{"id":462,"date":"2019-10-07T12:07:37","date_gmt":"2019-10-07T11:07:37","guid":{"rendered":"https:\/\/notarcomitato.com\/schwarzenberg-2012-2-salvatore-mendola\/"},"modified":"2019-10-07T12:28:43","modified_gmt":"2019-10-07T11:28:43","slug":"schwarzenberg-2012-2-salvatore-mendola","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/notarcomitato.com\/it\/schwarzenberg-2012-2-salvatore-mendola\/","title":{"rendered":"(Schwarzenberg 2012\/2) Dr. Michael G\u00e4chter"},"content":{"rendered":"\n

LE GARANZIE NELLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE<\/strong>
La situazione nella prospettiva del diritto austriaco
Relatore: Dr. Michael G\u00e4chter,
Sostituto notarile presso lo studio
del Dr. Ivo Fussenegger<\/strong>, Bregenz<\/p>\n\n\n\n

1. Introduzione <\/strong>
L’acquisto di un terreno o di un immobile solitamente rappresenta un momento importante nella vita delle persone, in genere una scelta fatta un volta nella vita. La compravendita immobiliare pone sia l’alienante che l’acquirente di fronte a notevoli sfide e situazioni legali talvolta complesse. Per tale motivo il legislatore austriaco ha inteso istituire particolari diritti e doveri per le parti, acquirente ed alienante, coinvolte nel negozio immobiliare. L’odierna relazione si occuper\u00e0 in particolare dei doveri dell’alienante, prescritti dalla legge, e dei corrispondenti diritti per l’acquirente, e quindi in particolare con le garanzie predisposte dall’articolo 922 e ssgg. del Codice Civile Austriaco (ABGB – Allgemeines B\u00fcrgerliches Gesetzbuch) Nel corso della relazione potr\u00e0 essere data solo una panoramica della situazione legale, senza purtroppo interessanti approfondimenti. La situazione di massima viene infatti integrata da numerose decisioni della Corti d’Appello e Cassazione Austriache, specificamente basati sulle circostanze del caso. <\/p>\n\n\n\n

2. Gli obblighi di legge per l’alienante<\/strong>
L’obbligo e dovere primario dell’alienante \u00e8 quello di fare in modo che il diritto proprietario sull’oggetto del contratto sia regolare e regolarmente trasferito, cosa che avviene con l’iscrizione dell’acquirente nei registri immobiliari (in Austria “Grundbuch” – Registro Tavolare) Inoltre sar\u00e0 sua cura che l’immobile non sia gravato, e libero da difetti. Riguardo questi ultimi, il sistema austriaco differenzia fra difetti dello stato legale e della cosa. A seconda della natura del difetto si verificano diverse conseguenze effettive e legali. Un vizio legale si verifica, secondo il diritto austriaco, se l’alienante non riesce o non ha cura di immettere l’acquirente nella posizione di diritto spettantegli per contratto. Un classico esempio di vizio legale quindi si avr\u00e0 se sull’immobile grava una servit\u00f9, che per\u00f2 \u00e8 stata taciuta dall’alienante e va ad inficiare o a bloccare il diritto dispositivo dell’acquirente sull’oggetto, oppure se un edificio acquistato non dispone di autorizzazione edilizia valida, oppure non \u00e8 usufruibile quale abitazione dell’acquirente poich\u00e9 gravata da diritti di locazione a favore di terzi. Si pu\u00f2 opporre vizio legale immediatamente, ovvero al momento della sua inconfutabile cognizione, e non aspettare sino a che i terzi beneficiari reclamino il loro diritto sull’oggetto del contratto di compravendita.<\/p>\n\n\n\n

