Österreichisch – Italienisches Komitee des Notariats / Comitato Italo – Austriaco del Notariato

(Lindau 2017/2) Dr. Lorenz Bülow

Österreichisch/italienischen Komitees des Notariats
am 6./7. Oktober 2017 in Lindau a.B.

Eigentumserwerb an Liegenschaften in der
Bundesrepublik Deutschland

Dr. Lorenz Bülow

Notar in Kempten (Allgäu)

                                                                                                                             I.

Gliederung

1.      Wie wird Eigentum erworben?

(Kurze Darstellung mit Angabe des praktischen Ablaufs)

2.      Immobiliarregister
        Welche Immobiliarregister sind vorgesehen? Wie sind diese aufgebaut? Gibt es auch ein separates Katasterregister? Für welche Wirkungen?
3.      Eintragungen
a)       Was wird eingetragen?
b)       Wie erfolgen die Eintragungen? Wer nimmt diese vor? Wer beantragt diese?
c)       Welche Arten der Eintragungen sind vorgesehen?
d)       Welche Rechtswirkungen haben die Eintragungen?
e)       Gibt es Möglichkeiten für Rangvormerkungen, Sperren, Vormerkungen u.ä.?
4.      Einsichtnahmen
        Wie erfolgen die Einsichtnahmen? Wer hat Einsicht, wie erfolgt die Einsicht?
5.      Erwerb von Todes wegen
        Wie wird der Erwerb von Todes wegen veröffentlicht?

                                                                                                                            II.

Vortrag

1.      Wie wird Eigentum übertragen?
Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sind die Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, § 873 Abs. 1 BGB.

Das deutsche Liegenschaftsrecht wird von zwei Prinzipien beherrscht, nämlich dem Abstraktionsprinzip und dem Offenkundigkeitsprinzip.

a)      Das Abstraktionsprinzip

Das deutsche Recht – wohl als einziges in ganz Europa – unterscheidet mit dem sogenannten Abstraktionsprinzip stets zwischen dem Verpflichtungs- und dem Erfüllungsgeschäft.

Verpflichtet sich beispielsweise der Verkäufer eines Gebrauchtwagens dazu, dem Käufer das Auto zu übergeben und ihm das Eigentum am Auto zu übertragen, so führt der dadurch begründete Rechtsanspruch (in manchen Rechtsordnungen „Titel“ genannt) alleine noch nicht zum Übergang des Eigentums. Auch die Übergabe des Fahrzeugs („Modus“) macht den Käufer nicht zum Eigentümer.

Vielmehr muss ein zweites vertragliches Rechtsgeschäft hinzutreten, nämlich die Einigung des Verkäufers und des Käufers über den Eigentumsübergang.

In der Gesamtabwicklung eines Gebrauchtwagenkaufs finden daher drei Rechtsgeschäfte statt:

–     der Abschluss des Kaufvertrages (wonach der Verkäufer das Auto zu übergeben und das Eigentum zu verschaffen hat)

–     die Einigung über den Eigentumsübergang am Fahrzeug vom Verkäufer auf den Käufer und

–     die Einigung über den Eigentumsübergang an den Banknoten, welches der Käufer dem Verkäufer zu übertragen hat

Die drei Rechtsgeschäfte sind in ihrem Inhalt zu unterscheiden und in ihrer Wirkung voneinander unabhängig. Keines der drei Geschäfte führt dazu, dass die anderen beiden Geschäfte quasi „mit erledigt“ werden. Der Anspruch auf das Eigentum am Auto aus dem Kaufvertrag und die tatsächliche Übergabe des Autos („Titel“ und „Modus“) haben keine Auswirkung auf die Eigentumsverhältnisse. Vielmehr muss eine separate Einigung über den Eigentumsübergang stattfinden.

