Notarcomitato – Comitato italo austriaco del notariato
XLII Convegno – 6 e 7 Ottobre 2017
Lindau – Baviera)
La pubblicità immobiliare in Germania
Dr. Lorenz Bülow, Notaio a Kempten (Allgovia)
I.
Indice ragionato
1. Come avviene l’acquisto immobiliare?
(breve esposizione con indicazioni sull’iter nella prassi)
2. I registri immobiliari
Quali registri immobiliari sono previsti? Come sono strutturati?
Esiste un registro catastale separato, e con quali effetti?
3. Iscrizioni
a) Cosa viene iscritto nei registri?
b) Come avviene l’iscrizione, chi le esegue e chi le richiede?
c) Quali tipologie di iscrizioni sono previste?
d) Quali effetti hanno le iscrizioni?
e) È prevista la possibilità di iscrizioni ad effetto prenotativo o sospensivo, ordini di grado, ecc.?
4. Visure
Come vengono effettuate le visure? Chi ha accesso ai registri e come?
5. Acquisto mortis causa
Come viene data pubblicità agli acquisti mortis causa?
II.
RELAZIONE
1. Come avviene l’acquisto immobiliare?
Per un trasferimento di proprietà su un immobile o fondo è necessario il consenso dell’alienante e dell’acquirente sul subentro della modifica dello stato di diritto e sull’iscrizione di tale modifica nel Libro Fondiario (Registro Tavolare = Grundbuch), ai sensi del § 873 c. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch – Codice Civile Tedesco, in seguito indicato sempre nel suo acronimo originale).
Il diritto immobiliare (o meglio “fondiario”, da “Liegenschaft” = res sita) tedesco si basa su due principi, il primo è quello dell’astrazione (Abstraktion) ed il secondo quello dell’evidenza (Offenkundigkeit).
a) Principio dell’astrazione – Abstraktionsprinzip
Il diritto tedesco, forse unico in Europa, attraverso il cosiddetto Principio dell’Astrazione distingue nettamente fra il negozio obbligazionario (Verpflichtungsgeschäft) ed il negozio esecutivo (Erfüllungsgeschäft).
Se ad esempio chi vuole vendere un’auto usata si impegna a consegnare l’auto all’acquirente ed a trasferire a suo favore la proprietà della stessa auto, allora il fondato diritto (definito in numerosi sistemi giuridici come “titolo) venuto in essere non porta automaticamente al trasferimento della proprietà. Né la consegna fisica dell’automezzo (modo) rende l’acquirente automaticamente proprietario.
Infatti si rende necessario un ulteriore negozio (o contratto), ovvero il consenso reciproco di alienante ed acquirente sul trasferimento proprietario vero e proprio.
Riassumendo quindi, la procedura completa per l’ acquisto di un auto usata da luogo a tre negozi:
– la conclusione di un contratto di acquisto (ai sensi del quale l’alienante deve consegnare l’auto e provvedere al trasferimento del diritto proprietario)
– il consenso reciproco al trasferimento della proprietà sul mezzo, da venditore ad acquirente
– e quindi il consenso reciproco del trasferimento proprietario sul denaro (le banconote), che l’acquirente consegna al venditore
Questi tre negozi sono diversi nel loro contenuto specifico, e indipendenti l’uno dall’altro per quanto riguarda i loro effetti. Nessuno dei negozi, preso singolarmente, implica o sottintende che gli altri due si “svolgano” automaticamente, insieme al primo. Il diritto di ricevere la proprietà dell’auto, derivante dal contratto d’acquisto, e l’effettiva consegna del mezzo (Titolo e Modo) non hanno alcun effetto sui rapporti proprietari. Per questo è necessario che avvenga, ovvero venga concesso – separatamente – anche il consenso reciproco al trasferimento della proprietà.
Nella realtà terra terra, di ogni giorno, questo principio dell’astrazione, nonostante i suoi quasi 120 anni di storia, non ha ancora preso piede. Infatti il cittadino comune non differenzia fra negozio obbligazionario e negozio esecutivo. E non uno dei venditori dichiara esplicitamente di fronte al suo acquirente “così facendo io ti trasferisco la proprietà sul mezzo”, e né il suo acquirente esprimerà mai esplicitamente la formula “ed io accetto il suddetto trasferimento della proprietà, e ringrazio”.
