Österreichisch – Italienisches Komitee des Notariats / Comitato Italo – Austriaco del Notariato

(Lindau 2017/3) Dott.a Eleonora Bazzo

österreichisch/italienisches Komitee des Notariats
am 6./7. Oktober 2017 in Lindau a.B.

Eigentumserwerb an Liegenschaften in Italien

Dott.a Eleonora BAZZO

Punkt I –  Wie erfolgt der Eigentumserwerb an Liegenschaften

Eigentum wird in Italien durch „abgeleitete Titel“ erworben, d.h. das Eigentumsrecht wird von einer zu der anderen Person übertragen. Es gibt:

–          translative Rechtsübertragung, wenn das erworbene bzw. übertragene Recht gleich bleibt;

–          begründende Rechtsübertragung, wenn der neue Berechtigte ein aus dem Recht des Veräußerers abgeleitetes, „neues“ Recht erwirbt, welches auch vom grundsätzlichen Recht beschränkt wird.

Zusammenfassend kann man sagen, dass der Erwerber entweder das Recht seines Vorgängers übernimmt, oder ein neues, aus dem Recht des Veräußerers gebundenes Recht erwirbt. Folglich bedeutet das, dass

1.      das erworbene Recht für den Erwerber keinen größeren Umfang haben kann, als es für den Veräußerer hatte (nemo plus iuris quam ipse habet transferre potest);

2.      der Rechtserwerb nur gültig ist, wenn das übertragene Recht auch tatsächlich existiert / besteht.

Als Erwerbstitel (causa adquirendi) gilt die rechtliche Handlung oder Tatsache, welche den Rechtserwerb rechtfertigt.

Inter vivos entstehen dingliche Verträge, wodurch dingliche Rechte übertragen oder begründet werden, oder schuldrechtliche Wirkungen entfalten.

Bei Verträgen, wie einem Kaufvertrag, wird Eigentum übertragen bzw. wird ein neues dingliches Recht begründet, wenn die Einigung bzw. Einwilligung gemäß den gesetzlich vorgesehenen Formen erklärt wird. Dieser Grundsatz stammt aus dem französischen Ansatz des Code Napoléon und wird „rechtsübertragende Einwilligung“ genannt, weil einfach das Recht durch die Einwilligung und Einigung der Vertragspartei übertragen bzw. begründet wird, ohne weitere Formalhandlungen. Daher ist eine physische Übertragung / Zustellung  (Inbesitznahme) des Vertragsobjektes nicht mehr notwendig, denn der Besitz wird als Folge der Eigentumsübertragung verstanden und wird als Bringschuld des Veräußerers betrachtet.

Für die Übertragung von Eigentum an Immobilien oder Liegenschaften verlangt das Gesetz die schriftliche Form des Vertrages. Aber ein dingliches Recht an Immobilien oder Liegenschaften kann Dritten nur nach rechtlicher Bekanntgabe bzw. Offenlegung, d.h. mittels Eintragung in die öffentliche Immobilienregister, entgegengehalten werden.

Die Eintragung folgt dem Prinzip der Zeitfolge (anteriorità): Wer zuerst den rechtsbegründenden Titel in die öffentliche Register hat eintragen lassen ist jenen überlegen, die ihren Erwerbstitel gar nicht oder erst später eintragen lassen.

Diese zwei Grundsätze müssen also miteinander kombiniert werden: Durch den Vertrag erwirbt der Käufer unmittelbar Eigentum, sobald das Rechtsgeschäft abgeschlossen ist (Unterfertigung), aber solange dieser Titel nicht eingetragen wird, kann dieser Erwerber bzw. neue Eigentümer sein Recht gegenüber Dritten – vielleicht sogar anderen Käufern, die ihren Titel schneller haben eintragen lassen – nicht geltend machen.

Man versteht also, dass nicht der frühere Zeitpunkt des Erwerbs ausschlaggebend ist, wenn ein späterer Kauf zuerst eingetragen wird. Dies gilt auch, wenn die erste – und noch nicht eingetragene -Veräußerung vom Eigentümer selbst, während die zweite – aber eingetragene – von seinem Erben veranlasst wurde. Diese zweite darf dem Erstkäufer (der direkt vom Erblasser gekauft hatte) entgegengehalten werden, denn der Erbe ist unmittelbarer Rechtsnachfolger des Erblassers, ist also Eigentümer der Immobilie gleich dem Erblasser und er (oder sein Käufer) hat die Eintragung zuerst veranlasst.

Anders als für bewegliche Güter, löst das Gesetz Streitigkeiten unter mehreren Käufern ausschließlich aufgrund der (erfolgten oder nicht erfolgten) Offenlegung (Eintragung), ohne die Redlichkeit des Erwerbs zu beachten. Der redliche Erwerb ist daher irrelevant hinsichtlich Grundverkehr bzw. Erwerb von Rechten an Immobilien. Die Bestimmungen über Eintragungspflicht bzw. -reihenfolge finden keine Anwendung für bewegliche Güter: Bestehen mehrere Käufer, gilt als Eigentümer der erste Käufer, der redlich Besitz der Sache erlangt.

Das Gesetz gewährt jenem Käufer keinen Schutz, der seinen Erwerb und sein Recht wegen der Anwendung und Bestimmungen hinsichtlich Eintragungspflicht „verliert“. Er kann sich lediglich gegen den Verursacher, den „Mehrfachverkäufer“, wenden und von ihm einen Schadenersatz für den Verlust einklagen.