In der Gedankenwelt der Bevölkerung ist das beinahe 120 Jahre alte Abstraktionsprinzip allerdings nicht angekommen. Die Bevölkerung unterscheidet in aller Regel nicht zwischen dem Verpflichtungsgeschäft und den Erfüllungsgeschäften. Die Erfüllungsgeschäfte werden meist durch schlüssiges Handeln abgeschlossen. Kaum ein Autoverkäufer erklärt dem Käufer ausdrücklich „und hiermit übertrage ich Dir das Eigentum am Fahrzeug“; auch erklärt kaum ein Autokäufer daraufhin „und ich nehme die Eigentumsübertragung dankend an!“.

Schon die erste Kommission, welche mit dem Entwurf des Bürgerlichen Gesetzbuches beauftragt war, hat sich im Oktober 1875 mit nur einer Gegenstimme in einem Grundlagenbeschluss auf das Abstraktionsprinzip festgelegt. Der zentrale Unterschied zwischen dem Abstraktionsprinzip und dem sogenannten Kausalitätsprinzip (bei welchem der Eigentumserwerb von der Wirksamkeit der schuldrechtlichen Verpflichtung abhängt), liegt in der Rechtsfolge bei Fehlen eines Rechtsgrundes für den Eigentumserwerb: Unter Geltung des Abstraktionsprinzips (wie in Deutschland) bleibt die Wirksamkeit der Verfügung unberührt; der Veräußerer erwirbt lediglich einen persönlichen, nicht insolvenzfesten Rückforderungsanspruch; im Gegensatz dazu scheitert beim Kausalitätsprinzip der Rechtserwerb und der Veräußerer bleibt Eigentümer. Das Abstraktionsprinzip benachteiligt also bewusst den ohne Rechtsgrund verfügenden Eigentümer. Die Rechtfertigung dafür liegt im Schutz des Zweiterwerbers. Der Zweiterwerber soll anlässlich des Eigentumserwerbs die vorausgegangenen historischen Verfügungen nicht auf ihre Rechtmäßigkeit hin überprüfen müssen.

Das Abstraktionsprinzip gilt nicht nur für Liegenschaften und bewegliche Sachen. Es gilt auch für den Erwerb von Forderungen, Wertpapieren, Anteilen an Gesellschaften, von Geld, etc.

b)      Das Offenkundigkeitsprinzip

Neben dem ganz allgemein bei der Übertragung von Rechten an Sachen und Forderungen geltenden Abstraktionsprinzip (siehe oben) gilt für dingliche Rechte, auch an Liegenschaften (im deutschen Recht Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte) das Offenkundigkeitsprinzip.

Zusätzlich zur sogenannten „dinglichen Einigung“ über den Eigentumsübergang (siehe oben) muss ein tatsächlicher, nach außen hin sichtbarerer Übertragungsakt stattfinden: Bei Liegenschaften ist dies die Eintragung in das Grundbuch.Ohne Eintragung im Grundbuch gibt es keinen rechtsgeschäftlichen Eigentumserwerb (zu anderen Arten des Eigentumserwerbs siehe unten V.).

Was bei einer beweglichen Sache (neben der Einigung über den Eigentumsübergang) die Übergabe ist, welche den Eigentumserwerb vollständig macht, ist bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch.

Insoweit deckt sich die Rechtslage in Deutschland wohl ziemlich mit derjenigen in Österreich und in den Teilen Italiens, in welchen ein Grundbuch geführt wird.

c)      Praktischer Ablauf

Die nach dem Abstraktionsprinzip notwendige dingliche Einigung über den Eigentumsübergang (auch „Auflassung“ genannt) muss nach deutschem Recht zwingend vor einem deutschen Notar erklärt werden, der darüber eine Niederschrift aufnimmt (formal am ehesten einem Notariatsakt entsprechend). Die Urkunde muss den Beteiligten bei gleichzeitiger (!) aber nicht notwendig persönlicher (!) Anwesenheit vorgelesen, von diesen genehmigt und von den Beteiligten (also dem Veräußerer und dem Erwerber) sowie dem Notar eigenhändig unterschrieben werden. Die Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung) muss dem Grundbuchamt durch Vorlage einer beglaubigten Abschrift der notariellen Urkunde nachgewiesen werden (sogenanntes materielles Konsensprinzip). Der Grundbuchbeamte nimmt die Eintragung vor, wenn ihm die Auflassung nachgewiesen wurde und der Eigentümer die Eigentumsumschreibung in öffentlicher Urkunde bewilligt hat sowie der Eigentümer oder der Erwerber Antrag auf Eigentumsumschreibung gestellt hat.