A suo tempo già la prima commissione che fu incaricata di redigere il BGB, nell’Ottobre 1875, affermò il principio dell’astrazione in una delibera di principio, con solo un voto contrario. La differenza fondamentale fra il Principio di astrazione ed il cosiddetto principio di causalità (Kausalitätsprinzip – ovvero quel principio secondo cui l’acquisizione di proprietà dipende e deriva dagli effetti dell’impegno obbligazionario) è insito nella conseguenza giuridica in caso di mancanza di base legale per un acquisto proprietario: seguendo il principio di astrazione (come in Germania) l’efficacia della disposizione (negozio dispositivo) rimane intatta; l’alienante acquisisce semplicemente un diritto personale di restituzione, non protetto in caso di fallimento o insolvibilità; d’altra parte secondo il principio di causalità il diritto di acquisire decadrebbe, e l’alienante rimarrebbe proprietario. Il principio di astrazione quindi penalizza coscientemente il proprietario che dispone (fa atto dispositivo) senza averne base giuridica. La spiegazione e giustificazione sta qui nella tutela del secondo acquirente. Infatti un acquirente successivo, nel caso di sua acquisizione di proprietà, non deve essere onerato della verifica di correttezza dei precedenti passaggi proprietari.
Tale principio di astrazione non si applica solo per terreni, fondi o beni mobili, ma anche nell’acquisizione di crediti, titoli finanziari, quote societari, denaro, ecc.
b) Principio dell’evidenza – Offenkundigkeitsprinzip
Oltre al principio di astrazione sopradescritto, che viene applicato nel trasferimento di diritti su cose o crediti, per i diritti reali, e quindi anche sugli immobili (Liegenschaft, quindi vale per i terreni, i fondi, e tutti i diritti analoghi), va applicato anche il Principio di pubblicità.
Oltre al cosiddetto “accordo reale” (dinglichen Einigung) sul trasferimento della proprietà (vedi sopra), deve avvenire anche un’azione di trasferimento effettiva ed evidente. Per gli immobili questa azione “evidente” corrisponde alla registrazione ovvero iscrizione nel Grundbuch – Libro Fondiario, o registro tavolare. Senza tale iscrizione non sussiste alcun negozio legale di acquisizione proprietaria (per altri tipi di acquisizione proprietaria, vedi al punto V.)
Quello che, per gli oggetti e beni mobili (oltre all’accordo sul trasferimento della proprietà) è la consegna dell’oggetto, azione che completa e perfeziona l’acquisizione della proprietà, per immobili e tutti i diritti analoghi corrisponde all’iscrizione della variazione proprietaria nel Grundbuch.
A questo riguardo possiamo dire che la situazione in Germania è molto simile a quanto avviene in Austria ed in alcune zone d’Italia, in cui ancora vige il Grundbuch/Registro Tavolare.
c) L’iter nella prassi
L’accordo reale riguardante il trasferimento della proprietà (chiamato in tedesco “Auflassung” = “dismissione”) deve obbligatoriamente essere dichiarato in presenza di un notaio tedesco, il quale verbalizza tale dichiarazione (cosa che formalmente si avvicina moltissimo ad un atto notarile). Il relativo documento deve essere letto alle parti contemporaneamente (!), anche se esse non necessariamente devono essere “personalmente” (!) presenti, deve essere da loro esplicitamente approvato e da entrambe (quindi sia alienante che acquirente) sottoscritto in presenza ed assieme al notaio.