Die Rechtsprechung gewährt allerdings dem Erstkäufer, der sein Recht aufgrund einer schnelleren Eintragung seitens eines Zweitkäufer verloren hat, die Möglichkeit einer Schadenersatzklage auch gegen den Zweitkäufer einzubringen (actio aquiliana), dies aber nur, wenn bewiesen werden kann, dass der Zweitkäufer unredlich erworben hat, dh. wenn er wusste, dass das Vertragsobjekt bereits einem anderen verkauft gewesen war und somit er sich der Verletzung der Rechte des Erstkäufers bewusst war.

Punkt II – Immobilienregister

1)      Welche Immobilienregister sind vorgesehen?

Die Immobilienregister werden in Italien einheitlich auf nationaler Ebene geregelt, mit den später dargestellten Ausnahmen. Die Registri Immobiliari haben „Personalcharakter“, die Eintragungen folgen der Identität der betroffenen Person (Eigentümer).

Dinglichen Charakter hat dagegen das Grundbuchsystem, welches noch in jenen Provinzen und Gebieten Anwendung findet, die bis zum Ende des Ersten Weltkrieges unter der Habsburgischen Verwaltung waren (Trient, Bozen, Triest und Görz), sowie in einzelnen Gemeinden der Provinzen Udine, Vicenza, Brescia und Belluno. Für diese Provinzen bzw. Gemeinden gilt noch die Rechtswirkung der Eintragung (intavolazione) als rechtsbegründend, dh die Eintragung ist notwendig, damit das Geschäft Rechtswirkung für die Beteiligten entfaltet. Über das „italienische“ Grundbuch werde nicht ich sprechen, da es nur begrenzt in Italien angewendet wird und die hier anwesenden Kollegen sicher fachlich besser dazu referieren können.

2)      Wie sind diese aufgebaut?

Der „Personalcharakter“ der Immobilienregister hebt nicht die „Geschichte“ des Gutes hervor, sondern lässt die von einer bestimmten Person durchgeführten Rechtshandlungen und Rechtsgeschäfte erkennen. Mit anderen Worten, aus den Immobilienregister erfahren wir, welche Eintragungen bzw. Übertragungen wurden von einer Person zugunsten einer anderer Person durchgeführt.

Ein wichtiger Grundsatz dabei ist die “continuità delle trascrizioni”, d.h. der gleichmäßige Fortgang bzw. die Nachvollziehbarkeit der Eintragungen. Die Wirkung eines bestimmten Erwerbs gegenüber Dritten unterliegt der korrekten und ununterbrochenen Durchführung aller vorhergehenden Eintragungen, damit ersichtlich wird, wie das Recht (Eigentum) bis zum zeitlich letzten Erwerber kommt. Tatsächlich entfalten spätere Eintragungen für den Erwerber keine Wirkung, wenn der vorhergehende Eigentumserwerb nicht (korrekt) eingetragen wurde. Wurde dieses vorhergehende Erwerbsgeschäft (Kaufvertrag) eingetragen, dann können die späteren auch ihre Wirkung entfalten, dies in der Reihenfolge ihrer Eintragung. Besteht ein Mangel in der Kette (Lücke im Fortgang), gilt die Eintragung eines späteren Rechtsgeschäfts nur als „Vormerkung“ und das Eigentumsrecht gilt erst dann als erworben, wenn die Lücke „geschlossen“ wird (Berichtigung oder nachträgliche Erfüllung der Eintragung).

3)      Gibt es auch ein separates Katasterregister? Mit welchen Wirkungen?

In Italien haben wir ein „Catasto„, den – gemäß der Definition des Art. 1 Legge Fondamentale aus dem Jahr 1886 –  „geometrischen Kataster der Parzellen, basierend auf Vermessungen und Schätzungen, ohne Beweiskraft, mit dem Ziel ein Immobilieneigentum zu überprüfen, seine Veränderungen zu verfolgen und entsprechende Besteuerung zu ermöglichen“. Er ist de facto ein Inventar der Immobilien im Lande.

Weil aber er die Bemessungsgrundlage für die Besteuerung ist, finden wir in diesem Kataster folgende Informationen:

–          eindeutige Identifikation der Immobilie/Liegenschaft (Katastralgemeinde, Blatt, Plan, event. Sub_Nummer / Unterteilung)

–          geografische Lage, Ausdehnung, Bestand;

–          Zweckbestimmung bzw. Nutzung;

–          Merkmale der einzelnen Einheiten;

–          Produktivität und Ertrag;

–          Eigentümer und Inhaber von dinglichen Rechten.

Ein Kataster besteht aus 2 sich gegenseitig ergänzenden Abteilungen: Liegenschaftskataster (Catasto dei Terreni) und Gebäudekataster (Catasto dei Fabbricati). Zugang zu den Katastereintragungen ist seit ca. 2000 über Internet möglich, sowohl für Behörden oder Institutionen als auch für Private. Seit 2012 wurde der Kataster in die Agenzia delle Entrate (Finanzbehörde) eingegliedert.

Bei Rechtsgeschäften (bzw. deren Urkunden) hinsichtlich dinglicher Rechte müssen die betroffenen Immobilien/Liegenschaften ausdrücklich durch ihre Art, ihre Position (Gemeinde) und die Identifikationsdaten aus dem Kataster (identificazione catastale) beschrieben werden. Dadurch erlangen die Katasterdaten eine wesentliche Rolle für die korrekte Erkennung des Vertragsobjektes. Darüber hinaus ist im Vertrag auch die Angabe von mindestens drei Grenzen von Bedeutung: Gemäß Gesetz Nr. 52/1985 ist diese Angabe nicht für die Identifikation des Vertragsobjektes, jedoch für die Eintragung der Urkunden nötig.

