Notarcomitato – Comitato italo austriaco del notariato
XLII Convegno – 6 e 7 Ottobre 2017 – Lindau – Baviera
La pubblicità immobiliare in Austria
Mag. Markus Egarte
Klagenfurt (A)
Punto I
Come avviene l’acquisto immobiliare
La proprietà di un immobile (o fondo o terreno) si acquisisce in generale con la registrazione (iscrizione) al Grundbuch. Tale principio, detto proprio “d’iscrizione” o di “intavolazione” (Intabulationsgrundsatz) è il fulcro del diritto tavolare austriaco. È l’iscrizione tavolare che costituisce il “modus”, la tipologia di acquisizione necessaria per il conseguimento del diritto. Pertanto, per acquistare proprietà su un immobile, non bastano la semplice “consegna” dell’immobile stesso o un atto notarile che sia adeguato ad “appropriare” il diritto (Einverleibung). Accanto all’iscrizione, quale modo di acquisizione, per ottenere una modifica di un diritto reale è necessario anche un motivo di acquisizione (titolo), che ad esempio può essere un contratto di compravendita. Per ottenere la cosiddetta “appropriazione” (Einverleibung“) del diritto proprietario è necessario o un atto pubblico / atto notarile, oppure una scrittura privata con sottoscrizione autenticata.
Nella pratica, ad esempio, il contratto di compravendita – dopo aver ottenuto la necessaria autorizzazione amministrativa – viene presentato dal notaio presso il Tribunale Tavolare (Grundbuchgericht) in via elettronica, e quindi il tribunale potrà, sulla base dell’atto stesso, provvedere alle iscrizioni richieste.
Il “principio d’iscrizione” sopra indicato però non vale sempre ed assolutamente, in quanto esistono casi in cui si può addivenire ad un acquisto extra-tavolare. Esempi di tale tipo di acquisto del diritto proprietario su immobile sono usucapione, aggiudicazione in caso di asta giudiziaria, oppure l’immissione in proprietà (Einantwortung) nell’ambito di procedure ereditarie, in questo ultimo caso in forza di una delibera giudiziaria di immissione (Einantwortungsbeschluss)
Punto II
I registri immobiliari
Il Registro o Libro Tavolare austriaco, che viene gestito dai Tribunali di prima istanza (Bezirksgericht), si compone di un Libro Mastro (Hauptbuch) e della Raccolta degli Atti (Urkundensammlung). Il Libro Mastro di un comune catastale (Katastralgemeinde) viene composto dai relativi Inserti/Fogli Tavolari (Grundbuchseinlagen). Un comune catastale (abbreviato sempre con KG) è quella parte della superficie che viene definita come tale dal Catasto.
Il sistema tavolare austriaco funziona, fondamentalmente, grazie ad un’ottima definizione geometrica del paese. Il Catasto qui funge da “attestatore” della situazione misurata dei fondi e dei terreni, e dei loro confini. Dobbiamo però distinguere fra Catasto di Imposta Fondiaria (Grundsteuerkataster) e Catasto Confinario (Grenzkataster). Il primo risale ad un Decreto Imperiale del 1817, e la sua funzione primaria era di fare da base di calcolo per la tassazione delle proprietà immobiliari. Le superfici e i confini sono qui però indicati in modo sommario. Per tale motivo si addivenne all’istituzione del (nuovo) Catasto Confinario, nell’ambito della nuova legislazione di Rilevamento Territoriale nel 1968. Piano piano il Catasto di Imposta Fondiaria viene trasformato in Catasto Confinario. Il particolare significato del Catasto Confinario sussiste nel fatto di essere – fra le altre cose – una prova vincolante dei confini dei vari terreni e fondi.
La procedura per una nuova impostazione (Neuanlegung) del Catasto Confinario deve essere disposta dal Bundesamt für Eich- und Vermessungswesen (BEV – Ufficio Federale per Tarature e Rilevamenti). I confini completi del fondo vengono determinati in trattative, in cui tutti i confinanti vengono coinvolti, il tutto viene naturalmente verbalizzato, quindi i termini di confine (punti di misurazione) vengono marcati e si provvede ai rilevamenti.
