propriet\u00e0 su un terreno\/immobile. Ad esempio se due coniugi acquistano un terreno edificabile o edificato, di solito decidono per il tipico acquisto in quote uguali e paritarie (Miteigent\u00fcmer je zur H\u00e4lfte \/ compropriet\u00e0 del 50%). Comunque il numero dei potenziali comproprietari non \u00e8 limitato, n\u00e9 sussistono disposizioni vincolanti sulla definizione delle quote. \u00c8 possibile pertanto anche l’acquisto da parte di 5 comproprietari, di cui uno rileva il 50% e gli altri 4 il restante in parti uguali). Ai sensi del \u00a7 470 GBO (Grundbuchordnung – Regolamento Tavolare), la trascrizione di compropriet\u00e0 nei registri deve obbligatoriamente comprendere anche l’indicazione delle quote per i singoli comproprietari. Una tipica trascrizione nella sezione 1 del Registro Tavolare potrebbe essere quindi: “Horst Maier, nato il 5.3.1958, ed Erna M\u00fcller in Maier, nata il 17.2.1957, entrambi residenti in Oberstaufen, ciascuno per il 50%” Le disposizioni che regolano la comunione per quote si trovano in due posizioni del Codice Civile Tedesco (AGB): \u00a7 741 e ssgg regolano le generalit\u00e0 della comunione, che si applica anche a situazioni di titolarit\u00e0 diritti sulla cosa, diversi dalla propriet\u00e0; \u00a71008 e ssgg regolano invece la comunione sui beni in casi particolari, con disposizioni speciali.<\/p>\n\n\n\n

2 – Propriet\u00e0 per mano congiunta (Gesamthandseigentum)<\/strong>
Dietro al concetto di “compropriet\u00e0 per mano congiunta” si nascondono complessi approcci dogmatici: mentre infatti nella comunione per quote la reale “attribuzione per quote” avviene in modo soggettivo, mentre si realizza in modo oggettivo nella comunione proprietaria sul bene concreto, nel caso della mano congiunta questa attribuzione \u00e8 idealmente indivisa: un determinato patrimonio in mano congiunta (Gesamthandsverm\u00f6gen) pu\u00f2 comporsi da un diverso e variabile complesso di beni, e ciascuno di questi beni nella sua completezza e interezza fa parte del patrimonio soggetto a mano congiunta. Se lasciamo da parte l’approccio puramente dogmatico, l’essenza della comunione per mano congiunta si chiarisce in modo abbastanza semplice osservandone le regole pratiche e concrete disposte nel B\u00fcrgerliches Gesetzbuch (Codice Civile Tedesco, in seguito solo BGB): Secondo il concetto del diritto privato tedesco infatti la comunione per mano congiunta non si stabilisce per semplice discrezionalit\u00e0, ma pu\u00f2 fondarsi solo ed esclusivamente nei casi esplicitamente previsti dalla legge. Possiamo quasi parlare quindi di una fattispecie a “numero chiuso”. Il diritto tedesco conosce e riconosce solo tre tipologie di propriet\u00e0 a mano congiunta: la comunione ereditaria (Miterbengemeinschaft), la comunione dei beni per matrimonio (eheliche G\u00fctergemeinschaft) e il patrimonio societario di societ\u00e0 di persone. Vediamone le caratteristiche. <\/p>\n\n\n\n

a) Comunione ereditaria<\/strong>
Secondo l’idea fondamentale del diritto ereditario tedesco, la devoluzione agli eredi avviene immediatamente (automaticamente) al momento della morte del de cuius. Al contrario ad esempio della situazione del cosiddetto “Antrittserwerb” (acquisizione per accettazione) di tipologia Austriaca, che conosce una eredit\u00e0 giacente per il periodo intermedio, il sistema tedesco segue il principio dell’acquisizione automatica. Nel caso di un gruppo di persone indicate (per legge o per disposizione testamentaria) ad eredi, esse insieme costituiscono la comunit\u00e0 d’eredi (comunione ereditaria). Il patrimonio del de cuius, inclusi debiti e crediti, diventa quindi al momento del decesso patrimonio della \/in comunione ereditaria. La comunione ereditaria viene regolata dal Libro V del BGB dedicato alle successione, in concreto dai \u00a7 2032 e ssgg BGB.<\/p>\n\n\n\n