Da sottolineare per\u00f2 che in caso di un vizio legale \u00e8 necessario convocare in causa l’alienante ai sensi del \u00a7 931 ABGB, in quanto altrimenti l’alienante a sua volta pu\u00f2 opporre contro l’acquirente la sua mancata contestazione nei riguardi di diritti, che l’alienante avrebbe potuto far valere su terzi. Un vizio della cosa si verifica, quando l’oggetto del contratto sia difettoso o carente nella sua sostanza fisica. Ai sensi del \u00a7 922 c. 1 ABGB, l’alienante risponde e garantisce che l’immobile o terreno da contratto corrisponde alle caratteristiche ivi indicate: quindi libero da gravi, o se essi sono presenti, nei limiti indicati nell’accordo (per esempio entro gli obblighi di un valore ipotecario definito). Tale tipo di obbligo \u00e8 fra i fondamentali a carico dell’alienante. L’alienante inoltre risponde in prima persona per le caratteristiche indicate nel contratto e concordate e per quelle standard del mercato. Si considerano fra le caratteristiche concordate contrattualmente anche quelle basate sulle informazioni fornite dall’alienante, quali ad esempio il numero dei vani oppure gli introiti derivanti da un utilizzo \/ locazione dello stesso. In particolare informazioni sulle caratteristiche di un immobile in vendita e rese pubbliche a mezzo di annuncio\/offerta di vendita su giornali, e di cui l’acquirente quindi sia venuto a conoscenza, verranno tenute in considerazione nella valutazione dei vizi o difetti in caso di interpretazione del contratto. Altres\u00ec si dica di affermazioni fatte in pubblico dall’alienante, che possono essere considerate dal punto di vista della responsabilit\u00e0 e garanzia. Per quanto riguarda le caratteristiche standard del mercato, si considerano tali quelle che possono sensatamente essere date per certe dall’acquirente. La giurisprudenza della cassazione Austriaca (Oberster Gerichtshof) deve venir considerata come caratteristica usuale e normale per un immobile il fatto di non essere contaminato da sostanze che generalmente sono attestate come nocive e tossiche, quali ad esempio l’asbesto.<\/p>\n\n\n\n

Sta comunque all’acquirente la prova del vizio della cosa e del contenuto del contratto. Infatti se sussista o meno un difetto delle sicurezze garantite dipende alla fin fine sempre da quanto concretamente concordato nel contratto. L’alienante risponde per i difetti e vizi presenti al momento della consegna (fa eccezione un ritardo sul termine di ritiro\/presa in consegna a carico dell’acquirente. Si suppone inoltre che un vizio sia gi\u00e0 stato sussistente al momento della consegna dell’oggetto, nel caso in cui si verifica\/viene alla luce entro sei mesi dalla data della consegna (\u00a7 924 ABGB). Dopo questo termine la prova \u00e8 a carico dell’acquirente. Particolare attenzione si deve porre ad eventuali contaminazioni del terreno, in quanto le disposizioni di legge, in materia pubblica, chiedono non solo la responsabilit\u00e0 dell’inquinatore, ma a livello sussidiario anche del proprietario e dell’acquirente di un terreno, obbligandoli a rispondere del suo risanamento (bonifica), operazioni queste che comportano generalmente alti costi. Similmente si pu\u00f2 dire anche per particolari imposte, quali l’imposta sulla propriet\u00e0 immobiliare (Grundsteuer), diritti e tasse sul sistema fognario e di scarico, etc., obblighi per i quali risponde il proprietario del terreno\/immobile. Fra i doveri ed obblighi ex lege dell’alienante si registra ora anche quello di fornire un certificazione energetica (Energieausweis) ai sensi delle pi\u00f9 recenti disposizioni (Energieausweis-Vorlage-Gesetz – Legge del 2012 sulle Certificazioni Energetiche).<\/p>\n\n\n\n