d)      Am Beispiel eines Kaufvertrages über ein Hausgrundstück

Der Kaufvertrag über ein Hausgrundstück ist (wie jeder Vertrag, der zur Übertragung von Eigentum an Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten verpflichtet) nur wirksam, wenn er in einer öffentlichen Urkunde geschlossen wird. Die Beteiligten beauftragen daher einen Notar ihrer Wahl mit dem Entwurf und anschließender Beurkundung des beabsichtigten Kaufvertrages. Über den Kaufvertrag ist eine Niederschrift über Willenserklärungen aufzunehmen (vergleichbar einem Notariatsakt), den Beteiligten vorzulesen und von ihnen und vom Notar zu unterschreiben.

Abgesehen von der sonstigen Abwicklung des Kaufvertrages (Sicherung des Leistungsaustauschs Zug um Zug etc.) wird der Notar auch mit dem Vollzug der Eigentumsumschreibung im Grundbuch beauftragt. Die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang am Hausgrundstück (Auflassung) wird im Vertrag mit beurkundet (beispielsweise „Verkäufer und Käufer sind sich über den Eigentumsübergang des Hausgrundstücks auf den Käufer einig“ o.ä.). Die Urkunde enthält auch die Bewilligung des Verkäufers, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vorzunehmen und den Antrag an das Grundbuchamt, die Umschreibung vorzunehmen.

Sobald dem Notar die Kaufpreiszahlung nachgewiesen wurde, legt der Notar dem Grundbuchamt die Urkunde vor und beantragt im Namen der Beteiligten die Eigentumsumschreibung auf den Käufer.

e)      Am Beispiel der Schenkung einer Eigentumswohnung

Der Vater möchte seiner Tochter eine Eigentumswohnung in München schenken, diese aber auch auf Lebenszeit weiterhin benutzen und sich daher den Nießbrauch (Fruchtgenuss) vorbehalten.

Die Beteiligten bitten den Notar eine Urkunde zu entwerfen, welche die Schenkung, den Nießbrauchsvorbehalt und die Eigentumsübertragung enthält.

Außer dem Schenkungsversprechen (Kausalgeschäft) wird der Notar in den Vertrag auch die Auflassung (die Einigung über den Eigentumsübergang) mit aufnehmen, ebenfalls den Nießbrauchsvorbehalt des Vaters. Nach der Beurkundung (in Form einer Niederschrift über Willenserklärungen – Notariatsaktsform) schickt der Notar die Urkunde an das Grundbuchamt und beantragt im Namen der Beteiligten die Eigentumsumschreibung auf die Tochter und gleichzeitig die Eintragung des Nießbrauchs als Belastung der Wohnung.

f)       Zusammenfassung

In aller Regel bemerken die Beteiligten das Abstraktionsprinzip nicht: Die notarielle Urkunde enthält zwar eindeutig zwei Geschäfte, nämlich das Kausalgeschäft (Kaufvertrag bzw. Schenkungsvertrag mit allen Nebenvereinbarungen) sowie die Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung) und die nötigen Grundbucherklärungen (Eintragungsbewilligung und Eintragungsantrag). Die Beteiligten nehmen den Vorgang in der Regel aber als einen einheitlichen Vorgang wahr.

2.      Immobiliarregister
a)      Welche Immobiliarregister sind vorgesehen?

Das wichtigste Immobiliarregister ist das Grundbuch. Das Grundbuch wird vom Amtsgericht (dem Zivilgericht unterster Instanz) geführt. Teilweise sind die Grundbuchämter mehrerer Amtsgerichte bei einem zentralen Amtsgericht konzentriert.

Das Grundbuch enthält hinsichtlich des Grundstücks die Bezeichnung des Flurstücks (Parzellennummer) und die Bezeichnung der Gemarkung (vergleichbar mit der Katastralgemeinde).

