{"id":489,"date":"2019-10-07T14:35:23","date_gmt":"2019-10-07T13:35:23","guid":{"rendered":"https:\/\/notarcomitato.com\/murnau-am-staffelsee-2014-1-dott-giulio-tremonti\/"},"modified":"2019-10-07T14:36:45","modified_gmt":"2019-10-07T13:36:45","slug":"murnau-am-staffelsee-2014-1-dott-giulio-tremonti","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/notarcomitato.com\/it\/murnau-am-staffelsee-2014-1-dott-giulio-tremonti\/","title":{"rendered":"(Murnau am Staffelsee 2014\/1) Dott. Giulio Tremonti"},"content":{"rendered":"\n

NOTARCOMITATO<\/strong><\/p>\n\n\n\n

XXXIX CONVEGNO<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Murnau am Staffelsee (Baviera), 24 – 25 ottobre 2014<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La tassazione dell\u2019acquisto immobiliare: ruolo e responsabilit\u00e0 del Notaio<\/strong><\/p>\n\n\n\n

dott. Giulio Tremonti, notaio in Tolmezzo (Friuli Venezia Giulia)<\/p>\n\n\n\n

Premessa<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Nella presente relazione si prenderanno in esame, nell\u2019ottica dell\u2019intervento notarile, gli aspetti fiscali inerenti ai trasferimenti di case di abitazione.<\/p>\n\n\n\n

In particolare, la trattazione sar\u00e0 incentrata sulla disamina dei contratti di compravendita e di donazione delle case di abitazione.<\/p>\n\n\n\n

Sar\u00e0 invece limitato a pochi accenni il commento dedicato ad altre tipologie di atti che vengono di frequente stipulati in relazione alle compravendita di case di abitazione. Ci si riferisce, essenzialmente, ai contratti preliminari di compravendita, agli atti di cancellazione di ipoteca (o di svincolo da ipoteca) e, soprattutto, ai contratti di mutuo con garanzia ipotecaria.<\/p>\n\n\n\n

Onde evitare di appesantire la trattazione con casi pratici di applicazione delle imposte via via considerate, si \u00e8 ritenuto di predisporre e allegare alla relazione una tabella riepilogativa, nella quale sono riportate varie ipotesi di tassazione di compravendite e di donazioni di case di abitazione, tutte del valore di \u20ac 200.000,00. Nell\u2019intento di proporre degli esempi – per quanto possibile – realistici di tassazione delle operazioni prospettate, accanto ai prezzi di vendita o ai valori venali (appunto di \u20ac 200.000,00) delle case di abitazione vendute o donate, sono stati indicati anche i valori catastali delle medesime. Al riguardo, \u00e8 sembrato verosimile ipotizzare dei valori catastali di \u20ac 70.000,00 e di \u20ac 77.000,00, rispettivamente per le prime case e per le altre abitazioni. Per quanto concerne i contratti di mutuo stipulati per l\u2019acquisto di abitazioni, si \u00e8 fatto riferimento a finanziamenti bancari dell\u2019importo di \u20ac 200.000,00, garantiti da ipoteca per \u20ac 400.000,00.<\/p>\n\n\n\n

Saranno oggetto di disamina le imposte principali che colpiscono i trasferimenti di case di abitazione, ossia l\u2019imposta di registro, l\u2019imposta sul valore aggiunto (o IVA), l\u2019imposta sulle successioni e donazioni, nonch\u00e9 le imposte ipotecaria e catastale. Pertanto, nella tabella riepilogativa allegata alla relazione sono riportati solo esempi di applicazione di dette imposte. Si trascureranno invece ulteriori tasse e imposte che incidono in misura minore sui trasferimenti immobiliari, quali la tassa ipotecaria, la tassa catastale e l\u2019imposta di bollo. Del trattamento tributario dei contratti di mutuo con garanzia ipotecaria finalizzati all\u2019acquisto di case di abitazione si dar\u00e0 conto in forma sintetica.<\/p>\n\n\n\n

Verranno prese in considerazione esclusivamente le compravendite e le donazioni aventi per oggetto l\u2019intera propriet\u00e0 di case di abitazione, non anche i trasferimenti della nuda propriet\u00e0 o la costituzione di diritti reali limitati (quali l\u2019usufrutto o il diritto di abitazione).<\/p>\n\n\n\n

Nel corso della trattazione si far\u00e0 sistematicamente riferimento alle operazioni di acquisto di case di abitazione in regime “di trascrizione” (o \u201cdi Conservatoria\u201d), il quale costituisce la regola nell\u2019ordinamento italiano. Per contro, dei trasferimenti di case di abitazione ubicate nei territori ove vige il sistema del libro fondiario, o \u201cregime tavolare\u201d, si esamineranno solo aspetti particolari.<\/p>\n\n\n\n

La relazione si articoler\u00e0 come segue. Dapprima saranno trattati gli adempimenti di natura fiscale che gravano sul notaio, sia in termini generali che dal punto di vista dell’operativit\u00e0 concreta, con le conseguenti responsabilit\u00e0; verranno quindi illustrate le singole imposte e le modalit\u00e0 di calcolo delle medesime, evidenziando il ruolo che il notaio \u00e8 chiamato ad assolvere, anche con riferimento alle plusvalenze eventualmente realizzate dal venditore; si spenderanno infine alcune brevi considerazioni sulla figura del notaio quale consulente fiscale.  <\/p>\n\n\n\n

