(Lienz 2018/1) Dott. Silvia Mutschlechner

XLIII. Tagung des Notarcomitato

Österreichisch-Italienisches Komitee des Notariats
Comitato Italo – Austriaco del Notariato

12. und 13. Oktober 2018 in Lienz/Osttirol/Österreich

Eigentumsbeschränkungen in Italien

Dingliche oder obligatorische Wirkung?
Dott. Silvia Mutschlechner, Notar in Pergine Valsugana (Trient / Italien)

1. DIENSTBARKEITEN UND DINGLICHE GENUSSRECHTE

Zu den dinglichen Rechen, neben dem Eigentumsrecht, zählen auch die sogenannten dingliche Rechte an Eigentum Dritter, welche eine Beschränkung des Eigentums darstellen.

Dadurch wird das Eigentumsrecht mit der und manchmal gegen die Zustimmung des Eigentümers eingeschränkt, damit ein Dritter ein bestimmtes dingliches Recht auf der Sache selbst ausüben kann. Der Eigentümer der Sache wird das vollständige Verfügungsrecht erst mit dem Erlöschen (oder nach Ablauf bei befristeten) des dinglichen Rechts des Dritten erlangen. In Italien spricht man von „consolidazione“ (Konsolidierung gem Art. 832 C.C. Codice Civile).

Dingliche Rechte an Sachen Dritter werden grundsätzlich mittels Rechtsgeschäft (Vertrag) unter Lebenden bestellt. Ein derartiger Vertrag hat dingliche Wirkung und wird bereits mit der erklärten Willensübereinstimmung der berechtigten Parteien perfektioniert. (art. 1376 C.C.). Dabei handelt es sich um einen derivativ-begründenden Vertrag (contratto derivativo-costitutivo): Der Anspruch an der Sache Dritter ist zwar ein neubegründetes Recht, allerdings auch derivativ, denn er gründet sich auf das bestehende Eigentumsrecht. Diese Rechte können allerdings auch testamentarisch oder durch Ersitzung bestellt bzw. begründet werden.

Für die dinglichen Rechte gilt der Grundsatz des “numerus clausus”, d.h. nur jene vom Gesetz vorgesehenen und geregelten Eigentumsbeschränkungen sind erlaubt, Private dürfen keine neuen Formen „erfinden“. Das bedeutet, dass die Vertragsparteien lediglich auf die typischen Formen gemäß art. 1372 c. 2 C.C. zurückgreifen dürfen. Dies dient der Rechtssicherheit und dem Schutz von Dritten, welche jegliche Handlungen an mit dinglichem Recht belasteter Sache unterlassen müssen. Darüber hinaus muss der Dritte aber auch – bei Kauf der Sache – in der Lage sein, wahrheitsgemäß die Beschränkungen und Lasten zu erfahren, die diese Sache belasten, denn diese sind ob ihren dinglichen Wesens allgemein wirksam (erga omnes).

Die gesetzlich definierten sechs Arten der dingliche Rechte auf fremde Sachen unterteilen sich in zwei Gruppen: Einerseits jene, die ein unmittelbarer Verhältnis zwischen Rechtsberechtigen und Sache voraussetzen (Baurechte, Fruchtgenuss, Gebrauchs- und Wohnrecht), anderseits die Grunddienstbarkeiten, bei denen das Rechtsverhältnis über die betreffende Liegenschaften geht.

A) PERSÖNLICHE DIENSTBARKEITEN

1. Fruchtgenussrecht:

Dem Fruchtnießer wird vom Eigentümer die Nutzung einer ihm gehörenden Sache gewährt, unter Auflage der Schonung der Substanz und Wahrung der gegebenen wirtschaftlichen Bestimmung (art. 981 C.C.). Damit erlangt der Fruchtnießer Eigentum über die Nutzungsergebnisse (Sach- und Rechtsfrüchte).