Die Katastralregister haben mittlerweile eine wesentliche Bedeutung erlangt, denn für die Übertragung von dinglichen Rechten an Gebäuden (Immobilien) sieht Art. 19 des Decreto Legge Nr. 78 vom 30. Mai 2010 (bzw. Gesetz Nr. 122/2010) vor, dass „Verträge inter vivos über die Übertragung, Begründung oder Auflösung von Wohnmiteigentum an bestehenden Gebäuden (für städtische Immobilien) haben – bei sonstiger Nichtigkeit des Vertrages – nicht nur die katastralen Identifikationsdaten zu beinhalten, sondern auch den Hinweis (Referenz) auf die beim Kataster hinterlegten Pläne und die Erklärung der Eigentümer, dass Pläne und Angaben mit dem reellen Bestand bzw. Status der Immobilien (Vertragsobjekt) konform gehen“.

Dadurch ist ein Kaufvertrag hinsichtlich Eigentumsübertragung oder Übertragung von dinglichen Rechten an Immobilien nur dann möglich, wenn eine „tatsächliche Konformität“ besteht, d.h. wenn Realität und Katastraldaten bzw. Pläne übereinstimmen. Um die Schwierigkeit der tatsächlichen Überprüfung zu lösen, hat der Gesetzgeber bestimmt, dass die „Erklärung durch eine Konformitätsbestätigung eines befugten Technikers ersetzt werden kann“. Diese Pflicht besteht nicht für die Begründung dinglicher Garantierechte.

Eine weitere Bestimmung verlangt, dass der Notar vor der Beurkundung selbst die katastermäßigen Eigentümer überprüft und dies mit den Angaben der Registri Immobiliari abgleicht, dies zur Überprüfung auch der Konformität der Eigentumsverhältnisse vor der Eigentumsübertragung.

Punkt III – Eintragungen

1)      Was wird in die Register eingetragen?

Eingetragen werden alle Urkunden, Verträge oder gerichtlichen Beschlüsse bzw. Urteile, wonach dingliche Rechte auf Immobilien/Liegenschaften begründet, geändert oder gelöscht werden.

Welche Urkunden einzutragen sind, weil sie im Falle von Streitigkeiten unter mehreren Käufern Beweiskraft haben, werden zwingend und vollständig vom Gesetz aufgelistet.

Die eintragungspflichtigen Urkunden unterteilen sich zB. wegen ihres Vertragsobjekts: Immobilien oder eintragungspflichtige bewegliche Güter (zB. Auto oder Yacht). Weiters sind eintragungspflichtig alle Rechtsgeschäfte über Übertragung, Begründung, Löschung oder Änderung von dinglichen Rechten. In einigen, seltenen und sehr genau beschriebenen Fällen, ermöglicht das Gesetz auch die Eintragung von Rechtsgeschäften mit schuldrechtlicher Wirkung, wie zB. einen Mietvertrag über 9 Jahre oder Vorverträge im Kaufgeschäft.

Wir kennen also, gemäß den gesetzlichen Verpflichtungsarten, diese Kategorien von eintragungspflichtigen Urkunden bzw. Rechtsgeschäften

–          Verträge über Eigentumsübertragung, bzw. Verträge, die dingliche Rechte an unbeweglichen Gütern begründen, ändern oder übertragen;

–          Verträge über persönliche Rechte an unbeweglichen Gütern;

–          Vereinbarungen über Streitigkeiten wegen der oben angeführten Bereiche und Rechte;

–          gerichtliche Beschlüsse oder Urteile, wodurch Begründung, Übertragung oder Änderung der oben angeführten Bereiche / Rechte bestimmt oder angeordnet wird,

–          (Nachlass-)Teilung von unbeweglichen Gütern.

Gesetzesnovellen haben letztlich auch die Eintragung für die Widerspruchklage des Ehegatten gegen Schenkungen seines Partners an Dritte, den gerichtlichen Beschluss über Zuteilung (Zuspruch) der Familienwohnung zu Gunsten der Kinder (bei Scheidung oder Trennung) und für alle Verfügungsurkunden für schutzbedürftige Interessenspflege geregelt.

Falls unbewegliche Güter involviert sind, müssen auch die Beurkundung der Errichtung einer Familienstiftung, von Eheverträgen (wenn darin die unbeweglichen Güter aus der Gütergemeinschaft ausgeschlossen werden), Auflösung einer Gütergemeinschaft oder gesonderten Erwerb von persönlichen Gütern in Ehegemeinschaft eingetragen werden.

2)      Wie erfolgen die Eintragungen? Wer nimmt diese vor? Wer beantragt sie?

Die gesetzliche Form der Eintragung in die Immobilienregister unterscheidet sich in Italien in „trascrizione“ [A.d.Ü. = „Eintragung“ nach dt. Sprachgebrauch], „iscrizione“ [A.d.Ü. = gesonderter Terminus für „Eintragung einer Hypothek“] und „annotazione“ (Anmerkung oder Vermerk), und alle müssen bei jenem Immobilienregister beantragt werden, das für die res sita zuständig ist (örtliche Zuständigkeit). Der Antrag ist zu einzubringen aufgrund eines gerichtlichen Beschlusses bzw. Urteils, einer öffentlicher Beurkundung oder eines Privatvertrages mit (vom Notar oder Gericht) beglaubigter Unterfertigung. Einfache Privatverträge ohne Beglaubigung müssen zuerst gerichtlich überprüft werden.

