{"id":549,"date":"2019-10-07T15:42:20","date_gmt":"2019-10-07T14:42:20","guid":{"rendered":"https:\/\/notarcomitato.com\/lindau-2017-2-dr-lorenz-buelow\/"},"modified":"2019-10-07T15:43:39","modified_gmt":"2019-10-07T14:43:39","slug":"lindau-2017-2-dr-lorenz-buelow","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/notarcomitato.com\/it\/lindau-2017-2-dr-lorenz-buelow\/","title":{"rendered":"(Lindau 2017\/2) Dr. Lorenz B\u00fclow"},"content":{"rendered":"\n

Notarcomitato – Comitato italo austriaco del notariato<\/strong><\/p>\n\n\n\n

XLII Convegno – 6 e 7 Ottobre 2017<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Lindau – Baviera)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La pubblicit\u00e0 immobiliare in Germania<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Dr. Lorenz B\u00fclow, Notaio a Kempten (Allgovia)<\/p>\n\n\n\n

                                                                                                                             I.
Indice ragionato<\/h2>\n\n\n\n
1.      <\/strong>Come avviene l’acquisto immobiliare<\/strong>?<\/strong><\/h5>\n\n\n\n

(breve esposizione con indicazioni sull’iter nella prassi)<\/p>\n\n\n\n

2.      <\/strong>I registri immobiliari<\/strong><\/h5>\n\n\n\n
        Quali registri immobiliari sono previsti? Come sono strutturati?
Esiste un registro catastale separato, e con quali effetti?<\/h5>\n\n\n\n
3.      <\/strong>Iscrizioni<\/strong><\/h5>\n\n\n\n
a)       Cosa viene iscritto nei registri?<\/h6>\n\n\n\n
b)       Come avviene l’iscrizione, chi le esegue e chi le richiede?<\/h6>\n\n\n\n
c)       Quali tipologie di iscrizioni sono previste?<\/h6>\n\n\n\n
d)       Quali effetti hanno le iscrizioni?<\/h6>\n\n\n\n
e)       \u00c8 prevista la possibilit\u00e0 di iscrizioni ad effetto prenotativo o sospensivo, ordini di grado, ecc.?<\/h6>\n\n\n\n
4.      <\/strong>Visure<\/strong><\/h5>\n\n\n\n
        Come vengono effettuate le visure? Chi ha accesso ai registri e come?<\/h5>\n\n\n\n
5.      <\/strong>Acquisto mortis causa<\/em><\/strong><\/h5>\n\n\n\n
        Come viene data pubblicit\u00e0 agli acquisti mortis causa<\/em>?<\/h5>\n\n\n\n

                                                                                                                            II.
RELAZIONE<\/h2>\n\n\n\n

1.      <\/strong>Come avviene l’acquisto immobiliare<\/strong>?<\/strong><\/h5>\n\n\n\n
Per un trasferimento di propriet\u00e0 su un immobile o fondo \u00e8 necessario il consenso dell’alienante e dell’acquirente sul subentro della modifica dello stato di diritto e sull’iscrizione di tale modifica nel Libro Fondiario (Registro Tavolare = Grundbuch), ai sensi del \u00a7 873 c. 1 BGB (B\u00fcrgerliches Gesetzbuch – Codice Civile Tedesco, in seguito indicato sempre nel suo acronimo originale).<\/h5>\n\n\n\n

Il diritto immobiliare (o meglio “fondiario”, da “Liegenschaft<\/em>” = res sita) tedesco si basa su due principi, il primo \u00e8 quello dell’astrazione (Abstraktion) ed il secondo quello dell’evidenza (Offenkundigkeit).<\/p>\n\n\n\n

a)      Principio dell’astrazione – Abstraktionsprinzip<\/h6>\n\n\n\n

Il diritto tedesco, forse unico in Europa, attraverso il cosiddetto Principio dell’Astrazione distingue nettamente fra il negozio obbligazionario (Verpflichtungsgesch\u00e4ft<\/em>) ed il negozio esecutivo (Erf\u00fcllungsgesch\u00e4ft<\/em>).<\/p>\n\n\n\n

Se ad esempio chi vuole vendere un’auto usata si impegna a consegnare l’auto all’acquirente ed a trasferire a suo favore la propriet\u00e0 della stessa auto, allora il fondato diritto (definito in numerosi sistemi giuridici come “titolo) venuto in essere non porta automaticamente al trasferimento della propriet\u00e0. N\u00e9 la consegna fisica dell’automezzo (modo) rende l’acquirente automaticamente proprietario.<\/p>\n\n\n\n