L’accordo reale riguardante il trasferimento della proprietà (Auflassung / dismissione) deve venir provata all’ufficio del Libro Fondiario / Grundbuch, a mezzo presentazione di una copia autenticata del documento notarile (cosiddetto principio del consenso materiale “materielles Konsensprinzip“). Il funzionario del Grundbuch provvede quindi all’iscrizione, solo se tale Auflassung gli viene provata, ed il proprietario ha autorizzato tale trascrizione della proprietà in un atto pubblico, ed il proprietario oppure l’acquirente hanno presentato istanza per tale iscrizione.
d) Esempio pratico: contratto di compravendita di un terreno con edificio (casa)
Il contratto di compravendita riguardante un terreno con sopraedificato (casa), risulta efficace – come tutti i negozi miranti al trasferimento proprietario di fondi, immobili o diritti analoghi) – solo se sottoscritto e concluso in forma di atto pubblico. Le parti incaricano quindi un notaio di loro fiducia di redarre la bozza e quindi dopo di attestare (beurkunden) in forma pubblica il previsto contratto. Di questo negozio va redatta una forma scritta, riportante il volere delle parti (Dichiarazione di volontà – Willenserklärungen), che è analoga ad un atto notarile, che va letta integramente alle parti e deve poi essere sottoscritta dalle stesse e dal notaio.
A parte le procedure solite del contratto di compravendita (garanzie dello scambio di prestazioni, ecc) il notaio viene incaricato altresì dell’espletamento della trascrizione della proprietà nel Grundbuch. L’accordo di diritto reale riguardante il trasferimento della proprietà sull’immobile (Auflassung, sopra descritto), viene altresì notificato esplicitamente (reso pubblico) nello stesso documento contrattuale (con una formula ad esempio che recita “Alienante ed acquirente convengono nel trasferimento della proprietà dell’immobile all’acquirente”, o simili). Lo stesso atto contiene anche l’autorizzazione esplicita dell’alienante, a provvedere alla trascrizione nel Grundbuch e alla presentazione della relativa istanza da presentare al relativo tribunale tavolare.
Non appena il notaio ha accertato l’avvenuto pagamento del prezzo di acquisto concordato, presenta / deposita al tribunale tavolare l’atto e richiede, a nome delle parti, la trascrizione del passaggio proprietario a favore dell’acquirente.
e) Esempio pratico: contratto di donazione di un appartamento
Un padre desidera donare a sua figlia un appartamento sito a Monaco, pur mantenendo il diritto di usarlo vita natural durante, e quindi caricandolo di un diritto di usufrutto (Fruchtgenuss) a proprio favore.
Le parti incaricano il notaio di redigere un documento (atto) in cui siano contenuti sia la donazione, che la riserva di diritto di usufrutto e il passaggio proprietario.
Oltre a verbalizzare la promessa donatoria (negozio causale), il notaio provvederà a inserire nel testo anche la formula di Auflassung (accordo sul trasferimento del diritto proprietario) e la riserva di usufrutto a favore del padre (donatore). Dopo aver formalizzato l’atto (in forma di verbalizzazione di dichiarazione di volontà in forma di atto notarile), il notaio provvederà a far pervenire il documento al Grundbuchsamt (ufficio del libro fondiario), e richiederà a nome delle parti la trascrizione del diritto proprietario a favore della figlia, contestualmente all’iscrizione del diritto usufruttuario gravante sull’immobile
f) Riassunto
In generale le parti (civili) non si rendono conto dell’esistenza del Principio di Astrazione: infatti il documento contiene tutti i negozi giuridici, quindi sia il negozio causale (compravendita o donazione, con tutte le clausole accessorie), che l’accordo sul trasferimento proprietario (Auflassung) e le necessarie dichiarazioni ad uso del Libro Fondiario (autorizzazione alle iscrizioni e incarico di trascrizione delle stesse). Le parti vedono però il tutto come se fosse un unica procedura.
2. I registri immobiliari
a) Quali registri immobiliari sono previsti?
Il principale registro immobiliare in Germania è il cosiddetto Grundbuch /Libro Fondiario. Questo viene tenuto presso l’ Amtsgericht (corte civile di prima istanza). talvolta gli uffici dei Libri Fondiari di competenza di diversi Amtsgericht vengono riuniti in un unica sede di tribunale.
In relazione ad un fondo o terreno, il Grundbuch contiene la definizione o numero della parcella (Flurstück / Parzellennummer) e le descrizioni delle demarcazioni (similmente a quanto avviene per un comune catastale / Katastralgemeinde).