b) Comunione di beni (matrimoniale)<\/strong>
Lo stato di comunione dei beni nel matrimonio \u00e8 una opzione offerta nel diritto di famiglia. Esso \u00e8 uno stato efficacie solo se all’interno del matrimonio i coniugi hanno concordato chiaramente per questo sistema in un patto matrimoniale. Una situazione che oggi molto raramente viene scelta dai coniugi, mentre era largamente diffusa sino alla fine degli anni settanta in ambiente agricolo. Le disposizioni dei \u00a7\u00a7 1415 e ssgg. BGB (nel IV Libro, sul diritto di famiglia) prevedono generalmente che in tal caso tutti i beni ovvero i singoli patrimoni dei coniugi vengano unificati in comunione matrimoniale a mano congiunta. Fanno eccezione esclusivamente i cosiddetti “Beni Speciali” (Sondergut), ovvero quei beni e valori che non possono venir trasferiti per negozio (ad esempio crediti per remunerazione lavorativa o per alimenti, non soggetti a pignorazione) ed i beni parafernali (Vorbehaltsgut), ovvero – per definizione legale – quelli che con patto matrimoniale sono stati riservati ad esclusivo godimento di uno dei coniugi, quelli acquisiti da un coniuge per successione (o prelazione successoria), fermo restando che il de cuius abbia esplicitamente indicato il godimento esclusivo, e quei beni che rappresentano il succedaneo della dote. Attenzione per\u00f2, chi ha scelto lo stato di “comunione differita di acquisizioni matrimoniali” (Zugewinngemeinschaft) non \u00e8 soggetto alle disposizioni precedentemente indicate. La base infatti della comunione differita \u00e8 la distinzione delle masse patrimoniali di entrambi i coniugi, in modo che i coniugi acquisiscono terreni e immobili regolarmente in comunione di quote.<\/p>\n\n\n\n

c) Societ\u00e0 di persone<\/strong>
La terza tipologia della mano congiunta riguarda le societ\u00e0 di persone, per cui determinanti sono le disposizioni dei \u00a7\u00a7 718 e 719 BGB, secondo cui gli apporti dei soci e i beni acquisiti dagli amministratori per la societ\u00e0 divengono patrimonio comune della societ\u00e0, letteralmente Gesellschaftsverm\u00f6gen = patrimonio societario. Tali disposizioni trovano applicazione immediata e diretta alla societ\u00e0 semplice (Gesellschaft b\u00fcrgerlichen Rechts), quindi la forma primaria delle societ\u00e0 di persone. Grazie a rimandi diretti del Codice Commerciale (Handelsgesetzbuch) trovano applicazione analoga anche ad altre societ\u00e0 di persone del diritto tedesco, ovvero la offene Handelsgesellschaft (oHG, piu o meno corrispondente alla Snc italiana) ed alla societ\u00e0 in accomandita (Kommanditgesellschaft KG).<\/p>\n\n\n\n