Infatti si rende necessario un ulteriore negozio (o contratto), ovvero il consenso reciproco di alienante ed acquirente sul trasferimento proprietario vero e proprio.<\/p>\n\n\n\n

Riassumendo quindi, la procedura completa per l’ acquisto di un auto usata da luogo a tre negozi:<\/p>\n\n\n\n

–     la conclusione di un contratto di acquisto (ai sensi del quale l’alienante deve consegnare l’auto e provvedere al trasferimento del diritto proprietario)<\/p>\n\n\n\n

–     il consenso reciproco al trasferimento della propriet\u00e0 sul mezzo, da venditore ad acquirente<\/p>\n\n\n\n

–     e quindi il consenso reciproco del trasferimento proprietario sul denaro (le banconote), che l’acquirente consegna al venditore<\/p>\n\n\n\n

Questi tre negozi sono diversi nel loro contenuto specifico, e indipendenti l’uno dall’altro per quanto riguarda i loro effetti. Nessuno dei negozi, preso singolarmente, implica o sottintende che gli altri due si “svolgano” automaticamente, insieme al primo. Il diritto di ricevere la propriet\u00e0 dell’auto, derivante dal contratto d’acquisto, e l’effettiva consegna del mezzo (Titolo e Modo) non hanno alcun effetto sui rapporti proprietari. Per questo \u00e8 necessario che avvenga, ovvero venga concesso – separatamente – anche il consenso reciproco al trasferimento della propriet\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

Nella realt\u00e0 terra terra, di ogni giorno, questo principio dell’astrazione, nonostante i suoi quasi 120 anni di storia, non ha ancora preso piede. Infatti il cittadino comune non differenzia fra negozio obbligazionario e negozio esecutivo. E non uno dei venditori dichiara esplicitamente di fronte al suo acquirente “cos\u00ec facendo io ti trasferisco la propriet\u00e0 sul mezzo”, e n\u00e9 il suo acquirente esprimer\u00e0 mai esplicitamente la formula “ed io accetto il suddetto trasferimento della propriet\u00e0, e ringrazio”.<\/p>\n\n\n\n

A suo tempo gi\u00e0 la prima commissione che fu incaricata di redigere il BGB, nell’Ottobre 1875, afferm\u00f2 il principio dell’astrazione in una delibera di principio, con solo un voto contrario. La differenza fondamentale fra il Principio di astrazione ed il cosiddetto principio di causalit\u00e0 (Kausalit\u00e4tsprinzip<\/em> – ovvero quel principio secondo cui l’acquisizione di propriet\u00e0 dipende e deriva dagli effetti dell’impegno obbligazionario) \u00e8 insito nella conseguenza giuridica in caso di mancanza di base legale per un acquisto proprietario: seguendo il principio di astrazione (come in Germania) l’efficacia della disposizione (negozio dispositivo) rimane intatta; l’alienante acquisisce semplicemente un diritto personale di restituzione, non protetto in caso di fallimento o insolvibilit\u00e0; d’altra parte secondo il principio di causalit\u00e0 il diritto di acquisire decadrebbe, e l’alienante rimarrebbe proprietario. Il principio di astrazione quindi penalizza coscientemente il proprietario che dispone (fa atto dispositivo) senza averne base giuridica. La spiegazione e giustificazione sta qui nella tutela del secondo acquirente. Infatti un acquirente successivo, nel caso di sua acquisizione di propriet\u00e0, non deve essere onerato della verifica di correttezza dei precedenti passaggi proprietari.<\/p>\n\n\n\n

Tale principio di astrazione non si applica solo per terreni, fondi o beni mobili, ma anche nell’acquisizione di crediti, titoli finanziari, quote societari, denaro, ecc.<\/p>\n\n\n\n

b)      Principio dell’evidenza – Offenkundigkeitsprinzip<\/em><\/h6>\n\n\n\n

Oltre al principio di astrazione sopradescritto, che viene applicato nel trasferimento di diritti su cose o crediti, per i diritti reali, e quindi anche sugli immobili (Liegenschaft<\/em>, quindi vale per i terreni, i fondi, e tutti i diritti analoghi),  va applicato anche il Principio di pubblicit\u00e0.<\/p>\n\n\n\n

