Österreichisch – Italienisches Komitee des Notariats / Comitato Italo – Austriaco del Notariato

(Murnau am Staffelsee 2014/2) Klaus Ochs

Besteuerung des Wohnungserwerbs:

Rolle und Verantwortung  des Notars – Deutsches Recht

Referat anlässlich der XXXIV. Tagung des Notarcomitato

am 24.10./25.10.2014  in Murnau

Klaus Ochs, Notar in Garmisch-Partenkirchen

Ausgangsfall:

Welche Steuern und Gebühren – neben den Gebühren für die Beurkun­ dung und Abwicklung für den Notar selbst – fallen an beim Erwerb einer Bestandswohnung mit gleichzeitiger Bestellung einer Sicherheit (Hypothek bzw. Grundschuld) im Wert von € 200.000.

A – Einleitung:

Ohne Steuern geht (fast) nichts. Diese im Wirtschaftsleben bekannte Tat­ sache betrifft auch den Erwerb von Immobilien. Der Erwerb von Immobi­ lien bedarf gemäß § 311b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) der notariellen Beurkundung. Nahezu jede Grundstücksübertragung  löst Steuern aus bzw. wird zumindest Gegenstand eines Besteuerungsverfahrens,  in dem die Steuerpflicht des Rechtsgeschäfts geprüft wird. Die notarielle Praxis kommt daher praktisch täglich (und immer mehr) mit steuerrechtlichen Fragestellungen in Berührung.

Am vorgegebenen Ausgangsfall der Übertragung einer Bestandswohnung im Wege eines Kaufs oder einer Schenkung soll dargestellt werden, wel­ che Aufgaben und Verantwortlichkeiten  der Notar in Deutschland hat, ob und welche Steuern bei diesen Rechtsvorgängen in Deutschland regel­ mäßig anfallen und wer sie üblicherweise bezahlt.

B – Aufgaben des Notars:

I. Zuständigkeiten

Für die Besteuerung und die Festsetzung der Steuern sind in Deutschland grundsätzlich die Finanzämter zuständig. Die Festsetzung der Steuern und deren Erhebung ist – auch bei Grundstücksgeschäften – nicht Aufgabe des Notars.

Die Pflichten und Aufgaben des Notars bei der Abwicklung von Grund­ stücksgeschäften bestehen vor allem in der Beachtung gesetzlich ange­ ordneter Hinweis- und Anzeigepflichten.  Solche Bestimmungen finden sich vor allem im Grunderwerbsteuer-  und im Schenkungsteuerrecht.

II. Anzeigepflichten  gegenüber den Finanzämtern

  1. Im Grunderwerbsteuergesetz(GrEStG) sind umfangreiche Anzeige­ pflichten des Notars (§§ 18, 20 und 21) geregelt. Danach ist der Notar verpflichtet, Rechtsvorgänge, die er beurkundet hat, oder über die er eine Urkunde entworfen und darauf eine Unterschrift beglaubigt hat, dem Fi­ nanzamt unter Übersendung einer Abschrift auf einem amtlichen Vordruck anzuzeigen, wenn die Rechtsvorgänge ein inländisches – also in Deutschland gelegenes Grundstück – betreffen. Es sind daher insbeson­ dere vom Notar alle Grundstückskaufverträge und Grundstücksschenkun­ gen den Grunderwerbsteuerstellen der Finanzämter anzuzeigen. Diese Anzeigepflicht betrifft auch Vorverträge, Angebote und aufschiebend be­ dingte Verträge.
  2. Zusätzlich zu dieser grunderwerbsteuerlichen Pflicht ist der Notar nach den schenkungsteuerlichen Bestimmungen (§ 34 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz – ErbStG -) verpflichtet, dem zuständigen Finanz­ amt für die Schenkungsteuer eine beglaubigte Abschrift der Urkunde über eine Schenkung, die er beurkundet hat, zu übersenden. Soweit sich dies nicht aus dem Inhalt der Urkunde ergibt, hat er die Beteiligten nach dem Wert zu befragen und diesen Wert dem Finanzamt mitzuteilen. Diese Ver­ pflichtung gilt bereits dann, wenn die Grundstücksübertragung als entgelt­ liche Urkunde abgefasst ist, aber Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass eine Schenkung vorliegt.

III. Hinweispflichten gegenüber den Beteiligten

  1. Das Beurkundungsgesetz (BeurkG) verpflichtet den Notar, die Beteilig­ ten entsprechend hinzuweisen, wenn die sogenannte Unbedenklichkeits­ bescheinigung Voraussetzung für eine Eintragung im Grundbuch ist. Die­ sen Hinweis soll der Notar in der Urkunde vermerken (§ 19 BeurkG).
  2. Bei der Beurkundung von Schenkungen hat der Notar gemäß den schenkungsteuerlichen Bestimmungen (§ 8 Erbschaftsteuerdurchfüh­ rungsverordnung -ErbStDV-) darauf hinzuweisen, dass die Schenkung möglicherweise Schenkungsteuer auslösen kann.

