{"id":444,"date":"2019-10-07T10:28:42","date_gmt":"2019-10-07T09:28:42","guid":{"rendered":"https:\/\/notarcomitato.com\/tarvis-2011-2-dott-salvatore-mendola\/"},"modified":"2019-10-07T10:48:22","modified_gmt":"2019-10-07T09:48:22","slug":"tarvis-2011-2-dott-salvatore-mendola","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/notarcomitato.com\/it\/tarvis-2011-2-dott-salvatore-mendola\/","title":{"rendered":"(Tarviso 2011\/2) Stauder"},"content":{"rendered":"\n

I principi della comunione secondo il diritto austriaco<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Nella seguente breve relazione si presenteranno, sulla linea guida dei temi proposti, le disposizioni principali afferenti la comunione di beni (compropriet\u00e0), i quali per l’ordinamento austriaco trovano principale regola negli articoli 825 e segg. dell’ ABGB, ovvero il nostro codice civile. Rilevanti in tal senso sono anche le disposizioni della cosiddetta WEG – Wohnungseigentumsgesetzes (Legge sulla propriet\u00e0 abitativa), che concede ai com-proprietari di un terreno\/immobile il diritto di utilizzo esclusivo su una abitazione (ap-partamento), ovvero di disporne in modo esclusivo. Tali disposizioni del WEG per\u00f2 potranno essere oggi trattate solo a margine, sia a causa del limitato tempo a nostra disposizione, sia per la chiara delimitazione della tematica indicata dagli organizzatori. Nella relazione ci si atterr\u00e0 quindi primariamente ai principi di comunione su terreni e immobili, in quanto la compropriet\u00e0 su oggetti e beni mobili non pone grandi problemi legali, n\u00e9 aspetti veramente problematici.<\/p>\n\n\n\n

1. Cosa si intende, nel diritto austriaco, con comunione e come si costituisce?<\/strong>
Secondo la dizione del \u00a7 825 ABGB una comunione sussiste sempre quando la propriet\u00e0 di una cosa viene assegnata a pi\u00f9 persone. Fondamentale comunque non \u00e8 tanto la cosa di per s\u00e9, quanto che \u00e8 il diritto (di-sponibilit\u00e0) sulla cosa che viene ad essere “diviso” fra i comproprietari, per cui ognu-no di essi potr\u00e0 disporre solo entro i limiti della sua quota, mentre la disponibilit\u00e0 proprietaria pu\u00f2 essere esercitata solo da tutti i comproprietari insieme (eccezione fa la cosiddetta Stockwerkseigentum – propriet\u00e0 di piano, che non pu\u00f2 essere pi\u00f9 ricostituita a nuovo). Una comunione \/ compropriet\u00e0 pu\u00f2 venir costituita a mezzo di legge, disposizione testamentaria o per contratto.<\/p>\n\n\n\n

2. Delimitazione del concetto rispetto alla societ\u00e0<\/strong>
In una societ\u00e0 sussiste una interazione (approccio cooperativo) degli interessati, che supera il semplice concetto di pura compropriet\u00e0 e relativa amministrazione, in quanto in una societ\u00e0 avviamo una azione comune dei soci intesa al raggiungimento di uno scopo ed obbiettivo definito. In una compropriet\u00e0 l’aspetto amministrativo \u00e8 una pura e necessaria conseguenza della comunione, data dal fatto che sono presenti non pi\u00f9 un unico ma pi\u00f9 proprietari, quindi, a differenza della societ\u00e0, nel caso della comunione\/compropriet\u00e0 parliamo di regola di una cosiddetta “communio incidens”.<\/p>\n\n\n\n

3. La comunione\/compropriet\u00e0 dispone di personalit\u00e0 giuridica?<\/strong>
Pu\u00f3 quindi agire in modo autonomo? La comunione viene rappresentata dalla totalit\u00e0 dei comproprietari, e pertanto – ai sensi dell’ordinamento austriaco – non possiede propria personalit\u00e0 giuridica. Pertanto ogni negozio, atto o azione giuridica possono essere compiuti in modo validamente solo se tutti i comproprietari ne danno assenso. Tuttavia, nei limiti delle disposizioni sulla forma, \u00e8 possibile emettere procura a favo-re di un’altro dei comproprietari.<\/p>\n\n\n\n