Oltre al cosiddetto “accordo reale” (dinglichen Einigung<\/em>) sul trasferimento della propriet\u00e0 (vedi sopra), deve avvenire anche un’azione di trasferimento effettiva ed evidente. Per gli immobili questa azione “evidente” corrisponde alla registrazione ovvero iscrizione nel Grundbuch – Libro Fondiario, o registro tavolare. Senza tale iscrizione non sussiste alcun negozio legale di acquisizione proprietaria (per altri tipi di acquisizione proprietaria, vedi al punto V.)<\/p>\n\n\n\n

Quello che, per gli oggetti e beni mobili (oltre all’accordo sul trasferimento della propriet\u00e0) \u00e8 la consegna dell’oggetto, azione che completa e perfeziona l’acquisizione della propriet\u00e0, per immobili e tutti i diritti analoghi corrisponde all’iscrizione della variazione proprietaria nel Grundbuch.<\/p>\n\n\n\n

A questo riguardo possiamo dire che la situazione in Germania \u00e8 molto simile a quanto avviene in Austria ed in alcune zone d’Italia, in cui ancora vige il Grundbuch\/Registro Tavolare.<\/p>\n\n\n\n

c)      L’iter nella prassi<\/h6>\n\n\n\n

L’accordo reale riguardante il trasferimento della propriet\u00e0 (chiamato in tedesco “Auflassung” = “dismissione”) deve obbligatoriamente essere dichiarato in presenza di un notaio tedesco, il quale verbalizza tale dichiarazione (cosa che formalmente si avvicina moltissimo ad un atto notarile). Il relativo documento deve essere letto alle parti contemporaneamente (!), anche se esse non necessariamente devono essere “personalmente” (!) presenti, deve essere da loro esplicitamente approvato e da entrambe (quindi sia alienante che acquirente) sottoscritto in presenza ed assieme al notaio.<\/p>\n\n\n\n

L’accordo reale riguardante il trasferimento della propriet\u00e0 (Auflassung \/ dismissione) deve venir provata all’ufficio del Libro Fondiario \/ Grundbuch, a mezzo presentazione di una copia autenticata del documento notarile (cosiddetto principio del consenso materiale “materielles Konsensprinzip<\/em>“). Il funzionario del Grundbuch provvede quindi all’iscrizione, solo se tale Auflassung gli viene provata, ed il proprietario ha autorizzato tale trascrizione della propriet\u00e0 in un atto pubblico, ed il proprietario oppure l’acquirente hanno presentato istanza per tale iscrizione.<\/p>\n\n\n\n

d)      Esempio pratico: contratto di compravendita di un terreno con edificio (casa)<\/h6>\n\n\n\n

Il contratto di compravendita riguardante un terreno con sopraedificato (casa), risulta efficace – come tutti i negozi miranti al trasferimento proprietario di fondi, immobili o diritti analoghi) – solo se sottoscritto e concluso in forma di atto pubblico. Le parti incaricano quindi un notaio di loro fiducia di redarre la bozza e quindi dopo di attestare (beurkunden<\/em>) in forma pubblica il previsto contratto. Di questo negozio va redatta una forma scritta, riportante il volere delle parti (Dichiarazione di volont\u00e0 – Willenserkl\u00e4rungen), che \u00e8 analoga ad un atto notarile, che va letta integramente alle parti e deve poi essere sottoscritta dalle stesse e dal notaio.<\/p>\n\n\n\n

A parte le procedure solite del contratto di compravendita (garanzie dello scambio di prestazioni, ecc) il notaio viene incaricato altres\u00ec dell’espletamento della trascrizione della propriet\u00e0 nel Grundbuch. L’accordo di diritto reale riguardante il trasferimento della propriet\u00e0 sull’immobile (Auflassung, sopra descritto), viene altres\u00ec notificato esplicitamente (reso pubblico) nello stesso documento contrattuale (con una formula ad esempio che recita “Alienante ed acquirente convengono nel trasferimento della propriet\u00e0 dell’immobile all’acquirente”, o simili). Lo stesso atto contiene anche l’autorizzazione esplicita dell’alienante, a provvedere alla trascrizione nel Grundbuch e alla presentazione della relativa istanza da presentare al relativo tribunale tavolare.<\/p>\n\n\n\n

Non appena il notaio ha accertato l’avvenuto pagamento del prezzo di acquisto concordato, presenta \/ deposita al tribunale tavolare l’atto e richiede, a nome delle parti, la trascrizione del passaggio proprietario a favore dell’acquirente.<\/p>\n\n\n\n

e)      Esempio pratico: contratto di donazione di un appartamento<\/h6>\n\n\n\n

Un padre desidera donare a sua figlia un appartamento sito a Monaco, pur mantenendo il diritto di usarlo vita natural durante, e quindi caricandolo di un diritto di usufrutto (Fruchtgenuss) a proprio favore.<\/p>\n\n\n\n