Üblicherweise vermerkt der Notar in einer Schenkungsurkunde auch, dass dieser Hinweis erfolgt ist.

IV. Steuerliche  Belehrungspflichten des Notars

Aus den vorstehenden Anzeige- und Hinweispflichten ergibt sich nach ganz überwiegender Meinung in Deutschland keine allgemeine Amtspflicht des Notars gegenüber den Beteiligten, über die steuerlichen Folgen eines Kaufvertrages oder einer Schenkungsurkunde zu belehren. Der Notar muss die Beteiligten zwar über die rechtliche Tragweite eines Geschäfts belehren, er hat jedoch nicht die Aufgabe eines Steuer- oder Wirtschafts­ beraters. Die steuerlichen Folgen gehören nicht zum Inhalt eines Rechts­ geschäfts selbst, sondern ergeben sich kraft Gesetzes als dessen Folge.

Der Notar muss daher grundsätzlich weder über die Voraussetzungen von Grunderwerb- oder Schenkungsteuer noch über die Höhe einer etwa an­ fallenden Steuer belehren. Dies gilt auch für andere Steuern.

2) Von diesem Grundsatz bestehen drei Ausnahmen:

  • Sofern der Notar eine Beratung über die anfallenden Steuern über­ nimmt, was nicht selten vorkommt, haftet er den Beteiligten gegenüber jedoch für die Richtigkeit seiner Auskünfte.
  • Wenn der Notar von den Beteiligten ausdrücklich nach steuerlichen Risiken gefragt wird. In diesen Fällen reicht es für den Notar aus, die Beteiligten an einen Steuerberater zu verweisen.
  • Es besteht eine auf besonderen Umständen des Einzelfalls begründe­ te, den Beteiligten unbewusste steuerliche Gefahrenlage, die der Notar erkennt oder erkennen kann. Inhalt und Umfang der Belehrungspflicht hängen dann nach Ansicht des Bundesgerichtshofs davon ab, wie konkret der Notar die drohenden steuerlichen Folgen kennt. Die Ein­ zelheiten sind hier allerdings umstritten (Beispiel: Belehrungspflicht über Spekulationsgeschäft siehe nachfolgend Teil C. III. Nr.2 lit. c)

C – Steuern beim Verkauf einer Bestandswohnung

I. Grunderwerbsteuer

1) Grunderwerbsteuerpflicht

Die wichtigste in Deutschland anfallende Steuer bei der Veräußerung einer Immobilie ist die Grunderwerbsteuer. Gemäß dem Grunderwerbsteuergesetz sind steuerpflichtig Kaufverträge oder andere Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründen. Ein inländisches Grundstück im Sinne dieser Bestimmungen ist auch eine Eigentumswohnung. Grunderwerbsteuerpflichtig sind auch die entsprechenden Verträge über Erbbaurechte, Gebäude auf fremdem Grund und Boden sowie die dinglichen Sondernutzungsrechte  im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes  (WEG).

2) Bemessungsgrundlage

a) Gegenleistungen

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG) und somit nach dem vereinbarten Kaufpreis sowie etwa sonst vom Käufer übernommener Leistungen wie z.B. Schuldüber­ nahmen, Übernahme der Maklerprovision des Verkäufers, Vermessungskosten oder Erschließungskosten und dem Wert der dem Verkäufer eventuell vorbehaltenen Nutzungen, z.B. einem Nießbrauch.

Es spielt dabei grundsätzlich keine Rolle, ob der Kaufpreis auf den Grund und Boden oder auf das mitverkaufte (anteilige) Gebäude entfällt.

b) Bewegliche Gegenstände

  • Inventar und Zubehör: Beim Verkauf von Bestandsimmobilien werden häufig bewegliche Gegen­ stände wie Inventar und Zubehör mitverkauft. Bereits beurkundungsrecht­ lich ist die Beifügung einer lnventarliste zu solchen Kaufverträgen regel­ mäßig geboten. Mitverkaufte bewegliche Gegenstände gehören aber auch nicht zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Wenn beweg­ liche Gegenstände mitverkauft werden, ist es daher üblich, dass in den Kaufverträgen der Kaufpreisanteil für die mitverkauften beweglichen Ge­ genstände gesondert ausgewiesen wird.
  • lnstandhaltungsrücklage: Beim Verkauf einer Eigentumswohnung geht der Anteil an der lnstandhaltungsrücklage, der für eine Wohnung gebildet ist, auf den Käufer über. Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs ist der Anteil an der Instandhaltungsrücklage kein Grundstücksbestandteil und unterliegt daher nicht der Grunderwerbsteuer. Es ist daher auch diesbezüglich zweckmäßig, im Kaufvertrag die Höhe der lnstandhaltungsrücklage, die auf den Käufer übergeht, anzugeben.