Tale legge, nel suo \u00a7 4, dispone infatti che in occasione di vendita di un immobile (edificio), l’alienante \u00e8 tenuto a far si che l’acquirente, in tempi appropriati e comunque prima di una sua qualsiasi dichiarazione d’intenzione d’acquisto (Vertragserkl\u00e4rung), prenda visione di una certificazione energetica non pi\u00f9 vecchia di 10 anni, e di consegnargli questa o una relativa copia conforme entro 14 giorni dalla sottoscrizione del contratto. I dati energetici in essa contenuti – ai sensi del \u00a7 6 della stessa legge – valgono quale caratteristica concordata ed accettata ai sensi del \u00a7 922 c. 1 ABGB. Indipendentemente dai diritti ed obblighi di garanzia contrattuali, l’alienante risponde direttamente per la correttezza della certificazione. Se una tale certificazione non viene presentata o consegnata, allora si considera come concordato uno standard di efficienza energetica che corrisponda alla vetust\u00e0 ed alla tipologia dell’edificio in questione. Eventuali accordi divergenti o deroganti quest’obbligo di presentazione e consegna della certificazione e le sue conseguenze sono legalmente inefficaci. Inoltre la mancata presentazione della suddetta certificazione risulta essere un’infrazione amministrativa ed \u00e8 punibile con una multa sino a \u20ac 1.450,–.<\/p>\n\n\n\n

3. Diritti dell’acquirente, in caso di inadempienza contrattuale dell’alienante<\/strong>
I sussidi e mezzi che il \u00a7 932 ABGB indica a sanatoria dei doveri di garanzia sono la miglioria (Verbesserung, Nachbesserung), la sostituzione (Austausch), la riduzione del prezzo (Preisminderung) e l’annullamento (Vertragsaufhebung) o riconversione (Wandlung) del contratto. \u00c8 evidente che non tutti questi mezzi sono di possibile applicazione in un contratto immobiliare, a causa della tipologia dell’acquisto (compravendita di cosa specifica \/ Spezieskauf). In genere i mezzi prevalentemente scelti sono quello della miglioria e la sostituzione, e pertanto vengono anche definiti quali mezzi “primari”. La riduzione del prezzo e l’annullamento del contratto sono da contro mezzi secondari, e possono essere richiesti solo se applicare quelli primari della miglioria o sostituzione \u00e8 impossibile, oppure comporterebbe per l’alienante sforzo od onere sproporzionato, o se l’alienante non ha risposto alle prime richieste di sanatoria dell’acquirente nei tempi e modi previsti, oppure non vi ha provveduto affatto (quindi rifiuto o ritardo della prestazione), oppure se un’opera di miglioria o di sostituzione risultassero per l’acquirente eccessivamente gravosi o complessi, oppure se tali operazioni non siano possibili per valido motivo. In ogni caso non sussiste alcun diritto alla conversione del contratto se il difetto o vizio \u00e8 di piccola entit\u00e0. Se il difetto \u00e8 riparabile, l’acquirente ha per principio diritto di scelta fra miglioria o sostituzione (a meno che come detto ci\u00f2 risulti impossibile per l’alienante, o sia possibile solo a costi sproporzionati).<\/p>\n\n\n\n

Le migliorie o la sostituzione richiesta devono essere eseguite entro tempi adeguati, che saranno determinati a seconda delle circostanze caso per caso, e evitando per quanto possibile eventuali inconvenienti all’acquirente. Incerta e dibattuta \u00e8 la possibilit\u00e0 per l’acquirente di provvedere personalmente alla miglioria, richiedendo rimborso o risarcimento dall’alienante. I costi concreti di una miglioria comunque non potranno in nessun caso essere fatti valere quale “riduzione del prezzo pattuito”. Riduzione del prezzo e riconversione\/annullamento del contratto, come detto sopra, sono consentiti solo se miglioria o sostituzione sono impossibili. Anche in tale situazione sussiste un diritto di scelta dell’acquirente. Si esclude per\u00f2 la possibilit\u00e0 di annullamento contrattuale, se il difetto risulta essere di minore entit\u00e0, ancorch\u00e9 il concetto di “minore entit\u00e0” \u00e8 sempre soggetto a determinazione caso per caso. La riconversione produce annullamento pregresso del contratto (ex tunc). Le azioni di trasferimento effettuate su base contrattuale mantengono la loro efficacia per diritto reale, ma producono diritti obbligazionari, ovvero di riconducimento della propriet\u00e0 al suo originale titolare. La possibilit\u00e0 della riduzione del prezzo, ulteriore mezzo di applicazione della garanzia, consiste nella diminuzione della somma pattuita, ci\u00f2 secondo i metodi di calcolo relativi. Il rapporto fra il prezzo pattuito originariamente e quello ridotto deve corrispondere al rapporto fra valore oggettivo della cosa libera da vizi e quello della cosa viziata. Al posto dei mezzi di impugnazione della garanzia, l’acquirente potr\u00e0 altres\u00ec rivendicare il vantaggio (beneficio) lucrato dall’alienante a causa del vizio (ad esempio l’acquirente potr\u00e0 richiedere la somma versata dall’assicurazione a copertura di danni per incendio).<\/p>\n\n\n\n