d) Formulazione dei rapporti di diritto nei registri tavolari<\/strong>
Nella sezione I (Abteilung I) del registro tavolare, i rapporti di diritto sono da indicare anche nel caso della comunione a mano congiunta. Una formulazione tipica potr\u00e0 essere: “Horst Maier, nato il 5.3.1958, e Peter Maier, nato il 28.7.1963 entrambi residenti in Oberstaufen, in comunione ereditaria” oppure “Horst Maier, nato il 5.3.1958, ed Erna M\u00fcller in Maier, nata il 17.2.1957 entrambi residenti in Oberstaufen, in comunione matrimoniale” Interessante notare a tale proposito, che nei registri tavolari, per la comunione a mano congiunta non vengono indicate le quote. La motivazione \u00e8 abbastanza chiara, se ci si riferisce al concetto basilare della comunione a mano congiunta: fondamentale qui non \u00e8 il diritto della una quota sul bene concreto, ma la partecipazione al diritto sul patrimonio tal quale, cosa che non \u00e8 oggetto di registrazione tavolare. Alcune particolarit\u00e0 presenta la definizione di societ\u00e0 di persone. A causa dell’autonomia giuridica della oHG (snc) e della accomandita, esse vengono iscritte come tali (e non nella definizione dei loro singoli soci) nei registri tavolari. Altro invece il caso della societ\u00e0 semplice (GbR). Il rapido sviluppo della dottrina degli ultimi anni ha condotto alla creazione di un nuovo \u00a7 47 c.2 del Regolamento Tavolare (Grundbuchsordnung), ai sensi del quale in ogni caso sono da registrare anche i singoli soci. Pertanto una iscrizione di comunione a mano congiunta per una GbR potrebbe essere “H. & E. Maier GbR, composta da Horst Maier, nato il 5.3.1958, ed Erna M\u00fcller in Maier, nata il 17.2.1957” 3 – Comunione di proprietari condominiali (Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft) Anche se ci riferiamo principalmente alla tradizionale suddivisione nelle tipologie di comunione per quote e a mano congiunta, non dobbiamo comunque dimenticare che a partire da secondo Dopoguerra il diritto ha introdotto un’ulteriore tipologia per la propriet\u00e0 di terreni\/immobiliare: la comunione di propriet\u00e0 condominiale. L’introduzione di questa nuova fattispecie proprietaria deriva dal gravoso compito del legislatore di regolare e finanziare la ricostruzione dopo le incommensurabili distruzioni del conflitto. La definizione “Wohneigentum” = propriet\u00e0 abitativa, indica specificamente l’esclusivo diritto di predisporre e gestire una “unit\u00e0 abitativa” autonoma, mentre la “propriet\u00e0 parziale” (Teileigentum) continuava a regolare – anche con disposizioni analoghe – il diritto proprietario e dispositivo su unit\u00e0 edilizie con funzione non abitativa. In seguito mi riferir\u00f2 sempre al concetto di “wohneigentum” propriet\u00e0 abitativa. Il principio della propriet\u00e0 abitativa di basa sicuramente sull’idea della propriet\u00e0 per quote, nella misura in cui ad ogni unit\u00e0 abitativa viene assegnata anche la propriet\u00e0 di (determinate) quote sul terreno di edificazione. Con ogni quota cos\u00ec creata si connette il diritto esclusivo di disporre di una abitazione (appartamento) autosufficiente ed autonomo (unit\u00e0 abitativa). L’estensione (sia fisica che dispositiva) del diritto viene fissata in riferimento a precisi piani di ripartizione. Anche se \u00a7 10 c. 2 primo capoverso WEG fa specifico riferimento ale disposizione del BGB riguardanti la comunione per quote, il particolare carattere della propriet\u00e0 abitativa, in quanto comunit\u00e0 predisposta a lungo termine per numerosi soggetti proprietari, ha richiesto per\u00f2 anche una pi\u00f9 precisa regolamentazione dei rapporti comunitari all’interno del WEG. Caratteristica della propriet\u00e0 abitativa \u00e8 l’ampia “emancipazione” dei diritti dispositivi della quota di compropriet\u00e0: infatti, a differenza della “quota di compropriet\u00e0” regolata dalla semplice comunione per quote, la propriet\u00e0 abitativa pu\u00f2 essere oggetto di ulteriore suddivisione in una (per cos\u00ec dire) sub-comunione fra ulteriori proprietari per quota. Alla propriet\u00e0 abitativa possono essere connessi inoltre – a differenza della propriet\u00e0 per quote – ulteriori diritti, quali ad esempio il diritto reale di abitazione. A differenza della semplice propriet\u00e0 per quote, \u00e8 possibile la suddivisione della propriet\u00e0 abitativa inclusa la costituzione di sub.quote anche da parte di un unico proprietario; similmente a quanto avviene nella societ\u00e0 unipersonale, scompare quindi l’obbligo di una maggioranza dei proprietari. Quella che abbiamo definito “emancipazione” della propriet\u00e0 abitativa si rispecchia anche nelle procedure tavolari. Infatti per ogni unit\u00e0 abitativa viene costituito un proprio foglio tavolare, nel cui registro viene dapprima definita la singola unit\u00e0. Ad esempio: 325\/1000 di compropriet\u00e0 sul fondo no. 712 sito nel comune di Oberstaufen (Wucherer-Strasse 13, Edificio e superficie per 894 mq) connesso alla propriet\u00e0 esclusiva dell’abitazione nr. 4, secondo piani partitori. Nella sezione I del libro tavolare verranno quindi i proprietari delle relative unit\u00e0 abitative, sempre tenendo presente che pi\u00f9 soggetti possono essere proprietari sia per quote che a mano congiunta. II. Personalit\u00e0 giuridica delle comunioni proprietarie Prima di fare un confronto fra i diversi rapporti di diritto, in relazione ad amministrazione, disposizione o scioglimento della comunione, ritengo utile fare un accenno a come si addivenga ad una eventuale personalit\u00e0 giuridica per le comunioni proprietarie, ovvero di come esse possano essere soggetti di diritti e doveri, facendo le necessarie differenziazioni.<\/p>\n\n\n\n