Quali sono gli adempimenti fiscali cui il notaio \u00e8 tenuto nelle operazioni di acquisto di immobili abitativi?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Nell\u2019esaminare gli adempimenti con valenza fiscale posti a carico del notaio con riguardo ai trasferimenti di immobili abitativi – ma lo stesso discorso vale per tutti i trasferimenti immobiliari – sono tre le principali operazioni sulle quali occorre focalizzare l\u2019attenzione:<\/p>\n\n\n\n

–        la registrazione;<\/p>\n\n\n\n

–        la trascrizione nei registri immobiliari;<\/p>\n\n\n\n

–        la voltura catastale.<\/p>\n\n\n\n

Dette operazioni, in particolare la seconda, sono certamente rilevanti anche dal punto di vista civilistico, ma in questa sede verranno prese in considerazione solo per i loro risvolti fiscali in rapporto all\u2019attivit\u00e0 che il notaio \u00e8 chiamato a svolgere in quanto pubblico ufficiale.<\/p>\n\n\n\n

La registrazione<\/p>\n\n\n\n

Il Testo Unico di registro (D.P.R. 26 aprile 1986, n.131), il quale contiene le principali disposizioni relativamente alla registrazione dei contratti ed all\u2019applicazione dell\u2019imposta di registro, stabilisce che \u201csono obbligati a richiedere la registrazione (\u2026) i notai (\u2026) per gli atti da essi redatti, ricevuti o autenticati\u201d (art. 10, lett. b).<\/p>\n\n\n\n

Stabilisce inoltre che i notai che hanno ricevuto o autenticato l\u2019atto sono obbligati al pagamento dell\u2019imposta di registro solidalmente con le parti contraenti (art. 57, comma 1).<\/p>\n\n\n\n

Al momento della richiesta di registrazione il notaio richiedente deve versare l\u2019imposta di registro (art. 54, comma 1).<\/p>\n\n\n\n

Attualmente, il termine per la registrazione degli atti notarili \u00e8 di trenta giorni, decorrenti dalla data di ricevimento dell\u2019atto o dalla data dell\u2019ultima autenticazione.<\/p>\n\n\n\n

La registrazione viene eseguita dall\u2019Agenzia delle Entrate. In particolare, l\u2019ufficio dell\u2019Agenzia delle Entrate competente per la registrazione degli atti pubblici e per le scritture private autenticate \u00e8 quello \u201cnella cui circoscrizione risiede il pubblico ufficiale obbligato a richiedere la registrazione\u201d (art. 9). Pertanto, l\u2019ufficio dell\u2019Agenzia delle Entrate presso il quale il notaio deve richiedere la registrazione dei suoi atti \u00e8 quello nella cui circoscrizione si trova ubicata la propria sede.<\/p>\n\n\n\n

La trascrizione e la voltura<\/p>\n\n\n\n

La trascrizione nei registri immobiliari e la voltura catastale sono formalit\u00e0 che presentano dei punti di contatto, ma costituiscono comunque adempimenti tra loro ben distinti.<\/p>\n\n\n\n

La trascrizione, infatti, deve essere eseguita presso l\u2019ufficio dei registri immobiliari (Ufficio del Servizio di Pubblicit\u00e0 immobiliare, gi\u00e0 Conservatoria dei Registri Immobiliari) nella cui circoscrizione si trovano i beni immobili oggetto di trasferimento ed ha lo scopo di assicurare la pubblicit\u00e0 dell\u2019atto di trasferimento immobiliare, al fine di consentirne l\u2019opponibilit\u00e0 verso i terzi. Stante la sua grande rilevanza sul piano civilistico, essa \u00e8 minuziosamente disciplinata dal Codice Civile (artt. 2643 e seguenti) il quale, tra l\u2019altro, obbliga il notaio che ha ricevuto o autenticato l\u2019atto soggetto a trascrizione \u201cdi curare che questa venga eseguita nel pi\u00f9 breve tempo possibile, ed \u00e8 tenuto al risarcimento del danno in caso di ritardo (\u2026)\u201d.<\/p>\n\n\n\n

La voltura, invece, \u00e8 diretta ad aggiornare le risultanze dei registri del Catasto (Catasto dei Fabbricati e Catasto Terreni) presso cui i beni immobili oggetto di trasferimento sono censiti, registri che hanno una funzione essenzialmente fiscale, costituendo una sorta di \u201canagrafe tributaria\u201d del patrimonio immobiliare.<\/p>\n\n\n\n

Sia la trascrizione che la voltura rappresentano comunque presupposti per l\u2019applicazione di imposte indirette.<\/p>\n\n\n\n

La trascrizione \u00e8 soggetta all\u2019imposta ipotecaria, mentre la voltura \u00e8 soggetta all\u2019imposta catastale.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019imposta ipotecaria e l\u2019imposta catastale sono disciplinate da un unico testo di legge (il D.Lgs. 31 ottobre 1990, n.347), il quale sancisce precisi obblighi a carico dei notai in relazione alle formalit\u00e0 di trascrizione e di voltura.<\/p>\n\n\n\n

Dispone infatti che \u201ci notai (\u2026) che hanno ricevuto o autenticato l\u2019atto soggetto a trascrizione, hanno l\u2019obbligo di richiedere la formalit\u00e0 relativa nel termine di trenta giorni dalla data dell\u2019atto\u201d (art.6, comma 1).<\/p>\n\n\n\n