Oltre a diritti di garanzia sorti indipendentemente da colpa, nel caso di cosiddette inadempienze contrattuali positive, ovvero quelle che riguardano gli obblighi di tutela e diligenza, sussistono ulteriori diritti a risarcimento a favore dell’acquirente (pensiamo alle conseguenze dannose derivanti da difetto o vizio, o a danni collaterali). A differenza di quanto previsto per la garanzia, un diritto di risarcimento insorge solo se sussiste la colpa dell’alienante. In tal caso l’acquirente, invece che a far valere i suoi diritti di garanzia, pu\u00f2 ricorrere anche alle procedure previste per il risarcimento (\u00a7 933a c. 1 ABGB). La sequenza dei mezzi a garanzia – dapprima miglioria o sostituzione, quindi riconversione contrattuale e riduzione del prezzo – si applica anche al risarcimento, per evitare una elusione delle disposizioni. Solo sussistendo le premesse per riduzione di prezzo e riconversione, allora si potr\u00e0 esigere un risarcimento in denaro (in tal caso quindi anche i costi per la riparazione del difetto, o la differenza del valore fra oggetto privo di vizi e viziato, o anche la restituzione del prezzo versato). Principio fondamentale e prioritario comunque, \u00e8 che dalla concorrenza fra diritti di garanzia e di risarcimento non insorga un profitto o arricchimento (Bereicherung) dell’acquirente.<\/p>\n\n\n\n

4. Prescrizione dei diritti dell’acquirente:<\/strong>
Mancando un accordo o composizione fra le parti, i diritti di garanzia dovranno essere fatti valere a mezzo di citazione a giudizio (Klage) o eccezione (Einrede). Per oggetti di contratto immobili, ovvero il tema del nostro convegno, i termini per adire a tali vie sono di tre anni. Termini identici valgono anche per lavori effettuati su immobili. L’inizio della decorrenza dei termini viene calcolata diversamente per vizi della cosa o vizi legali. In caso dei vizi\/ difetti della cosa, essa inizia dal momento in cui l’acquirente concretamente riceve la cosa, in termini di legge indicata con “consegna” (Ablieferung), senza tenere in considerazione il momento in cui si prende conoscenza del vizio o difetto. Eccezioni a ci\u00f2 \u00e8 la sussistenza delle qualit\u00e0 e caratteristiche concordate e garantite, nel qual caso si suppone che le parti contrattuali tacitamente abbiano concordato l’inizio della decorrenza con il momento in cui tale difetto sia divento visibile o riconoscibile. Nel caso invece dei vizi legali, i termini iniziano a decorrere a partire dal giorno in cui l’acquirente sia venuto a conoscenza del vizio\/difetto, ovvero dal momento in cui eventuali diritti di terzi siano chiaramente evincibili.<\/p>\n\n\n\n

In generale vale comunque che l’alienante risponde per la miglioria entro un nuovo termine dato. In caso di negozi cosiddetti al consumo, ovvero in cui una delle parti sia impresa e l’altra un consumatore, ai sensi delle disposizioni del \u00a7 1 della legge sulla tutela del consumatore (Konsumentenschutzgesetz) i termini sono cogenti. Per gli altri casi i termini possono subire dilazioni o essere abbreviati per accordo. A differenza dei diritti di garanzia, il diritto di risarcimento deve essere fatto valere entro i termini generali di prescrizione, e quindi secondo le disposizioni austriache, un diritto al risarcimento per danni decade a tre anni dal momento in cui si venga a conoscenza del danno e del suo colpevole, al pi\u00f9 tardi comunque dopo 30 anni (\u00a7 1489 ABGB). La decorrenza inizia a partire dal momento della consegna (\u00dcbergabe) dell’immobile.<\/p>\n\n\n\n

