Convegno del Comitato Notarile Italo-Austriaco
Schwarzenberg (A)
5 – 6 Ottobre 2012
GARANZIE NELLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
Relatore: Salvatore Mendola
Notaio in 33050 Mortegliano (Udine)<\/p>\n\n\n\n
GENERALITA’.<\/strong><\/p>\n\n\n\n LA GARANZIA PER EVIZIONE<\/strong><\/p>\n\n\n\n LA GARANZIA PER VIZI<\/strong><\/p>\n\n\n\n LA GARANZIA PER MANCANZA DELLE QUALITA’ PROMESSE<\/strong><\/p>\n\n\n\n IL RUOLO DEL NOTAIO<\/strong><\/p>\n\n\n\n GENERALITA’<\/strong><\/p>\n\n\n\n Il Codice Civile italiano definisce nell’art. 1476, collocato fra le Disposizioni generali sulla compravendita, le obbligazioni principali del venditore, e prevede testualmente al n. 3 quelle di garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa. Poco oltre, l’art. 1497 aggiunge, seppure con formulazione diversa, l’obbligo del venditore di garantire anche le qualit\u00e0 della cosa venduta, sia quelle promesse nel contratto, sia quelle essenziali per l’uso cui la cosa \u00e8 destinata. In queste tre norme \u00e8 contenuta la disciplina principale delle garanzie nella compravendita, applicabile a prescindere dalla natura della cosa oggetto del contratto, e quindi sia alla compravendita di beni mobili che a quella di beni immobili. Alcune norme specifiche in tema di compravendita di immobili non si occupano delle garanzie dovute dal venditore, che restano dunque quelle previste per tutte le compravendite. All’originario impianto del Codice Civile, si sono per\u00f2 aggiunte nel corso degli anni altre norme contenute in leggi speciali, che direttamente o indirettamente hanno avuto effetti rilevanti in materia di garanzie; e ci\u00f2 in particolare rispetto alla vendita di immobili, con l’obiettivo di soddisfare interessi non solo privati ma anche pubblici, e quindi con un sempre maggiore coinvolgimento del Notaio, nell’esercizio della sua funzione di controllo preventivo.<\/p>\n\n\n\n LA GARANZIA PER EVIZIONE<\/strong><\/p>\n\n\n\n 1. Nozione.<\/strong> In relazione al modo nel quale il diritto del terzo viene riconosciuto e si afferma come prevalente rispetto a quello del compratore, si distinguono in dottrina: la evizione giudiziale (art. 1485), che \u00e8 l’ipotesi tipica, e che si ha quando il diritto del terzo viene accertato definitivamente in giudizio, di solito a seguito della azione di rivendicazione da parte del terzo medesimo (rimedio processuale tipico per chi cerca di recuperare una cosa che gli appartiene e che risulta formalmente in propriet\u00e0 di altri); la evizione espropriativa, che si ha quando la cosa non pu\u00f2 essere acquistata dal compratore a causa degli effetti di un provvedimento (di espropriazione, o di requisizione, o di altro genere) emesso dalla Pubblica Amministrazione; la evizione risolutoria, che si ha quando il mancato acquisto da parte del compratore consegue al venir meno del titolo che aveva reso il venditore titolare del diritto venduto (sia giudizialmente che stragiudizialmente), con effetti che per le norme vigenti prevalgono su quelli dell’avvenuta vendita. Per sua natura la evizione non pu\u00f2 che verificarsi successivamente alla conclusione del contratto, ma la garanzia opera di regola solo quando la causa dell’evizione sia preesistente alla conclusione del contratto. Questa regola subisce una eccezione quando il diritto che il terzo fa valere gli \u00e8 stato trasferito dal venditore stesso, con un atto di disposizione successivo alla vendita, che per\u00f2 per le norme vigenti ha effetti prevalenti su quello della vendita stessa.<\/p>\n\n\n\n Questa situazione, che si definisce evizione per fatto proprio del venditore, \u00e8 quella tipica che si verifica nella vendita di immobili in conseguenza degli effetti della trascrizione, e sar\u00e0 meglio esaminata pi\u00f9 avanti. La garanzia per evizione opera dunque, nel modo che sar\u00e0 in appresso esaminato, quando si verifica uno dei fatti evizionali ora esposti. Tuttavia, la disciplina codicistica si interessa anche del tempo che precede la evizione vera e propria, prevedendo rimedi anche per il semplice pericolo di evizione (artt. 1481 e 1482), e riconnettendo effetti alla situazione di evizione minacciata, cio\u00e8 alla situazione nella quale il terzo ha gi\u00e0 preso le iniziative necessarie al riconoscimento del proprio diritto, anche se tale riconoscimento non \u00e8 ancora avvenuto.