4. Come viene gestita una comunione?<\/strong>
\u00c8 possibile nominare e conferire incarico di amministrazione sulla comunione. La questione principale qui si suddivide fra l’obbligo di una tale nomina e sulla persona incaricata dell’amministrazione. Sul primo punto possiamo dire che in tal caso \u00e8 necessaria la concordanza dei voleri di tutti i comproprietari, fermo restando che per raggiungerla si pu\u00f2 anche adire ad una procedura giudiziale (accordo extragiudiziale \/ Au\u00dferstreitverfahren), a mezzo del quale in casi eccezionali tale accordo pu\u00f2 essere stabilito per ordinanza del tribunale. Per la scelta della persona da incaricare, il \u00a7 836 ABGB stabilisce una decisione a maggioranza semplice dei proprietari (attenzione, in tutte le delibere la maggioranza va conteggiata ai sensi delle quote, e non del numero dei proprietari).<\/p>\n\n\n\n

5. Sussiste la possibilit\u00e0 di disporre attraverso convenzioni fra gli interessati?<\/strong>
I comproprietari possono accordarsi nell’ambito di una convenzione di utilizzo su base del diritto civile, con effetti che – se iscritti nei registri immobiliari – mantengono la loro validit\u00e0 anche per i successori in diritto. Importante notare qui che tale convenzione o patto pu\u00f2 essere concluso solo ad unanimit\u00e0 dei proprietari (eccezioni in tal senso riguardano singoli casi indicati nel WEG). Per questioni di amministrazione ordinaria (ovvero per misure che rientrano nella salvaguardia degli interessi oggettivi di tutti i comproprietari e non causano particolari costi, anche se qui alcuni deli ambiti di applicazione sono molto discussi), possono essere prese delibere a maggioranza di compropriet\u00e0, quantunque per ogni variazione importante i soggetti non concordi potranno richiedere speciali garanzie a salvaguardia di potenziali futuri danni. Inoltre, per i comproprietari che non hanno votato positivamente riguardo tali misure, si prevede la possibilit\u00e0 di richiedere – a particolari condizioni – un recesso dalla comunione.<\/p>\n\n\n\n

6. Come si possono porre in essere azioni dispositive?<\/strong>
Ogni singolo comproprietario pu\u00f2 cedere, vendere o gravare obbligazionariamente la sua quota (ad esempio con ipoteca) senza necessit\u00e0 di autorizzazione da parte dei restanti comproprietari, fermo restando che non sussistano patti o accordi fra i comproprietari che limitano tale diritto (come vedremo nel punto successivo).<\/p>\n\n\n\n

7. Quali sono i diritti\/doveri reciproci dei comproprietari?<\/strong>
Come detto, in linea di massima ogni singolo comproprietario pu\u00f2 disporre libera-mente della suo quota proprietarie e non \u00e8 soggetto a limitazioni, cos\u00ec che possiamo dire che nessuno dei comproprietari gode per legge di stato preferenziale, se uno dei comproprietari decide di vendere la sua quota. Sussiste naturalmente la possibilit\u00e0 per i proprietari, di concedersi reciprocamente diritti di prelazione, che andranno comunque trascritti nei registri. Tale diritto sussiste in vita dell’avente diritto e pu\u00f2 essere depennato dai registri presentando un certificato di decesso dell’avente diritto. (un diritto di prelazione non solo per persone fisiche, ma anche giuridiche, che viene meno allo scioglimento di queste ultime) Allo stesso modo i comproprietari possono convenire su divieti reciproci riguardo a gravi obbligazionari o cessioni, fermo restando che il \u00a7 364c ABGB concede validit\u00e0 ed efficacia per tali divieti solo nei confronti di terzi nel caso che essi vengano con-cordati fra coniugi, genitori e figli, figli adottivi o affidati e i loro coniugi e che questi siano iscritti nei registri. Per concludere l’argomento resta da dire che ogni comproprietario gode del diritto di utilizzare la cosa comune, entro i limiti dati (ovvero per esempio accesso ad una strada comune). Nel caso l’utilizzo venga limitato (ad esempio divieto di posteggiare un auto negli spazi comuni) questo deve essere definito in un accordo di utilizzo sottoscritto dai comproprietari.<\/p>\n\n\n\n