1. Gebrauchs- und Wohnrecht

Dem Fruchtgenuss sehr ähnlich, jedoch mit strengerer Beschränkung, sind Gebrauch- und Wohnrecht: Das erstere beschränkt die Nutznießung der Sach- und Rechtsfrüchte aus der belastete Sache auf den persönlichen bzw. familiären Bedarf (art. 1021 C.C.). Das Wohnrecht berechtigt, eine Immobilien zu Wohnzwecken zu nutzen, wobei auch in diesem Fall dies auf die Bedürfnisse des Berechtigten und seiner Familie beschränkt wird (art. 1022 C.C.). Diese Rechte dürfen nicht übertragen oder gepachtet werden (art. 1024 C.C.) bei sonstiger Nichtigkeit des Bestellungsvertrages.

Wie werden sie ins Grundbuch eingetragen und mit welcher Wirkung?

Die Eintragung ist in Italien die vorgeschriebene Form der Publizität bestimmter Rechtsgeschäfte, wobei die Inhalte des Rechtsgeschäft in entsprechende öffentliche Register eingetragen werden, welche zur öffentlichen Einsichtnahme stehen. Das System hat in Italien grundsätzlich deklarative Wirkung und ist personenbezogen, dh. die Einsichtnahme erfolgt nach dem Namen des Recht/Rechteninhabers.

Eintragungspflichtig sind alle Urkunden, welche Rechte auf Liegenschafen und Immobilien wirksam begründen, ändern, übertragen oder löschen bzw. widerrufen. Durch die Eintragung wird der Rechtsanspruch (erworbenes Recht) auch Dritten gegenüber wirksam. Typische Aufgabe einer Eintragung ist daher die Klärung von eventuell entstandenen Streitigkeiten zwischen zwei Rechtserwerbern (meist Liegenschaftkäufern) und einem Rechtsgeber: Ein nicht eingetragenes Rechtsgeschäft kann grundsätzlich nicht Dritten entgegengehalten werden, bzw. der Rechtserwerber , welcher seinen Anspruch zuerst eintragen hat lassen, kann sein Anspruch wirksam einem zweiten entgegen halten, auch wenn dieser den Rechtsanspruch zeitlich vor ihm erworben (aber noch nicht eingetragen) hat (artt. 2644, 1648 e 2686 C.C.).

Dingliche Rechte – nach der italienischer Rechtsordnung – werden bereits durch Willensübereinstimmung begründet bzw. übertragen; die Eintragung hat daher keine begründende Wirkung sondern nur deklarative Funktion. Die Eintragung hat keinen Einfluss auf den Inhalt des Vertrages, welcher schon gültig und wirksam ist, und verwandelt kein[M1]  persönlichens bzw. schuldrechtlichens Verhältnis in ein dingliches Recht. Die Vergebührung der Beurkundung ist daher unabhängig von einer Eintragung.

Man bringt hier nochmals in Erinnerung, dass das System In Italien „Personalcharakter“ hat, d.h. jede Eintragung wirkt GEGEN bzw. ZU GUNSTEN einer Person. Anders im Grundbuchsystem – welches noch in einigen ehemaligen k.u.k. Regionen und Gemeinden – auch noch in Anwendung ist, wo die Eintragungen auf eine Liegenschaft erfolgen.

Für die oben beschriebenen Rechte bzw. Personalservituten bestimmt art. 2643 c.2 C.C. als eintragungspflichtig all jene Verträge, welche als Inhalt die Begründung, Übertragung oder Änderung eines Fruchtgenussrecht auf Immobilien bzw. ein Baurecht haben. Im gleichen Artikel, unter Ziffer 4, kommen hinzu die Verträge, die Grunddienstbarkeiten, Gebrauchsrechte auf Immobilien und Wohnrecht begründen bzw. ändern.

Eingetragen werden – unter der Personeneintragung – die Dauer des gewährten Rechts und die Katastraldaten zur Bestimmung der betroffenen Liegenschaft bzw. Immobilien, und das erworbene bzw. gewährte Recht: so zum Beispiel wird „bloßes Eigentum“ (nuda proprietà), als „Belastung“ des Immobilieneigentümers, ein Fruchtgenussrecht zu Gunsten des Berechtigten. In der Sektion D des Registers können eventuell Details oder Besonderheiten der Dienstbarkeit vermerkt werden.

Wie lange ist die maximale Dauer?