<\/p>\n\n\n\n 2. Contenuto della garanzia<\/strong> Instauratosi il giudizio che per iniziativa del terzo potrebbe portare alla evizione, l’art. 1485 prevede che il compratore convenuto nel giudizio stesso debba chiamare in causa il venditore, e che se ci\u00f2 non avviene il venditore non \u00e8 tenuto alla garanzia qualora dimostri “che esistevano ragioni sufficienti per far respingere la domanda” (cio\u00e8 la richiesta del terzo). Inoltre, sempre ai sensi dell’art. 1485, il compratore perde il diritto alla garanzia se riconosce spontaneamente il diritto del terzo, a meno che non provi che “non esistevano ragioni sufficienti per impedire l’evizione”. Verificatasi l’evizione, il compratore pu\u00f2 anzitutto chiedere la risoluzione del contratto, e ci\u00f2 pur in assenza di una norma specifica in tema di compravendita, in applicazione della regola generale prevista dall’art. 1453 per tutti i contratti a prestazioni corrispettive. In caso di evizione parziale o di evizione limitativa, dovendo applicarsi sia la regola generale dell’art.<\/p>\n\n\n\n 1455 (non si pu\u00f2 chiedere la risoluzione se l’inadempimento ha scarsa importanza rispetto all’interesse della controparte) sia gli artt. 1484 e 1480 in tema di vendita, la risoluzione potr\u00e0 essere chiesta dal compratore solo quando, in base alle circostanze, possa concludersi che egli non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte o quella quota di cui non \u00e8 divenuto proprietario, o senza quella facolt\u00e0 di godimento o quel potere di disposizione che non gli compete. In caso contrario, egli avr\u00e0 diritto solo ad una riduzione del prezzo, proporzionale alla misura della evizione subita ma tenendo anche conto delle circostanze che possono influire sul rapporto di valore tra la parte (o la quota o il diritto limitato) ed il tutto (o l’intero o il diritto non limitato), ed al risarcimento del danno. In coerenza con la richiesta di risolvere il contratto, il compratore pu\u00f2 chiedere al venditore la restituzione del prezzo, che a quel punto risulterebbe indebitamente percepito, e ci\u00f2 ai sensi dell’art. 1483, che richiama l’art. 1479, entrambi specifici in tema di vendita. Sempre ai sensi di entrambi tali articoli, egli pu\u00f2 anche chiedere il rimborso delle spese necessarie ed utili fatte per la cosa oggetto del contratto, e se vi sia stata malafede del venditore anche il rimborso delle spese voluttuarie; nonch\u00e9 il rimborso delle spese e dei pagamenti fatti per il contratto (spese notarili, imposte, ecc., normalmente a carico del compratore).<\/p>\n\n\n\n Ancora ai sensi dell’art. 1483, il compratore pu\u00f2 inoltre chiedere il rimborso delle spese giudiziali che abbia sostenuto per difendersi dal terzo e per chiamare in causa il venditore. Infine, in applicazione della regola generale di cui all’art. 1453, il compratore pu\u00f2 chiedere il risarcimento di ogni danno subito, e quindi in particolare anche del cosiddetto “lucro cessante” (ad es. il danno per aver perduto altre vantaggiose occasioni di acquisto, confidando in un acquisto poi rivelatosi privo di effetti), posto che il cosiddetto “danno emergente” \u00e8 adeguatamente tutelato dalle restituzioni e dai rimborsi previsti dalle norme specifiche sopra esaminate. Secondo le regole anch’esse generali in tema di risarcimento del danno (artt. 1218 e seguenti), il venditore pu\u00f2 sottrarsi all’obbligo del risarcimento stesso se prova che non vi \u00e8 stata sua colpa; mentre di regola non risponde per i danni imprevedibili, salvo che il compratore non provi l’esistenza di dolo da parte sua (art. 1225).<\/p>\n\n\n\n 3. Autonomia contrattuale e suoi limiti<\/strong> Mentre l’art. 1229, compreso fra le norme generali in tema di risarcimento del danno, considera nulla ogni clausola contrattuale che limiti o non preveda la responsabilit\u00e0 del debitore (qui il venditore) per dolo o colpa grave. Nemmeno \u00e8 possibile dispensare contrattualmente il venditore dall’obbligo di restituzione del prezzo, poich\u00e9 tale obbligo deriva inevitabilmente dalla natura della compravendita quale contratto a prestazioni corrispettive (venuta meno una delle prestazioni non vi \u00e8 fondamento causale dell’altra). Per farlo, occorre spostarsi in un diverso schema contrattuale, e per questo il secondo comma dell’art. 1488 prevede come possibile l’esonero del venditore dall’obbligo di restituzione del prezzo solo nel caso di vendita convenuta a rischio e pericolo del compratore; un contratto cio\u00e8 di natura aleatoria, che per il fatto di considerare dovuto il prezzo nonostante l’evizione, perde la natura di contratto a prestazioni corrispettive, e non pu\u00f2 quindi considerarsi una vera e propria vendita, ma un contratto traslativo sui generis. Si ritiene peraltro che anche in quest’ultimo contratto non possa escludersi la garanzia del venditore per evizione dovuta a fatto suo proprio o derivante da dolo o colpa grave.