3) Höhe der Grunderwerbsteuer

Bis zum 31.08.2006 war die Grunderwerbsteuer bundeseinheitlich gere­ gelt. Sie betrug bis zu diesem Zeitpunkt in Deutschland überall 3,5 %. Seit 01.09.2006 haben die Bundesländer die Möglichkeit, den Grunderwerb­ steuersatz selbst festzulegen. Bis auf Bayern und Sachsen haben zwi­ schenzeitlich alle deutschen Bundesländer die Grunderwerbsteuer erhöht. Für den Steuersatz maßgebend ist das Bundesland und das Finanzamt, in dessen Bezirk das veräußerte Grundstück liegt. Derzeit beträgt die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern und Sachsen) und 6,5 % (Schleswig-Holstein). Die einzelnen Steuersätze für die Länder sind in der beigefügten „Tabelle Grunderwerbsteuer“ aufgeführt.

Lösungshinweise für den Ausgangsfall

Für den Ausgangsfall (Kauf einer Eigentumswohnung zum Kaufpreis von € 200.000 ohne Inventar und lnstandhaltungsrücklage) bedeutet dies folgende Grunderwerbsteuer:

  • günstigster Fall (Bayern und Sachsen)         €  7.000
  • teuerster Fall (Schleswig-Holstein)                € 13.000

4) Ausnahmen  von der Grunderwerbsteuer

Grundsätzlich sind fast alle Grundstücksübertragungen grunderwerbsteuerpflichtig. Es gibt nur wenige – jedoch wichtige – Ausnahmen. Die wichtigsten Ausnahmen sind

  • der Erwerb durch den Ehegatten/eingetragenen Lebenspartner des Verkäufers
    (§ 3 Nr. 4 GrEStG)
  • der Erwerb durch eine Person, die mit dem Verkäufer in gerader Linie verwandt ist 
    (§ 3 Nr. 6 GrEStG).

Grunderwerbsteuerfrei ist also daher der Verkauf an den Ehegatten, Kin­ der, Enkel, Eltern, Großeltern. Den Verwandten in gerader Linie stehen deren Ehegatten, Stiefkinder und deren Ehegatten gleich.

Nicht befreit ist der Erwerb durch Verwandte in der Seitenlinie, also der Verkauf an die weiteren Verwandten, wie Geschwister, Tante, Neffe etc.

5) Steuerschuldner

Steuerschuldner sind regelmäßig die an einem Erwerbsvorgang beteiligten Personen als Gesamtschuldner – also Käufer und Verkäufer – gleicherma­ ßen (§ 13 GrEStG). Die deutsche Vertragspraxis ist, dass fast immer ver­ einbart wird, dass der Käufer die Zahlung der Grunderwerbsteuer über­ nimmt. Eine solche Vereinbarung hat jedoch nur Wirkung im Innenverhält­ nis zwischen Verkäufer und Käufer. Dies bedeutet, dass das Finanzamt auch den Verkäufer zur Zahlung heranziehen kann, wenn der Käufer die Grunderwerbsteuer nicht bezahlt.

6) Entstehen. Festsetzung und Fälligkeit der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer entsteht, wenn ein Erwerbsvorgang rechtswirksam geworden ist (§ 14 GrEStG). Hängt z.B. ein Kaufvertrag von der Erteilung einer Genehmigung ab, entsteht die Steuer erst mit der Erteilung dieser Genehmigung. Der Notar teilt dem Finanzamt in solchen Fällen die Ertei­ lung einer notwendigen Genehmigung mit.

Vorverträge über Grundstücke, aufschiebend bedingte Kaufverträge oder Angebote lösen noch keine Grunderwerbsteuerpflicht aus. Erst der end­ gültige Vertragsschluss, die Annahme oder der Eintritt der Bedingung lö­ sen die Grunderwerbsteuer aus.

Die Steuer wird nach Rechtswirksamkeit vom zuständigen Finanzamt festgesetzt und ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheides zur Zahlung fällig.

7) Unbedenklichkeitsbescheinigung,  Grundbuchsperre

Ein Erwerber darf erst in das Grundbuch eingetragen werden, wenn die sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt (§ 22 GrEStG). Die Unbedenklichkeits-bescheinigung besagt, dass keine grunderwerbsteuerlichen Bedenken gegen die Eintragung des Erwerbers als neuen Eigentümer in das Grundbuch bestehen und wird vom Finanzamt erst erteilt, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt oder sichergestellt ist oder wenn Steuerfreiheit gegeben ist. Diese Vorschrift bewirkt eine Grundbuchsperre und verhindert, dass ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer ein Eigentumswechsel erfolgen kann.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird vom Finanzamt dem Notar übersandt. Der Notar legt üblicherweise seine Urkunde über das Grundstücksgeschäft zusammen mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung dem Grundbuchamt zur Eigentumsumschreibung vor.