Die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung) ist nur wirksam, wenn sie sich auf eine bestimmte Grundstücksfläche bezieht. In aller Regel ist es dafür erforderlich, dass die Vermessung und katastermäßige Erfassung mit einer Flurstücksnummer vor Erklärung der Auflassung beim Notar erfolgt. Bei einem Kaufvertrag über eine Grundstücksteilfläche wird daher ausnahmsweise erst der Kaufvertrag (schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft) beurkundet; nach amtlicher Vermessung der Vertragsfläche erfolgt sodann die separate Beurkundung der Einigung über den Eigentumsübergang (Auflassung) hinsichtlich der nunmehr vom Vermessungsamt vergebenen Flurstücksnummer für die verkaufte und nunmehr vermessene Parzelle.

b)      Wie sind die Immobiliarregister aufgebaut?

Das Grundbuch besteht aus vier Teilen.

–        Im Bestandsverzeichnis ist vermerkt, um welches Grundstück bzw. welche Grundstücke (oder Eigentumswohnungen etc.) es geht (beispielsweise: Flurstück 1 der Gemarkung Kempten, Huberstraße 4 zu 500 qm); dabei genießt nur die Bezeichnung der Flurstücksnummer besonderes Vertrauen; die Beschreibung des Grundstücks und die Angabe der Größe sind nicht immer richtig und genießen keinen öffentlichen Glauben

–        In Abteilung I ist der Eigentümer eingetragen (bzw. bei mehreren jeder einzelne Eigentümer) mit Namen, Vornamen und Geburtsdatum

–        In Abteilung II sind sämtliche Belastungen eingetragen, welche nicht auf Währungsbeträge lauten (beispielsweise Dienstbarkeiten, Nießbrauchsrechte etc.)

–        In Abteilung III sind alle auf Währungsbeträge lautenden Belastungen niedergelegt (also die Grundpfandrechte)

c)      Gibt es auch ein separates Katasterregister? Für welche Wirkungen?

Die Eintragung der Flurstücksnummer im Grundbuch ergibt einen Sinn nur im Zusammenhang mit einer bildlichen bzw. mathematisch koordinatenmäßigen Festlegung der Parzellengrenzen. Diese sind im sogenannten Liegenschaftskataster enthalten, einem Verzeichnis aller Flurstücksnummern mit der genauen Beschreibung ihrer Grenzen durch Grenzpunkte, die in digitalen Vektordaten präzise erfasst sind. Eine solche Flurkarte (Auszug aus dem Liegenschaftskataster) ist diesem Manuskript als Beispiel beigefügt.

Mit den Eintragungen im Liegenschaftskataster haben die Bürger bei der Abwicklung von Grundstücksgeschäften in der Regel nichts zu tun. Ausgenommen sind Kaufverträge über Grundstücksteilflächen, die erst noch vermessen werden müssen. In diesem Fall wird beim Vermessungsamt (welches keine Justizbehörde ist, aber zur staatlichen Verwaltung gehört) die Vermessung beantragt. Das Vermessungsamt bildet ein neues Flurstück und versieht es mit einer Flurstücksnummer. Jede Flurstücksnummer wird zur Identifizierung der Parzelle nur ein einziges Mal in einer Gemarkung (Katastralgemeinde) vergeben.

3.      Eintragungen
a)      Was wird eingetragen?

Nicht nur die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, sondern auch jede Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie die Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts erfordern außer der Einigung des Berechtigten und des anderen Teils auch die Eintragung im Grundbuch.

Alle „dinglichen“ Rechte sind daher ausnahmslos in das Grundbuch einzutragen. Soweit sie übertragbar sind, gilt dies auch für die Übertragung solcher Rechte.

Eingetragen werden daher insbesondere:

–         die Eigentumsübertragung

–         die Belastung eines Grundstücks mit einem Grundpfandrecht (forderungsabhängige Hypothek oder forderungsunabhängige – „abstrakte“ – Grundschuld)

–         die Belastung mit einem Nießbrauch, einem Wohnungsrecht oder einer anderen Dienstbarkeit (Geh- und Fahrtrecht etc.)

