Österreichisch/italienischen Komitees des Notariats
am 6./7. Oktober 2017 in Lindau a.B.
Eigentumserwerb an Liegenschaften in Österreich
Mag. Markus Egarter
Klagenfurt (A)
Punkt I
Wie erfolgt Eigentumserwerb an Liegenschaften
Der Eigentumserwerb an Liegenschaften erfolgt prinzipiell durch die Eintragung im Grundbuch. Dieser sogenannte Eintragungsgrundsatz bzw. Intabulationsgrundsatz gehört zum zentralen Grundsatz des österreichischen Grundbuchrechts. Die Eintragung im Grundbuch bildet die für den Rechtserwerb notwendige Erwerbsart, den sogenannten Modus. Daher reichen für den Eigentumserwerb an einer Liegenschaft weder die bloße Übergabe der Liegenschaft noch eine einverleibungsfähige Urkunde aus. Neben der Eintragung als Erwerbsart (Modus) bedarf es jedoch für eine dingliche Rechtsänderung auch noch eines gültigen Erwerbsgrundes, dem sogenannten Titel. Dieser Titel kann beispielsweise ein Kaufvertrag sein. Für die Einverleibung des Eigentumsrechtes bedarf es einer öffentlicher Urkunde oder einer Privatkurkunde mit beglaubigten Unterschriften.
In der Praxis wird beispielsweise ein Kaufvertrag nach Einholung der notwendigen behördlichen Genehmigungen beim zuständigen Grundbuchsgericht von einem Notar elektronisch eingereicht und das Gericht vollzieht dann auf Basis der vorgelegten Urkunden die begehrten Eintragungen.
Der beschriebene Eintragungsgrundsatz gilt jedoch nicht lückenlos, da es in manchen Fällen auch zu einem sogenannten außerbücherlichen Eigentumserwerb kommt. Beispiele hierfür sind unter anderem die Ersitzung, der Zuschlag im Rahmen der Zwangsversteigerung oder aber die Einantwortung im Rahmen eines Verlassenschaftsverfahrens und zwar mit der Rechtskraft des Einantwortungsbeschlusses.
Punkt II
Immobiliarregister
Das österreichische Grundbuch, welches von den Bezirksgerichten geführt wird, besteht aus einem Hauptbuch und der Urkundensammlung. Das jeweilige Hauptbuch einer Katastralgemeinde wird durch deren Grundbuchseinlagen gebildet. Katastralgemeinden (KG) sind diejenigen Teile der Erdoberflächen, die im Kataster als solche bezeichnet werden.
Das österreichische Grundbuchssystem basiert prinzipiell auf einer funktionierenden Landvermessung. Der Kataster dient hierbei der Ersichtlichmachung der vermessenen Grundstücksverhältnisse und Grundstücksgrenzen. Dabei ist zwischen dem Grundsteuerkataster und dem Grenzkataster zu unterscheiden. Der Grundsteuerkataster geht auf ein kaiserliches Patent aus dem Jahre 1817 zurück und diente ursprünglich als Grundlage für die Besteuerung von Liegenschaftsbesitz. Die darin enthaltenen Flächen und Grenzen der Grundstücke sind zum Teil jedoch sehr ungenau. Dies führte zur Schaffung des Grenzkatasters im Rahmen des Vermessungsgesetzes 1968. Der Grundsteuerkataster wird sukzessive in den Grenzkataster umgewandelt. Die besondere Bedeutung des Grenzkatasters liegt darin, dass er unter anderem zum verbindlichen Nachweis der Grenzen der Grundstücke bestimmt ist. Das Verfahren zur allgemeinen Neuanlegung des Grenzkatasters ist vom Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen anzuordnen. Alle Grenzen werden dabei mit den betroffenen Grundeigentümern verhandelt, in einer Niederschrift festgehalten, die Grenzpunkte gekennzeichnet und sodann vermessen.