L’accordo reale sul trasferimento proprietario (Auflassung) diviene efficace solo se si riferisce esplicitamente ad una determinata estensione superficiale. Per tale motivo, in generale, è necessario che avvenga o sia avvenuta una misurazione e registrazione catastale corrispondente al numero della parcella, prima che avvenga la dichiarazione della Auflassung di fronte al notaio. Pertanto, nel caso di un contratto di compravendita riguardante una parte soltanto della superficie del fondo, si effettua prima l’atto pubblico del contratto di compravendita (negozio obbligazionario), quindi – dopo una misurazione ufficiale della superficie interessata dal contratto, si provvede a verbalizzare separatamente l’accordo riguardante il trasferimento proprietario (Auflassung) relativo al (nuovo) numero di parcella, conferito dall’amministrazione (Vermessungsamt – Ufficio geometrico) al fondo venduto, e attualmente misurato.
b) Come sono strutturati questi registri immobiliari?
Il Grundbuch si compone di quattro parti o sezioni.
– Bestandsverzeichnis / Elenco delle parcelle – in cui si individual di quale/quali parcelle (o appartamenti o immobili) si tratta (per esempio parcella/: Flurstück 1 della demarcazione catastale di Kempten, Huberstraße 4, per un totale di 500 qm); fa fede concreta solo l’indicazione del numero della parcella, in quanto le descrizioni del fondo o le indicazioni della superficie non sempre sono precise, e pertanto non fanno fede pubblica
– Nella “Abteilung I” /Sezione 1 viene riportato il proprietario (o se più di uno, tutti i comproprietari) con nome, cognome e relativa data di nascita.
– Nella “Abteilung II” / Sezione 2, sono riportati tutti i gravi e carichi non relativi a somme di denaro (ad esempio si trovano qui le iscrizioni delle servitù, usufrutti, ecc)
– Nella Abteilung III/ Sezione 3 sono riportati tutti i carichi legati a definite somme di denaro (ad esempio ipoteche)
c) Esiste un registro catastale separato, e con quali effetti?
La regstrazione del numero della parcella (Flurstücksnummer) in un Libro Fondiario/ Grundbuch ha senso solo se è collegata ad una definizione grafica o matematica delle coordinale dei confini del terreno/fondo in questione. Tali riferimenti sono iscritti nel cosiddetto “Liegenschaftskataster / Catasto dei terreni”, un elenco di tutti i numeri di parcella, con la precisa descrizione dei relativi confini indicati a mezzo di punti di confine, registrati con estrema precisione grazie a dati vettoriali. Una mappatura esemplare (Estratto dal Catasto dei Terreni) è stata allegata alla mia relazione.
Il comune cittadino in genere non ha mai a che fare, nel decorso di un negozio fondiario, con le iscrizione del catasto immobiliare. Eccezione fanno i contratti di compravendita per porzioni o parti di un terreno, che devono prima essere soggette a misurazione. In tal caso viene incaricato della misurazione l’ufficio preposto, il Vermessungsamt (Ufficio geometrico), che non è una istituzione del sistema giudiziario, ma comunque della pubblica amministrazione statale. A seguito delle misurazioni e dei rilevamenti effettuali, l’Ufficio definirà un nuovo numero identificativo per la (nuova) parcella. Ciascun numero, identificativo delle singole parcelle, viene attribuito solo un’unica volta per ogni comune catastale.
3. Iscrizioni
a) Cosa viene iscritto nei registri?
Non solo il trasferimento proprietario su un fondo o terreno, ma anche qualsiasi diritto o servitù o simili gravanti sul terreno stesso, o il trasferimento di tali diritti, oltre a richiedere l’accordo delle parti coinvolte, richiede obbligatoriamente la sua iscrizione nel Grundbuch.
Pertanto tutti i diritti reali sono obbligatoriamente da iscrivere nel Grundbuch, senza eccezione. E – nella misura in cui tali diritti sono trasferibili – anche la loro variazione.
In particolar modo dovranno essere registrati:
– il trasferimento proprietario
– l’assoggettamento di un fondo o terreno a diritti ipotecari (sia ipoteche classiche a garanzia di un credito in denaro, che quelli “astratti”, come la cosiddetta “Grundschuld“)
– l’assoggettamento ad un diritto di usufrutto, di abitazione o altre servitù (di passaggio di persone o mezzi ecc.)