<\/p>\n\n\n\n LA GARANZIA PER I VIZI<\/strong><\/p>\n\n\n\n 1. Nozione<\/strong> 2. Contenuto della garanzia<\/strong> La risoluzione del contratto \u00e8 espressione della pi\u00f9 generale azione di risoluzione per inadempimento prevista dal gi\u00e0 citato art. 1453 per tutti i contratti a prestazioni corrispettive. Tuttavia essa viene qui disciplinata in modo significativamente diverso, soprattutto in quanto sottoposta: al breve termine di decadenza di cui all’art. 1495 commi 1 e 2, per il quale il compratore decade dal diritto alla garanzia se non abbia denunciato i vizi al venditore entro otto giorni dalla loro scoperta (salvo che il venditore non abbia riconosciuto l’esistenza del vizio, oppure l’abbia nascosto); al breve termine di prescrizione di cui all’art. 1495 comma 3, per il quale l’azione del compratore si prescrive comunque in un anno dalla consegna della cosa venduta (salvo il diritto del compratore, convenuto dal venditore per la esecuzione del contratto, di far valere comunque la garanzia, sempre che il vizio sia stato denunziato entro gli otto giorni dalla scoperta e prima del decorso di un anno dalla consegna della cosa). Rispetto al termine di prescrizione da ultimo ricordato, si ritiene comunque applicabile l’art. 2941 n. 8, dettato in generale in tema di prescrizione dei diritti, il quale prevede che il termine resti sospeso qualora il debitore (qui il venditore) abbia dolosamente nascosto l’esistenza del debito (qui il vizio della cosa), fino a quando il creditore (qui il compratore) non abbia scoperto il dolo (qui dunque l’occultamento del vizio). In conseguenza della risoluzione del contratto, il compratore dovr\u00e0 restituire la cosa venduta, ed il venditore dovr\u00e0 restituire il prezzo e rimborsare al compratore le spese ed i pagamenti legittimamente fatti per la vendita.<\/p>\n\n\n\n La restituzione della cosa non potr\u00e0 avvenire, come gi\u00e0 detto, se essa \u00e8 perita a causa dei vizi (mentre il perimento per altra causa non consentirebbe di chiedere la risoluzione). L’azione estimatoria tende ovviamente alla quantificazione della minore utilit\u00e0 della cosa veduta a causa dei vizi presenti, onde ottenere una corrispondente riduzione del prezzo. Se non si possa giungere ad una quantificazione precisa, il Giudice operer\u00e0 una valutazione equitativa, come previsto in via generale dall’art. 1226. Anche tale azione \u00e8 sottoposta ai medesimi termini di prescrizione e decadenza sopra ricordati, che si riferiscono genericamente alla “garanzia”, e quindi valgono sia per la risoluzione del contratto sia per la riduzione del prezzo. Infine l’azione per il risarcimento del danno di cui all’art. 1494 consente al compratore di ottenere appunto il risarcimento di ogni ulteriore danno, compreso il lucro cessante, e compresi eventuali danni che la cosa affetta da vizi abbia causato ad altre cose di propriet\u00e0 del compratore (si pensi all’ipotesi di un primo piano realizzato dal compratore che crolli o subisca danni a causa di difetti strutturali del piano terra oggetto di vendita).<\/p>\n\n\n\n Il venditore pu\u00f2 liberarsi dall’obbligo di risarcimento provando di avere ignorato senza colpa i vizi della cosa. Poich\u00e9 anche l’azione di risarcimento viene considerata compresa nella pi\u00f9 generale nozione di garanzia per i vizi, si ritiene che anche per essa valgano i termini di prescrizione e decadenza previsti dall’art. 1495. E’ discusso se, in applicazione delle norme generali sui contratti a prestazioni corrispettive, il compratore possa agire anche per l’adempimento. Dottrina prevalente e giurisprudenza negano per\u00f2 tale possibilit\u00e0, perch\u00e9 in concreto si tratterebbe di sostituire la cosa viziata con altra non affetta da vizi, e quindi di chiedere non gi\u00e0 lo stesso adempimento dedotto in contratto ma un diverso e nuovo adempimento (il che risulterebbe particolarmente evidente proprio nelle vendite di immobili). 3. Autonomia contrattuale e suoi limiti. Anche la garanzia del venditore per vizi pu\u00f2 essere modificata dalle parti del contratto, come si ricava dal comma 2 dell’art. 1490, che considera inefficace il patto di esclusione o limitazione della garanzia solo rispetto alla ipotesi che il venditore abbia taciuto in mala fede al compratore i vizi della cosa, e quindi implicitamente lo considera valido in tutti gli altri casi. L’art. 1495 comma 1 inoltre consente espressamente alle parti di stabilire, per l’esercizio delle azioni a tutela del compratore, un termine di decadenza diverso da quello ivi fissato (otto giorni dalla scoperta del vizio). Facolt\u00e0 che per\u00f2 incontra il limite previsto in via generale dall’art. 2965 in tema di decadenza, e cio\u00e8 la nullit\u00e0 dei patti con i quali si stabilisce un termine di decadenza che renda eccessivamente difficile ad una delle parti l’esercizio di un proprio diritto.