Inoltre, individua, tra i soggetti tenuti al pagamento dell\u2019imposta ipotecaria e dell\u2019imposta catastale, i pubblici ufficiali – e quindi innanzitutto i notai – obbligati al pagamento dell\u2019imposta di registro dovuta per gli atti ai quali si riferisce la formalit\u00e0 di trascrizione o la voltura catastale, solidalmente con i soggetti nel cui interesse sono state richieste la formalit\u00e0 o la voltura (art.11).<\/p>\n\n\n\n

In relazione agli atti che importano trasferimenti immobiliari, l\u2019ufficio dell\u2019Agenzia delle Entrate competente per la registrazione dell\u2019atto \u00e8 anche competente per l\u2019imposta ipotecaria e per l\u2019imposta catastale relative (art.12), indipendentemente dal fatto che i beni immobili oggetto di trasferimento siano ubicati in circoscrizioni territoriali diverse. Pertanto, per fare un esempio, se un notaio con sede nel Comune di Udine riceve un atto avente per oggetto la compravendita di un appartamento situato in Comune di Verona, \u00e8 competente per le imposte ipotecaria e catastale l\u2019ufficio dell\u2019Agenzia delle Entrate presso il quale deve essere richiesta la registrazione, ossia l\u2019Ufficio Territoriale di Udine (avendo il notaio rogante sede in Comune di Udine), anche se l\u2019appartamento compravenduto ricade nella circoscrizione territoriale di Verona e la trascrizione deve essere richiesta presso l\u2019ufficio dei registri immobiliari di Verona, cos\u00ec come la domanda di voltura va presentata al Catasto dei Fabbricati di Verona. <\/p>\n\n\n\n

Dal punto di vista organizzativo, si precisa che anche gli uffici dei registri immobiliari e gli uffici del Catasto sono attualmente delle amministrazioni dell\u2019Agenzia delle Entrate, ma fanno parte di un\u2019articolazione (denominata \u201cDipartimento del Territorio\u201d) diversa rispetto a quella di cui fanno parte gli uffici che si occupano della registrazione degli atti.<\/p>\n\n\n\n

Qualora, nella prospettiva della compravendita di una casa di abitazione, le parti intendono vincolarsi reciprocamente stipulando un contratto preliminare di vendita con atto notarile (anzich\u00e9, come generalmente avviene, con una semplice scrittura privata), il notaio incaricato \u00e8 tenuto a curare l\u2019esecuzione delle formalit\u00e0 di registrazione e di trascrizione di detto contratto. Il contratto preliminare non \u00e8 invece soggetto alla voltura catastale, dato che non determina il trasferimento della propriet\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

Spesso la casa di abitazione da vendere \u00e8 gravata da un\u2019iscrizione ipotecaria a garanzia di un mutuo concesso da una banca al venditore. In tal caso, a meno che le parti (con il benestare della banca) si siano accordate nel senso di far accollare all\u2019acquirente il mutuo concesso al venditore come modalit\u00e0 di pagamento – totale o parziale – del prezzo, chi compra la casa pretende che la stessa venga liberata dall\u2019ipoteca prima della stipula della compravendita. Accade pertanto di frequente che, nello stesso contesto in cui viene formalizzata la compravendita della casa di abitazione, intervenga un funzionario della banca del venditore il quale, previo incasso della somma corrispondente all\u2019importo residuo del mutuo, rilascia l\u2019assenso alla cancellazione dell\u2019ipoteca (o allo svincolo dall\u2019ipoteca della casa da vendere) con atto ricevuto o autenticato dallo stesso notaio incaricato per la (successiva) compravendita. Quest\u2019ultimo dovr\u00e0 poi provvedere a richiedere la registrazione dell\u2019atto e a far eseguire presso l\u2019ufficio dei registri immobiliari l\u2019annotazione di cancellazione dell\u2019ipoteca (o di svincolo dall\u2019ipoteca).<\/p>\n\n\n\n

Se il compratore non dispone gi\u00e0 della somma necessaria per pagare il prezzo, ma ha raggiunto un’intesa con una banca per farsi finanziare – almeno in parte – l\u2019acquisto della casa di abitazione, \u00e8 normale che la stipula del contratto di compravendita sia immediatamente seguita dalla stipula, sempre formalizzata con atto notarile, di un contatto di mutuo bancario assistito da garanzia ipotecaria. L\u2019acquirente riceve cos\u00ec dalla banca la somma occorrente per pagare (in tutto o in parte) il venditore e garantisce il mutuo accordatogli concedendo alla banca mutuante un\u2019ipoteca sulla casa di abitazione appena acquistata. In tal caso, il notaio incaricato dall\u2019acquirente dovr\u00e0 occuparsi, oltre che degli adempimenti relativi alla compravendita, anche di quelli correlati al mutuo ipotecario. In particolare, dovr\u00e0 curare la registrazione del contratto di mutuo e l\u2019iscrizione presso l\u2019ufficio dei registri immobiliari dell\u2019ipoteca a favore della banca.<\/p>\n\n\n\n

Come e da parte di chi avviene il pagamento delle imposte dovute? Il \u201cmodello unico informatico\u201d<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Procedendo alla disamina delle modalit\u00e0 operative con cui il notaio italiano deve in concreto far eseguire le formalit\u00e0 di registrazione, trascrizione nei registri immobiliari e voltura catastale, oltre che versare le corrispondenti imposte, occorre illustrare il funzionamento del sistema cosiddetto del \u201cmodello unico informatico\u201d (introdotto a livello normativo con il D.Lgs. 18 dicembre 1997, n.463 e attivato in modo progressivo a partire dall\u2019inizio del decennio che precede, fino ad entrare di recente \u201ca regime\u201d su tutto il territorio italiano).<\/p>\n\n\n\n