Le parti incaricano il notaio di redigere un documento (atto) in cui siano contenuti sia la donazione, che la riserva di diritto di usufrutto e il passaggio proprietario.<\/p>\n\n\n\n

Oltre a verbalizzare la promessa donatoria (negozio causale), il notaio provveder\u00e0 a inserire nel testo anche la formula di Auflassung<\/em> (accordo sul trasferimento del diritto proprietario) e la riserva di usufrutto a favore del padre (donatore). Dopo aver formalizzato l’atto (in forma di verbalizzazione di dichiarazione di volont\u00e0 in forma di atto notarile), il notaio provveder\u00e0 a far pervenire il documento al Grundbuchsamt<\/em> (ufficio del libro fondiario), e richieder\u00e0 a nome delle parti la trascrizione del diritto proprietario a favore della figlia, contestualmente all’iscrizione del diritto usufruttuario gravante sull’immobile<\/p>\n\n\n\n

f)       Riassunto<\/h6>\n\n\n\n

In generale le parti (civili) non si rendono conto dell’esistenza del Principio di Astrazione: infatti il documento contiene tutti i negozi giuridici, quindi sia il negozio causale (compravendita o donazione, con tutte le clausole accessorie), che l’accordo sul trasferimento proprietario (Auflassung<\/em>) e le necessarie dichiarazioni ad uso del Libro Fondiario (autorizzazione alle iscrizioni e incarico di trascrizione delle stesse). Le parti vedono per\u00f2 il tutto come se fosse un unica procedura.<\/p>\n\n\n\n

2.      I registri immobiliari<\/h5>\n\n\n\n
a)      Quali registri immobiliari sono previsti?<\/h6>\n\n\n\n

Il principale registro immobiliare in Germania \u00e8 il cosiddetto Grundbuch<\/em> \/Libro Fondiario. Questo viene tenuto presso l’ Amtsgericht<\/em> (corte civile di prima istanza). talvolta gli uffici dei Libri Fondiari di competenza di diversi Amtsgericht vengono riuniti in un unica sede di tribunale.<\/p>\n\n\n\n

In relazione ad un fondo o terreno, il Grundbuch contiene la definizione o numero della parcella (Flurst\u00fcck \/ Parzellennummer<\/em>) e le descrizioni delle demarcazioni (similmente a quanto avviene per un comune catastale \/ Katastralgemeinde<\/em>).<\/p>\n\n\n\n

L’accordo reale sul trasferimento proprietario (Auflassung) diviene efficace solo se si riferisce esplicitamente ad una determinata estensione superficiale. Per tale motivo, in generale, \u00e8 necessario che avvenga o sia avvenuta una misurazione e registrazione catastale corrispondente al numero della parcella, prima che avvenga la dichiarazione della Auflassung di fronte al notaio. Pertanto, nel caso di un contratto di compravendita riguardante una parte soltanto della superficie del fondo, si effettua prima l’atto pubblico del contratto di compravendita (negozio obbligazionario), quindi – dopo una misurazione ufficiale della superficie interessata dal contratto, si provvede a verbalizzare separatamente l’accordo riguardante il trasferimento proprietario (Auflassung) relativo al (nuovo) numero di parcella, conferito dall’amministrazione (Vermessungsamt – Ufficio geometrico) al fondo venduto, e attualmente misurato.<\/p>\n\n\n\n

b)      Come sono strutturati questi registri immobiliari?<\/h6>\n\n\n\n

Il Grundbuch si compone di quattro parti o sezioni.<\/p>\n\n\n\n

–        Bestandsverzeichnis \/ Elenco delle parcelle –  in cui si individual di quale\/quali parcelle (o appartamenti o immobili) si tratta (per esempio parcella\/: Flurst\u00fcck 1 della demarcazione catastale di Kempten, Huberstra\u00dfe 4, per un totale di 500 qm); fa fede concreta solo l’indicazione del numero della parcella, in quanto le descrizioni del fondo o le indicazioni della superficie non sempre sono precise, e pertanto non fanno fede pubblica<\/p>\n\n\n\n

–        Nella “Abteilung I” \/Sezione 1 viene riportato il proprietario (o se pi\u00f9 di uno, tutti i comproprietari) con nome, cognome e relativa data di nascita.<\/p>\n\n\n\n