<\/p>\n\n\n\n LA GARANZIA PER MANCANZA DI QUALITA’ PROMESSE<\/strong><\/p>\n\n\n\n 1. Nozione e contenuto della garanzia<\/strong> 2. Analogie<\/strong> 3. Aliud pro alio<\/strong> In base a questo criterio, dal quale comunque non possono trarsi certezze univoche, sono state considerate ipotesi di aliud pro alio, proprio in materia di vendita immobiliare, quelle di terreno agricolo al posto di terreno edificabile, e quella di abitazione priva dei requisiti per ottenere il riconoscimento di abitabilit\u00e0. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha anche fissato tra garanzia per vizi ed aliud pro alio un rapporto che si basa sulla gravit\u00e0 dell’inadempimento, che sarebbe maggiore nella seconda ipotesi, e che per questo giustificherebbe l’applicazione del rimedio generale al posto di quello speciale.<\/p>\n\n\n\n IL RUOLO DEL NOTAIO<\/strong><\/p>\n\n\n\n 1. Generalit\u00e0<\/strong> E’ richiesta la presenza di una serie continua di passaggi da un soggetto ad un altro, nel senso che qualora manchi tale continuit\u00e0 (per omessa trascrizione di un titolo di acquisto), le successive trascrizioni sono prive di effetto. Poich\u00e9, come detto, il titolo pu\u00f2 essere trascritto solo se ha la forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata (o di scrittura privata con sottoscrizioni accertate giudizialmente, o di sentenza); e poich\u00e9 fra i doveri del Notaio vi \u00e8 quello di eseguire nel pi\u00f9 breve tempo possibile la trascrizione dei contratti conclusi con il suo intervento; risulta evidente la rilevanza della funzione notarile nella circolazione dei beni immobili. Per questa via, il Notaio \u00e8 istituzionalmente, nel sistema italiano, il massimo esperto di contrattualistica immobiliare, e svolge innanzitutto, per dovere funzionale, quella che viene definita funzione anti-processuale (o, con espressione pi\u00f9 recente funzione di giustizia preventiva). Egli deve cio\u00e8 contribuire ad una costruzione del contratto che per quanto possibile escluda qualunque fase contenziosa successiva alla conclusione del contratto. E ci\u00f2 sia attraverso attivit\u00e0 di accertamento preventivo, sia attraverso la cura di tutti gli adempimenti che la legge pone a suo carico, e sia attraverso la necessaria consulenza alle parti su tutti gli aspetti del contratto, perch\u00e9 il consenso si formi senza riserve mentali o margini di incertezza. Se dovesse usarsi una sola espressione sintetica a proposito del ruolo del Notaio rispetto alle garanzie del venditore, si dovrebbe dire che egli deve tendenzialmente evitare che esse possano operare.<\/p>\n\n\n\n 2. Il Notaio e la garanzia per evizione<\/strong> Dopo la conclusione del contratto il Notaio dovr\u00e0 trascrivere il contratto stesso nei Registri Immobiliari nel pi\u00f9 breve tempo possibile (secondo un criterio di diligenza rafforzata che ha portato diverse sentenze a fissare il termine di tre giorni, oltre il quale il Notaio \u00e8 responsabile), adoperandosi in tal modo per prevenire e neutralizzare anche l’eventuale evizione per fatto proprio del venditore. Qualora le parti volessero inserire nel contratto clausole modificative della disciplina di legge in materia di evizione, rafforzando o attenuando la tutela che la legge accorda al compratore, il Notaio, nell’esercizio della doverosa indagine della volont\u00e0 delle parti, chiarir\u00e0 in modo inequivoco quale sia il risultato pratico che esse vogliono raggiungere, fornir\u00e0 la consulenza necessaria perch\u00e9 la scelta sia pienamente consapevole, e predisporr\u00e0 clausole contrattuali adeguate. E ci\u00f2, a maggior ragione, anche quando le parti vogliano concludere un contratto aleatorio.<\/p>\n\n\n\n 3. Il Notaio e la garanzia per vizi e assenza di qualit\u00e0 promesse.<\/strong> 4. Il Notaio e le garanzie previste da leggi speciali<\/strong> Vi sono poi norme provenienti dall’Unione Europea ed attuate negli Stati membri, che hanno introdotto l’obbligo di consegna da parte del venditore di documenti destinati ad informare il compratore sulla efficienza energetica dell’immobile acquistato. Ed altre di prossima emanazione introdurranno probabilmente analoghi obblighi di documentazione ed informazione rispetto ad altri elementi di rilevanza, quali l’inquinamento ambientale ed acustico ad una certa distanza dall’immobile oggetto di vendita. Infine, si assiste in Italia al moltiplicarsi di norme che si pongono l’obiettivo di contrasto all’evasione fiscale, e cercano di realizzarlo attraverso la responsabilizzazione delle parti del contratto. Le compravendite immobiliari si arricchiscono cos\u00ec di dichiarazioni obbligatorie da parte del venditore (ad es. da ultimo sulla conformit\u00e0 tra planimetria catastale e realt\u00e0 dei luoghi), che possono tradursi in altrettante garanzie del venditore rispetto alla veridicit\u00e0 delle dichiarazioni stesse, e rispetto alle conseguenze per il compratore di una eventuale dichiarazione mendace o incompleta.