–         die Übertragung eines Grundpfandrechts von einem Gläubiger (beispielsweise einer Bank) an einen anderen etc.

b)      Wie erfolgen die Eintragungen? Wer nimmt diese vor? Wer beantragt diese?

Die Eintragungen erfolgen auf Antrag in der Regel des Eigentümers oder des Inhabers des einzutragenden Rechts. Das Grundbuch wird elektronisch geführt. Die Eintragung erfolgt zum großen Teil noch in eingescannten Grundbuchblättern, die zwar einst papierförmig geführt waren, jetzt aber nur noch als elektronische Bilddateien existieren und vom Grundbuchamt elektronisch bearbeitet und ergänzt werden (daher oft noch „Schreibmaschinenoptik“).

Die Eintragungen erfolgen durch einen Beamten des Grundbuchamts beim zuständigen Amtsgericht.

c)      Welche Arten der Eintragungen sind vorgesehen?

Eingetragen werden im Bestandsverzeichnis das Grundstück bzw. grundstücksgleiche Recht (bzw. die Eigentumswohnung, der Tiefgaragenstellplatz, in Bayern auch gelegentlich ein Fischereirecht). In Abteilung I wird der Eigentümer eingetragen, bei mehreren jeder Einzelne (mit Namen, Vornamen, Geburtsdatum bzw. im Handelsregister eingetragener Firma und Sitz). In Abteilung II sind sämtliche Belastungen eingetragen, welche nicht auf Währungsbeträge lauten (beispielsweise Dienstbarkeit etc.). Und in Abteilung III sind schließlich alle auf Währungsbeträge lautenden Eintragungen enthalten (also die Grundpfandrechte).

Die Übertragung von Rechten wird in der jeweiligen Abteilung vermerkt. Ein Eigentumswechsel also in Abteilung I durch rotes Unterstreichen des früheren Eigentümers und Neueintragung des neuen Eigentümers. Dabei wird auch vermerkt, aufgrund welcher Urkunde die Eintragung erfolgt und an welchem Tag die Eintragungsbewilligung abgegeben wurde sowie wann die Eintragung erfolgt ist. Auch die Begründung neuer Rechte wird im Grundbuch vermerkt (Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte etc.).

d)      Welche Rechtswirkungen haben die Eintragungen?

Die Eintragung im Grundbuch genießen grundsätzlich „öffentlichen Glauben“. Die Bestimmung des § 892 BGB regelt in Absatz 1, dass das Grundbuch zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht durch Rechtsgeschäft erwirbt, der Inhalt des Grundbuchs als richtig gilt. Dies bedeutet, dass sich der Bürger auf die Richtigkeit des Grundbuches prinzipiell blind verlassen darf.

Im Interesse des redlichen Rechtsverkehrs ermöglicht § 892 BGB einen der Grundbuchlage entsprechenden gutgläubigen Erwerb von Liegenschaftsrechten, und zwar auch bei davon abweichender wirklicher Rechtslage. Die Vorschrift begründet eine Fiktion der Richtigkeit des Grundbuchs. Nicht nur eingetragene Rechte gelten als bestehend und gelöschte Rechte als nicht bestehend. Darüber hinaus werden auch nicht eingetragene Rechte und Verfügungsbeschränkungen als nicht bestehend betrachtet. Das Grundbuch genießt eine Richtigkeitsvermutung (positive Publizität), die auch eine Vollständigkeitsvermutung (negative Publizität) einschließt. Dem Schweigen des Grundbuchs darf man also ebenso trauen wie seinem Reden.

Beide Vermutungen bürgen allerdings nur zugunsten des redlichen Erwerbers. Weiß also der Erwerber von der Unrichtigkeit des Grundbuchs, so kann er sich auf die Grundbucheintragung nicht berufen.

Da Inhalt und Umfang des Eigentums und sonstiger Grundstücksrechte mitbestimmend sind, nehmen die die Grundstücksgrenzen identifizierenden Angaben des Bestandsverzeichnisses in Verbindung mit der dort in Bezug genommenen Katasterkarte am öffentlichen Glauben teil.