Zurück jedoch zum Hauptbuch des österreichischen Grundbuches. Die Grundbuchseinlagen bestehen neben der Aufschrift, aus dem Gutsbestandsblatt (A-Blatt), dem Eigentumsblatt (B-Blatt) und dem Lastenblatt (C-Blatt). Zu jedem Hauptbuch ist ein sogenanntes Verzeichnis der gelöschten Eintragungen zu führen, in das die von der Löschung betroffenen Eintragungen zu übertragen sind. Die Hilfsverzeichnisse (Grundstücks-, Anschriften- und Personenverzeichnis) erleichtern zudem das Auffinden eines Grundbuchkörpers.
Das A-Blatt besteht aus zwei Abteilungen. In der ersten Abteilung (A1-Blatt) sind die Bestandteile des Grundbuchkörpers, wie beispielsweise das Grundstück mitsamt Größe, ersichtlich zu machen. Die zweite Abteilung des Gutsbestandsblattes (A2-Blatt) dokumentiert auf welche Weise der Grundbuchskörper entstanden ist, etwa durch Zu- und Abschreibungen. Weiters enthält das A2-Blatt die mit dem Eigentum an den Grundstücken verbundenen Rechte oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen.
Im B-Blatt sind die Eigentumsverhältnisse sowie die Größe der Anteile der Eigentümer eingetragen. Außerdem wird die Urkunde angeführt, die die Grundlage für den Eigentumserwerb war. Diese wird sodann in der Urkundensammlung verwahrt. Die Urkundensammlung wurde österreichweit bis 2006 sukzessive auf ADV umgestellt. Seitdem werden die Urkunden fast ausschließlich elektronisch gespeichert. Die Speicherung der Urkunden in der elektronischen Urkundendatenbank hat den Vorteil, dass deren Inhalt bundesweit elektronisch abgefragt werden kann.
Aus dem C-Blatt sind schließlich die mit dem Eigentum an der Liegenschaften verbundenen Belastungen (zB.: Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Belastungs- und Veräusserungsverbote, etc.) ersichtlich.
Punkt III
Eintragungen
Folgende Rechte können in das Grundbuch eingetragen werden: das Eigentum, das Wohnungseigentum, das Pfandrecht, das Baurecht, Dienstbarkeiten und Reallasten, Bestandrecht, Vorkaufsrecht, Wiederkaufsrecht und Belastungs- und Veräußerungsverbot. Darüber hinaus kann durch Anmerkungen und Ersichtlichmachungen auf bestimmte rechtlich erhebliche Tatsachen hingewiesen werden.
Das Grundbuchsgesetz ordnet an, dass Eintragungen grundsätzlich nicht amtswegig, sondern nur auf Ansuchen (Antrag) einer Partei oder einer Behörde zu geschehen haben. Nur ausnahmsweise wird das Grundbuch amtswegig tätig, beispielsweise bei der Löschung unzulässiger oder gegenstandsloser Eintragungen. Der Antrag muss bei dem Gericht, bei dem sich die Einlage befindet (= Buchgericht) eingebracht werden. Grundsätzlich handelt es sich beim Buchgericht um das Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Liegenschaft liegt.
Neben der Einverleibung, hierbei handelt es sich um jene bücherliche Eintragungsart, die dem unbedingten und sofortigen Rechtserwerb oder Rechtsverlust dient, gibt es noch die Vormerkung und die Anmerkung. Bei der Vormerkung handelt es sich um die grundbücherliche Eintragung, die die Erwerbung, Übertragung, Beschränkung oder Aufhebung dinglicher Rechte unter der Bedingung ihrer nachfolgenden Rechtfertigung bewirkt. Sie dient daher dem bedingten Rechtserwerb. Die Anmerkung hingegen soll im Interesse Dritter im Wesentlichen nur tatsächliche Verhältnisse dokumentieren oder Tatsachen, die gewisse rechtliche Folgen nach sich ziehen, feststellen. So wird beispielsweise die Insolvenzeröffnung im Grundbuch angemerkt.