Detto sistema consiste nella trasmissione, effettuata per via telematica dal notaio ai competenti uffici dell\u2019Agenzia delle Entrate, di un unico documento informatico (appunto il \u201cmodello unico informatico\u201d) contenente la richiesta di registrazione dell\u2019atto notarile, la nota di trascrizione nei registri immobiliari e la domanda di voltura catastale, \u201cunitamente a tutta la documentazione necessaria\u201d (art.3 bis, comma 2, D.Lgs. 18 dicembre 1997, n.463). La \u201cdocumentazione necessaria\u201d comprende, ad esempio, la copia conforme delle procure menzionate negli atti, dei certificati di morte, degli atti di pubblicazione di testamenti e delle rinunzie a eredit\u00e0 che non risultino gi\u00e0 depositati presso l\u2019ufficio dei registri immobiliari).<\/p>\n\n\n\n

Il modello unico informatico, comprensivo del prospetto degli allegati dell\u2019atto, dei certificati e dei documenti da presentare in virt\u00f9 di disposizioni di legge o di regolamento, viene trasmesso telematicamente dal notaio assieme alla copia conforme dell\u2019atto da esso ricevuto o autenticato (art. 2 D.P.R. 18 agosto 2000, n.308).<\/p>\n\n\n\n

La trasmissione del modello unico informatico deve avvenire entro trenta giorni dal perfezionamento dell\u2019atto (art.5 D.P.R. 18 agosto 2000, n.308).<\/p>\n\n\n\n

Non appena riscontrata la presentazione del modello unico informatico da parte del notaio, l\u2019ufficio dell\u2019Agenzia delle Entrate competente per la registrazione dell\u2019atto, sempre per via telematica, rende disponibile una ricevuta che contiene gli estremi dell\u2019avvenuta registrazione.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019ufficio dei registri immobiliari nella cui circoscrizione si trovano gli immobili trasferiti, da parte sua, esegue la trascrizione dell\u2019atto dopo aver effettuato il controllo di regolarit\u00e0 formale della nota e del titolo (ossia della copia conforme dell\u2019atto). Se l\u2019esito del controllo \u00e8 positivo, la trascrizione viene eseguita lo stesso giorno in cui \u00e8 stato trasmesso il modello unico informatico (se l\u2019invio telematico \u00e8 avvenuto prima delle ore 12.30), oppure il giorno lavorativo successivo (se l\u2019invio telematico \u00e8 avvenuto dopo le ore 12.30). Se al contrario l\u2019ufficio dei registri immobiliari riscontra qualche irregolarit\u00e0 (o presunta tale), si possono prospettare due eventualit\u00e0. Nel caso di irregolarit\u00e0 pi\u00f9 lievi, l\u2019ufficio invita informalmente il notaio ad eliminarle, correggendo o integrando la formalit\u00e0 e ritrasmettendola per via telematica. Tuttavia, se il notaio non ottempera all\u2019invito, l\u2019ufficio deve comunque eseguire la trascrizione. Nel caso di irregolarit\u00e0 pi\u00f9 gravi, invece, il responsabile dell\u2019ufficio redige un verbale di rifiuto di ricevimento della formalit\u00e0 (art. 2674 del codice civile), o esegue la trascrizione con riserva (art. 2674 bis del codice civile).<\/p>\n\n\n\n

Il meccanismo appena descritto non opera tuttavia per gli immobili situati nei Comuni in cui vige il sistema del libro fondiario di cui al Regio Decreto 28 marzo 1929, n.499 (cd. \u201cregime tavolare\u201d), ossia nei territori del Trentino – Alto Adige, delle province di Trieste e di Gorizia e in limitate zone delle province di Udine, di Belluno, di Vicenza e di Brescia, rispetto ai quali la pubblicit\u00e0 degli atti  dispositivi viene attuata in modo diverso. In luogo della trascrizione, infatti, detti atti sono soggetti all\u2019iscrizione tavolare (o intavolazione) nei libri fondiari. E l\u2019intavolazione dei trasferimenti di detti immobili \u00e8 eseguita dall’Ufficio Tavolare in forza di un decreto tavolare emesso dal Giudice Tavolare (o dal Conservatore dell\u2019Ufficio Tavolare eventualmente delegato dal Giudice Tavolare) sulla base della cd. “domanda tavolare”, ossia di un\u2019istanza redatta su supporto cartaceo presentata (di regola) dal notaio rogante o autenticante e accompagnata da una copia conforme dell\u2019atto, anch’essa redatta su supporto cartaceo. Quindi, per gli atti notarili relativi ad immobili in “regime tavolare”, il modello unico informatico viene utilizzato soltanto per gli adempimenti funzionali alla registrazione e alla voltura catastale, non anche all’espletamento della pubblicit\u00e0 immobiliare (art. 3 ter, comma 4, D.Lgs. 18 dicembre 1997, n.463).<\/p>\n\n\n\n

Per quanto concerne la voltura catastale, questa viene di regola eseguita automaticamente dal competente ufficio del Catasto a seguito della trasmissione all\u2019Agenzia delle Entrate del modello unico informatico (art.5 D.P.R. 18 agosto 2000, n.308). Il che vale anche per gli atti di trasferimento dei fabbricati siti nei Comuni in cui vige il sistema del libro fondiario.<\/p>\n\n\n\n