Das Fruchtgenussrecht ist immer zeitbegrenzt, und erlischt spätestens mit dem Tod des Berechtigten oder nach 30 Jahren, wenn der Berechtigte eine juristische Person ist. (art. 979 C.C.). Ebenso sind Gebrauchs- und Wohnrecht an die Lebzeiten des Berechtigten (Rechtsinhaber) gebunden.

Können diese Rechte mehreren Personen gleichzeitig zustehen? Ist ein Anwachsungsrecht möglich? Können Sie mehreren Personen nacheinander zustehen?

Hier muss man unterscheiden zwischen gemeinschaftlichems Fruchtgenussrecht (co-usufrutto), zu gesamter Hand (congiuntivo) und mit Anwachsungsklausel (con clausola di accrescimento).

Das gemeinschaftliches Fruchtgenussrecht wird von mehreren Berechtigten ausgeübt. Das Fruchtgenussrecht mit Anwachsungsklausel besteht, wenn es mehrere Berechtigte gibt und es vertraglich bedungen wurde, dass beim Wegfall eines der Berechtigten das Recht bestehen bleibt, ohne dass eine Zusammenlegung mit dem Recht des bloßen Eigentümer erfolgt – was grundsätzlich ex lege gilt, wenn nichts anders vereinbart wurde. Wenn das Recht als Gesamtrecht jedem der (mehreren) Berechtigten gewährt wurde, so ist das „usufrutto congiuntivo„, und beim Wegfall eines der Fruchtnießer wächst sein „Anteil“ den Anderen an, bis der letzte Berechtigte am Leben ist.

Erlaubt ist auch ein Fruchtgenussrecht für mehrere Personen nacheinander (d.h. beim Versterben des Vorgängers geht das Recht automatisch an einen Nachfolger über), dies aber unter der Bedingung, dass es durch entgeltliches Geschäft bzw. Vertrag unter Lebenden bestellt wird, denn das Gesetz eine Rechtsnachfolge des Fruchtgenusses im Nachlassverfahren verbietet (der Gesetzgeber wollte nicht, dass ein Eigentumsrecht ad libitum beschränkt wird – Art. art. 698 C.C.). Die „Rechtsnachfolge“ gilt aber nur für jene bestellten Berechtigten, die zum Todeszeitpunkt als erster Anspruch erlangen (keine „Kettennachfolge“).

In Zusammenhang mit der Schenkung, gilt die Bestellung von mehreren Fruchtnießern nacheinander auch nur für eine einzige Gruppe von Berechtigten nach dem Schenker (art. 796 C.C.). Zum Beispiel: Der Mann schenkt seinem Sohn bloßes Eigentum, behält das Fruchtgenussrecht für sich und bestellt als nächsten Fruchtnießer nach seinem Ableben seine Frau.

B) GRUNDDIENSTBARKEITEN

Grunddienstbarkeiten setzen die Existenz von zwei Liegenschaften mit jeweils unterschiedlichen Eigentümern voraus, wobei die eine belastet wird, um eine bessere Nutzung der andere zu ermöglichen (art. 1027 C.C.). Der Eigentümer der herrschende Liegenschaft (die ihre Nutzungssituation verbessert) kann vom Eigentümer der dienenden Liegenschaft (die belastet wird) eine Unterlassung jeglicher tatsächlicher Verhinderung der vereinbarten Nutzungsverbesserung verlangen.

Diese Art von Dienstbarkeit lässt sehr viel Raum für die Gestaltungsmöglichkeit des Privaten: Es sind die Parteien, die konkret die Inhalte der Dienstbarkeit und die Art der Belastung für die dienende Liegenschaft bestimmen.

Wie werden sie ins Grundbuch eingetragen?

Art. 2643 Z.4  zählt auch (als eintragungspflichtig) Verträge, die eine Grunddienstbarkeit bzw. Gebrauchsrecht an einer Immobilien begründen oder abändern, auf.

Eingetragen werden – zugeordnet zu den Personen – die Katastraldaten der zwei Liegenschaften sowie die Personaldaten des Eigentümer des dienende Liegenschaft als LAST (contro) und die Personaldaten der herrschende Liegenschaft als GUNST (a favore). In der Sektion D des Registers können eventuell Details oder Besonderheiten der Dienstbarkeit vermerkt werden

Mit welcher Wirkung? In welchem Rahmen und Ausmaß sind diese zulässig?