Nachdem es eine Reihe von Fällen gibt, in denen keine Grunderwerbsteuer anfällt und die Steuerfreiheit auch für das Grundbuchamt einfach festzustellen ist (z.B. Erwerb durch Verwandte in gerader Linie), haben viele Bundesländer Verwaltungsanweisungen erlassen, wonach eine Eintragung in das Grundbuch ausnahmsweise auch ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung erfolgen darf. Diese Regelungen dienen der Beschleunigung des Grundbuchverfahrens.

II. Umsatzsteuer

Umsatzsteuer fällt bei Grundstücksveräußerungen (Kaufverträgen oder Schenkungen) grundsätzlich nicht an (§ 4 Nr. 9a Umsatzsteuergesetz

UStG-). Bei gewerblich genutzten Grundstücken ist unter bestimmten Voraussetzungen ein Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung möglich. Wird in einem solchen Fall von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht, ist der Verzicht auf die Steuerbefreiung beim Veräußerungsvertrag über die zu übertragende Immobilie notariell zu beurkunden (§ 9 Abs. 3 Satz 2 UStG).

Bei zu Wohnzwecken vermieteten Immobilien scheidet der Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung regelmäßig aus.

Lösung des Ausgangsfalles:

Die Veräußerung einer Bestandswohnung ist sowohl bei Kauf als auch bei Schenkung nicht umsatzsteuerpflichtig.

III. Einkommensteuer/Spekulationsgewinn

1) Privatvermögen/Betriebsvermögen

Eine allgemeine Besteuerung von Gewinnen bei Grundstücksveräuße­ rungsgeschäften oder eine grundsätzliche Mehrwertbesteuerung besteht in Deutschland nicht.

Bei der Besteuerung des Gewinns aus der Veräußerung von Immobilien kommt es darauf an, ob die Immobilie im Privatvermögen oder im Be­ triebsvermögen des Veräußerers gehalten wird. Gewinne aus der Veräu­ ßerung von Betriebsvermögen unterliegen der Einkommensteuer bzw. der Körperschaftsteuer. Die meisten Wohnimmobilien werden regelmäßig im Privatvermögen gehalten. Ein Gewinn aus der Veräußerung einer Wohnimmobilie  ist daher meistens einkommensteuerfrei.

2) Ausnahmeregelung für private Veräußerungsgeschäfte (§ 23 EStG)

  • Sog. Spekulationsgeschäfte

Eine wichtige Ausnahme von der Einkommensteuerfreiheit privater Veräu­ ßerungsgeschäfte bei Immobilien besteht, wenn der Zeitraum zwischen

der Anschaffung und der Veräußerung einer Immobilie weniger als 10 Jahre beträgt. Wird also eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung verkauft und erzielt der Verkäufer dabei einen Gewinn (sog.

Spekulationsgewinn), unterliegt der Gewinn der Einkommensteuer (§ 23 EStG).

Anschaffungsgeschäfte im Sinne dieser Bestimmung sind nur entgeltliche Geschäfte, keine Schenkungen. Hat ein Verkäufer die Immobilie zuvor im Wege der Schenkung erworben, kommt es für die Fristberechnung auf den Anschaffungszeitpunkt seines Rechtsvorgängers (= des Schenkers) an.

Maßgebend für die Fristen sind jeweils der Tag der Rechtswirksamkeit des notariell beurkundeten Veräußerungs- und Anschaffungsgeschäftes. Nicht maßgebend ist der Tag der Eintragung des jeweiligen Eigentumswechsels oder der jeweilige Tag des Besitzübergangs.

  • Unterausnahme: Selbstgenutztes Wohneigentum

Bei einer Veräußerung innerhalb von 10 Jahren seit der Anschaffung findet ausnahmsweise keine Gewinnbesteuerung statt, wenn die veräußerte Immobilie vom Verkäufer ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

In diesen Fällen ist daher der Verkauf innerhalb der 10-Jahresfrist, auch wenn ein Gewinn erzielt wurde, nicht einkommensteuerpflichtig. Die Regelung gilt auch, wenn es sich um eine Zweitwohnung oder eine Ferienwohnung handelt, die vom Verkäufer nicht vermietet wurde.

  • Besondere Pflicht des Notars im Zusammenhang  mit der Besteuerung  von Spekulationsgeschäften ?

