{"id":494,"date":"2019-10-07T14:41:55","date_gmt":"2019-10-07T13:41:55","guid":{"rendered":"https:\/\/notarcomitato.com\/murnau-am-staffelsee-2014-2-klaus-ochs\/"},"modified":"2019-10-07T14:45:00","modified_gmt":"2019-10-07T13:45:00","slug":"murnau-am-staffelsee-2014-2-klaus-ochs","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/notarcomitato.com\/it\/murnau-am-staffelsee-2014-2-klaus-ochs\/","title":{"rendered":"(Murnau am Staffelsee 2014\/2) Klaus Ochs"},"content":{"rendered":"\n

La tassazione dell’acquisto immobiliare:
ruolo e responsabilit\u00e0 del notaio in GERMANIA<\/strong><\/p>\n\n\n\n

relazione al 34\u00b0 Convegno del Comitato Notarile<\/p>\n\n\n\n

24 e 25 ottobre 2014 –  Murnau<\/p>\n\n\n\n

Klaus Ochs, notaio a Garmisch-Partenkirchen (D)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Circostanze esemplari in esame:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Quali sono le imposte ed i diritti amministrativi – oltre ai costi notarili per rogito e procedure – a cui si \u00e8 soggetti nel caso di acquisto di un appartamento \/ abitazione per un valore di  \u20ac 200.000 e contemporanea accensione di garanzia (ipoteca o debito fondiario\/Grundschuld).<\/p>\n\n\n\n

A. Premessa:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Non c’\u00e8 nulla (o quasi) senza tasse. Questa dura verit\u00e0, ben nota nel mondo economico, vale anche per l’acquisto di immobili. Ai sensi del \u00a7 311b del B\u00fcrgerliches Gesetzbuch (BGB – Codice Civile Tedesco), l’acquisto di un immobile necessita della forma dell’atto notarile. Praticamente tutti i trasferimenti immobiliari fanno sorgere imponibilit\u00e0 fiscale, o comunque sono soggetti ad una verifica fiscale in cui si controlla se ed in quale misura il negozio debba\/possa essere sottoposto a tassazione. Per questo il lavoro di uno studio notarile viene coinvolto, quasi quotidianamente e in crescente misura, nelle problematiche fiscali.<\/p>\n\n\n\n

Sulla base del caso esemplare proposto, ovvero il trasferimento proprietario di una abitazione preesistente (Bestandswohnung) (1) <\/em><\/strong>per compravendita o donazione, cercheremo di descrivere quali sono i compiti e quali le responsabilit\u00e0 a cui va incontro il Notaio in Germania, quali sono le procedure fiscali connesse al negozio e chi sia generalmente il debitore fiscale.<\/p>\n\n\n\n

B. I compiti del notaio:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

I. Competenze<\/p>\n\n\n\n

La competenza dell’imposizione, esazione e riscossione delle imposte in Germania spetta in linea generale alle Agenzie Fiscali (Finanzamt). Possiamo quindi dire che la determinazione delle imposte e la loro riscossione non ricade fra i compiti classici dell’attivit\u00e0 notarile. Comunque il notaio, nell’ambito delle procedure per i negozi immobiliari, \u00e8 tenuto a rispettare ed osservare l’obbligo di informazione (al cliente) e comunicazione\/denuncia (alle autorit\u00e0 competenti). Le disposizioni in merito si trovano nelle Leggi afferenti alla Tassazione di Trasferimento Immobiliare (Grunderwerbsteuerrecht) e Tassazione sulle Donazioni (Schenkungsteuerrecht).<\/p>\n\n\n\n

II. Obbligo di denuncia di fronte al Finanzamt<\/p>\n\n\n\n

1. La legge sulla Tassazione di Trasferimento Immobiliare (Grunderwerbsteuergesetz – GrEStG<\/strong>) regola i diversi obblighi di denuncia del notaio (\u00a7\u00a7 18, 20 e 21). Ai sensi delle disposizioni, il notaio \u00e8 obbligato a presentare denuncia presso il Finanzamt per tutti i negozi concernenti immobili situati in Germania<\/strong>, che egli stesso abbia rogato o autenticato, oppure emesso atto notarile, o di cui abbia autenticato la sottoscrizione\/le firme, facendone pervenire una copia composta su un apposito modulo predisposto dalle autorit\u00e0. In particolare l’obbligo di denuncia \u00e8 esplicito per tutti i contratti di compravendita e di donazione concernente fondi\/terreni. L’obbligo di denuncia si estende anche a preliminari di contratto, redazione di offerte di compravendita e contratti subordinati a condizioni sospensive.<\/p>\n\n\n\n

2. Oltre all’obbligo di cui sopra, legato alle imposizioni fiscali per trasferimento fondiario, ai sensi delle disposizioni fiscali sulle donazioni (\u00a7 34 – Legge sulle imposte successorie e per donazioni \/ Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuer-gesetz – ErbStG<\/strong>) il notaio \u00e8 altres\u00ec obbligato a far pervenire al competente Finanzamt una copia autenticata dell’atto di donazione da lui rogato. Se ci\u00f2 non specificato nell’atto, egli \u00e8 inoltre tenuto a interrogare le parti sull’effettivo valore della donazione e comunicare tale dato al Finanzamt. Tale obbligo sorge in particolare se il trasferimento fondiario avviene in via gratuita, e pertanto sussistono elementi che lo fanno ricadere o fanno supporre la tipologia della donazione.<\/p>\n\n\n\n

III. Obbligo di informazione (Hinweisepflicht) delle parti<\/p>\n\n\n\n

1. Le disposizioni della Legge sugli Atti Pubblici (Beurkundungsgesetz – BeurkG<\/strong>) impone al notaio di informare ed avvisare le parti, se ai fini dell’iscrizione tavolare sia necessaria la cosiddetta Unbedenklichkeitsbescheinigung (attestazione di nullaosta). L’avvenuta informazione deve essere inoltre esplicitamente annotata nell’atto stesso (\u00a7 19 BeurkG).<\/p>\n\n\n\n

2. Nel rogare atti di donazione, il notaio dovr\u00e0 preavvisare (ai sensi delle disposizioni \u00a7 8 Decreto applicativo delle disposizioni fiscali successorie \/ Erbschaftsteuer-durchf\u00fchrungsverordnung ErbStDV-) che il negozio eventualmente potr\u00e0 produrre imposizione fiscale. Di solito il notaio provvede anche in questo caso ad annotare sull’atto stesso l’avvenuta informazione.<\/p>\n\n\n\n

IV. Obbligo notarile di istruzione (Belehrungspflicht) sugli effetti fiscali<\/p>\n\n\n\n

1. Secondo l’opinione prevalente in Germania, gli obblighi sopraindicati di denuncia ed informazione del notaio non fanno sorgere, alcun obbligo generale del notaio di istruire le parti sulle conseguenze ed effetti fiscali di un contratto di compravendita o donazione. Infatti compito del notaio \u00e8 s\u00ec di informare (2)<\/em><\/strong> sulla portata generale del negozio giuridico, egli per\u00f2 non assume affatto le funzioni e compiti di un consulente fiscalista o di un commercialista. Gli effetti fiscali non sono parte<\/strong> del negozio in s\u00e9<\/strong>, ma – appunto – una successiva conseguenza definita per legge. Il notaio pertanto non ha in generale obblighi di informare sui criteri delle imposizioni fiscali n\u00e9 sul loro eventuali ammontare. Ci\u00f2 dicasi anche per altri obblighi fiscali.<\/p>\n\n\n\n

2. Da questo principio generale derogano tre eccezioni:<\/p>\n\n\n\n