Ma torniamo al Libro Mastro del registro fondiario austriaco. Ciascun Inserto/Foglio Tavolare (Einlageblatt) comprende – oltre all’indice o titolo (Aufschrift) – un elenco descrittivo (foglio A), la situazione proprietaria (foglio B) ed un elenco degli oneri sul fondo (foglio C). Per ogni Libro Mastro deve essere anche compilato un indice delle iscrizioni che sono state depennate, e questo deve essere veramente completo con tutte le informazioni relative alle registrazioni cancellate. Inoltre abbiamo un indice ragionato (suddiviso in indice dei fondi, indice dei titoli e delle persone), che aiuta la ricerca di particolari informazioni o di un particolare terreno.
A sua volta il Foglio A si compone di due sezioni. Nella prima (Foglio A1) troviamo esplicitato tutto ciò che compone il fondo, ad esempio sito e dimensioni; nella seconda (Foglio A2) documenta il percorso di formazione del fondo, ovvero se e quando ci sono state integrazioni o divisioni. Inoltre questa stessa sezione evidenzia anche i diritti legati al diritto proprietario del fondo ed eventuali vincoli di carattere pubblico/amministrativo.
Nel Foglio B troviamo tutti i rapporti proprietari, ed anche le quote relative in caso di più proprietari. Inoltre viene indicato l’atto che costituisce il titolo per l’avvenuta acquisizione di proprietà. L’atto stesso è memorizzato nella Raccolta degli atti. Tale raccolta, a partire dal 2006, è stata man mano informatizzata, per tutta l’Austria. Da allora gli atti vengono presentati e archiviati praticamente solo in forma elettronica. Questo metodo, una “banca dati”, ha il vantaggio di poter essere richiamata facilmente, da qualsiasi angolo del Paese.
Nel Foglio C infine sono registrati tutti i vincoli gravanti sul fondo ovvero rilevanti sulla proprietà (per es. diritti pignoratizi e ipotecari, servitù, vincoli, divieti di eventuale, ecc.).
Punto III
Iscrizioni
I seguenti diritti possono essere iscritti o trascritti nel Registro Tavolare: proprietà (generale, sul fondo), proprietà condominiale (per gli edifici sopraedificati), diritti ipotecari, diritti edilizi, servitù ed oneri reali, diritti di locazione, diritto di prelazione, diritti di rivendita oppure divieti di concedere diritti o di vendita, Inoltre, con particolari annotazioni ed evidenziazioni, si possono fare presenti particolari fatti soggetti a diritti ereditari.
La legge sul Registro Tavolare dispone che le iscrizioni e trascrizioni non avvengano “d’ufficio”, ma sempre su richiesta (istanza) di una parte o di un ufficio o autorità amministrativo. Iscrizioni d’ufficio, apportate direttamente dal Grundbuch, sono fatti eccezionali, ad esempio la depennazione di registrazioni non consentite o obsolete. L’istanza va presentata sempre presso il tribunale competente per territorio (Buchgericht) in cui si trova il fondo. In genere il registro Tavolare viene gestito dal Tribunale di prima istanza, nel cui territorio di competenza è sito l’immobile.
Per quanto riguarda le iscrizioni, oltre alla Einverleibung (appropriazione) ovvero quella registrazione che concede l’acquisto o la perdita del diritto proprietario immediata ed incondizionata, abbiamo la prenotazione (Vormerkung) e la annotazione (Anmerkung). La prima è quella annotazione tavolare che consente l’acquisizione, il trasferimento, la limitazione o l’abolizione di diritti reali, a condizione che subentri la loro motivazione legale. Quindi è una sorta di acquisto condizionato del diritto. Invece l’annotazione viene fatta ad interesse di terzi e funge a documentazione di primari fatti e rapporti effettivi, i quali comportano particolari conseguenze legali. Un esempio è l’annotazione dell’apertura di uno stato di insolvibilità o di fallimento.