Beschlüsse bzw. Urteile brauchen nicht rechtskräftig oder unmittelbar vollstreckbar sein. Einzutragen sind auch Verwaltungsbescheide (provvedimento amministrativo) – wenn einer öffentlich bestellten Urkundsperson bzw. Amtsstelle vorgelegt – und vollstreckbare Schiedssprüche.

Die Eintragung eines gerichtlichen Spruches/Schriftstückes bedarf der Vorlage einer beglaubigten Kopie bzw. Abschrift desselben mit dem Vermerk der Zustellung an die andere Partei.

Der Antrag (auf trascrizione, iscrizione oder Vermerk) für ein Rechtsgeschäft inter vivos muss an den Conservatore (Verwalter) des Immobilienregisters als „doppeltes Original“ vorgelegt werden (die sogenannte „nota di trascrizione“ oder „nota di iscrizione“ oder „domanda di annotamento„) und muss alle gesetzlich erforderlichen Informationen sowie eine Abschrift des Rechtstitels beinhalten. Im Antrag muss weiters auch jegliche eventuelle Erwerbsbedingung bzw. -frist bei sonstiger Unwirksamkeit der Offenlegung und Schadenersatzpflicht angegeben werden.

Mängel, Lücken oder fehlerhafte Angaben im Antrag – wenn sie solche sind, die tatsächlich Bedenken über Personen oder Rechtsverhältnisse hervorrufen –  bewirken die Nichtigkeit der Eintragung.

Der Registerverwalter darf eine Eintragung ablehnen, wenn der Rechtstitel für die Eintragung ungeeignet ist und wenn der Antrag unvollständig ist oder den gesetzlichen Formen (Formulare) nicht entspricht. Diese Kontrollbefugnis beschränkt sich – gemäß den Bestimmungen – auf die Formmerkmale.

Bei Ablehnung muss der Registerverwalter auf dem Antrag selbst die Begründung vermerken und eins der Originale an den Antragsteller zurückgeben. Dieser kann dann dagegen gerichtlich berufen, das Gericht entscheidet mittels „Decreto“ (Anordnung). Es gibt keinen weiteren Instanzweg (z.B. Cassazione), denn diese gerichtliche Anordnung ist keine Rechtsprechung, das Gericht entscheidet nicht über einen „Interessenskonflikt“, sondern regelt und wendet die Bestimmungen hinsichtlich Offenlegung im Immobilienrecht an.

Bestehen nur gewisse Unsicherheiten, kann der Registerverwalter eine Eintragung mit Vorbehalt (trascrizione con riserva) verfügen. Diese gewährt dem Antragsteller eine Vormerkung, sodass eine entsprechend positive gerichtliche Entscheidung rückwirkend sein wird. Die Rückwirkung hat auch weitere Folgen: Beibehaltung der Ordnungsnummer (Laufzahl), Vermeidung von unwiderruflichen Schäden hinsichtlich anderer, später erledigter Formalitäten, Informationskraft hinsichtlich der laufenden Berufung.

Der Antragssteller kann aber auch gegen diese „Eintragung mit Vorbehalt“ Beschwerde am Gericht einbringen. Das Gericht wird dann, mittels unmittelbar vollstreckbarer Verfügung, entscheiden, gegen die aber Berufung an die Corte d’Appello (Gericht 2. Instanz) eingebracht werden kann. Dieses Verfahren ist analog einer einstweiligen Verfügung und beschreibt eine nicht klassische gerichtliche Verhandlung (Hauptverhandlung), denn inhaltlich wird hier nur Umfang und Grad der Bedenken überprüft, die zum „Vorbehalt“ des Verwalters geführt haben. Über das Bestehen des Eintragungsrechts bzw. seine Offenlegung kann eventuell ein Gericht im Rahmen eines Verfahrens in der Sache endgültig entscheiden.

In den letzten Jahren konnten wir eine deutliche Entwicklung der Arbeit am Immobilienregister dank eines elektronischen Instrumentariums beobachten. Tatsächlich erfolgt die Verwaltung der Register heutzutage – bei voller gesetzlicher und rechtlicher Wirkung – durch Einspeisung der Daten in die elektronischen Archive.

3)      Welche Rechtswirkungen haben die Eintragungen?

Die Eintragung hat „deklarative Wirkung“, ein nicht wesentlicher Aspekt des Rechtsgeschäfts, wonach aber der Rechtserwerb gegenüber Dritten entgegengehalten werden kann.

Eine Eintragung kann jederzeit Veränderungen unterliegen, wegen neuer Vereinbarungen der Parteien oder Anordnungen eines Gerichts oder anderer Behörden. Diese „Änderungen“ werden durch Anmerkungen (Vermerk) ersichtlich gemacht, die neben der Originaleintragung angebracht werden; man kann den Vermerk als – von den Parteien beantragte – Randanmerkung des Registerverwalters aufgrund eines Titels oder behördlicher Anordnung betrachten.

Dadurch wird ein Dritter auch darüber informiert, dass die Formalschritte eine Änderung erlebt haben, allerdings ohne dass der begründende Titel in seiner Natur geändert wurde. Typische Vermerke betreffen Erklärungen über Nichtigkeit oder Auflösung oder Abberufung einer eingetragenen Urkunde, oder den oben erwähnten „Vorbehalt“ oder die Erfüllung einer Bedingung.