Ob der Notar im Zusammenhang mit der Besteuerung eines evtl. Spekula­ tionsgeschäftes besondere Pflichten hat, ist im Einzelnen umstritten.

Grundsätzlich ist der Notar nicht verpflichtet, Tatsachen zu ermitteln, die für das Entstehen eines Spekulationsgewinns von Bedeutung sein kön­ nen. Der Bundesgerichtshof hat aber eine Belehrungspflicht des Notars dann bejaht, wenn dem Notar alle Voraussetzungen für das Vorliegen ei­ nes steuerpflichtigen Gewinns aus dem Geschäft und der Lauf der Frist bekannt sind. Diese Auffassung ist nicht unproblematisch. Sie bedeutet nämlich, dass der Notar im Beurkundungsverfahren zur Sprache bringt, dass der frühere Kaufpreis unter dem jetzigen Kaufpreis liegt. Eine Offen­ barung des ehemaligen Kaufpreises gegenüber dem späteren Käufer ist mit der Verpflichtung des Notars zu Unparteilichkeit und Neutralität nur schwer vereinbar.

Lösungshinweis für den Ausgangsfall:

Der private Verkauf einer Wohnung im Bestand löst keine Einkommen­ steuer aus, wenn zwischen Kauf und Verkauf eine Frist von mehr als 10 Jahren liegt. Ist die Frist kürzer, kommt es darauf an, ob die Wohnung ausschließlich selbst genutzt war oder überhaupt ein Gewinn erzielt wur­ de.

D – Steuern bei der Schenkung einer Bestandswohnung

I. Schenkungssteuerpflicht,  Inländer, Ausländer

Grundsätzlich unterliegt die unentgeltliche oder teilentgeltliche Zuwendung einer Immobilie der Schenkungsteuer (§ 1 Nr. 2 Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz – ErbStG -). Die Steuerpflicht betrifft sowohl sog. Steuerinländer als auch sog. Steuerausländer.

Inländer im Sinne des Schenkungssteuerrechts sind vor allem natürliche Personen, die in Deutschland einen Wohnsitz oder ihren gewöhnlichen Aufenthalt haben. Inländer im Sinne des Schenkungssteuerrechts ist daher auch der ausländische Staatsangehörige, der in Deutschland wohnt.

Steuerinländer sind in Deutschland unbeschränkt schenkungssteuerpflichtig.

Sind an einer Schenkung über eine inländische Immobilie nur Ausländer im Sinne des Schenkungsteuerrechts beteiligt, ist der Erwerb in Deutsch­ land ebenfalls steuerpflichtig – sog. beschränkte Steuerpflicht – (§ 2 Abs. 1 Nr. 3 ErbStG). Die Unterscheidung zwischen Steuerinländer und Steuer­ ausländer ist vor allem wegen der Freibeträge bei der Schenkungsteuer wichtig.

Wer einen Wohnsitz in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union hat, kann auf Antrag wie ein Steuerinländer behandelt werden. Diese Option ermöglicht EU-Bürgern den Zugang zu den höheren Freibeträgen des deutschen Erbschaftsteuerrechts. Ein solcher Antrag muss jedoch sorgfältig bedacht werden, da der Antragsteller dann mit allen seinen Zuwendungen in Deutschland schenkungssteuerpflichtig wird.

II. Bemessungsgrundlage

Maßgebend für die Schenkungsteuer ist die Bereicherung des Erwerbers. Grundbesitz wird dabei vom Finanzamt nach dem sog. Grundbesitzwert ermittelt. Dieser Grundbesitzwert orientiert sich zwischenzeitlich am Verkehrswert der Immobilie.

Zur Ermittlung des Grundbesitzwertes werden vom Finanzamt verschiedene Verfahren angewandt. Im Wesentlichen wird zwischen unbebauten, bebauten und landwirtschaftlichen Grundstücken unterschieden.

Bei unbebauten Grundstücken wird der Wert der Grundstücke nach den sog. Bodenrichtwerten, die von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch ermittelt werden, festgestellt. Der Gutachterausschuss ist eine öffentliche Behörde, die im Allgemeinen bei den Landkreisen angesiedelt ist. Die Notare in Deutschland sind übrigens verpflichtet, Abschriften ihrer Kaufverträge an diese Gutachterausschüsse zu übersenden.

Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungs- und Teileigentum werden im Vergleichswertverfahren bewertet. Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert des Grundstücks aus dem für vergleichbare Grundstücke tatsächlich gezahlten Kaufpreisen abgeleitet.

Die sonstigen Grundstücke (Mietwohngrundstücke,  Geschäftsgrundstücke, für die sich ein Mietwert ermitteln lässt) werden im Ertragswertverfahren bewertet. Wenn kein Vergleichswert bzw. kein Ertragswert ermittelt werden kann, wird das Sachwertverfahren angewandt.