–        Nella “Abteilung II” \/ Sezione 2, sono riportati tutti i gravi e carichi non relativi a somme di denaro (ad esempio si trovano qui le iscrizioni delle servit\u00f9, usufrutti, ecc)<\/p>\n\n\n\n

–        Nella Abteilung III\/ Sezione 3 sono riportati tutti i carichi legati a definite somme di denaro (ad esempio ipoteche)<\/p>\n\n\n\n

c)      Esiste un registro catastale separato, e con quali effetti?<\/h6>\n\n\n\n

La regstrazione del numero della parcella (Flurst\u00fccksnummer) in un Libro Fondiario\/ Grundbuch ha senso solo se \u00e8 collegata ad una definizione grafica o matematica delle coordinale dei confini del terreno\/fondo in questione. Tali riferimenti sono iscritti nel cosiddetto “Liegenschaftskataster \/ Catasto dei terreni”, un elenco di tutti i numeri di parcella, con la precisa descrizione dei relativi confini indicati a mezzo di punti di confine, registrati con estrema precisione grazie a dati vettoriali. Una mappatura esemplare (Estratto dal Catasto dei Terreni) \u00e8 stata allegata alla mia relazione.<\/p>\n\n\n\n

Il comune cittadino in genere non ha mai a che fare, nel decorso di un negozio fondiario, con le iscrizione del catasto immobiliare. Eccezione fanno i contratti di compravendita per porzioni o parti di un terreno, che devono prima essere soggette a misurazione. In tal caso viene incaricato della misurazione l’ufficio preposto, il Vermessungsamt (Ufficio geometrico), che non \u00e8 una istituzione del sistema giudiziario, ma comunque della pubblica amministrazione statale. A seguito delle misurazioni e dei rilevamenti effettuali, l’Ufficio definir\u00e0 un nuovo numero identificativo per la (nuova) parcella. Ciascun numero, identificativo delle singole parcelle, viene attribuito solo un’unica volta per ogni comune catastale.<\/p>\n\n\n\n

3.      Iscrizioni<\/h5>\n\n\n\n
a)      Cosa viene iscritto nei registri?<\/h6>\n\n\n\n

Non solo il trasferimento proprietario su un fondo o terreno, ma anche qualsiasi diritto o servit\u00f9 o simili gravanti sul terreno stesso, o il trasferimento di tali diritti, oltre a richiedere l’accordo delle parti coinvolte, richiede obbligatoriamente la sua iscrizione nel Grundbuch.<\/p>\n\n\n\n

Pertanto tutti i diritti reali sono obbligatoriamente da iscrivere nel Grundbuch, senza eccezione. E – nella misura in cui tali diritti sono trasferibili – anche la loro variazione.<\/p>\n\n\n\n

In particolar modo dovranno essere registrati:<\/p>\n\n\n\n

–         il trasferimento proprietario<\/p>\n\n\n\n

–         l’assoggettamento di un fondo o terreno a diritti ipotecari (sia ipoteche classiche a garanzia di un credito in denaro, che quelli “astratti”, come la cosiddetta “Grundschuld<\/em>“)<\/p>\n\n\n\n

–         l’assoggettamento ad un diritto di usufrutto, di abitazione o altre servit\u00f9 (di passaggio di persone o mezzi ecc.)<\/p>\n\n\n\n

–         il trasferimento di un diritto ipotecario sul terreno, da parte di un creditore (per esempio una banca) ad un altro, ecc.<\/p>\n\n\n\n

b)      Come avviene l’iscrizione, chi le esegue e chi la richiede?<\/h6>\n\n\n\n

In linea di massima le iscrizioni o trascrizioni avvengono su istanza del proprietario del fondo o del titolare di un diritto. Il Grundbuch ormai viene gestito in forma elet-tronica. Le iscrizioni avvengono in gran parte ancora su Fogli Tavolari, che a suo tempo erano gestiti “analogamente” su carte e quindi sono stati sottoposti a scansione elettronica, per cui oggi sussistono in forma di file grafici informatizzati, che possono essere elaborati ed integrati elettronicamente (spesso ancora con “aspetto di macchina da scrivere”).<\/p>\n\n\n\n