– il trasferimento di un diritto ipotecario sul terreno, da parte di un creditore (per esempio una banca) ad un altro, ecc.
b) Come avviene l’iscrizione, chi le esegue e chi la richiede?
In linea di massima le iscrizioni o trascrizioni avvengono su istanza del proprietario del fondo o del titolare di un diritto. Il Grundbuch ormai viene gestito in forma elet-tronica. Le iscrizioni avvengono in gran parte ancora su Fogli Tavolari, che a suo tempo erano gestiti “analogamente” su carte e quindi sono stati sottoposti a scansione elettronica, per cui oggi sussistono in forma di file grafici informatizzati, che possono essere elaborati ed integrati elettronicamente (spesso ancora con “aspetto di macchina da scrivere”).
Tutte le iscrizioni vengono effettuate da un funzionario addetto all’ufficio del Grundbuch, presso il relativo tribunale.
c) Quali tipologie di iscrizioni sono previste?
Le iscrizioni legate all’elenco delle parcelle / Bestandsverzeichnis sono quelle della parcella o di un diritto analogo (per es. appartamento di proprietà, posto macchina o garage, in Baviera di tanto in tanto anche diritti di pesca). Nella Sezione 1 vengono iscritti i nomi dei titolari del/dei diritti, uno ad uno, con nome, cognome, data di nascita, se persona giuridica con la relativa ragione o denominazione sociale e la sede, come riportate nel Handelsregister/Registro commerciale o delle imprese). Nella Sezione 2 sono riportati tutti i gravi non relativi a somme di denaro (ad esempio servitù, ecc.) Ed infine nella Sezione 3 sono iscritti tutti i valori quantificati in denaro (quindi diritti ipotecari).
Il trasferimento dei diritti viene riportato sempre nella Sezione afferenze. Pertanto un cambio di proprietario verrà iscritto nella Sezione 1, sottolineando in rosso il cedente (proprietario precedente) e l’iscrizione del nome del nuovo proprietario. Si fa particolarmente attenzione quale atto sia il fondamento legale dell’iscrizione, e in quale data è stata concessa l’autorizzazione a tale iscrizione, e in quale data l’iscrizione è stata concretamente effettuata. Nel Grundbuch vengono naturalmente iscritti anche nuovi diritti, che si sono costituiti (servitù, ipoteche, ecc)
d) Quali effetti hanno le iscrizioni?
Le iscrizioni presenti nel Grundbuch godono in generale di “pubblica credibilità” (fanno fede). Le disposizioni del § 892 BGB (Codice Civile Tedesco) precisano, nel comma 1, che i contenuti e informazioni iscritti nel Grundbuch a favore di coloro che detengono un diritto o che hanno acquisito un diritto sul fondo a seguito di negozio, si considerano come corretti e veri. Ciò significa che qualsiasi cittadino, in principio, si può fidare “ciecamente” della correttezza delle iscrizioni presenti.
Nell’interesse e nella tutela dei negozi legali in buona fede, il § 892 BGB consente quindi l’acquisto in buona fede del fondo/terreno/immobile, ai sensi di quanto riportato nel Grundbuch, anche se nella realtà si rilevano discordanze. La disposizione di legge da fondamento quindi alla “fizione di correttezza ” del Grundbuch. Non solo i diritti iscritti si considerano come esistenti, e quelli depennati come inesistenti, ma anche diritti o limitazioni dispositive che non sono state (ancora) iscritte valgono come non (ancora) esistenti. Il Grundbuch gode quindi di “supposizione di correttezza” (pubblicità positiva), che comprende la “supposizione di completezza” (pubblicità negativa). Quindi i “silenzi” del Grundbuch (ciò che non è scritto), sono da considerare a pari di quanto esso ci dice.
Entrambi tali principi però (supposizione di correttezza e completezza) valgono e garantiscono solo a favore dell’acquirente in buona fede. Se infatti l’acquirente è a conoscenza della non correttezza di una iscrizione del Grundbuch, non potrà poi richiamarsi a tale iscrizione (per esigere diritti).