In allen Fällen kann der Steuerpflichtige dem Finanzamt einen tatsächlich niedrigeren Verkehrswert der Immobilie durch ein Sachverständigengut­ achten nachweisen.

III. Gegenleistungen  und Grunderwerbsteuer

1. Gegenleistungen

Grundstücksschenkungen ohne Gegenleistungen kommen in der Praxis selten vor. Sehr viel häufiger sind die Fälle, in denen der Beschenkte Ge­ genleistungen zu erbringen hat, z.B. Übernahme von Schulden, Auszah­ lung von Geschwistern, Zahlung einer Rente oder der Schenker behält sich Rechte vor, wie z.B. lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch. Zivil­ rechtlich handelt es sich dann um eine gemischte Schenkung oder um eine Schenkung unter Auflage.

Solche übernommenen Gegenleistungen werden vom Wert des geschenk­ ten Grundstücks abgezogen.

Die durch die Schenkung entstandenen Nebenkosten (z.B. Notarkosten und die Kosten der Eigentumsumschreibung im Grundbuch), sind eben­ falls abziehbar, wenn der Beschenkte sie getragen hat. Nicht abziehen kann der Beschenkte allerdings die von ihm zu zahlende Schenkungssteuer.

2. Grunderwerbsteuer

Das Grunderwerbsteuergesetz bestimmt, dass bei Grundstücksschenkungen Grunderwerbsteuer nicht anfällt (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Dies gilt jedoch nicht für die Gegenleistungen, die bei der Schenkungsteuer abziehbar sind. Auf die vom Beschenkten zu erbringenden Gegenleistungen kann daher unter Umständen Grunderwerbsteuer anfallen. Allerdings sind – wie oben bereits ausgeführt – die Grundstückserwerbe von Verwandten in gerader Linie sowie des Ehegatten bzw. des eingetragenen Lebenspartners grunderwerbsteuerfrei, so dass in diesen Fällen Grunderwerbsteuer auch bei Gegenleistungen nicht anfällt. Ist der Erwerber jedoch z.B. ein Neffe, eine Nichte oder eine sonstige Person und erbringt diese Gegenleistungen, so kann neben der Schenkungsteuer Grunderwerbsteuer anfallen.

IV. Steuerbefreiung  des selbstgenutzten  Familienwohnheims

Bei der Schenkung von Immobilien gibt es kaum Steuerbefreiungen. Die wichtigste und interessanteste Steuerbefreiung ist die Schenkung des selbstgenutzten Familienwohnheims an den Ehegatten (§ 13 Nr. 4a ErbStG). Die Schenkung des selbstgenutzten Familienwohnheims an den Ehegatten ist von der Schenkungsteuer vollkommen befreit. Solche Zuwendungen werden auch nicht auf die Schenkungssteuerfreibeträge angerechnet. Diese Regelung gilt auch dann, wenn der Ehepartner das Familienwohnheim von einer dritten Person erwirbt und der andere Ehegatte die Zahlung des Kaufpreises übernimmt. Ein Zwischenerwerb durch den bezahlenden Ehegatten ist nicht erforderlich.

Die Steuerbefreiung gilt nicht für Ferienwohnungen, die von den Eheleuten selbst genutzt werden. Sie gilt aber auch, wenn sich das Familienwohnheim der Eheleute in einem Mitgliedsland der Europäischen Union befindet.

Die Regelungen über das selbstgenutzte Familienwohnheim gelten für den eingetragenen Lebenspartner entsprechend.

V. Steuerklassen, Steuerfreibeträge  und Steuersätze

Die Höhe einer anfallenden Schenkungsteuer richtet sich nach den Steuerklassen und den jeweiligen Steuersätzen. Es wird zwischen den Steuerklassen 1, II und III unterschieden. Im Wesentlichen richten sich die Steuerklassen nach dem Grad der Verwandtschaft. Die Steuersätze wiederum richten sich nach der anzuwendenden Steuerklasse.

Abhängig von den persönlichen Verhältnissen des Beschenkten zum Schenker bestehen Freibeträge. Der Freibetrag beträgt mindestens € 20.000 und höchstens € 500.000 (Ehegatte, eingetragener Lebenspartner). Wird eine Person vom gleichen Schenker innerhalb von 10 Jahren mehrfach beschenkt, werden die Schenkungen aus den letzten 10 Jahren auf den Freibetrag angerechnet. Die Freibeträge können jedoch nach Ablauf von 10 Jahren wieder neu ausgenutzt werden. Dies ermöglicht die steuergünstige stufenweise Übertragung des Vermögens.

Die Steuerklassen, die Steuerfreibeträge und die Steuersätze sind in der Anlage Tabelle Schenkungsteuer zusammengestellt.