Diese extrem starke Wirkung des Grundbuchs sichert den Rechtsverkehr und spart damit Recherchekosten und schützt vor wirtschaftlichen und rechtlichen Risiken im Grundstücksverkehr.

e)      Gibt es Möglichkeiten für Rangvormerkungen, Sperren, Vormerkungen u.ä.?

Gemäß § 883 Absatz 1 Satz 1 BGB kann zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht oder auf Änderung des Inhalts oder des Ranges eines solchen Rechts eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen werden.

Die Vormerkung ist ein liegenschaftsrechtliches Sicherungsinstrumtent, welche den obligatorisch Berechtigten gegen den Verpflichteten, dessen Rechtsnachfolger und Gläubiger auf fünffache Weise schützt:

–     sie schützt gegen rechtsgeschäftliche Zwischenverfügungen (also etwa den Doppelverkauf eines Grundstücks);

–     sie wahrt den Rang des vorgemerkten Rechts (und sichert beispielsweise, dass eine noch einzutragende Dienstbarkeit nicht durch Zwangsversteigerung aus zwischenzeitlich eingetragenen Grundpfandrechten gelöscht wird)

–     sie schützt gegen hoheitliche Verfügungen durch Zwangsvollstreckung oder Arrestvollziehung

–     sie schützt vor der Insolvenz des Verfügenden und

–     sie schützt auch gegen eine Beschränkung der Erbenhaftung

Damit wird der Vormerkungsberechtigte gegenüber jedem Zwischenerwerber geschützt. Wird beispielsweise eine Immobilie doppelt verkauft, schließt also der Verkäufer einen Kaufvertrag mit dem Käufer A und anschließend einen Kaufvertrag mit dem Käufer B, so wird der Käufer A, zu dessen Gunsten eine Vormerkung in das Grundbuch eingetragen wird, gegenüber dem Käufer B geschützt. Dieses Zurücktreten des Zwischenerwerbers B ist erträglich, weil der Zwischenerwerber durch die Grundbucheintragung der Vormerkung gewarnt ist.

Am praktischen Beispiel eines Grundstückskaufvertrages:

In der notariellen Kaufvertragsurkunde bewilligt der Verkäufer und beantragt der Käufer die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Übertragung des Eigentums (durch Auflassung und Eintragung). Der Notar wird angewiesen, den Kaufpreis erst dann zur Zahlung fällig zu stellen, wenn die Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen wurde. Verkauft der Verkäufer das Objekt anschließend neu, gerät er in Insolvenz, wird das Grundstück gepfändet oder in irgendeiner Weise belastet etc., so kann der vormerkungsberechtigte Käufer von demjenigen, zugunsten dessen einer Eintragung im Grundbuch im Range (zeitlich) nach seiner Vormerkung eingetragen wurde, die Löschung des Rechts verlangen.

Die unverjährbare Vormerkung, deren Bestand allein an das Bestehen des gesicherten (und natürlich auch verjährbaren) Rechtsanspruchs geknüpft ist, bietet dem Erwerber von Eigentum oder anderer Rechte an Grundstücken daher de facto absoluten Schutz.

Deshalb kann in aller Regel auf eine Abwicklung der Kaufpreiszahlung über ein Treuhandkonto des Notars verzichtet werden. Der Käufer kann direkt an den Verkäufer bzw. dessen Grundpfandrechtsgläubiger bezahlen, ohne hinsichtlich seines Erwerbsanspruchs eine ungesicherte Vorleistung zu erbringen.

4.      Einsichtnahmen
a)      Wie erfolgen die Einsichtnahmen?

Das Grundbuch wird in allen Bundesländern in Deutschland elektronisch geführt. Die Einsicht erfolgt über besondere Internetportale, von Bundesland zu Bundesland allerdings derzeit noch getrennt. Für jedes einzelne Bundesland ist ein separater Zugang erforderlich. Es ist allerdings geplant, diese Zugänge zusammenzuführen.