In sostanza, con la sola eccezione dei trasferimenti immobiliari in \u201cregime tavolare\u201d, pu\u00f2 affermarsi che, mediante la presentazione per via telematica del modello unico informatico, il notaio assolve con un unico adempimento le formalit\u00e0 necessarie per la registrazione, la trascrizione e la voltura dell\u2019atto che ha ricevuto o autenticato, formalit\u00e0 che in precedenza seguivano percorsi autonomi.<\/p>\n\n\n\n

Ma l\u2019avvento del modello unico informatico ha rappresentato una rivoluzione, oltre che sotto il profilo delle modalit\u00e0 di invio – da parte del notaio – dei documenti destinati ai diversi uffici dell\u2019Agenzia delle Entrate, anche sotto il profilo del pagamento delle imposte dovute per la registrazione, la trascrizione e la voltura degli atti notarili.<\/p>\n\n\n\n

La richiesta di registrazione presentata tramite il modello unico informatico, infatti, contiene anche l\u2019autoliquidazione, eseguita dal notaio, delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Inoltre, nel modello unico informatico \u00e8 riportata l\u2019indicazione del numero di conto corrente bancario del notaio sul quale verranno addebitate le anzidette imposte, come sopra autoliquidate, al cui versamento il notaio stesso \u00e8 tenuto. Al riguardo, va sottolineato che il notaio \u00e8 l\u2019unico soggetto legittimato al versamento delle imposte dovute in dipendenza dei propri atti. E\u2019 poi previsto un meccanismo di controllo da parte del competente ufficio dell\u2019Agenzia delle Entrate, il quale verifica la regolarit\u00e0 dell\u2019autoliquidazione operata dal notaio e del versamento delle imposte effettuato di conseguenza.<\/p>\n\n\n\n

Qualora, sulla base degli elementi desumibili dall\u2019atto sottoposto a registrazione, risulti dovuta una maggiore imposta, l\u2019ufficio dell\u2019Agenzia delle Entrate notifica al notaio, entro sessanta giorni dalla presentazione del modello unico informatico, un apposito avviso di liquidazione per l\u2019integrazione dell\u2019imposta versata. Il notaio deve effettuare il pagamento della differenza di imposta entro quindici giorni, decorrenti dalla data di notifica dell\u2019avviso di liquidazione. Se il notaio non vi provvede nel termine suddetto, \u00e8 tenuto anche al pagamento degli interessi di mora e di una sanzione amministrativa (art. 3 ter del D.Lgs. 18 dicembre 1997, n.463).<\/p>\n\n\n\n

Il modello unico informatico \u00e8 lo strumento previsto dall\u2019ordinamento italiano per l\u2019esecuzione delle formalit\u00e0 relative a  tutti gli atti notarili che contengono negozi dispositivi di beni immobili. Deve essere pertanto utilizzato non soltanto per gli atti di trasferimento di beni immobili, ma anche per i contratti preliminari stipulati con atto notarile, per i mutui assistiti da garanzia ipotecaria e per gli atti di assenso a cancellazione di ipoteche (o di svincolo da ipoteche).<\/p>\n\n\n\n

Non compete al notaio, naturalmente, il versamento dell\u2019imposta sul valore aggiunto, qualora dovuta, a cui deve provvedere l\u2019impresa venditrice (la quale la addebita agli acquirenti nelle fatture di vendita).<\/p>\n\n\n\n

Il notaio non svolge alcun ruolo neppure in relazione al versamento dell\u2019imposta sostitutiva prevista per i mutui bancari, di cui si dar\u00e0 conto nel prosieguo. <\/p>\n\n\n\n

Qual \u00e8 la responsabilit\u00e0 del notaio in rapporto al pagamento delle imposte?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Come gi\u00e0 anticipato, ai sensi della legge di registro, i notai che hanno ricevuto o autenticato l\u2019atto sono obbligati al pagamento dell\u2019imposta di registro in solido con le parti contraenti (art. 57, comma 1, D.P.R. 26 aprile 1986, n.131). Analogamente, il Testo Unico sulle imposte ipotecaria e catastale prevede, per il pagamento di dette imposte, la responsabilit\u00e0 dei notai roganti o autenticanti in solido con i soggetti nel cui interesse sono state richieste la trascrizione e la voltura catastale (art.11 D.Lgs. 31 ottobre 1990, n.347).<\/p>\n\n\n\n

Dal quadro normativo cos\u00ec sommariamente delineato si evince che il notaio italiano, in quanto pubblico ufficiale, \u00e8 tenuto a richiedere nei tempi di legge la registrazione, la trascrizione e la voltura catastale dell\u2019atto che ha ricevuto o autenticato e, nel contempo, \u00e8 obbligato al pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, solidalmente con le parti interessate.<\/p>\n\n\n\n

Il notaio, in altre parole, deve essere considerato \u201cresponsabile d\u2019imposta\u201d nei confronti dell\u2019Agenzia delle Entrate, ossia dello Stato italiano. Infatti, pur non essendo in senso tecnico il soggetto passivo dell\u2019obbligo tributario (obbligate in via principale sono le parti contraenti), il notaio \u00e8 pur sempre tenuto al versamento dei tributi dovuti in dipendenza degli atti da esso ricevuti o autenticati. Anzi, come si \u00e8 detto trattando del \u201cmodello unico informatico\u201d, \u00e8 in pratica l\u2019unico soggetto legittimato ad effettuare la corresponsione all\u2019Agenzia delle Entrate delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, non potendo le parti contraenti provvedervi direttamente.<\/p>\n\n\n\n