5. Possibilit\u00e0 di limitare,<\/strong>
escludere o ampliare le clausole di garanzia Secondo le disposizioni in \u00a7 1502 ABGB non \u00e8 consentita a priori la rinuncia alla prescrizione della garanzia n\u00e9 la dilazione dei suoi termini. Comunque il \u00a7 933 c. 1 ultimo capoverso ABGB concede – quale disposizione di tipo lex specialis – che le parti contrattuali possano concordare una sua abbreviazione o dilazione, sempre e comunque nei limiti indicati dai \u00a7\u00a7 864 e 879 ABGB. Nessun diritto di garanzia sussiste, se il vizio o difetto \u00e8 ovvio ed evidente (\u00a7 928 ABGB) o gi\u00e0 noto al momento della sottoscrizione del contratto. Per determinare la notoriet\u00e0 \u00e8 fondamentale il momento della sottoscrizione del contratto. Da ci\u00f2 derogano qualit\u00e0 e caratteristiche esplicitamente assicurate o dolosamente tenute nascoste (frode). Ulteriore eccezione rivestono debiti o arretrati, in quanto il legislatore (ABGB) suppone che un acquirente possa accettare servit\u00f9 e oneri continuativi, non per\u00f2 oneri ipotecari o pagamenti in arretrato, anche quando egli ne sia a conoscenza, in quanto generalmente nel trasferimento immobiliare l’alienante deve aver cura che l’oggetto contrattuale sia esente da oneri o gravi.<\/p>\n\n\n\n

Egualmente non sussiste diritto di garanzia, se a ci\u00f2 si \u00e8 rinunciato o se coscientemente si acquista cosa di terzi. Secondo giurisprudenza acquisita, una tale rinuncia totale alla garanzia si estende generalmente anche a difetti occulti, o a quelli che afferiscono a qualit\u00e0 normalmente standard. Nel dubbio per\u00f2 tali rinunzie alla garanzia sono da interpretare in modo restrittivo. Una rinunzia contrattuale alla garanzia quindi non si estender\u00e0 alla mancanza di qualit\u00e0 e caratteristiche fondamentali o promesse in modo rilevante e pertinente, o a difetti tenuti occulti dolosamente. Fra le qualit\u00e0 e caratteristiche del primo tipo, secondo la giurisprudenza di cassazione, appartiene nell’esempio di un acquisto di casa \/ abitazione familiare anche l’aspettativa che essa sia stata costruita su terreno solido e stabile, e non su una vecchia cava di ghiaia riempita con detriti vari. Ed in dubbio, una rinunzia al diritto di garanzia non ricopre neppure a far valere i diritti per danni conseguenti a vizi e difetti. In tale contesto ricordiamo per la usuale clausola dei contratti di compravendita immobiliare, in cui l’acquirente dichiara di conoscere l’immobile e di prenderne possesso nello stato in cui ne ha preso visione, mentre l’alienante si rende garante solo per qualit\u00e0 esplicitamente espresse, non si tratta assolutamente di una rinunzia totale alla garanzia.<\/p>\n\n\n\n

Tale rinunzia infatti fa riferimento solo a quei vizi che erano riconoscibili, all’acquirente, nel corso del suo sopralluogo o che sono ravvisabili sulla base delle informazioni da lui ricevute; non per\u00f2 in relazione a vizi occulti. Per negozi al consumo, quindi come detto fra imprese e consumatori, il diritto di garanzia previsto dall’ABGB dovr\u00e0 essere cogente a favore del consumatore, ai sensi del \u00a7 9 c. 1 Konsumentenschutzgesetz. I diritti del consumatore non possono infatti decadere n\u00e9 venir limitati prima della presa di conoscenza del difetto\/vizio. Una volta per\u00f2 che si sia venuti a conoscenza del vizio\/difetto, \u00e8 consentita sia una esclusione del diritto di garanzia che una delimitazione delle disposizioni relative.<\/p>\n\n\n\n