Erfüllt die Eintragung die Aufgaben, das Rechtsgeschäft als solches gegenüber Dritten geltend machen zu können, so hat der Vermerk eine kleinere Rolle, und zwar mehr Informationszweck (pubblicità notizia) hinsichtlich Tatsachen, die für Dritte interessant sein können.

Eine Eintragung kann auch begründenden Charakter haben, und zwar dann, wenn ein Rechtsgeschäft ohne Eintragung keine Rechtswirkung für die Parteien entfalten kann. Ein klassisches Beispiel von begründender Eintragung ist jene einer Hypothek, welche erst durch die Eintragung in die Immobilienregister begründet wird. Hypothekare Offenlegung können sein:

–          die Eintragung

–          der Vermerk,

–          die Verlängerung,

–          die Löschung.

Die Hypothekeneintragung ist die Rechtshandlung, die eine Hypothek begründet. Diese Eintragung – als Sicherung eines bestimmten Kredits – bestimmt, dass sowohl das Hauptdarlehen als auch die Spesen für Hypothekenbeurkundung, seine Eintragung und eventuelle Verlängerung, die Zinsen und eventuelle Kosten für eine Vollstreckung – vorausgesetzt auch ihr Umfang ist bekannt – im gleichen Rang gestellt sind.

Der Vermerk dient der Offenlegung der Übertragung einer Hypothek (des Hypothekenrechts) an eine andere Person oder eventuelle Bindungen oder Beschränkungen hinsichtlich des Hypothekarkredits. Der Vermerk hat begründende Wirkung, dh. eine Übertragung oder Beschränkung des besicherten Kredits entfaltet keine Wirkung, solange der Vermerk nicht angebracht wird.

Die Eintragung einer Hypothek gilt 20 Jahre ab Durchführung. Diese Frist ist an die Verjährungsfrist für die dinglichen Rechte an Sachen Dritter gebunden. Die „Verlängerung“ der Eintragung ist daher notwendig, um eine Löschung der Hypothek zu vermeiden und muss vor dem Verstreichen der 20-jährigen Frist erfolgen.

Eine Hypothek kann aber auch aufs Neue eingetragen werden, wenn der die Eintragung begründende Titel weiter wirksam und gültig ist, aber die Hypothek erhält erst bei der Eintragung eines neuen Titels auch eine neue Rangordnung. Das bedeutet, dass jene Gläubiger, die in der Zwischenzeit eine andere Hypothek eintragen haben lassen, bevorzugt werden gegenüber jenen Gläubigern, die nicht rechtzeitig eine Verlängerung der Eintragung veranlasst haben. Wird die Immobilie von einem Dritten erworben, der seine Kaufurkunde vor dem Verstreichen der 20-jährigen Frist (der ersten Hypothek) eintragen hat lassen, ist weder eine Neueintragung zu Lasten des Käufers möglich (keine Verbindung zum ersten, die Hypothek begründenden Titel), noch zu Lasten des Veräußerers (keine Rechte auf die Immobilie)

Die Löschung der Eintragung löscht auch die Hypothek, wobei eine Löschung grundsätzlich erst dann erfolgt, wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde. Die Löschung erfolgt nach Genehmigung desselben Gläubigers, der eine neue Hypothekeneintragung beantragen dürfte, oder aufgrund einer gerichtlichen Anordnung und in diesem letzteren Fall darf die Hypothekeneintragung erst dann gelöscht werden, wenn die Anordnung Rechtskraft erlangt hat. Die Löschung erfolgt durch Randvermerk bei der Eintragung.

Eine Vereinfachung des Löschungsverfahrens für die Hypotheken zur Besicherung von Wohnkrediten und Finanzierungen von Banken und Finanzdienstleister wurde durch lgsl. Dekret Nr. 141/2010 erreicht. In diesen Fällen reicht es, dass der Kreditgläubiger seinem Schuldner eine Bestätigung der Kredittilgung mit Angabe des Tilgungsdatums ausstellt und binnen 30 Tagen auch die Immobilienregister hievon benachrichtigt – ohne weitere Verpflichtungen für den Schuldner und ohne Notwendigkeit einer notariellen Beglaubigung. Nach 30 Tagen und nach Überprüfung der Mitteilung bzw. dass keine Untersagung vorliegt, veranlasst der Registerverwalter amtlich die Löschung und legt dies auch Dritten damit offen.

In manchen Situationen beschränkt sich eine Eintragung auf eine „öffentliche Information“: Ob das Rechtsgeschäft eingetragen wird oder nicht, hat keinen Einfluss auf Gültigkeit und Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts sowohl für die Parteien als auch gegenüber Dritten. Im Falle der Familienstiftung zum Beispiel ist das Rechtsverhältnis gegenüber Dritten wirksam lediglich dank der Offenlegung der standesamtlichen Register.

Besondere Achtung genießt die Eintragung von Eigentumserwerb mittels Ersitzung.

Grundsätzlich erfolgt eine Eintragung infolge von Rechtsgeschäften und scheint daher nicht für unmittelbar originären Eigentumserwerb geeignet. Eintragungsfähig sind aber alle gerichtlichen Urteile oder Entscheidungen, die nach einer Feststellungsklage (wie zB. dem Bestehen der Ersitzung) gesprochen werden. Die Eintragung hat hiebei lediglich Informationswirkung (pubblicità notizia). Eintragungsfähig sind weiters auch jene Sachverhalte (Rechtsverhältnisse), die eine Ersitzungszeit unterbrechen; hier entfaltet sich die Wirkung ab Eintragungsdatum.