Tutte le iscrizioni vengono effettuate da un funzionario addetto all’ufficio del Grundbuch<\/em>, presso il relativo tribunale.<\/p>\n\n\n\n

c)      Quali tipologie di iscrizioni sono previste?<\/h6>\n\n\n\n

Le iscrizioni legate all’elenco delle parcelle \/ Bestandsverzeichnis sono quelle della parcella o di un diritto analogo (per es. appartamento di propriet\u00e0, posto macchina o garage, in Baviera di tanto in tanto anche diritti di pesca). Nella Sezione 1 vengono iscritti i nomi dei titolari del\/dei diritti, uno ad uno, con nome, cognome, data di nascita, se persona giuridica con la relativa ragione o denominazione sociale e la sede, come riportate nel Handelsregister<\/em>\/Registro commerciale o delle imprese). Nella Sezione 2 sono riportati tutti i gravi non relativi a somme di denaro (ad esempio servit\u00f9, ecc.) Ed infine nella Sezione 3 sono iscritti tutti i valori quantificati in denaro (quindi diritti ipotecari).<\/p>\n\n\n\n

Il trasferimento dei diritti viene riportato sempre nella Sezione afferenze. Pertanto un cambio di proprietario verr\u00e0 iscritto nella Sezione 1, sottolineando in rosso il cedente (proprietario precedente) e l’iscrizione del nome del nuovo proprietario. Si fa particolarmente attenzione quale atto sia il fondamento legale dell’iscrizione, e in quale data \u00e8 stata concessa l’autorizzazione a tale iscrizione, e in quale data l’iscrizione \u00e8 stata concretamente effettuata. Nel Grundbuch vengono naturalmente iscritti anche nuovi diritti, che si sono costituiti (servit\u00f9, ipoteche, ecc)<\/p>\n\n\n\n

d)      Quali effetti hanno le iscrizioni?<\/h6>\n\n\n\n

Le iscrizioni presenti nel Grundbuch godono in generale di “pubblica credibilit\u00e0” (fanno fede). Le disposizioni del \u00a7 892 BGB (Codice Civile Tedesco) precisano, nel comma 1, che i contenuti e informazioni iscritti nel Grundbuch a favore di coloro che detengono un diritto o che hanno acquisito un diritto sul fondo a seguito di negozio, si considerano come corretti e veri. Ci\u00f2 significa che qualsiasi cittadino, in principio, si pu\u00f2 fidare “ciecamente” della correttezza delle iscrizioni presenti.<\/p>\n\n\n\n

Nell’interesse e nella tutela dei negozi legali in buona fede, il \u00a7 892 BGB consente quindi l’acquisto in buona fede del fondo\/terreno\/immobile, ai sensi di quanto riportato nel Grundbuch, anche se nella realt\u00e0 si rilevano discordanze. La disposizione di legge da fondamento quindi alla “fizione di correttezza ” del Grundbuch. Non solo i diritti iscritti si considerano come esistenti, e quelli depennati come inesistenti, ma anche diritti o limitazioni dispositive che non sono state (ancora) iscritte valgono come non (ancora) esistenti. Il Grundbuch<\/em> gode quindi di “supposizione di correttezza” (pubblicit\u00e0 positiva), che comprende la “supposizione di completezza” (pubblicit\u00e0 negativa). Quindi i “silenzi” del Grundbuch<\/em> (ci\u00f2 che non \u00e8 scritto), sono da considerare a pari di quanto esso ci dice.<\/p>\n\n\n\n

Entrambi tali principi per\u00f2 (supposizione di correttezza e completezza) valgono e garantiscono solo a favore dell’acquirente in buona fede. Se infatti l’acquirente \u00e8 a conoscenza della non correttezza di una iscrizione del Grundbuch<\/em>, non potr\u00e0 poi richiamarsi a tale iscrizione (per esigere diritti).<\/p>\n\n\n\n

Poich\u00e8 contenuti e portata del diritto proprietario o altri diritti immobiliari sono codeterminanti, anche le indicazioni a definizione dei confini del fondo\/terreno, in collegamento con la mappa catastale, godono di credibilit\u00e0 forza probatoria.<\/p>\n\n\n\n

Tale forte effetto del Grundbuch garantisce i negozi e le transazioni, risparmiando tempo e denaro per ricerche di informazioni, e tutela da rischi economici e legali nel trasferimento immobiliare.<\/p>\n\n\n\n

e)      \u00c8 prevista la possibilit\u00e0 di iscrizioni ad effetto prenotativo o sospensivo, ordini di grado, ecc.?<\/h6>\n\n\n\n

Il \u00a7 883 c. 1 primo capoverso BGB, per garantire del diritto a concedere o ritirare un diritto su un fondo o su un diritto gravante il fondo o a modificare il contenuto o il grado di tale diritto, pu\u00f2 essere effettuata nel Grundbuch una annotazione (Vor<\/strong>merkung – pre-annotazione).<\/p>\n\n\n\n