Gesetzliche Bedingungen für die Gültigkeit sind:

• Die Liegenschaften müssen nicht aneinander angrenzen, sollen jedoch nah beieinander sein, um der Dienstbarkeit gerecht zu werden (Verhältnis zwischen naheliegenden Liegenschaften)
• Es muss ein tatsächlicher Nutzen erkennbar sein, welcher auch vorübergehend (jedoch nicht flüchtig) und nicht unbedingt dauernd sein kann (art. 1028 C.C.) – Der Nutzen soll zeitaktuell sein, und nicht nur in der Zukunft.   
• Die herrschende und die dienende Liegenschaft müssen zwei unterschiedliche Eigentümer haben (nemini res sua servit).

Besonderer Fall: Dienstbarkeit zum öffentlichen Nutzen (dicatio ad patriam) – Dienstbarkeiten, die als öffentlicher Genuß gelten (zum Beispiel die Möglichkeit, in einem Park spazieren zu gehen) sind keine Grunddienstbarkeiten, da sie nicht auf einem Verhältnis unter Liegenschaften basieren. Diese Dienstbarkeit belastet nicht eine bestimmte Liegenschaft zu Gunsten bestimmter Berechtigten, sondern beide Subjekte sind unbestimmt. Voraussetzung allerdings ist eine Personengemeinschaft (auch wenn nicht in einer „Gemeinde“ bzw. als Person öffentliches Rechtes organisiert), welche aus einer unbestimmten Anzahl von unbestimmten Individuen (natürliche Personen), welche nicht als „Einzelne“ (uti singuli) sondern als „Bürger“ (uti cives) Inhaber von begründeten Interessen sind.

Die oben genannten Rechte werden begründet durch: Ersitzung, dicatio ad patriam, schriftliche Vereinbarung zwischen öffentlichen Einrichtungen bzw. Behörden und Privaten.

Durch ein Urteil vom 10.12.1994 (Nr. 10574) hat die Cassazione festgelegt, dass – bei Vorhandensein der Bedingungen – die Dienstbarkeit zum öffentlichen Nutzen bereits zum Beginn (Zeitpunkt) der Nutzung als begründet gilt, und daher bedarf sie weder bestimmten Zeitablaufs noch Rechtsgeschäft oder Enteignungsverfahren.

C) BEBAUUNGSRECHTE

Definition, Wirkung, Publizität.

Ein Bebauungsrecht (diritto di superficie) verwirklicht sich in zwei Formen:

• ist die Liegenschaft noch unbebaut, kann dessen Eigentümer das Recht zu Gunsten Dritter bestellen, darauf zu bauen, wobei der Begünstigte dann Eigentum an dem Bauwerk erlangt (art. 952 Abs. 1 C.C.: ius ad aedificandum)
• besteht das Bauwerk bereits, dann kann dessen Eigentümer sein Eigentum an dem Gebäude gesondert von Liegenschafteigentumsrecht abtreten (art. 952 c. 2 C.C. proprietà superficiaria.

In beiden Fällen ist der Rechtsanspruch gesondert an das Bauwerk gebunden, und nicht an das Eigentum an der Liegenschaft (welches beim ursprünglichen Eigentümer bleibt). Ein Bebauungsrecht kann befristet bestellt werden: Nach Ablauf der bedungenen Frist erlischt das Bebauungsrecht und das Bauwerk geht an den Eigentümer der Liegenschaft über, dies weil der allgemeine Zuwachsgrundsatz wieder Anwendung finden kann (Ausnahme zum Art. 952 C.C).

Ein Bebauungsrecht (ius ad aedificandum) verjährt nach 20 Jahren, wenn es nicht in Anspruch genommen wird, d.h. wenn keine Bautätigkeit erfolgt, nicht aber wenn ein errichtetes Bauwerk untergeht, denn in diesem Fall kann  – mangels abweichender Vereinbarung  – das Bebauungsrecht „wiederbelebt“ werden, indem der Berechtigte das Bauwerk neu errichtet.