Eine Eintragung kann auch eine heilende Wirkung entfalten. Grundsätzlich können durch die Eintragung die Mängel eines Rechtsgeschäftes weder behoben noch überwunden werden. Jedoch kann die Eintragung – in bestimmten Fällen – dazu verhelfen, dass das mangelhafte Rechtsgeschäft nicht einwendbar gegenüber Dritten wird, ober besser gesagt, durch die Eintragung kann das Urteil – welches einer Anfechtung des Rechtsgeschäftes stattgibt – nicht geltend gemacht werden. Zwei sind die für uns interessanten Fälle dieser heilenden Wirkung:

–           “Nichtigkeit bzw. Nichtigerklärung aufgrund fehlender Rechtsfähigkeit“ = Eine Feststellungsklage hinsichtlich Nichtigkeit ist unverjährbar und ein positives Urteil diesbezüglich könnte alle Folgegeschäfte von nichtig erklärten Geschäften verwirken. Anträge auf Nichtigkeit bzw. Nichtigerklärung aufgrund fehlender Rechtsfähigkeit sind verjährbar, aber – wenn eingebracht und positiv erledigt – können sie ebenfalls die Rechte von Dritten schädigen oder verwirken. Allerdings wird hier geregelt, dass die Eintragung von redlich erworbenen Rechten Vorrang vor dem verfahrenseinleitenden Antrag haben, wenn dieser Klageantrag nicht binnen 5 Jahren ab Eintragung des umstrittenen Rechtsgeschäfts eingebracht wird.

–          “Nichtigerklärung aus anderen Gründen als fehlender Rechtsfähigkeit” =  In diesen Fällen soll der Schutz der Rechte von Dritten nicht vom Zeitverlauf abhängig sein. Auch wenn die Eintragung des Antrags auf Nichtigerklärung binnen 5 Jahren erfolgt ist, die Eintragung des Rechts eines Dritten wird trotzdem geschützt, solange es entgeltlich erworben wurde.

4)      Gibt es Möglichkeiten für Rangvormerkungen, Sperren, Vormerkungen u.ä.?

Eintragungen als Vormerkungen sind gemäß dem italienischen Recht möglich. Zuerst dürfen wir nicht vergessen, dass das Gesetz viele gerichtliche Anträge (Einleitung von Gerichtsverfahren) als eintragungspflichtig bestimmt. Hier dient die Eintragung der Information für Dritte, die somit in Kenntnis gesetzt werden, dass ein gerichtliches Verfahren hinsichtlich eines bestimmten Guts /einer bestimmten Sache eingeleitet wurde (bzw. beantragt wurde), sodass das Ergebnis auch gegenüber jenen Rechtserwerbern geltend gemacht werden kann, die das Recht unmittelbar vom „Angeklagten“ erworben haben.

Ein zu Gunsten des Klägers gefälltes Urteil gewährt also den Rechten des Klägers auf das Verfahrensobjekt Vorrang gegenüber jenen Rechte eines Dritten, die nach Klageeinbringung erworben und eingetragen wurden. Hat aber dieser Dritte seinen Rechtserwerb an der Sache vor der Eintragung der Klageeinbringung eintragen lassen, bleiben seine Rechte geschützt und aufrecht, auch bei Urteil zu Gunsten des Klägers.

Analog zu gerichtlicher Klage/Antrageinbringung wird das Einbringen eines Schiedsgerichtsantrags behandelt.

Wird die Klage abgelehnt oder das Verfahren eingestellt, ordnet der Richter die Löschung der Eintragung hinsichtlich der Klagebegehren bzw. des gerichtlichen Antrages an.

Eintragungsfähige bzw. -pflichtige gerichtliche Anträge / Klagen sind:

–          Antrag auf Auflösung bzw. Kündigung von Verträgen hinsichtlich dinglicher Rechte;

–          Antrag auf Vollziehung von bestimmten Formen von Vertragspflichten;

–          Feststellungsklage über einen Privatvertrag hinsichtlich eintragungspflichtiger Sachverhalte;

–          Feststellungsklage über eventuelle Simulation eines eintragungspflichtigen Sachverhalts;

–          Antrag auf Nichtigkeit bzw. Nichtigerklärung von eintragungspflichtigen Rechtsgeschäften und Anfechtung gegen die Gültigkeit der Eintragung – unbeschadet der heilenden Wirkung einer Eintragung;

Die Eintragung eines gerichtliches Antrages (oder Klage) ist ein schweres Hindernis für den freien Verkehr der Güter (Immobilien). Aus diesem Grund wurden auch genaue Fristen für die Gültigkeit und Wirkung dieser Eintragungen bestimmt: 20 Jahre behält diese Eintragung ihre Gültigkeit und Wirkung und kann vor Fristablauf auch verlängert werden. Diese Fristbestimmung gilt analog auch für die Eintragung von Pfandrechten auf bzw. vorbeugende Beschlagnahme (bei Strafverfahren zB) von Immobilien.