<\/p>\n\n\n\n Per la loro valenza ultraprivatistica, tutte queste norme hanno affidato al Notaio il compito e la responsabilit\u00e0 di applicarle e farle applicare, compito e responsabilit\u00e0 che gi\u00e0 si erano aggiunti a quelli del Notaio rispetto alle loro conseguenze di tipo squisitamente privatistico e contrattuale. Il Notaio quindi deve procurarsi ed esaminare tutti i documenti necessari a definire la regolarit\u00e0 urbanistica ed edilizia dell’immobile, nonch\u00e9 la conformit\u00e0 degli impianti tecnologici alle norme di sicurezza, e curare che le parti raggiungano un accordo chiaro sull’obbligo del venditore di garantire quegli aspetti e di consegnare la relativa documentazione. Deve preavvisare e sollecitare le parti rispetto alla acquisizione da parte del compratore dell’Attestato di Certificazione Energetica. Deve verificare, nelle vendite da impresa costruttrice, che vi siano i presupposti per applicare le norme in tema di immobili da costruire, e nel caso controllare che siano state consegnate al compratore la fideiussione o l’assicurazione. Deve sollecitare il venditore alla sistemazione delle irregolarit\u00e0 catastali, verificando la planimetria dei fabbricati ed acquisendo dichiarazione di conformit\u00e0 fra la realt\u00e0 e la fotografia catastale. Ognuna di queste attivit\u00e0 si traduce poi in apposite clausole, destinate sia a soddisfare i requisiti di legge, spesso richiesti a pena di nullit\u00e0 del contratto; sia ad evitare che rimanga spazio per l’attivazione delle garanzie del venditore, e quindi per un futuro contenzioso.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Garanzie-trausazioni di immobili<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"advgb_blocks_editor_width":"","advgb_blocks_columns_visual_guide":"","site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"default","ast-global-header-display":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","theme-transparent-header-meta":"default","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"default","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":""},"categories":[41,2],"tags":[],"acf":[],"author_meta":{"display_name":"admin","author_link":"https:\/\/notarcomitato.com\/it\/author\/daniel_z2gy5a1k\/"},"featured_img":null,"yoast_head":"\n
Si ha evizione quando il compratore viene privato, in tutto o in parte, del diritto sulla cosa acquistata, quale conseguenza dell’avvenuto accertamento di un diritto prevalente spettante ad un terzo. Non \u00e8 sufficiente dunque che si verifichi una qualsiasi situazione di fatto, che impedisca al compratore di godere pienamente della cosa, secondo il diritto acquistato (rispetto a queste situazioni il compratore gode di altre tutele, definite azioni “possessorie”), ma \u00e8 necessario, perch\u00e9 si configuri l’evizione, che il terzo agisca per far valere il proprio diritto e ne ottenga il riconoscimento, in danno del compratore. Come detto, l’evizione pu\u00f2 essere totale o parziale, secondo che il compratore venga privato totalmente (art. 1483) oppure solo parzialmente (art. 1484) del diritto sulla cosa acquistata. Il carattere parziale dell’evizione pu\u00f2 essere inteso sia in senso puramente materiale (ad es. quando venga riconosciuto il diritto del terzo solo su una porzione definita del terreno venduto), sia in senso giuridico (ad es. quando venga riconosciuto il diritto del terzo solo su una quota ideale di un terreno venduto per intero). La disciplina della evizione parziale viene estesa anche al caso in cui la cosa venduta sia gravata da diritti di terzi non dichiarati nel contratto che ne diminuiscono il libero godimento (art. 1489). In questa situazione, che viene definita evizione limitativa o evizione minore, non si ha privazione della cosa, ma si verifica una limitazione delle facolt\u00e0 di godimento e del potere di disporre (si pensi al caso che sulla cosa venduta per la piena propriet\u00e0 esista il diritto di usufrutto in capo ad un terzo; oppure al caso che vi siano sulla cosa venduta servit\u00f9 passive).<\/p>\n\n\n\n