Das Wesen des Grundbuchsverfahrens liegt darin, dass die gefassten Eintragungsbeschlüsse durch Eintragung im Grundbuch vollzogen werden und damit auch Dritten gegenüber nach außen in Erscheinung treten. Der Zeitpunkt des Einlangens eines Grundbuchsgesuches ist nicht nur der für die Rangordnung maßgebende Zeitpunkt. Er spielt vielmehr auch für den Erwerb des bücherlichen Rechtes eine bedeutende Rolle, da für den Rechtserwerb auf den Zeitpunkt des Einlangens des Grundbuchsgesuches abzustellen ist. Kommt es daher zur Einverleibung wirkt diese auf den Einbringungszeitpunkt zurück. Im gesamten Sachenrecht stellt das Rangprinzip einen der zentralen Grundsätze dar: der zeitlich früherere ist auch der rechtlich Stärke. Die grundsätzlich durch das Einlagen einer grundbücherlichen Eingabe festgelegte Rangordnung einer Eintragung ist jedoch nicht unveränderlich. Der Rang der im Grundbuch eingetragenen Rechte kann nämlich geändert werden. So sind beispielsweise Vorrangseinräumungen möglich.
Punkt IV
Wie erfolgen die Einsichtnahmen (Wer hat Einsicht, wie erfolgt die Einsicht)
In Österreich gilt das Öffentlichkeitsprinzip. Dies bedeutet, dass das Grundbuch öffentlich ist. Jedermann kann daher Einsicht nehmen und gegen Gebühren die Herstellung von Grundbuchsauszügen verlangen. Die Behauptung eines rechtlichen Interesses ist nicht erforderlich. Die jedermann eingeräumte Möglichkeit, in personenbezogene Daten über das Grundbuch Einsicht zu nehmen berührt jedoch das Recht auf Datenschutz. Daher ist auch die Abfrage des Personenverzeichnisses beschränkt.
Neben den Einsichtsmöglichkeiten bei Gericht oder Notar können auch die Dienste verschiedener Anbieter genützt werden, um unmittelbar über das Internet gebührenpflichtig Einsicht in das Grundbuch zu nehmen.
Punkt V
Erwerbe von Todes wegen
Nach österreichischem Recht darf niemand die Erbschaft eigenmächtig in Besitz nehmen. Es muss die Übergabe in den rechtlichen Besitz durch die sogenannte Einantwortung, das ist ein Beschluss des Außerstreitgerichtes, erfolgen. Diesem Beschluss geht das von Amts wegen durchzuführende Verlassenschaftsverfahren voraus.
Den aufgrund des Verlassenschaftsverfahrens vorzunehmenden Grundbuchseintragungen kann deklarative oder konstitutive Wirkung zukommen. Deklarative Wirkung ist dann gegeben, wenn es sich um Rechte des Erben handelt. So erwirbt der Erbe schon mit der Rechtskraft des Einantwortungsbeschlusses außerbücherlich Eigentum an einer Nachlassliegenschaft. Die Einverleibung des Eigentumsrechtes im Grundbuch hat nur mehr deklarative Wirkung, hierbei kommt es zur bereits beschriebenen Durchbrechung des Eintragunsgrundsatzes. Hat der Verstorbene die Liegenschaft hingegen einem Vermächtnisnehmer zukommen lassen, so erwirbt dieser erst mit der Einverleibung im Grundbuch konstitutiv Eigentum. Hat eine Person nicht als Erbe, sondern beispielsweise als Vermächtnisnehmer Rechte an bücherlich zu übertragenden Sachen erworben, so hat ihn das Verlassenschaftsgericht auf Antrag und mit Zustimmung aller Erben mit Beschluss zu bestätigen, dass sie in den öffentlichen Büchern als Eigentümer eingetragen werden kann (Amtsbestätigung).