6. Problematiche in caso di acquisto da non aventi titolo<\/strong>
Tutela dell’acquirente in buona fede Nel contesto dell’acquisto di immobili vogliamo ricordare esplicitamente a questo punto il principio della buona fede del Registro Tavolare (Grundbuch). Esso entra in gioco nel caso in cui le iscrizioni a registro deroghino dalla effettiva situazione legale e l’acquirente quindi si fidi delle situazioni e circostanze di diritto testimoniate dal Grundbuch. In altre parole pertanto, vale ci\u00f2 che \u00e8 scritto e registrato. Questo \u00e8 il lato positivo del principio di buona fede. Secondo l’opinione della cassazione austriaca per\u00f2 questo principio tutela solo l’acquisto dietro corresponsione in denaro. Il lato “negativo” di questo principio va a tutelare la fiducia e la buona fede nella compiutezza (accuratezza) delle registrazioni. Ovvero, quello che non \u00e8 scritto, non vale. Della buona fede dell’acquirente si potr\u00e0 quindi solo parlare se egli agisce senza alcuna colpa e neppure senza negligenza. La buona fede si considera quindi data, se non sussistono altre circostanze che – con la dovuta attenzione – avrebbero potuto sollevare dubbi sulla correttezza delle iscrizioni tavolari. Gli obblighi di diligenza dell’acquirente non vanno per\u00f2 esagerati o sopravvalutati.<\/p>\n\n\n\n

L’acquirente deve assicurarsi della correttezza delle registrazioni solo se veramente insorgano fondati dubbi. La buona fede deve inoltre sussistere anche ed ancora al momento della richiesta della iscrizione tavolare della immissione in possesso (Einverleibung). Non basta essere stati in buona fede nel momento del negozio relativo all’acquisizione del diritto. Da sottolineare in modo particolare in generale viene tutelata la fiducia e credibilit\u00e0 nei confronti dei fatti registrati e iscritti tavolarmente. Un terzo deve potersi fidare, senza dover andare a controllare anche la documentazione generale o gli archivi degli atti. L’obbligo di un controllo dettagliato nasce per\u00f2 se iscrizioni del Libro Mastro (Haupbuch) rimandano esplicitamente agli archivi degli atti.<\/p>\n\n\n\n

Un acquirente per\u00f2 non dovrebbe limitarsi a visionare le iscrizioni del Libro Masto, bens\u00ec preferibilmente anche l’elenco delle iscrizioni cancellate, che equivale in importanza alle informazioni del Libro Mastro, al fine di poter fare un controllo incrociato sulla completezza delle informazioni. A causa delle ristrutturazione della Banca Dati Tavolare, avvenuta nel Maggio di quest’anno, la tutela della buona fede del Registro Tavolare viene limitata, fino al 6-11-2012 compreso. Fino a questa data infatti le iscrizioni risultanti non corrette a causa della ristrutturazione potranno venir corrette d’ufficio anche ad onere di terzi. \u00c8 caldamente consigliato quindi, almeno sino a questa data, un controllo incrociato fra l’estratto del Registro Tavolare attuale con uno datato prima della ristrutturazione della banca dati, senza fidarsi unicamente e ciecamente solo del pi\u00f9 recente estratto o visura del Libro Tavolare. Una particolare disposizioni infine riguarda la tutela dei terzi in caso di acquisto da eredi fittizi (Scheinerben). Con erede fittizio si indica un erede che \u00e8 stato immesso in possesso senza averne titolo. La delibera giudiziale di immissione in possesso produce effetti legittimativi, che vanno a tutelare l’acquirente e la sua buona fede, fintanto che questa sia effettivamente tale. La buona fede dell’acquirente dovr\u00e0 comunque sussistere non solo al momento del negozio obbligazionario, ma anche di quello dispositivo.<\/p>\n\n\n\n