Il contenuto della garanzia per evizione \u00e8 definito naturalmente dai rimedi previsti dalla legge a tutela del compratore che l’abbia subita. Tali rimedi derivano dal combinarsi di varie norme, che conducono ad un sistema di doppia tutela, diretta sia al cosiddetto interesse negativo, cio\u00e8 l’interesse che il compratore avrebbe avuto a non concludere il contratto; sia al cosiddetto interesse positivo, cio\u00e8 l’interesse del compratore ad ottenere il risarcimento di ogni danno subito. Prima ancora che l’evizione si sia verificata, e prima ancora che vi siano state iniziative in tal senso da parte del terzo (pericolo di evizione), il compratore pu\u00f2, secondo quanto disposto dall’art. 1481, sospendere il pagamento del prezzo quando “ha ragione di temere che la cosa o una parte di essa possa essere rivendicata da terzi”; mentre analoga sospensione del pagamento \u00e8 consentita dall’art. 1482 per il caso che sulla cosa gravino pignoramenti o ipoteche non dichiarati dal venditore ed ignorati dal compratore (a prescindere quindi dal fatto che vi sia effettiva evizione), oltre al diritto del compratore di ottenere dal Giudice la fissazione di un termine per la liberazione della cosa, pena la risoluzione del contratto e la restituzione del prezzo, oltre al rimborso delle spese ai sensi dell’art. 1479 (di cui meglio pi\u00f9 avanti).<\/p>\n\n\n\n
Le norme specifiche del codice civile in tema di garanzia per evizione sin qui esaminate sono modificabili dalle parti del contratto, le quali possono, per come dispone l’art. 1487, sia aumentare che diminuire gli effetti della garanzia, sino al punto di prevedere che il venditore non sia tenuto a nessuna garanzia. Venditore e compratore possono dunque, nell’esercizio dell’autonomia contrattuale loro riconosciuta, potenziare o attenuare lo strumento di tutela, modulandolo diversamente in funzione dell’equilibrio contrattuale raggiunto. Tuttavia tale autonomia incontra dei limiti, definiti sia dalle norme specifiche che da quelle generali. Lo stesso art. 1487 infatti prevede al secondo comma che anche nel caso di esclusione pattizia della garanzia il venditore risponde sempre per la evizione derivante da un fatto suo proprio, e che \u00e8 nullo ogni patto contrario.<\/p>\n\n\n\n
Le norme di riferimento, oltre al gi\u00e0 citato art. 1476 n. 3, sono l’art. 1490 comma 1 del Codice Civile, secondo il quale \u00e8 obbligo del venditore garantire che la cosa venduta sia immune “da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui \u00e8 destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore”; e l’art. 1491, secondo il quale la garanzia non \u00e8 dovuta per vizi che il compratore conosceva o avrebbe potuto facilmente conoscere. Deriva da tali disposizioni che la garanzia per vizi si riferisce: a vizi materiali della cosa venduta, posto che per quanto attiene alla condizione giuridica operano le norme sulla garanzia per evizione; a vizi tali da rendere la cosa del tutto inutilizzabile secondo la destinazione sua propria, oppure, pur sussistendo la idoneit\u00e0 all’uso, tali da diminuire il valore della cosa in misura significativa; a vizi occulti, cio\u00e8 ignoti al compratore ed impossibili da riconoscere secondo una ordinaria diligenza, a meno che il venditore non abbia dichiarato l’inesistenza di vizi; a vizi preesistenti alla vendita o, se divenuti rilevanti successivamente, derivanti comunque da cause preesistenti.<\/p>\n\n\n\n
I rimedi previsti a tutela del compratore per il caso di vizi della cosa venduta ai sensi dell’art. 1490, consistono essenzialmente nella risoluzione del contratto (cosiddetta azione redibitoria) e nella riduzione del prezzo (cosiddetta azione estimatoria), che per loro natura non possono che essere alternative, a scelta del compratore, scelta che diventa irrevocabile quando si \u00e8 concretizzata in una domanda giudiziale (art. 1492 commi 1 e 2). Entrambe le azioni prescindono totalmente da colpa o dolo del venditore, fondandosi unicamente sul presupposto oggettivo dell’esistenza del vizio. In caso di perimento della cosa venduta per caso fortuito o per colpa del compratore, oppure se il compratore l’ha venduta o trasformata, non rester\u00e0 che l’unico rimedio della riduzione del prezzo. Se invece la cosa \u00e8 perita a causa dei vizi, il compratore pu\u00f2 comunque chiedere la risoluzione del contratto, pur non potendo restituire la cosa. In aggiunta a questi rimedi alternativi, l’art. 1494 prevede poi comunque il diritto del compratore al risarcimento del danno.<\/p>\n\n\n\n