Tale annotazione \u00e8 uno strumento per assicurare e tutelare l’avente diritto obbligazionario nei confronti del debitore obbligazionario, del suo successore in diritto e di altri creditori, e ci\u00f2 in forma quintupla:<\/p>\n\n\n\n

–     tutela contro disposizioni negoziali “contemporanee” o sovrapposte (ad e-sempio una doppia vendita di un singolo fondo);<\/p>\n\n\n\n

–     tutela il rango del diritto pre-annotato (ad esempio garantisce che una servit\u00f9 non ancora iscritta venga a decadere, perch\u00e9 nel frattempo \u00e8 sopravvenuta un’asta giudiziaria, basata su diritti ipotecari che sono stati iscritti nel frattempo)<\/p>\n\n\n\n

–     tutela contro misure di pubblica sicurezza e disposizioni amministrative, quali ad esempio esecuzioni forzate o esecuzioni in seguito ad arresto<\/p>\n\n\n\n

–     tutela in caso di insolvibilit\u00e0 del disponente<\/p>\n\n\n\n

–     tutela anche contro una limitazione derivante da responsabilit\u00e0 ereditaria.<\/p>\n\n\n\n

In tal modo il titolare del diritto che \u00e8 stato pre.annotato viene tutelato nei confronti di chi acquisisce o acquista nel periodo fra diritto concesso e diritto iscritto. Se per esempio un immobile viene venduto due volte, cio\u00e8 l’alienante conclude prima un contratto di vendita con A, e poi con B, allora l’acquirente A, a favore del quale \u00e8 stata effettuata una annotazione, sar\u00e0 tutelato contro l’acquirente B. Infatti il recesso dell’acquirente B \u00e8 sopportabile, in quanto B viene preavvisato del negozio pregresso attraverso l’annotazione (pre.notazione).<\/p>\n\n\n\n

Un esempio pratico, sulla base di un contratto di compravendita::<\/p>\n\n\n\n

Nell’atto notarile di compravendita, l’alienante autorizza e l’acquirente fa richiesta di iscrizione di una annotazione a garanzia del diritto dell’acquirente ad ottenere il trasferimento di propriet\u00e0 (dopo Auflassung e iscrizione). Il Notaio viene incaricato di bonificare il prezzo d’acquisto solo una volta che sia stato iscritta la Auflassung (accordo di trasferimento della propriet\u00e0) nel Grundbuch. Supponiamo che lo stesso alienante concordi una seconda vendita, o cada in insolvenza, che il fondo venga pignorato o comunque sottoposto a quale misura. In tal caso l’acquirente, a favore del quale \u00e8 avvenuta la pre-annotazione sar\u00e0 tutelato contro quell’acquirente che ha registrato il suo diritto posteriormente alla pre-annotazione, e potr\u00e0 chiedere la depennazione del diritto “successivo”.<\/p>\n\n\n\n

Tale annotazione, che non \u00e8 passibile di alcuna prescrizione, e che \u00e8 legata esclusivamente al sussistere del diritto garantito (questo per\u00f2 pu\u00f2 cadere in prescrizione o decadere), offre all’acquirente del diritto proprietario o di altri diritti sull’immobile una tutela praticamente totale..<\/p>\n\n\n\n

Pertanto, di solito, si pu\u00f2 anche rinunciare o evitare di effettuare i pagamenti del prezzo stabilito attraverso un conto fiduciario notarile. L’acquirente potr\u00e0 infatti pagare direttamente il venditore o il suo creditore di diritti ipotecari, senza temere di concedere una prestazione a contro di un diritto acquisitorio a rischio.<\/p>\n\n\n\n

4.      <\/strong>Visure<\/strong><\/h5>\n\n\n\n
a)      Come vengono effettuate le visure?<\/h6>\n\n\n\n

Il Grundbuch, in tutti i Land federali tedeschi, viene gestito elettronicamente. Le visure avvengono da un portale internet, al momento ancora uno per ogni Land. Quindi, per ogni Land federale, c`\u00e8 bisogno di un apposito accesso \/diritto di visura. Si sta comunque progettando di collegare il sistema, in modo da poter raggiungere tutti i Land con un unico account. Il portale \u00e8 raggiungibile e accessibile attraverso un comune programma di navigazione.<\/p>\n\n\n\n

b)      Chi ha accesso ai registri e come?<\/h6>\n\n\n\n

L’accesso primario e diretto al Grundbuch \u00e8 consentito presso il relativo Ufficio Tavolare. Qui infatti non solo si possono avere visure, ma si possono anche richiedere stampe ed estratti. Bisogna ricordare comunque che ci\u00f2 \u00e8 consentito solo a persone che dispongono di un fondato interesse. Non basta essere curiosi, e tantomeno i registri sono “aperti” al pubblico. Chi fa istanza di visura deve obbligatoriamente dimostrare di avere interesse fondato, specificando le circostanze.<\/p>\n\n\n\n