Weiters wurde 1996 die Eintragungsfähigkeit für jene Vorverträge eingeführt, die als Vertragsobjekt den Abschluss von Verträgen über dingliche Rechte haben. Die Eintragung ist nur dann möglich, wenn besagte Vorverträge in Form der öffentlichen Urkunde oder als beglaubigte Privatschreiben erfolgen. Die Eintragung eines Vorvertrages ist eng mit der Eintragung des entsprechenden Vertrags verbunden, aus diesem Grund hat diese Eintragung die Funktion einer Vormerkung hinsichtlich der Wirkung des späteren endgültigen Vertrages: Die Eintragung des endgültigen Vertrages hat Vorrang vor allen anderen Eintragungen, die später gegen den Verkaufsbelasteten durchgeführt wurden. Der endgültige Vertrag kann gegen jene geltend gemacht werden, die nach der Eintragung des Vorvertrages Rechte vom Verkaufsbelasteten erworben haben. Der eingetragene Vorvertrag bewirkt keine Übertragung des dinglichen Rechts, allerdings ermöglicht er vorweg die Geltendmachung des endgültigen Vertrages zum Datum der Eintragung des Vorvertrages.

Da diese „vorgezogene bzw. rückwirkende“ Wirkung großen Einfluss auf den freien Güterverkehr hat, wurden auch hier genaue Fristen bestimmt: Die Eintragung des endgültigen Vertrages muss binnen eines Jahres ab im Vorvertrag für die Unterfertigung des Vertrages vereinbartem Datum und spätestens drei Jahre ab Eintragung des Vorvertrages erfolgen.

Analoge Wirkung als Vormerkung genießt auch die Eintragung der neuen „rent to buy-Verträge“ [A.d.Ü.: in Österreich schon als „Mietkauf“ bekannt], dh jener Verträge, die eine Nutzung der Immobilien mit vereinbarten späteren Verkauf regeln. Die Eintragung eines solchen Rechtsgeschäfts hat maximal für 10 Jahre Wirkung und die Schutzwirkung bleibt weiter auch im Falle der Insolvenz / Konkurs des Verkäufers bestehen.

Punkt IV – Einsichtnahme

1)      Wie erfolgen die Einsichtnahmen? Wer hat Einsichtsrecht?

Durch die Einsichtnahme kann bestimmt bzw. überprüft werden, wenn eine natürliche oder Rechtsperson Eigentümer von Immobilien oder Liegenschaften ist und ob diese belastet (mit Hypothek, Pfand oder sonstigen gerichtlichen Verfahren) sind.

Einsichtsrecht bei den Schalterstellen der Immobilienregister – nun eingegliedert in die Finanzbehörde – hat jedermann, denn diese Register sind öffentlich. Dabei kann man in die Register, Anmerkungen und auch in die Urkundensammlung Einsicht nehmen. Durch die Einsichtnahme ermittelt man auch Informationen über die Arten der Eintragungen (ob trascrizione, iscrizione oder Vermerk).

Die Einsichtnahme kann hinsichtlich des gesamten Staatsgebiets erfolgen, mit Ausnahme all jener Gebiete, wo noch das Grundbuch Anwendung findet. Eine Online-Abfrage ist für all die Daten nicht möglich, die vor der EDV-Umstellung eingetragen wurden (d.h. vor den ersten 1970er).

Um diese Informationen zu visualisieren, muss man zuerst das örtlich zuständige Amt (ufficio provinciale) auswählen und die Daten über die betroffene Person (Vor- und Zuname, Geburtsort und -Datum, Geschlecht) eingeben. Danach antwortet das System mit:

–          Angefragter Person bzw. Auflistung aller gleichnamigen Personen bzw. Information, dass keine Eintragung unter diesem Namen besteht;

–          Bei der ersteren Option, kommt auch eine zusammenfassende Auflistung der Eintragungen, die in Zusammenhang mit der gesuchten Person stehen.

Eine derartige Anfrage kann auch sehr umfangreiche Ergebnisse liefern. Das würde auch die Kosten erhöhen. Man kann daher auch beschränkende Suchkriterien einstellen, wie zB. eine bestimmte Zeitspanne oder bestimmten Arten (nur trascrizioni, oder iscrizioni oder Vermerke) oder sogar hinsichtlich einer bestimmte Immobilie (oder Liegenschaft).

Aus der Liste (Zusammenfassung) kann man dann eine oder mehrere Eintragungen markieren und sie vollständig einsehen.

Da die Katasterdaten keine Beweiskraft haben bzw. auch Fehler aufweisen können, ist eben die Einsichtnahme in die Immobilienregister geboten, die den Beweis für bestimmte Eigentumsverhältnisse oder dingliche Rechte erbringen, sowie eine Überprüfung der Übereinstimmung zwischen Kauf- und Verkaufsgut ermöglichen, auch unter Berücksichtigung der Änderungen oder Teilung der Immobilien bzw. Liegenschaft.

In Zusammenhang mit allen von ihm beurkundeten oder beglaubigten Immobiliengeschäften muss der Notar mindestens alle 20 Jahre in die Register Einsicht nehmen und gleichzeitig auch die Katastraldaten (Identifikationsmerkmale) der Liegenschaften/Immobilien und die historischen Änderungen überprüfen, denn diese Maßnahmen sind Voraussetzung für eine korrekte Registereinsichtnahme. Der 20-jährige Überprüfungsrhythmus versteht sich in Hinblick auf die 20-jährigen Fristen für Hypotheken und Ersitzung. Innerhalb dieser Fristen können noch wirksame, schädliche oder benachteiligende Eintragungen ersichtlich werden.

Punkt V – Erwerb von Todes wegen

            1) Wie wird der Erwerb von Todes wegen veröffentlicht?