Poichè contenuti e portata del diritto proprietario o altri diritti immobiliari sono codeterminanti, anche le indicazioni a definizione dei confini del fondo/terreno, in collegamento con la mappa catastale, godono di credibilità forza probatoria.
Tale forte effetto del Grundbuch garantisce i negozi e le transazioni, risparmiando tempo e denaro per ricerche di informazioni, e tutela da rischi economici e legali nel trasferimento immobiliare.
e) È prevista la possibilità di iscrizioni ad effetto prenotativo o sospensivo, ordini di grado, ecc.?
Il § 883 c. 1 primo capoverso BGB, per garantire del diritto a concedere o ritirare un diritto su un fondo o su un diritto gravante il fondo o a modificare il contenuto o il grado di tale diritto, può essere effettuata nel Grundbuch una annotazione (Vormerkung – pre-annotazione).
Tale annotazione è uno strumento per assicurare e tutelare l’avente diritto obbligazionario nei confronti del debitore obbligazionario, del suo successore in diritto e di altri creditori, e ciò in forma quintupla:
– tutela contro disposizioni negoziali “contemporanee” o sovrapposte (ad e-sempio una doppia vendita di un singolo fondo);
– tutela il rango del diritto pre-annotato (ad esempio garantisce che una servitù non ancora iscritta venga a decadere, perché nel frattempo è sopravvenuta un’asta giudiziaria, basata su diritti ipotecari che sono stati iscritti nel frattempo)
– tutela contro misure di pubblica sicurezza e disposizioni amministrative, quali ad esempio esecuzioni forzate o esecuzioni in seguito ad arresto
– tutela in caso di insolvibilità del disponente
– tutela anche contro una limitazione derivante da responsabilità ereditaria.
In tal modo il titolare del diritto che è stato pre.annotato viene tutelato nei confronti di chi acquisisce o acquista nel periodo fra diritto concesso e diritto iscritto. Se per esempio un immobile viene venduto due volte, cioè l’alienante conclude prima un contratto di vendita con A, e poi con B, allora l’acquirente A, a favore del quale è stata effettuata una annotazione, sarà tutelato contro l’acquirente B. Infatti il recesso dell’acquirente B è sopportabile, in quanto B viene preavvisato del negozio pregresso attraverso l’annotazione (pre.notazione).
Un esempio pratico, sulla base di un contratto di compravendita::
Nell’atto notarile di compravendita, l’alienante autorizza e l’acquirente fa richiesta di iscrizione di una annotazione a garanzia del diritto dell’acquirente ad ottenere il trasferimento di proprietà (dopo Auflassung e iscrizione). Il Notaio viene incaricato di bonificare il prezzo d’acquisto solo una volta che sia stato iscritta la Auflassung (accordo di trasferimento della proprietà) nel Grundbuch. Supponiamo che lo stesso alienante concordi una seconda vendita, o cada in insolvenza, che il fondo venga pignorato o comunque sottoposto a quale misura. In tal caso l’acquirente, a favore del quale è avvenuta la pre-annotazione sarà tutelato contro quell’acquirente che ha registrato il suo diritto posteriormente alla pre-annotazione, e potrà chiedere la depennazione del diritto “successivo”.
Tale annotazione, che non è passibile di alcuna prescrizione, e che è legata esclusivamente al sussistere del diritto garantito (questo però può cadere in prescrizione o decadere), offre all’acquirente del diritto proprietario o di altri diritti sull’immobile una tutela praticamente totale..
Pertanto, di solito, si può anche rinunciare o evitare di effettuare i pagamenti del prezzo stabilito attraverso un conto fiduciario notarile. L’acquirente potrà infatti pagare direttamente il venditore o il suo creditore di diritti ipotecari, senza temere di concedere una prestazione a contro di un diritto acquisitorio a rischio.
4. Visure
a) Come vengono effettuate le visure?
Il Grundbuch, in tutti i Land federali tedeschi, viene gestito elettronicamente. Le visure avvengono da un portale internet, al momento ancora uno per ogni Land. Quindi, per ogni Land federale, c`è bisogno di un apposito accesso /diritto di visura. Si sta comunque progettando di collegare il sistema, in modo da poter raggiungere tutti i Land con un unico account. Il portale è raggiungibile e accessibile attraverso un comune programma di navigazione.
b) Chi ha accesso ai registri e come?