7. Meccanismi di tutela per l’acquirente<\/strong>
Tutela particolare gode la procedura fiduciaria per via notarile, in un negozio di compravendita immobiliare. Nel caso di tale procedura, in cui l’acquirente versa il prezzo pattuito presso il notaio incaricato, si verifica una doppia tutela, sia per l’acquirente che per l’alienante. Infatto l’alienante potr\u00e0 confidare che qualsiasi iscrizione nei registri avvenga solo se il prezzo pattuito sia stato effettivamente e totalmente versato presso il fiduciario, e quest’ultimo quindi ne possa disporre liberamente. D’altro canto la procedura fiduciaria tutela l’acquirente, in quanto il prezzo pattuito verr\u00e0 trasferito a favore dell’alienante solo quando i diritti acquisiti (propriet\u00e0 immobiliare) con il negozio siano effettivamente stati registrati. Naturalmente si possono concordare anche altre varianti per il versamento del denaro all’alienante, come ad esempio che venga effettuato solo in presenza di una sentenza di priorit\u00e0 (rango) di iscrizione anche se altre informazioni tavolari restino invariate e sussistano tutti i restanti atti formanti titolo per l’immissione in possesso, anche se una soluzione del genere in genere non \u00e8 consigliata. Il versamento all’alienante del denaro pagato sul conto fiduciario pu\u00f2 essere vincolata ad altre condizioni, come ad esempio nessun versamento se non sono state effettuate migliorie a sanare vizi gi\u00e0 noti. Un particolare peso, soprattutto nel contesto delle operazioni fiduciarie, riveste l’annotazione a rango per una prevista alienazione immobiliare. Questa annotazione assicura, secondo i principi di precedenza del sistema tavolare, che variazioni effettuate nel registro tavolare seguenti alla annotazione stessa (ad es. riguardo ad altro proprietario o diritti ipotecari e servit\u00f9) possano essere depennate solo dietro presentazione del (originale) decreto di annotazione (il quale viene emesso in una sola copia) al momento dell’immissione in possesso a favore dell’acquirente. Una novit\u00e0 in questo senso \u00e8 entrata in vigore con la riforma tavolare del 2012, ovvero che ora pu\u00f2 essere emesso decreto di rango anche a favore di determinate persone o di un notaio o di un avvocato. Si ricorda comunque che l’annotazione a rango perde la sua efficacia trascorso un anno dalla sua delibera. Altre condizioni si possono concordare contrattualmente, come ad esempio che il pagamento del prezzo pattuito venga effettuato solo se determinate condizioni e qualit\u00e0 dell’oggetto corrispondano effettivamente a quanto concordato.<\/p>\n\n\n\n

In tal senso si ricordano a titolo esemplificativo le disposizioni della Legge per Contratto di Committenza Edilizia (Bautr\u00e4gervertragsgesetzes), applicabili a tutti quei contratti in cui l’acquirente \u00e8 tenuto a effettuare pagamenti contrattuali al committente edilizio o a terzi per valori superiori a \u20ac 150,00\/m\u00b2 e preventivamente sulla consegna (termine dei lavori) dell’immobile. Ai sensi delle disposizioni di legge tali pagamenti rateizzati – secondo piani precisi – sono consentiti solo dietro presentazione delle relative perizie sull’andamento dei lavori. Per concludere ricordiamo anche la possibilit\u00e0 di redigere un contratto di compravendita immobiliare nella forma di un atto notarile esecutibile (vollstreckbaren Notariatsakt). Un atto di tal genere pu\u00f2 esigere dall’alienante la liberazione (sgombero) dell’immobile entro un termine stabilito. Comunque questo titolo \u00e8 reso esecutibile solo a mezzo di azione di sgombero (R\u00e4umungsklage). Per l’acquirente tale atto per\u00f2 crea una buona sicurezza e tutela, in particolare in caso di data di partenza\/uscita molto in avanti nel tempo.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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