Alcuni tipi di motivazione di fondato interesse:<\/p>\n\n\n\n

–  interesse di natura legale, sussiste per colui che \u00e8 gi\u00e0 inserito o iscritto in qualche modo, per esempio il proprietario del fondo, oppure che ha acquisito il diritto di essere iscritto,<\/p>\n\n\n\n

–  interesse di natura economica o effettiva (reale) che sussiste per colui che ha espresso volont\u00e0 di acquisto, o \u00e8 creditore nei confronti del proprietario, e con questi gi\u00e0 sta svolgendo trattative in merito<\/p>\n\n\n\n

–  un interesse pu\u00f2 essere riconosciuto anche per motivi di natura pubblico-amministrativa o scientifica, e – anche se raramente – pu\u00f2 consentire visure da parte di commissioni parlamentari (anche del Land) d’inchiesta o a rappresentanti della stampa oppure a sostegno di qualificati studi scientifici, ma devono essere situazioni che non vanno ad intaccare gli affari o interessi del proprietario o di altri aventi diritto<\/p>\n\n\n\n

Oltre che l’Ufficio Tavolare, anche il notaio ha diritto ad avere accesso e visura al Grundbuch. Non \u00e8 per\u00f2 consentito al notaio di divulgare contenuti dello stesso Grundbuch, neppure per motivi di pubblico interesse, interesse scientifico o di ricerca. I restanti motivi di fondato interesse, sopra indicati, valgono in modo analogo. Il notaio dovr\u00e0 tenere un protocollo delle comunicazioni del contenuto e delle visure del Grundbuch, e dovr\u00e0 concedere informazioni su detto protocollo al Proprietario (di un fondo\/immobile), qualora egli lo richieda.<\/p>\n\n\n\n

5.      <\/strong>Acquisto mortis causa<\/em><\/strong><\/h5>\n\n\n\n

Un acquisto (immobiliare) mortis causa segue i principi e le relazioni dello stato ereditario. Se nel caso viene applicato il diritto successorio tedesco, si applica il principio della “acquisizione automatica”, valido secondo le disposizioni di tale diritto. In questo caso l’eredit\u00e0 (la quota ereditaria) passer\u00e0 di propriet\u00e0 “in toto” al\/agli eredi gi\u00e0 al momento dell’apertura successorio – ovvero completa di tutti i beni ereditari, e senza necessit\u00e0 di interventi, in particolare di atti ufficiali amministrativi, come avviene in Austria per la “Einantwortung<\/em>” (dichiarazione giudiziale di immissione in propriet\u00e0). Solo per quote societarie valgono disposizioni particolari, che per\u00f2 qui non andremo a trattare.<\/p>\n\n\n\n

Pertanto in caso di acquisizione in via ereditaria, il tutto avviene per cos\u00ec dire “al di fuori” del Grundbuch, senza necessit\u00e0 di accordi (per il passaggio proprietario) e loro iscrizione. In pratica, al momento dell’apertura successoria, l’iscrizione del Grundbuch diventa “sbagliata”, nel senso che l’erede richieder\u00e0 la sua rettifica e aggiornamento. Una tale richiesta di revisione \u00e8 obbligatoria per l’erede, \u00e8 pu\u00f2 anche essere sollecitato a far ci\u00f2 dall’Ufficio del Grundbuch<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Per richiedere la rettifica sar\u00e0 necessario comprovare lo stato di successione, attraverso atti pubblici, come ad esempio un testamento notarile insieme ad una copia autenticata del verbale di apertura successoria, oppure con un attestato ereditario, o – di recente introduzione – con il certificato successorio europeo.<\/p>\n\n\n\n

Per adempiere i legati, come per qualsiasi altro negozio di acquisizione proprietaria, sar\u00e0 necessario invece provvedere all’accordo di volont\u00e0 e alla sua iscrizione. L’erede (o gli eredi) devono quindi dichiarare in atto pubblico (atto notarile) l’accordo a concedere il trasferimento proprietario al legatario (Auflassung<\/em>), e solo in seguito avverr\u00e0 la trascrizione del passaggio proprietario nel Grundbuch<\/em> (dietro autorizzazione e istanza delle parti).
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