1 – Comunione per quote<\/strong>
In questo caso la risposta \u00e8 semplice, in quanto la comunione per quote non pu\u00f2 avere propria personalit\u00e0 giuridica.<\/p>\n\n\n\n

2 – Propriet\u00e0 per mano congiunta<\/strong>
Neppure la comunione ereditaria o quella matrimoniale – nonostante un indubbio relativo affrancamento del patrimonio a mano congiunta – non dispongono di propria personalit\u00e0 giuridica. Per queste tipologie a mono congiunta non viene assolutamente messo in discussione che i soggetti “proprietari” del patrimonio sono gli eredi ovvero i coniugi. Da ci\u00f2 si distanzia e differenzia la societ\u00e0 di persone. A causa delle speciali disposizioni del Codice Commerciale (Handelsgesetzbuch), in particolare \u00a7 124 HGB, \u00e8 sempre stato chiaro che sia la oHG che la societ\u00e0 in accomandita possono acquisire diritti e assumersi doveri sotto l’egida della “ditta”. Per la GbR invece questa facolt\u00e0 \u00e8 stata per decenni molto dibattuta. La recente giurisprudenza ha per\u00f2 fatto un passo avanti, equiparando per analogia la societ\u00e0 semplice (GbR) alle altre societ\u00e0 definite dal Codice Commericale. Oggi si parla pertanto di una personalit\u00e0 giuridica parziale di tali societ\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

3 – Comunione di proprietari condominiali<\/strong>
Anche per la comunione dei proprietari condominiali, a causa della giurisprudenza in merito da parte del Bundesgerichtshof (Corte Federale Suprema) e dell’applicazione di tali decisioni da parte del legislatore nella riforma del WEG del 2007, possiamo oggi parlare di una partocolare forma di personalit\u00e0 giuridica parziale. Infatti ai sensi delle disposizioni del nuovo \u00a7 10 c. 6 capoverso 1 WEG, una comunit\u00e0 di proprietari condominiali ha facolt\u00e0 di acquisire diritti e assumere doveri – nell’ambito dell’esercizio amministrativo della propriet\u00e0 comune – di fronte a terzi o a singoli proprietari condominiali. Secondo opinione comune pertanto, la comunione dei proprietari condominiali pu\u00f2 – fino ad un certo punto – acquistare immobili, ad esempio l’abitazione del custode.?<\/p>\n\n\n\n

III. L’amministrazione di fondo\/immobile comune<\/strong>
A questo riguardo sussistono differenze, per alcuni aspetti notevoli.<\/p>\n\n\n\n

1 – Comunione per quote<\/strong>
Per questa fattispecie l’amministrazione del bene comune spetta ai comproprietari generalmente in modo congiunto. Ci\u00f2 nonostante la legge prevede diverse eccezioni a questa regola generale. Per esempio ogni singolo comproprietario ha facolt\u00e0 di intraprendere le necessarie misure a conservazione del bene anche senza approvazione degli altri comproprietari. Per tali azioni al comproprietario-amministratore spettano in relazione diritti di risarcimento dei costi sostenuti. Per misure di gestione ordinaria si pu\u00f2 inoltre procedere con delibera di maggioranza, sempre calcolata in proporzione delle quote possedute. Se non sussiste un regolamento, allora ogni singolo comproprietario pu\u00f2 esigere, a discrezione sua, una particolare tipologia di azione o amministrazione se ci\u00f2 risulta nell’interesse di tutti i comproprietari. Una azione che procuri modifiche fondamentali al bene non pu\u00f2 invece n\u00e9 essere decisa arbitrariamente n\u00e9 la si pu\u00f2 intimare, bens\u00ec pu\u00f2 avvenire solo se tutti i comproprietari l’approvano volontariamente. Se disposizioni riguardanti amministrazione, gestione o utilizzo dell’immobile (e fondo) vengano ad essere efficaci anche rispetto ai successori di diritti speciali di uno dei comproprietari, allora tale pregiudizio andr\u00e0 registrato a carico della relativa quota nei libri tavolari (\u00a7 1010 BGB). Tali cosiddetti “patti di compropriet\u00e0 secondo 1010 BGB” sono molto frequenti anche oggi. Ad esempio molto comuni sono disposizioni che riguardino l’utilizzo privato di superfici comuni, oppure l’assegnazione di garage duplex (N.d.T = un garage o posto macchina per due auto sovrapposte) a determinati comproprietari.<\/p>\n\n\n\n