In considerazione della sua responsabilit\u00e0 fiscale, la legge notarile prevede che \u201cil notaio pu\u00f2 ricusare il suo ministero se le parti non depositano presso di lui l\u2019importo delle tasse (\u2026) dell\u2019atto (\u2026)\u201d (art. 29 Legge 16 febbraio 1913, n.89).<\/p>\n\n\n\n

Tuttavia, una volta ricevuto o autenticato l\u2019atto, la responsabilit\u00e0 del notaio per il pagamento delle imposte dovute \u00e8 irreversibilmente innescata. Ci\u00f2 significa che, se il notaio non si \u00e8 fatto fornire dai clienti la provvista per il pagamento delle imposte, non pu\u00f2 comunque sottrarsi all\u2019esecuzione degli adempimenti obbligatori (in primis registrazione, trascrizione nei registri immobiliari e voltura catastale) e, conseguentemente, al versamento delle relative imposte (di registro, ipotecaria e catastale), salvo poi richiedere ai clienti il rimborso di quanto anticipato nel loro interesse.<\/p>\n\n\n\n

La solidariet\u00e0 del notaio con le parti contraenti in ordine al pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale opera, peraltro, unicamente per l\u2019imposta \u201cprincipale\u201d, non estendendosi al pagamento delle imposte \u201ccomplementare\u201d e \u201csuppletiva\u201d (art. 57, comma 2, D.P.R. 26 aprile 1986, n.131).<\/p>\n\n\n\n

La legge di registro distingue nettamente le tre fattispecie: \u201cE\u2019 principale l\u2019imposta applicata al momento della registrazione e quella richiesta dall\u2019ufficio se diretta a correggere errori od omissioni effettuati in sede di autoliquidazione nei casi di presentazione della richiesta di registrazione per via telematica; \u00e8 suppletiva l\u2019imposta applicata successivamente, se diretta a correggere errori od omissioni dell\u2019ufficio; \u00e8 complementare l\u2019imposta applicata in ogni altro caso\u201d (art. 42, comma 1, D.P.R. 26 aprile 1986, n.131).<\/p>\n\n\n\n

Pertanto, la responsabilit\u00e0 solidale del notaio riguarda solo le imposte di registro, ipotecaria e catastale autoliquidate dal notaio rogante o autenticante in occasione della presentazione per via telematica del modello unico informatico, nonch\u00e9 la differenza di imposte che dovesse essere richiesta dal competente ufficio dell\u2019Agenzia delle Entrate con l\u2019apposito avviso di liquidazione notificato allo stesso notaio nei sessanta giorni successivi.<\/p>\n\n\n\n

Non riguarda, invece, quanto eventualmente dovuto all\u2019Agenzia delle Entrate a titolo di imposta \u201ccomplementare\u201d o a titolo di imposta \u201csuppletiva\u201d, in particolare le maggiori imposte che l\u2019ufficio dovesse richiedere in dipendenza dell\u2019accertamento di un pi\u00f9 elevato valore dei beni trasferiti, oppure per effetto della rideterminazione della base imponibile dell\u2019atto in termini pi\u00f9 sfavorevoli per il contribuente, oppure ancora a seguito del riscontro della decadenza da un\u2019agevolazione fiscale richiesta dall\u2019acquirente nell’atto di acquisto e applicata in sede di registrazione. Dette maggiori imposte possono essere quindi richieste dall\u2019ufficio solo alle parti contraenti, non anche al notaio.<\/p>\n\n\n\n

Nessuna responsabilit\u00e0 pu\u00f2 invece essere addossata al notaio in relazione al pagamento dell\u2019imposta sul valore aggiunto eventualmente dovuta in dipendenza dei suoi atti, la quale, come si \u00e8 gi\u00e0 visto, deve essere versata dall\u2019impresa venditrice.<\/p>\n\n\n\n

Lo stesso dicasi per quanto concerne l\u2019imposta sostitutiva dovuta in relazione ai mutui bancari stipulati con atto notarile, al cui versamento \u00e8 obbligata la banca che ha concesso il mutuo. Sul punto si torner\u00e0 pi\u00f9 avanti.<\/p>\n\n\n\n

E\u2019 possibile trascrivere\/intavolare un atto anche prima del pagamento delle imposte?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

In passato, nella prassi notarile italiana, la regola era quella di richiedere la trascrizione dell\u2019atto di trasferimento immobiliare prima della sua registrazione, quindi prima del pagamento delle imposte dovute. Ci\u00f2 al fine di assicurare, in pendenza del termine per la registrazione, la tempestiva opponibilit\u00e0 ai terzi dell\u2019atto.<\/p>\n\n\n\n

Il codice civile prevede infatti che \u201cla trascrizione pu\u00f2 essere domandata, quantunque non sia stata ancora pagata l\u2019imposta di registro a cui \u00e8 soggetto il titolo (\u2026)\u201d (art.2669).<\/p>\n\n\n\n