Wichtig: Die Steuerfreibeträge bestehen nur für sog. Steuerinländer. Der Freibetrag für Steuerausländer beträgt nur € 2.000. Die höheren Freibeträge kann der Steuerausländer erlangen, wenn er zur unbeschränkten Schenkungssteuerpflicht optiert.

VI. Entstehung der Schenkungsteuer.  Steuerschuldner,  Steuerfestsetzung

1. Entstehung der Steuer

Die Schenkungsteuer entsteht mit dem Zeitpunkt der Ausführung der Schenkung. Eine Grundstücksschenkung ist ausgeführt, wenn die dingliche Auflassung, d.h. die Einigung über den Rechtsübergang notariell beurkundet ist, und der Beschenkte in der Lage ist, die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch herbeizuführen. Die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch ist nicht Voraussetzung für das Entstehen der Schenkungsteuer.

2. Steuerschuldner

Steuerschuldner ist bei der Schenkungsteuer der Beschenkte. Das Finanzamt muss sich wegen der Schenkungsteuer zuerst an den Beschenkten halten. Der Schenker haftet jedoch nachrangig ebenfalls für die Zahlung der Schenkungsteuer.

Übernimmt der Schenker in der Schenkungsurkunde die Zahlung der Schenkungsteuer, so handelt es sich um eine zusätzliche Zuwendung an den Beschenkten, die zu einer Erhöhung der Schenkungsteuer führen kann.

3. Steuerfestsetzung

Die Festsetzung der Schenkungsteuer erfolgt durch das Finanzamt, in dessen Bezirk der Schenker seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat. Bei beschränkter Schenkungssteuerpflicht (also wenn nur Steuerausländer beteiligt sind), ist zuständig das Finanzamt, in dessen Bezirk das geschenkte Grundstück liegt.

Die Zahlung der Schenkungsteuer ist nicht Voraussetzung für eine Grundbucheintragung.

VII. Lösungshinweise für den Ausgangsfall:

Ob Schenkungsteuer bei der Übertragung einer Wohnung im Wert von

€ 200.000 anfällt oder nicht, hängt wesentlich davon ab, an wen die Über­ tragung erfolgt. Im Regelfall ist die Übertragung, die an ein Kind oder den Ehepartner erfolgt, schenkungsteuerfrei,  weil der Freibetrag hierfür aus­ reicht. Erfolgt die Schenkung an andere Personen, kann erheblich Schen­ kungsteuer anfallen.

E – Steuern für die Bestellung und Löschung von Sicherheiten

Die übliche Sicherung für die Bank bei der Finanzierung des Kaufpreises ist die Grundschuld. Sie hat die Hypothek als Sicherung fast völlig verdrängt. Beide Sicherungen sind Grundpfandrechte und müssen zu ihrer Entstehung in das Grundbuch eingetragen werden. Voraussetzung der Eintragung in das Grundbuch ist, dass die entsprechenden Urkunden über die Bestellung des Grundpfandrechts zumindest notariell beglaubigt wurden.

Die Grundpfandrechte führen im Gegensatz zu einer Sicherungsübereignung nicht zu einem Wechsel des Eigentümers. Die Bestellung und die Löschung von Grundschulden oder Hypotheken sind daher in Deutschland nicht mit Steuern belastet.

F – Gerichts- und Notarkosten

I. Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)

Die Gerichts- und Notarkosten wurden in Deutschland im Jahr 2013 grundlegend reformiert. Die für eine Grundstückstransaktion anfallenden Kosten bei Gericht und Notar sind seit dem 1. August 2013 im Gerichts­ und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Es handelt sich dabei regel­ mäßig um Wertgebühren, deren Höhe vom jeweiligen Geschäftswert abhängig ist. Die Gebühren nehmen mit zunehmendem Geschäftswert ab (sog. degressive Staffelung). Wertunabhängige Festgebühren sind Aus­ nahmen.

Bei Grundstückskaufverträgen richtet sich die Höhe der Gebühren nach dem Kaufpreis, bei Schenkungen nach dem Verkehrswert der geschenkten Immobilie und bei den Grundpfandrechten nach dem Betrag des Grundpfandrechts. Diese Regelung gilt sowohl für die Gerichte als auch für die Notare.

In der notariellen Praxis wird üblicherweise vereinbart, dass die Notar- und Gerichtskosten vom Käufer bzw. vom Beschenkten übernommen werden. Die Vertragsbeteiligten haften gegenüber Gericht und Notar jedoch als Gesamtschuldner.

II. Gerichtskosten

Die Gerichtskosten richten sich nach der Zahl der Eintragungen, die das Grundbuchamt im Rahmen einer Grundstückstransaktion vorzunehmen hat. Jede einzelne Eintragung wird gesondert bewertet.