Baurecht

Mit einfachen Worten bedeutet das Baurecht die Möglichkeit, bestimmte Bauten bzw. Bauvolumen[M2]  zu errichten. Die erfolgt durch Zuweisung eines Bebauungsindex für bestimmte private oder öffentlichen Parzellen oder Gebiete, welche als m²/m² berechnet sind, durch behördliche Verordnungen oder Gesetze (Stadtplanung / Bauplan).

Unter bestimmten Bedingungen darf man auch Teilvolumen[M3]  (die einem Gebiet zugewiesen wurden) auf andere Liegenschaften „übertragen“, mittels Privatvertrag.

Neue Erkenntnisse bzw. Bestätigung für die Baurechte kamen 2011 durch die Verordnung für Entwicklung und Innovation (decreto sullo sviluppo, später umgewandelt in Gesetz Nr. 106 vom 12.7.2011). In Art. 5, Abs. 3 wird neu geregelt, dass auch Verträge und Rechtsgeschäfte hinsichtlich Begründung, Übertragung und Änderung von Bau/Bebauungsrechten in die öffentlichen Register Eintragung finden dürfen/können.

Welchen Rechtscharakter hat ein Bau/Bebauungsrecht? Diese Frage findet keine klare Antwort, denn es ist sehr schwer dieses Recht einem bestimmte vom Codice Civile geregelten Sachverhalt zuzuordnen. Maßgebliche herrschende Lehre zählt die Bau/Bebauungsrechte zu den dinglichen Rechten, obgleich sie sie als „atypisch“ bezeichnet. Ihre Besonderheit liegt darin, dass sie nicht ausdrücklich im Codice Civile Eingang gefunden haben, sie jedoch dem numerus clausus nicht widersprechen bzw. dagegen verstoßen, weil sie seit 2013 im Codice Civile im Art. 2364 Z. 2bis (Bestimmungen über rechtsschützende Maßnahmen, insb. Eintragungsrechte) ausdrücklich genannt werden.

Die Übertragung bzw. Veräußerung von Bauvolumen[M4]  (cessione di cubatura) ist ein – vorwiegend  – entgeltliches Rechtsgeschäft zwischen zwei oder mehreren Eigentümern an angrenzenden oder naheliegenden Liegenschaften, wobei teilweise oder zur Gänze das genehmigte bzw. (durch Bebauungsrecht) gewährte Bauvolumen[M5]  „übertragen“ wird: Die abtretende Partei verpflichtet sich dabei, ihre somit reduzierte Kubatur[M6]  nicht zu überschreiten, damit die erwerbende Partei bei der Behörde um eine entsprechend erweiterte Baugenehmigung ansuchen kann. Das Rechtsgeschäft erlangt Wirksamkeit erst mit der Ausstellung der entsprechenden behördlichen Baugenehmigung.

1. REALLASTEN

Definition , Zulässigkeit, Publizität und Wirkung

Schuldrechtliche (Real)lasten (oneri obbligatori) belasten einen Rechtsträger aufgrund eines dinglichen Rechts (z.B. Verpflichtung, sich an den Erhaltungskosten für die Nutzung der gemeinsamen Sache zu beteiligen). Man kann sich von dieser Verpflichtung (Last) lediglich befreien indem man auf den begründenden Anspruch verzichtet: Dies kann durch „Verzicht“ (d.h. Auflassung der dienenden Liegenschaft[M7] ) oder durch Übertragung der belasteten Sache an einen Dritten. Man nennt daher diese Reallasten auch „Wanderlasten“ (ambulatorie), weil sich die Betroffene mit dem „Wandern“ des Eigentums an der (belasteten) Sache ändern.

Reallasten (oneri reali) nennt man jene – meist wiederkehrenden – Leistungsverpflichtungen, die unmittelbar an die Sache gebunden sind (z.B. Pachtzins, oder ähnliche wie die veralteten „censo“ und „livello„). Diese Reallasten finden sich kaum mehr in der aktuellen Rechtsordnung, in Gegenteil hält der Gesetzgeber jede Belastung von dinglichen Rechten für sehr nachteilig und befürwortet ihre Einlösung bzw. Rückkauf.