8. Come pu\u00f2 avvenire lo scioglimento della comunione?<\/strong>
Una comunione pu\u00f2 essere sciolta, in qualsiasi momento, in accordo unanime di tutti i comproprietari. Se tale unanimit\u00e0 non sussiste, ogni comproprietario pu\u00f2 adire un tribunale per ri-chiedere suddivisione proprietaria presentando la cosiddetta Teilungsklage\/Azione partitoria. In tal caso la convenzione di scioglimento (Aufhebungsvereinbarung) o la delibera del tribunale deve essere messa in esecuzione, poich\u00e9 solo ad esecuzione conclusa la comunione risulta sciolta e terminata. Il legislatore si pone come obiettivo che la propriet\u00e0 subisca preferibilmente una suddivisione reale, consentendo per contro anche la costituzione di comunione condominiale per delibera giudiziale, ai sensi del \u00a73 c 1 punto 3 WEG. Se una effettiva reale suddivisione non sia realizzabile, o se ci\u00f2 comporti un impor-tante deprezzamento del valore della cosa, allora l’oggetto deve essere sottoposto ad asta, e sar\u00e0 il ricavato a venir suddiviso fra i precedenti comproprietari, in misura delle quote da loro possedute. Il \u00a7 830 ABGB dispone che l’azione partitoria non pu\u00f2 essere presentata a tempo indebito o a svantaggio dei rimanenti comproprietari, una regola che spesso e volentieri comporta difficolt\u00e0 interpretative nel corso delle controversie legali. A tale proposito, la giurisdizione ha stabilito ad esempio che la malattia di uno dei comproprietari pu\u00f2 comportare impedimento all’azione partitoria solo se lo stato d’in-fermit\u00e0 si risolva in tempi prevedibili, sia ci\u00f2 per prevedibile guarigione o prevedibile decesso. \u00c8 chiaro che in linea di massima si pu\u00f2 rinunciare ad indire azione partitoria (anche in modo motivato), tenendo presente per\u00f2 un punto importante, e cio\u00e8 tali conven-zioni per il proseguimento di una comunione vanno sempre a costituire una obbligazione continuativa, che – anche ai sensi della giurisprudenza del Obersten Gerichtshof (OGH – Corte Suprema) – pu\u00f2 essere sciolta anticipatamente per validi motivi, in quanto – sempre secondo opinione del OGH – non \u00e8 possibile costituire comunione perpetua e quindi in caso di prosecuzione irragionevole la comunione pu\u00f2 essere sempre sciolta, in deroga a qualsiasi eventuale accordo o convenzione.<\/p>\n\n\n\n

9. Esistono forme particolari di comunione \/ compropriet\u00e0?<\/strong>
La pi\u00f9 importante forma speciale di compropriet\u00e0 per il diritto austriaco \u00e8 il cosiddetto Wohnungseigentumsrecht (diritto di propriet\u00e0 abitativa), ovvero il diritto concesso ad un comproprietario di immobile\/terreno di utilizzare in modo esclusivo un apparta-mento (unit\u00e0 abitativa) o altri locali non generalmente accessibili (locali autonomi), e quindi di disporne in modo esclusivo (\u00a72 c.1 WEG). Ci\u00f2 significa che il proprietario di un appartamento (unit\u00e0 abitativa) – in modo total-mente indipendente dagli altri comproprietari – pu\u00f2 utilizzare, vendere, gravare obbli-gazionariamente tale appartamento in modo esclusivo e non ha alcuna necessit\u00e0 di ottenere, per tali azioni, il consenso o l’autorizzazione degli altri comproprietari. Inol-tre in questo caso non \u00e8 consentito indire azione partitoria. Solo per le superfici co-muni, cio\u00e8 quelle che tutti i proprietari condominiali utilizzano, \u00e8 necessaria even-tualmente una convenzione per regolarne l’impiego. Importante a questo riguardo \u00e8 ricordare che una tale propriet\u00e0 abitativa pu\u00f2 essere costituita al massimo da 2 persone, e che tale partnership e talmente forte e vinco-lante, che tutte le azioni e disposizioni possono venir decise ed effettuate solo da entrambi in partner insieme. Senza entrare in ulteriori dettagli, mi pare qui interessante ricordare che nel caso del decesso di uno dei due proprietari (titolare del diritto su propriet\u00e0 abitativa), tale quo-ta proprietaria non rientra come tale nella massa ereditaria, ma passa automatica-mente al proprietario rimanente, che dovr\u00e0 per\u00f2 risarcire in denaro tale quota agli eredi. \u00c8 per questo motivo che non \u00e8 pi\u00f9 consentito, come in passato, cedere questa quota di diritto a terzi.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Comunione: Diritti, obblighi, scioglimento<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"default","ast-global-header-display":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","theme-transparent-header-meta":"default","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"default","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":""},"categories":[39,2],"tags":[],"acf":[],"author_meta":{"display_name":"admin","author_link":"https:\/\/notarcomitato.com\/it\/author\/daniel_z2gy5a1k\/"},"featured_img":null,"yoast_head":"\n(Tarviso 2011\/2) Stauder - Notarcomitato<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/notarcomitato.com\/it\/tarvis-2011-2-dott-salvatore-mendola\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"it_IT\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"(Tarviso 2011\/2) Stauder - 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