In aller Regel erfolgt die Einsicht technisch über einen konventionellen Internetbrowser.

b)      Wer hat die Einsicht?

Einsicht in das Grundbuch hat zunächst nur das zuständige Grundbuchamt beim Amtsgericht. Dort können das Grundbuch eingesehen und Grundbuchabdrucke verlangt werden. Allerdings ist die Einsicht des Grundbuchs nur denjenigen gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Bloße Neugier genügt nicht. Schon gar nicht ist das Grundbuch öffentlich einsehbar. Vielmehr muss der Antragsteller ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse darlegen.

Beispiele für ein „berechtigtes“ Interesse:

–  ein berechtigtes Interesse rechtlicher Natur, welches für denjenigen besteht, der bereits als Berechtigter im Grundbuch eingetragen ist (beispielsweise den Eigentümer) oder im Wege der Grundbuchberichtigung eingetragen werden soll oder für den ein Anspruch auf Eintragung besteht

–  ein berechtigtes Interesse wirtschaftlicher oder tatsächlicher Natur kann gegeben sein für denjenigen, der als Kaufinteressent oder Kreditgeber mit dem Eigentümer bereits in Vorverhandlungen steht

–  ein anerkennungswürdiges berechtigtes Interesse öffentlicher oder wissenschaftlicher Natur kann (selten) vorliegen bei Einsichtnahme durch parlamentarische Untersuchungsausschüsse oder die Presse oder bei „unterstützungswürdigen“ wissenschaftlichen Studien, welche die Belange der Eigentümer oder sonstiger Berechtigter nicht beeinträchtigen

Außer beim Grundbuchamt kann auch bei Notaren Grundbucheinsicht genommen werden. Die Mitteilung des Grundbuchinhalts im öffentlichen Interesse oder zu wissenschaftlichen und Forschungszwecken durch Notar ist allerdings nicht zulässig. Im Übrigen gelten vorstehende Grundsätze entsprechend. Der Notar muss über die Mitteilung des Grundbuchinhalts Protokoll führen und dem Eigentümer des Grundstücks auf Verlangen Auskunft aus diesem Protokoll geben.

5.      Erwerb von Todes wegen

Der Erwerb von Todes wegen erfolgt nach Maßgabe des Erbstatuts. Soweit deutsches Erbrecht anwendbar ist, gilt das im deutschen Erbrecht herrschende Prinzip des „von-selbst-Erwerbs“. Hiernach geht der Nachlass in Bausch und Bogen, also sämtliche Nachlassgegenstände, ohne weiteres Zwischentun, insbesondere ohne staatlichen Hoheitsakt wie etwa eine „Einantwortung“, im Zeitpunkt des Erbfalls auf den oder die Erben über. Lediglich für Gesellschaftsanteile gelten Besonderheiten, welche hier nicht weiter behandelt werden.

Somit geschieht beim Erwerb im Wege der Erbfolge der Eigentumserwerb außerhalb des Grundbuches (ohne Einigung und ohne Eintragung). Das Grundbuch wird durch den Erbfall unrichtig und der Erbe kann die Berichtigung des Grundbuchs verlangen. Er ist zur Berichtigung des Grundbuchs auch verpflichtet und kann hierzu vom Grundbuchamt angehalten werden.

Zur Grundbuchberichtigung ist der Nachweis der Erbfolge durch öffentliche Urkunden erforderlich, beispielsweise durch ein notarielles Testament in Verbindung mit einer beglaubigten Abschrift der Eröffnungsniederschrift des Nachlassgerichts oder durch einen Erbschein oder durch ein europäisches Nachlasszeugnis.

Die Erfüllung von Vermächtnissen (Legaten) setzt wie jeder rechtsgeschäftliche Eigentumserwerb Einigung und Eintragung voraus. Der Erbe bzw. die Erben müssen also zu notarieller Urkunde (Notariatsakt) die Einigung über den Eigentumsübergang mit dem Vermächtnisnehmer erklären (Auflassung) und anschließend muss die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch (auf Bewilligung und Antrag der Beteiligten hin) erfolgen.

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