Si tratta della garanzia prevista dall’art. 1497, che prevede per il compratore il diritto di ottenere la risoluzione del contratto quando la cosa venduta “non ha le qualit\u00e0 promesse, ovvero quelle essenziali per l’uso a cui \u00e8 destinata”, e se la mancanza di qualit\u00e0 eccede il limite di tolleranza eventualmente stabilito dagli usi. L’azione \u00e8 espressamente ricollegata a quella generale per inadempimento (art. 1453), ma viene altrettanto espressamente sottoposta agli stessi termini di decadenza e di prescrizione previsti dall’art. 1495 in tema di garanzia per vizi. Come \u00e8 evidente, pu\u00f2 essere molto difficile distinguere tra l’ipotesi di vizi della cosa e quella di carenza di qualit\u00e0 promesse. Sul piano teorico \u00e8 facile comprendere che i difetti della struttura materiale di una cosa sono cosa diversa dalla assenza di caratteristiche funzionali che determinano la idoneit\u00e0 alla destinazione. Ma sul piano pratico la differenza \u00e8 spesso molto pi\u00f9 complicata. L’azione che spetta al compratore ai sensi dell’art. 1497 va anche tenuta distinta da quella prevista in via generale per tutti i contratti dall’art. 1429, dettato in tema di vizi del consenso, e dedicato in particolare all’errore sulle qualit\u00e0 dell’oggetto del contratto. La speciale garanzia della vendita non attiene infatti al momento della formazione del consenso, ma presuppone che un consenso privo di errori si sia formato, e che vi sia stato inadempimento del venditore proprio rispetto alle qualit\u00e0 della cosa venduta sulle quali (oltre che sugli altri elementi del contratto) il consenso stesso si era formato.<\/p>\n\n\n\n
Anche se la disciplina della garanzia per le qualit\u00e0 promesse si esaurisce nel solo art. 1497, e quindi nella sola azione di risoluzione in esso prevista, si ritiene che in via analogica possa essere applicata anche la disciplina della garanzia per vizi (il che rende meno rilevante la distinzione nei casi dubbi). In particolare, secondo l’opinione prevalente si applicano anche alla garanzia per mancanza di qualit\u00e0 il rimedio della riduzione del prezzo, e la regola della esclusione della garanzia per mancanza di qualit\u00e0 che fosse conosciuta o facilmente riconoscibile.<\/p>\n\n\n\n
In dottrina ed in giurisprudenza \u00e8 stata elaborata una fattispecie non espressamente prevista dalla disciplina del Codice Civile (seppure presente nella Relazione al Re che nel 1942 accompagn\u00f2 il Codice), e cio\u00e8 quella della cosiddetta consegna di aliud pro alio. Si tratta della situazione nella quale la cosa consegnata dal venditore non si limiti a presentare dei vizi o ad essere priva di alcuna delle qualit\u00e0 promesse, ma sia del tutto diversa rispetto a quella promessa. La distinzione fra questa fattispecie e quella dei vizi o della mancanza di qualit\u00e0 \u00e8 molto difficile sul piano pratico, ed \u00e8 nello stesso tempo essenziale, perch\u00e9 nel caso di aliud pro alio al compratore spetta la generale azione di risoluzione per inadempimento di cui all’art. 1453, soggetta al generale termine decennale di prescrizione e non ai brevi termini di decadenza e prescrizione di cui all’art. 1495 in tema di garanzia per vizi e di cui all’art. 1497 in tema di garanzia per mancanza di qualit\u00e0 promesse. In giurisprudenza si \u00e8 utilizzato soprattutto il criterio della funzione, affermando che si ha consegna di aliud pro alio non soltanto nella ipotesi (pi\u00f9 semplice ma di fatto meno frequente) in cui la cosa consegnata appartenga ad un genere del tutto diverso da quella promessa (ad es. consegna di un fabbricato al posto di un terreno), ma anche quando la cosa consegnata non abbia quelle particolari caratteristiche che sono necessarie affinch\u00e9 essa possa assolvere alla naturale e tipica funzione economico-sociale della cosa promessa, oppure alla specifica funzione che le parti nel contratto avevano considerato come essenziale.<\/p>\n\n\n\n
La compravendita di beni immobili avviene in Italia quasi sempre con atto notarile (atto pubblico o scrittura privata autenticata), perch\u00e9 \u00e8 questa la forma minima prevista per la pubblicit\u00e0 immobiliare e per i conseguenti effetti, anche se la semplice forma scritta sarebbe sufficiente per gli effetti del contratto fra le parti. Vige infatti in Italia, salve alcune zone di confine nelle quali \u00e8 stato mantenuto il previgente sistema dei Libri Fondiari (detto anche Sistema Tavolare), un sistema di pubblicit\u00e0 immobiliare non costitutiva, basato su Registri Immobiliari a base personale: il contratto in forma scritta \u00e8 sufficiente a costituire, modificare o trasferire diritti reali su immobili, ma affinch\u00e9 gli effetti del contratto siano opponibili erga omnes \u00e8 altres\u00ec necessario che il contratto sia “trascritto” (cio\u00e8 inserito per estratto) nei Registri Immobiliari. La priorit\u00e0 della trascrizione risolve i conflitti tra diversi acquirenti dello stesso diritto dal medesimo dante causa: non si prevale in base alla data del contratto, ma in base alla data della sua trascrizione.<\/p>\n\n\n\n