Eine Besonderheit stellt in Südtirol das „maso chiuso“ (Erbhof) als landwirtschaftliche  unteilbare Einheit dar: Bei Übertragung des Erbhofes kann ein „Erhaltungspachtzins“ zu Lasten des Erwerbers und zu Gunsten der abtretenden Partei vereinbart werden. Ausdrücklich sieht darin der Gesetzgeber eine Reallast, und als solche unterliegt sie der grundbücherlichen Eintragungspflicht.

III.      WEITERE EIGENTUMSBESCHRÄNKUNGEN

Fideikommissarische Substitution (Nacherbschaft)

Die italienische Rechtsordnung verbietet grundsätzlich eine Nacherbschaft. Jedoch besteht eine Ausnahme, und zwar die fideikommissarische Substitution,wenn der bestellte Begünstigte (Nachfahren oder Ehegatte des Erblassers) einer Vormundschaft unterliegt bzw. (wenn noch minderjährig[M8] ) sein psychischer Zustand eine Entmündigung oder eine Vormundschaft vorhersehbar machen. In diesem Fall gilt die fideikommissarische Substitution für die (natürliche bzw. juristische) Person, die für den Begünstigten unter der Aufsicht des Vormundes sorgt („fedecommesso assistenziale„).

Diese Form gehört zu der sogenannten „delazione successiva„: Hier setzt der Erblasser einen Erben bzw. Vermächtnisnehmer unter der Bedingung ein, dass das zugeteilten Nachlassvermögen erhalten und beim Versterben des Erstberufenen an einen Zweitberufenen übertragen wird – unabhängig vom Willen des Erstberufenen.

Der Erstberufene erhielt somit nur Nutznießungs- und Verwaltungsrecht über den Nachlass (oder Anteil). Eine Veräußerung dieser Vermögenswerte ist nur bei klarem Nutzungswert und nur nach gerichtlicher Genehmigung möglich, wobei das Sachwaltergericht[M9]  auch über die Verwendung des Ertrages entscheidet.

Man spricht also hier von „vorübergehendem Eigentum“ (proprietà temporanea) bzw. „auflösbarem Eigentum“ (proprietà risolubile), was ausnahmsweise erlaubt wird; die Substitution erfolgt automatisch beim Versterben des Erstbegünstigten.

Veräusserungs- und Belastungsverbot, Vorkaufsrecht, Bestandrecht

Können sie dingliche Wirkung entfalten?

Diese Rechtsinstitute haben lediglich schuldrechtlichen Charakter, d.h. sie können nicht wirksam Dritten entgegengehalten werden und entfalten ihre Wirkung ausschließlich für die Vertragsparteien. Als schuldrechtliche Verpflichtungsversprechen, bewirkt ein Verstoß nur den Anspruch auf Schadenersatz. Art. 1379 C.C. bestimmt ausdrücklich, dass „ein vertraglich bedungenes Veräußerungsverbot nur zwischen den Parteien wirkt und nur gültig ist, wenn es angemessene zeitliche Fristen enthielt und nennenswerten Interessen einer der Parteien entspricht„.

Vorkaufsrechte können vertraglich oder ex lege begründet werden:

• Das Gesetz sieht ausdrücklich Vorkaufsrechte vor, daher sind diese allgemein wirksam und können auch den Dritterwerber entgegengehalten werden, wenn ohne ihre Einhaltung eine Veräußerung stattfand. Die wichtigsten gesetzlichen Vorkaufsrechte bestehen
  • für Staat und Gemeinden, bei schutzwürdigen Kultur- und historischen Gütern
  • für die Miterben, bei Veräußerung eines Nachlassanteiles
  • für Mieter bzw. Pächter, bei Veräußerung landwirtschaftlich genutzter Liegenschaften
  • für Mieter, bei Veräußerung von Gewerbeobjekten
• vertraglich bedungenes Vorkaufsrecht:
  • ob ihrer vertragliche Begründung entfalten sie nur für die Vertragsparteien ihre Wirkung, und besteht kein Anspruch erga omnes.