Il fulcro della procedura tavolare è che le delibere di iscrizione vengono espletate (vollzogen con l’iscrizione effettiva, diventando quindi opponibili a terzi. Il momento, quindi il fattore temporale, in cui viene presentata una istanza è determinante non solo per il rango, bensì anche per l’acquisizione del diritto tavolare, in quanto per quest’ultima si deve tener conto del momento della presentazione dell’istanza. Se quindi viene iscritta una “appropriazione”, essa ha efficacia a partire dal momento della presentazione dell’istanza. Il Principio del Rango (precedenza) è uno dei pilastri fondamentali per tutti i diritti reali: per dirla in parole semplici, chi primo arriva è anche il più forte in diritto. Tale ordine di precedenza, definito principalmente dall’ordine in cui vengono presentate le istanze di iscrizione, non è però un principio scolpito nella pietra: infatti sono previste anche possibili modifiche di questo ordine di rango, ad esempio nel caso die “concessione di precedenza” (Vorrangseinräumungen).
Punto IV
Visure – Come vengono effettuate, chi ha accesso ai registri e come
In Austria vale il principio di pubblicità, ovvero, per la materia che trattiamo, il registro Tavolare è un registro pubblico. Tutti hanno diritto ad effettuare una visura ed a richiedere estratti dal Grundbuch, dietro pagamento di un importo di contribuzione (Gebühr). Non è indispensabile affermare di avere un legittimo interesse. Tale possibilità però, cioè che tutti indistintamente possano avere accesso alle visure e quindi anche a dati personali iscritti nel Registro, tange il diritto alla privacy. Pertanto le richieste sono limitate all’elenco delle persone (Indice delle persone), senza dare ulteriori dettagli.
Una visura (un accesso) può avvenire direttamente presso il tribunale competente, a mezzo di un notaio, oppure anche con l’ausilio di diverse agenzie, soprattutto ultimamente. Le visure possono essere effettuate direttamente attraverso il collegamento internet, dietro pagamento di specifici diritti.
Punto V
Acquisto mortis causa
Il diritto austriaco non consente, in caso di successione, che gli eredi “prendano possesso” ovvero assumano la proprietà su beni ereditari di propria iniziativa. Il trasferimento legale del diritto di proprietà deve passare attraverso la cosiddetta “Einantwortung” (immissione nel diritto/in proprietà), ovvero una delibera extragiudiziale (volontaria giurisdizione). Tale delibera viene preceduta dalle procedure di successione, che vanno svolte d’ufficio.
Le iscrizioni tavolari che vanno eseguite a causa di una procedura successoria possono avere effetto dichiarativo o costitutivo. L’effetto dichiarativo sussiste in riferimento ai diritti degli eredi. Infatti l’erede, già grazie in forza della delibera di immissione in possesso (Einantwortung) è proprietario – sebbene ancora non iscritto – del bene successorio, nel caso del Grundbuch, di un terreno o immobile. Pertanto l’iscrizione del diritto proprietario nel registro tavolare ha solo la funzione di rendere noto il diritto acquisito ed efficace, sovarcando quindi il principio fondamentale dell’obbligo di trascrizione (per l’acquisto).
Se invece l’immobile è stato concesso in via di legato, il legatario acquisirà il suo diritto proprietario solo con l’iscrizione (appropriazione / Einverleibung) nel registro tavolare, che avrà quindi funzione costitutiva.
Se ad una persona sono stati concessi non in via successoria, ma come legatario, dei diritti su un bene che richiedono intavolazione, allora sarà il tribunale competente ovvero il tribunale tavolare a confermare ovvero certificare – con delibera, su richiesta e dietro autorizzazione di tutti gli eredi, che tali diritti possono essere intavolati a favore del nuovo avente diritto (conferma d’ufficio).