La rilevanza pratica della norma sopra riportata \u00e8 stata per\u00f2 drasticamente ridimensionata a seguito dell\u2019introduzione nell\u2019ordinamento italiano del modello unico informatico il quale, come detto in precedenza, impone al notaio, nell\u2019ambito di un\u2019unica operazione, l\u2019assolvimento degli obblighi tributari (la registrazione dell\u2019atto e il versamento delle relative imposte) in contemporanea con l\u2019adempimento delle formalit\u00e0 pubblicitarie (la trascrizione, l\u2019iscrizione e l\u2019annotazione nei registri immobiliari) e catastali (la domanda di voltura).<\/p>\n\n\n\n

Se anche un notaio presentasse la nota di trascrizione di un suo atto non accompagnata dalla richiesta di registrazione, l\u2019ufficio dei registri immobiliari non potrebbe comunque eseguire la formalit\u00e0, poich\u00e9 l\u2019omesso versamento dell\u2019imposta ipotecaria costituisce oggi motivo di rifiuto (art.6, comma 2, D.P.R. 18 agosto 2000, n.308).<\/p>\n\n\n\n

Quanto sopra affermato non vale per\u00f2 per i trasferimenti di fabbricati ubicati nei Comuni ove vige il sistema del libro fondiario di cui al Regio Decreto 28 marzo 1929, n.499, ossia il cd. \u201cregime tavolare\u201d. Difatti, come gi\u00e0 si \u00e8 avuto occasione di rilevare, con riferimento ai relativi atti notarili il modello unico informatico \u00e8 utilizzato soltanto per gli adempimenti connessi alla registrazione e alla voltura catastale, non anche per l’esecuzione delle formalit\u00e0 necessarie per assicurarne la pubblicit\u00e0 immobiliare. Di conseguenza, per gli atti notarili aventi per oggetto il trasferimento di immobili in regime tavolare, \u00e8 ancora possibile presentare la domanda tavolare prima della loro registrazione e, quindi, prima che siano pagate le imposte dovute. Lo stesso dicasi per i contratti preliminari di vendita formalizzati con atto notarile e per i contratti di mutuo con garanzia ipotecaria.<\/p>\n\n\n\n

Naturalmente, il funzionamento del meccanismo del modello unico informatico presuppone la lealt\u00e0 del notaio-pubblico ufficiale nei confronti del sistema di cui \u00e8 parte. Pertanto, non meritano di essere prese in considerazione le ipotesi, del tutto patologiche e assolutamente marginali, di richieste di registrazione di atti presentate da notai che non dispongono, sul conto corrente indicato nel modello unico informatico, delle disponibilit\u00e0 necessarie per l\u2019addebito delle imposte da versare.  <\/p>\n\n\n\n

Che tipo di imposte e in che misura sono dovute?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Passando ad analizzare pi\u00f9 nello specifico le principali imposte che colpiscono gli atti di trasferimento di case di abitazione e i contratti di finanziamento connessi, verranno presi in considerazione, nell\u2019ordine: I) gli atti di compravendita, II) gli atti di donazione, III) gli atti di compravendita con pagamento del prezzo da parte di terzi e IV) gli atti di mutuo con garanzia ipotecaria..<\/p>\n\n\n\n

I) La tassazione degli atti di compravendita di case di abitazione<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Gli atti di compravendita di case di abitazione possono essere sottoposti a due diversi regimi impositivi a seconda che siano o meno assoggettati all\u2019imposta sul valore aggiunto (o IVA).<\/p>\n\n\n\n

Compravendite assoggettate ad IVA<\/p>\n\n\n\n

In base alla cd. \u201clegge IVA\u201d (D.P.R. 26 ottobre 1972, n.633), scontano l\u2019applicazione dell\u2019imposta sul valore aggiunto le operazioni di vendita di case di abitazione effettuate dalle imprese che le hanno costruite o che le hanno ristrutturate, a condizione che siano trascorsi meno di cinque anni dalla ultimazione della costruzione o dell\u2019intervento di ristrutturazione (art. 10, 1\u00b0 comma, n. 8 bis D.P.R. 26 ottobre 1972, n.633).<\/p>\n\n\n\n

Si precisa che affinch\u00e9 possa parlarsi di ristrutturazione nell\u2019accezione rilevante per determinare l\u2019assoggettamento ad IVA della compravendita, non \u00e8 sufficiente che sia stato eseguito un intervento edilizio di manutenzione straordinaria. La legge IVA, infatti, per qualificare la tipologia dell\u2019intervento edilizio considerato, richiama esplicitamente le classificazioni proprie della normativa urbanistico-edilizia, ossia gli interventi “di restauro e di risanamento conservativo”, “di ristrutturazione edilizia” e “di ristrutturazione urbanistica” (come definiti dall’art. 3, comma 1, lett. c), d) ed f) del Testo Unico dell’Edilizia di cui al D.P.R. 6 giugno 2001, n.380).<\/p>\n\n\n\n

Si ritiene che il termine quinquennale decorra non dalla effettiva conclusione dei lavori, bens\u00ec dalla data in cui \u00e8 stata presentata al Comune la \u201cdichiarazione di fine lavori\u201d da parte dell\u2019impresa che ha eseguito l\u2019intervento edilizio.<\/p>\n\n\n\n

Qualora siano passati pi\u00f9 di cinque anni dalla ultimazione della costruzione o dell\u2019intervento di ristrutturazione, l\u2019impresa venditrice pu\u00f2 comunque assoggettare l\u2019operazione di vendita ad IVA, ma in questo caso deve espressamente manifestare la relativa opzione nell\u2019atto di vendita (e l\u2019acquirente non vi si pu\u00f2 opporre).<\/p>\n\n\n\n