Können sie auch eingetragen werden?

Weder Veräußerungsverbote noch Vorkaufsrechte – weil nicht wirsam erga omnes – können in die öffentlichen Register eingetragen werden.

Familienfonds (Fondo patrimoniale)

Der Familienfonds[M10]  wurde gesondert durch das Familiengesetz/Familienrecht eingeführt. Mittels Ehevertrages verfügen die Ehepartner, das ihre eingetragenen Vermögenswerte (Immobilien und registrierungspflichtige Güter, wie zB. Auto) zur Deckung der Familienbedürfnisse gewidmet sind. Dies ist also ein zweckgewidmeter Fonds gem. Art. 167 CC, für die Befriedigung der Bedürfnisse der eigenen Familie. Diese Vermögenswerte sind daher mit einer „dinglichen Nichtverfügbarkeit“ (indisponibilità reale) belastet, welche allgemein – und nicht nur für die Vertragsparteien – wirksam ist.

Gem. Art. 2647 C.C. ist der Familienfonds, als Ehevertrag, in die Immobilienregister eintragungspflichtig, wenn Liegenschaften und Immobilien betroffen sind, jedoch nur als Information. Dagegen hat eine entsprechende Randanmerkung bei der Trauungsurkunde eine deklarative Wirkung und entfaltet auch gegen Dritten Wirksamkeit.

Beschränkungen gem. Art 2645 ter und 2645 quater Codice Civile

Art. 2645-ter regelt die Eintragung in die Immobilienregister für Rechtsgeschäfte hinsichtlich Immobilien, Liegenschaften und eingetragene bewegliche Vermögenswerte, wenn sie zur Verwirklichung schützwürdiger Interessen von Personen mit Behinderung, von Behörden oder anderen Körperschaften öffentliches Rechts bzw. natürliche Personen gem. Art. 1322 Abs. 2 bestimmt sind. Diese Verträge können eine Dauer von 90 Jahren bzw. die Lebenszeit der begünstigen natürlichen Person nicht überschreiten. Die Eintragung dient dem Schutz der Zweckwidmung. Anspruch auf die Verwirklichung besagter Interessen hat nicht nur der Rechtsgeber, sondern jeder, der ein berechtigtes Interesse daran hat, auch zu Lebzeiten des Rechtsgebers. Die somit bestimmte Sachen (Güter, Immobilien usw.) und ihre Erträge dürfen nur zur Erreichung des bedungenen Zwecks verwendet werden und können Gegenstand von Zwangsvollstreckung sein.

Es ist daher möglich eine Zweckwidmung zu begründen auf Sachen, die weiterhin im Eigentum des Rechtsgebers bleiben, aber – für die gewährte Dauer der Dienstbarkeit – als gesondertes Vermögen behandelt werden, weil die darauf gewährte Dienstbarkeit bzw. genehmigte Zweckwidmung eingetragen wurde und somit allgemein wirksam gegen Dritte ist.

Wenn  Vertragsgegenstand eine Liegenschaft bzw. Immobilie ist, sieht Art. 2645-quater C.C. die Eintragung auch für (auch einseitige) Privatverträge und -rechtsgeschäfte vor; analog können Vereinbarungen eingetragen werden, womit Beschränkungen zu Gunsten von Behörden und öffentlichen Körperschaften zur öffentlichen Nutzung oder andere vom National- oder Regionalgesetz (Bauordnung, Stadtplanung et sim) erforderlichen Dienstbarkeiten begründet werden.

Diese öffentlich-rechtlichen Beschränkungen sehen eine Eintragung lediglich zum Zweck der Wirksamkeit gegenüber Dritten vor. Als „Beschränkung“ ist hier die Eigentumsbeschränkung (bzw. des Verfügungsbefugnisses) zu verstehen, bzw. die Verpflichtung zur Aufrechterhaltung der bedungenen Zweckwidmung (zB. Stadtpark, öffentliche Straße….), was im Endeffekt auch eine Beschränkung der Verfügungs- und Nutzungsrechte darstellt, dies allerdings im öffentlichen Interesse (zwingende Eigentumsbeschränkung).