L’accesso primario e diretto al Grundbuch è consentito presso il relativo Ufficio Tavolare. Qui infatti non solo si possono avere visure, ma si possono anche richiedere stampe ed estratti. Bisogna ricordare comunque che ciò è consentito solo a persone che dispongono di un fondato interesse. Non basta essere curiosi, e tantomeno i registri sono “aperti” al pubblico. Chi fa istanza di visura deve obbligatoriamente dimostrare di avere interesse fondato, specificando le circostanze.
Alcuni tipi di motivazione di fondato interesse:
– interesse di natura legale, sussiste per colui che è già inserito o iscritto in qualche modo, per esempio il proprietario del fondo, oppure che ha acquisito il diritto di essere iscritto,
– interesse di natura economica o effettiva (reale) che sussiste per colui che ha espresso volontà di acquisto, o è creditore nei confronti del proprietario, e con questi già sta svolgendo trattative in merito
– un interesse può essere riconosciuto anche per motivi di natura pubblico-amministrativa o scientifica, e – anche se raramente – può consentire visure da parte di commissioni parlamentari (anche del Land) d’inchiesta o a rappresentanti della stampa oppure a sostegno di qualificati studi scientifici, ma devono essere situazioni che non vanno ad intaccare gli affari o interessi del proprietario o di altri aventi diritto
Oltre che l’Ufficio Tavolare, anche il notaio ha diritto ad avere accesso e visura al Grundbuch. Non è però consentito al notaio di divulgare contenuti dello stesso Grundbuch, neppure per motivi di pubblico interesse, interesse scientifico o di ricerca. I restanti motivi di fondato interesse, sopra indicati, valgono in modo analogo. Il notaio dovrà tenere un protocollo delle comunicazioni del contenuto e delle visure del Grundbuch, e dovrà concedere informazioni su detto protocollo al Proprietario (di un fondo/immobile), qualora egli lo richieda.
5. Acquisto mortis causa
Un acquisto (immobiliare) mortis causa segue i principi e le relazioni dello stato ereditario. Se nel caso viene applicato il diritto successorio tedesco, si applica il principio della “acquisizione automatica”, valido secondo le disposizioni di tale diritto. In questo caso l’eredità (la quota ereditaria) passerà di proprietà “in toto” al/agli eredi già al momento dell’apertura successorio – ovvero completa di tutti i beni ereditari, e senza necessità di interventi, in particolare di atti ufficiali amministrativi, come avviene in Austria per la “Einantwortung” (dichiarazione giudiziale di immissione in proprietà). Solo per quote societarie valgono disposizioni particolari, che però qui non andremo a trattare.
Pertanto in caso di acquisizione in via ereditaria, il tutto avviene per così dire “al di fuori” del Grundbuch, senza necessità di accordi (per il passaggio proprietario) e loro iscrizione. In pratica, al momento dell’apertura successoria, l’iscrizione del Grundbuch diventa “sbagliata”, nel senso che l’erede richiederà la sua rettifica e aggiornamento. Una tale richiesta di revisione è obbligatoria per l’erede, è può anche essere sollecitato a far ciò dall’Ufficio del Grundbuch.
Per richiedere la rettifica sarà necessario comprovare lo stato di successione, attraverso atti pubblici, come ad esempio un testamento notarile insieme ad una copia autenticata del verbale di apertura successoria, oppure con un attestato ereditario, o – di recente introduzione – con il certificato successorio europeo.
Per adempiere i legati, come per qualsiasi altro negozio di acquisizione proprietaria, sarà necessario invece provvedere all’accordo di volontà e alla sua iscrizione. L’erede (o gli eredi) devono quindi dichiarare in atto pubblico (atto notarile) l’accordo a concedere il trasferimento proprietario al legatario (Auflassung), e solo in seguito avverrà la trascrizione del passaggio proprietario nel Grundbuch (dietro autorizzazione e istanza delle parti).