Bei einem Grundstückskaufvertrag mit Bestellung eines Grundpfandrechts zur Finanzierung des Kaufpreises hat das Gericht bis zur endgültigen Abwicklung regelmäßig vier Eintragungen vorzunehmen:

1. die Auflassungsvormerkung (= grundbuchmäßige Sicherung des Käufers zur Verhinderung von Zwischenverkäufen oder Belastungen)

2. die Auflassung (= Eintragung des Eigentumsübergang)

3. die Löschung der Auflassungsvormerkung

4. das Grundpfandrecht Lösungshinweise für den Ausgangsfall

Beim Kaufpreis von € 200.000 und der Bestellung einer Sicherheit über € 200.000 fallen daher folgende Kosten beim Grundbuchamt an:

1. Auflassungsvormerkung                            0,5 Gebühr                  = € 217,50

2. a) Auflassung                                            1,0 Gebühr                  = € 435,00

    b) Katasterfortführung = 30 % aus Gebühr für Auflassung           = € 131,00

3. Löschung der Auflassungsvormerkung     -Festgebühr-               = €   25,00

4. Grundpfandrecht                                       1,0 Gebühr                  = € 435,00

Bei Schenkungen fallen die Gebühren für die Vormerkung, deren Löschung und das Grundpfandrecht meist nicht an. Bei Schenkungen kommen stattdessen Gerichtsgebühren für die Eintragung von Wohnungsrechten und sonstigen Sicherungsrechten des Schenkers hinzu.

III. Notarkosten

Notarkosten sind nicht Gegenstand des Vortrags. Für den Zuhörerkreis sind die Notarkosten in Deutschland jedoch bestimmt von Interesse. Die typischerweise anfallenden Kosten für einen Kaufvertrag, eine Schenkung oder eine Grundschuld jeweils bei einem Wert von € 200.000 sind in der Anlage Notarkosten zusammengestellt.

Aktuelle Grunderwerbsteuersätze  in Deutschland

Stand: 13.07.2014

Bundesländer GrESt Gültig ab/seit
Baden-Württemberg5 %5.11.2011
Bayern3,5 % 
Berlin6 %1.1.2014
Brandenburg5 %1.1.2011
Bremen5 %1.1.2014
Hamburg4,5 %1.1.2009
Hessen6 %1.8.2014
Mecklenburg-Vorpommern5 %30.6.2012
Niedersachsen5 %1.1.2014
Nordrhein-Westfalen5 %1.10.2011
Rheinland-Pfalz5 %1.3.2012
Saarland5,5 %1.1.2013
Sachsen3,5 % 
Sachsen-Anhalt5 %1.3.2012
Schleswig-Holstein6,5 %1.1.2014
Thüringen5 %7.4.2011

ANLAGE NOTARKOSTEN

I.          Grundstücksübertragung

1. Kaufvertrag

Regelmäßige Notarkosten bei einem Kaufpreis von € 200.000 €:

  • für den Entwurf und die Beurkundung des Vertrages und die rechtliche Beratung eine doppelte Gebühr nach KV Nr. 21100 GNotKG in Höhe von   €          870,00
  • für den Vollzug (Einholung und Entwurf der Genehmigungen und Löschungsbewilligungen)  eine halbe Gebühr nach KV Nr. 22110
    GNotKG in Höhe von                                                                      €          217,50
  • für die Betreuung (Überwachung der Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung)  eine halbe Gebühr gern. KV Nr. 22200 GNotKG in Höhe von    €          217 50

Gesamtsumme                                                                              €          1.305.00

2. Schenkung eines Grundstücks

Regelmäßige Notarkosten bei einem Wert von € 200.000 €:

für den Entwurf und die Beurkundung des Vertrages und die rechtliche
Beratung eine doppelte Gebühr nach KV Nr. 21100 GNotKG
in Höhe von                                                                         € 870,00.

Meist entfallen bei Schenkungen Nebengebühren für Vollzug und Betreu­ ung. Solche Nebengebühren können im Einzelfall jedoch dazukommen.

II. Grundschuld

Für die Beurkundung einer Grundschuld über € 200.000 erhält der Notar eine volle Gebühr nach KV Nr. 21200 GNotKG in Höhe von                                         € 435,00.

III. Sonstiges

Zu den obigen Gebühren kommen hinzu:

  • Auslagen für Porto und Telekommunikation (bei Grundstücksverträgen ca. € 20,00),
  • Schreibauslagen (Dokumentenpauschale – ca. € 0, 15 je Seite, erfahrungsgemäß bei Grundstücksverträgen insgesamt ca. € 10,00),
  • sonstige Auslagen in tatsächlicher Höhe, sowie
  • 19% Mehrwertsteuer.
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