Si \u00e8 gi\u00e0 anticipato che l\u2019imposta sul valore aggiunto viene corrisposta direttamente dalla parte acquirente all\u2019impresa venditrice, unitamente al prezzo di vendita, senza che il notaio assuma al riguardo il ruolo di responsabile di imposta.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019aliquota IVA che si applica alla vendita di case di abitazione dipende dalle caratteristiche oggettive delle case e dai requisiti soggettivi degli acquirenti. Se si tratta di case di abitazione non di lusso, l\u2019aliquota IVA applicabile pu\u00f2 essere del 4% o del 10% a seconda che, rispettivamente, ricorrano o meno le condizioni per l\u2019acquisto della cd. \u201cprima casa\u201d. Se invece si tratta di case di abitazione di lusso, l\u2019aliquota IVA applicata \u00e8 in ogni caso quella ordinaria, attualmente fissata nella misura del 22% (art. 16, comma 1, D.P.R. 26 ottobre 1972, n.633). E ci\u00f2 anche qualora gli acquirenti abbiano i requisiti per invocare le agevolazioni per la \u201cprima casa\u201d.<\/p>\n\n\n\n

I criteri per qualificare una casa di abitazione come \u201cdi lusso\u201d sono, secondo la legge IVA, quelli stabiliti dal Decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, il quale individua una serie di parametri.  In concreto, il parametro di gran lunga pi\u00f9 rilevante \u00e8 costituito dalla superficie della casa.<\/p>\n\n\n\n

Per quanto attiene ai requisiti soggettivi che deve possedere l\u2019acquirente per beneficiare delle agevolazioni prima casa, la legge IVA rinvia espressamente alle condizioni previste dalla legge di registro (nota II bis all\u2019art. 1 della Tariffa, Parte Prima, annessa al D.P.R. 26 aprile 1986, n.131), sulle quali ci si soffermer\u00e0 nel prosieguo.    <\/p>\n\n\n\n

Se la vendita di una casa di abitazione \u00e8 assoggettata ad IVA, quale che sia l\u2019aliquota applicata, sconta le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di \u20ac 200,00 ciascuna.<\/p>\n\n\n\n

Compravendite non assoggettate ad IVA<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Al di fuori dei casi in cui la vendita non \u00e8 assoggettata all\u2019imposta sul valore aggiunto, si applica l\u2019imposta di registro in misura proporzionale. Ci\u00f2 vale, naturalmente, per tutte le vendite di case di abitazione effettuate da soggetti privati o da enti non commerciali. Vale, inoltre, per le vendite di abitazioni effettuate da imprese, qualora queste ultime non le abbiano costruite o ristrutturate da meno di cinque anni, oppure qualora le abbiano costruite o ristrutturate da pi\u00f9 di cinque anni, ma non abbiano esercitato nell\u2019atto di vendita l\u2019opzione per l\u2019assoggettamento volontario ad IVA.<\/p>\n\n\n\n

Il trattamento tributario delle vendite di case di abitazione che scontano l\u2019imposta di registro in misura proporzionale \u00e8 cambiato in maniera significativa a partire dal 1\u00b0 gennaio 2014, con l\u2019entrata in vigore delle modifiche apportate alla tassazione degli atti di trasferimento a titolo oneroso di beni immobili (art. 10 D.Lgs. 14 marzo 2011, n.23).<\/p>\n\n\n\n

La disciplina riformata dell\u2019imposta di registro (art. 1 della Tariffa, Parte Prima, annessa al D.P.R. 26 aprile 1986, n.131) prevede, per le vendite di case di abitazione, due distinte aliquote, del 2% e del 9%, rispettivamente per le prime case e per le altre abitazioni. In ogni caso, l’imposta proporzionale di registro non pu\u00f2 essere inferiore ad \u20ac 1.000,00.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019applicazione dell\u2019aliquota del 2% \u00e8 subordinata al ricorrere di specifiche condizioni, concernenti la tipologia dell\u2019abitazione compravenduta e i requisiti soggettivi posseduti dall\u2019acquirente.<\/p>\n\n\n\n

Per quanto riguarda la tipologia dell\u2019abitazione, va sottolineato che la nuova formulazione della legge non fa pi\u00f9 riferimento alle case \u201cnon di lusso\u201d (diversamente, come si \u00e8 detto, dalla legge IVA), ma si limita ad individuare in negativo l\u2019ambito della fattispecie agevolata, dalla quale vengono escluse le case di abitazione classificate in determinate categorie catastali. Il legislatore della riforma, in altri termini, ha omesso di richiamare esplicitamente i criteri di cui al Decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969 (come invece avveniva nella disciplina vigente fino al 31 dicembre 2013), ma ha preferito attenersi alla classificazione delle abitazioni compravendute risultante dal loro censimento nel Catasto dei Fabbricati, negando l\u2019applicazione dell\u2019aliquota pi\u00f9 favorevole alle vendite di abitazioni rientranti nelle categorie catastali A1, A8 e A9, proprie, rispettivamente, di “Abitazioni di tipo signorile”, di “Abitazioni in ville” e di “Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici”.<\/p>\n\n\n\n

Sono invece rimasti immutati, anche a seguito della novella legislativa, i requisiti soggettivi che l\u2019acquirente deve possedere per beneficiare delle agevolazioni della prima casa.<\/p>\n\n\n\n

Detti requisiti possono essere riassuntivamente elencati come segue:<\/strong><\/p>\n\n\n\n