Die Novelle des Codice Civile hat die Möglichkeit eingeführt, auch die Erbschaftsannahme bzw. Erwerb durch Vermächtnis einzutragen, wenn diese auch Eigentumserwerb bzw. dingliche Rechte an Immobilien betreffen.

Wurde die Erbschaft angenommen, wird die entsprechend beurkundete Erklärung eingetragen; bei stiller Annahme wird die begründende Urkunde (d.h. gerichtliche Entscheidung oder öffentliche Urkunde oder Privatschreiben mit beglaubigter Unterfertigung) eingetragen. Da ein Vermächtnis keiner Annahmeerklärung bedarf, kann der Rechtserwerb durch Eintragung einer beglaubigten Abschrift des Testaments bzw. Legats vermerkt werden.

Diese neue Rechtsbestimmung sichert die lückenlose Nachvollziehbarkeit der Eintragungen hinsichtlich Rechtsübertragung (Eigentum oder dingliche Rechte). Tatsächlich können Streitigkeiten unter mehreren Betroffenen nicht aufgrund einer lückenlosen Fortführung der Eintragungen gelöst werden, aber Überprüfung und Kontrolle über den Erbschafts- bzw. Vermächtnistitel können ausschlaggebend sein.

Dabei ist es wichtig, dass das Testament eindeutig (an)erkannt und gültig ist bzw. bei mehreren Testamenten wird das letztere bestimmt, und bei fehlendem Testament tritt die gesetzliche Erbfolge ein. Es darf auf keinen Fall das Problem eines gleichzeitigen Bestehens von wirksamen und widersprüchlichen Verfügungen entstehen. Der Erbe bzw. der Vermächtnisnehmer hat nicht die Pflicht, als erster seinen Rechtserwerb eintragen zu lassen, um ihn gegenüber Dritten geltend machen zu können.

Die lückenlose Fortführung der Eintragungen bei Erwerb mortis causa dient auch in weiteren Situationen: Wer von einem Erben erworben hat (Käufer) kann seinen Erwerb gegen Dritte nur geltend machen, wenn auch der Erwerb mortis causa des Verkäufers eingetragen wurde. Hier wird klar, dass eine Eintragung – im Falle eines Nachlasses – nicht unmittelbar im Interesse des Erben oder des Vermächtnisnehmers liegt, sondern vielmehr in jenem des Rechtserwerbers vom Erben/Vermächtnisnehmer. Aus diesem Grund ist es erforderlich, auch eine stille Erbannahme eintragen zu lassen, bevor eine Verfügung des selben Erben eingetragen wird.

Notwendig ist es aber auch, den Käufer von Nachlassgütern zu schützen, der die Erbeigenschaft des Verkäufers redlich angenommen hat. Die sogenannte Klage auf Erbherausgabe (petizione di eredità) ermöglicht dem Erben, gegen jeden gerichtlich vorzugehen, der ohne (Erb)Titel Nachlassgüter besitzt oder als dessen Eigentümer erscheint, um den Erbentitel anerkennen zu lassen bzw. die Herausgabe der Nachlassgüter zu erwirken.

Immer mit dem Ziel, den freien Güterverkehr zu ermöglichen, hat der Gesetzgeber die Vermutung des Erbenstatus und die Redlichkeit des erwerbenden Dritten besonders zu bewerten. Besonderen Schutz genießt daher der Erwerb vom vermuteten Erben, wenn:

–          durch entgeltliches Rechtsgeschäft erworben wird;

–          der Käufer redlich erworben hat. In diesem Fall liegt die Beweislast beim Käufer, denn seine Redlichkeit ist ein wesentliches Element seines Kaufs.

Handelt es sich um den Kauf von Immobilien, Liegenschaften oder eintragungspflichtigen beweglichen Gütern, verlangen die Grundsätze der Publizität die Sorgfalt des Käufers, der die Befugnisse des Verkäufers zu überprüfen hat. Ein Kauf von einem vermutlichen Erben gilt nur dann als geschützt, wenn sowohl der Erbentitel vom vermutlichen Erben und der Erwerb des redlichen Dritten vom vermutlichen Erben bereits eingetragen wurden, bevor der legitime Erbe bzw. Vermächtnisnehmer die Klage auf Nachlassherausgabe gegen den vermutlichen Erben eintragen lassen kann.

Auch beim Erwerb mortis causa kann die Offenlegung (Eintragung) heilende Wirkung entfalten: Wird der Antrag (Klage) auf Feststellung der Berechtigung eines Erwerbs mortis causa 5 Jahre nach Eintragung desselben Erwerbs eingetragen, so hat eine positive Erledigung des Verfahrens (Urteil pro Antragsteller) keinerlei Rückwirkung darauf bzw. verwirkt nicht den vor der Klageeinbringung eingetragenen, redlichen Erwerb vom vermutlichen Erben bzw. Vermächtnisnehmer.

Abschließend kann man ohne Zweifel feststellen, dass der Notar jener ist, der in allen diesen Belangen und Situationen zum Rechtsschutz aller Parteien beiträgt, im Rahmen der geltenden Bestimmungen. 

Scroll to Top

Durch die weitere Nutzung der Seite stimmst du der Verwendung von Cookies zu. Weitere Informationen

Die Cookie-Einstellungen auf dieser Website sind auf "Cookies zulassen" eingestellt, um das beste Surferlebnis zu ermöglichen. Wenn du diese Website ohne Änderung der Cookie-Einstellungen verwendest oder auf "Akzeptieren" klickst, erklärst du sich damit einverstanden.

Schließen