2 – Propriet\u00e0 per mano congiunta<\/strong>
In questo caso dobbiamo fare riferimento alle disposizioni particolari per ogni singola sottocategoria. In linea di massima vale anche qui il principio dell’amministrazione congiunta (\u00a7 2038 c. 1 capoverso 1 BGB per la comunione ereditaria; \u00a7 1421 capoverso 2 BGB per la comunione matrimoniale; \u00a7 709 c. 1 BGB per la societ\u00e0 semplice). Per la comunione ereditaria la legge riconosce alcune eccezione, similmente a quanto avviene nella compropriet\u00e0 per quote, per regolare necessariamente il mantenimento (conservazione) dei beni successori e per le procedure di delibera riguardo a misure di corretta e buona amministrazione. Nella comunione matrimoniale si pu\u00f2 concordare nel patto matrimoniale che la gestione del bene complessivo venga assegnata ad uno solo dei coniugi. In entrambe le opzioni – amministrazione di uno solo o di entrambi i coniugi – la legge interviene con una lunga serie di disposizioni speciali. Per le societ\u00e0 di persone invece viene dato ampia facolt\u00e0 di determinare nel contratto societario disposizioni in deroga, in particolare possono ad esempio essere fissati uno o pi\u00f9 soci amministratori.<\/p>\n\n\n\n

3 – Comunione di proprietari condominiali<\/strong>
Questa fattispecie sottost\u00e0, fra quelle presentate, alla regolamentazione pi\u00f9 dettagliata. Il principio generale \u00e8 quello dell’amministrazione della propriet\u00e0 comune da parte di tutti i comproprietari congiuntamente. Per realizzare per\u00f2 una corretta, ma fluida amministrazione – e fintanto che i comproprietari non abbiano concordato per disposizioni prioritarie – le delibere possono essere prese, in assemblea, a maggioranza dei proprietari. Inoltre ad ogni singolo comproprietario spetta il diritto di agire autonomamente, se l’azione vada a prevenire un incombente danno a scapito del bene comune. L’alto grado organizzativo della comunione dei proprietari condominiali si rispecchia in modo particolare nel fatto che il legislatore indica l’amministratore e – facoltativamente – il consiglio di amministrazione quali “organi” della comunit\u00e0. Ed \u00e8 proprio questa figura dell’amministratore, che fra gli altri ha il compito di mettere in atto le delibere della comunit\u00e0 dei proprietari e di provvedere ad una regolare manutenzione e conservazione del bene comune, che assume nella realt\u00e0 e concretezza giuridica giornaliera un grande peso e significato. IV. Diritto dispositivo sul bene comune e partecipazione<\/p>\n\n\n\n

1 – Diritto dispositivo su oggetti facenti parte di patrimonio comune<\/strong>
La pi\u00f9 apparente differenziazione fra la comunione per quote e quella a mano congiunta si realizza nel diritto dispositivo di oggetti comuni. Nel primo caso ciascun comproprietario per quote pu\u00f2 disporre liberamente ed autonomamente della propria “parte” del bene comune, senza coinvolgimento degli altri comproprietari (\u00a7 747 capoverso 1 BGB). Lo stesso si pu\u00f2 dire dei diritti dispositivi sulla propriet\u00e0 abitativa, anche se la legge prevede la possibilit\u00e0 di vincolare tale diritto ad una approvazione da parte dell’amministratore. Per la comunione per mano congiunta invece le due o pi\u00f9 persone facenti parte della comunione potranno disporre di ogni singolo oggetto\/parte del bene comune solo ed esclusivamente in modo congiunto.<\/p>\n\n\n\n