Rispetto alla garanzia per evizione il Notaio svolge una attivit\u00e0 di accertamento preventivo, che consiste nella ispezione (oggi telematica) dei Registri Immobiliari, onde verificare l’effettiva esistenza in capo al venditore del diritto oggetto di vendita, e la inesistenza di diritti in capo a terzi che possano limitare, anche solo potenzialmente, quello che dovr\u00e0 essere acquistato dal compratore. In particolare il Notaio dovr\u00e0 accertare che del diritto in oggetto il venditore sia titolare per intero e non soltanto in parte, che esso non sia gi\u00e0 stato trasferito a in tutto o in parte a terzi, che su di esso non gravino ipoteche o pignoramenti, e che vi sia la continuit\u00e0 delle trascrizioni. Per evitare quella che in Diritto Romano era definita probatio diabolica (cio\u00e8 l’accertamento a ritroso nel tempo della titolarit\u00e0 di un diritto, potenzialmente all’infinito), l’ispezione dei Registri Immobiliari si spinger\u00e0 di regola nel passato fino ai venti anni precedenti (perch\u00e9 dopo venti anni si estinguono le ipoteche, se non vengono rinnovate; e perch\u00e9 ventennale \u00e8 il termine per la usucapione, cio\u00e8 l’acquisto della propriet\u00e0 per possesso continuato), mentre dovr\u00e0 essere aggiornata all’ultima data utile prima della conclusione del contratto. In questo senso dunque il Notaio si adopera per prevenire sia l’evizione giudiziale, totale o parziale, sia l’evizione limitativa.<\/p>\n\n\n\n
Rispetto alle garanzie riferite comunque alle caratteristiche della cosa venduta (vizi, qualit\u00e0 promesse, aliud pro alio) il ruolo del Notaio si esplica soprattutto attraverso l’indagine della volont\u00e0 delle parti, accompagnato e seguito dalle conseguenti attivit\u00e0 di informazione e consulenza, tutte dirette a far s\u00ec che le caratteristiche medesime vengano pattuite nel modo pi\u00f9 chiaro ed inequivoco. Poich\u00e9 per\u00f2 il Notaio di solito non ha alcuna conoscenza fisica dell’immobile oggetto di vendita, sar\u00e0 per lui possibile eseguire solo un controllo di tipo documentale sulla corrispondenza fra quanto promesso e quanto effettivamente venduto. E quindi sar\u00e0 per lui di norma impossibile accertare l’esistenza di vizi, che per definizione attengono alla consistenza strutturale dell’immobile. Anche rispetto a queste garanzie, qualora le parti volessero inserire nel contratto clausole modificative della disciplina di legge, il Notaio chiarir\u00e0 in modo inequivoco quale sia il risultato pratico che esse vogliono raggiungere, fornir\u00e0 la consulenza necessaria perch\u00e9 la scelta sia pienamente consapevole, e predisporr\u00e0 clausole contrattuali adeguate.<\/p>\n\n\n\n
La legislazione speciale successiva al Codice Civile del 1942 ha introdotto norme che hanno avuto altri obiettivi prioritari, ma che nel loro necessario coordinamento con la disciplina generale hanno finito per avere effetti anche rispetto alle garanzie cui il venditore \u00e8 tenuto nella compravendita di immobili. Molte di queste norme hanno contribuito a definire un quadro arricchito delle qualit\u00e0 essenziali di un immobile, e talvolta anche dei possibili vizi. E ci\u00f2 nella maggior parte dei casi, anche attraverso l’obbligo di inserire nel contratto le menzioni relative alle attivit\u00e0 ed agli accertamenti compiuti. In materia edilizia ed urbanistica, l’evoluzione e la progressiva complicazione delle norme tecniche di riferimento, unitamente al delinearsi di sanzioni pi\u00f9 gravi, ha determinato la esigenza collegata che la regolare costruzione dell’immobile fosse implicitamente inserita tra le garanzie del venditore. E parallelamente, una volta individuato l’abusivismo edilizio come danno all’interesse pubblico della tutela del territorio, il rispetto delle norme inderogabili \u00e8 divenuto, attraverso l’obbligatorio inserimento di dichiarazioni e menzioni, condizione di validit\u00e0 dei contratti di compravendita. Pi\u00f9 di recente, le norme a tutela degli acquirenti di immobili da costruire hanno introdotto nuove forme di garanzia, dirette al recupero da parte del compratore delle somme pagate in attesa del verificarsi degli effetti traslativi, nonch\u00e9 dell’intero prezzo anche successivamente, e realizzate attraverso strumenti fideiussori e assicurativi.<\/p>\n\n\n\n