2 – Diritto di disporre della propria quota di patrimonio soggetto a comunione per mano congiunta<\/strong>
Differente \u00e8 il diritto dispositivo del comproprietario soggetto a mano congiunta riguardo alla sua quota del patrimonio in tale comunione. Nel caso della comunione matrimoniale, gi\u00e0 per la natura particolare della fattispecie, la sua quota \u00e8 vincolata alla persona e funzione del coniuge, il quale pertanto non potr\u00e0 trasferirla a terzi. In riferimento alla partecipazione a societ\u00e0 di persone, e perseguendo l’intento del legislatore, si potr\u00e0 disporre solo previa autorizzazione di tutti i rimanenti soci, anche se \u00e8 possibile disporre a deroga nel contratto societario. Solo per il caso della comunione ereditaria ad ogni singolo erede (membro della comunione) viene data facolt\u00e0 di disporre autonomamente sulla e nei limiti della propria quota. Se per\u00f2 il suddetto erede intende cedere ovvero vendere la sua quota ad un terzo, i rimanenti eredi hanno diritto di prelazione.<\/p>\n\n\n\n

3 – Ereditabilit\u00e0<\/strong>
Una simile situazione la troviamo anche per quanto riguarda l’ereditabilit\u00e0 delle quote: le quote “ideali” della compropriet\u00e0 per quote sono generalmente ereditabili, esattamente come la propriet\u00e0 abitativa e le quote di una comunione ereditaria. Nel caso delle societ\u00e0 di persone le disposizioni vengono concordate nel contratto societario, mancando questo, il decesso di uno dei soci di una societ\u00e0 semplice comporter\u00e0 lo scioglimento della societ\u00e0 stessa, il decesso di un socio di una oHG o accomandita viene parificato al suo recesso dalla societ\u00e0. Il decesso di un coniuge conduce automaticamente la conclusione dello stato di comunione matrimoniale. La legge per\u00f2 consente la possibilit\u00e0 – oggigiorno praticamente inutilizzata – di proseguire la comunione con uno dei figli della coppia, sino a decesso anche del secondo coniuge. V. Scioglimento della comunione<\/p>\n\n\n\n

1 – Comunione per quote<\/strong>
Poich\u00e8 le comunioni per quote sono riferite sempre ad un bene concreto e comune, esse si concludono da un lato con la cessione del bene oggetto della compropriet\u00e0, e dall’altro con la fusione di tutte le quote in una unica mano. Inoltre, a meno che non sia stato concordato altrimenti, ciascuno dei comproprietari pu\u00f2 esigere lo scioglimento della comunione. Se possibile, in questo caso il bene in compropriet\u00e0 verr\u00e0 realmente suddiviso, altrimenti si addiverr\u00e0 alla sua vendita, seguendo le disposizioni applicate alla vendita pignoratizia o alla vendita ad incanto, con successiva suddivisione del ricavato. La comunione condominiale, che per sua natura viene fondata a lungo termine, non conosce alcun diritto per i singoli proprietari di esigere lo scioglimento della comunione stessa, neppure per validi ed urgenti motivi, n\u00e9 per azione di creditori. Eccezione si fa nel caso che il bene (l’immobile) venga distrutto in parte o totalmente, e non sussista obblico di ricostruzione. La comunione condominiale allora, eventualmente per accordo di tutti i condomini e dietro riconduzione allo stato di compropriet\u00e0 per quote, essere abolita.<\/p>\n\n\n\n

2 – Propriet\u00e0 per mano congiunta<\/strong>
Le singole tipologie e fattispecie richiedono distintamente diverse modalit\u00e0 e motivazioni per lo scioglimento. Comune a tutte e che la comunione si scioglie (viene a mancare) nel momento in cui tutte le quote del bene soggetto siano riunite in una unica mano. Per il resto la comunione ereditaria \u00e8 sin dal suo venire in essere finalizzata ad un suo scioglimento, possibile in qualsiasi momento. Se il de cuius infatti non ha disposto altrimenti per testamento, ai tutti gli eredi in comunione spetta il diritto di richiedere la sua suddivisione (e scioglimento) in qualsiasi momento. Anche le procedure relative allo scioglimento delle tre tipologie sono dettagliatamente regolate per legge.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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