Österreichisch – Italienisches Komitee des Notariats / Comitato Italo – Austriaco del Notariato

(Murnau am Staffelsee 2014/3) Mag. Katharina Haiden

Besteuerung des Wohnungserwerbes: Rolle und Verantwortung des Notars

ÖSTERREICH

Ausgangssachverhalt:

Kauf einer Eigentumswohnung mit gleichzeitiger Bestellung einer Sicherheit (Pfandrecht) im Wert von € 200.000,–

  I.          Vorwort

Das österreichische Steuersystem zusammenfassen zu wollen würde die Dauer des Vortrages sprengen und überhaupt an der praxisorientierten Zielsetzung dieses Vortrages vorbeigehen. Erwähnen möchte ich daher im Folgenden immer nur die jeweils berührten Steuern und Gebühren ausgehend vom zugrundeliegenden Sachverhalt des Kaufes einer Eigentumswohnung mit Fremdfinanzierung.

Zum besseren Verständnis ist aber als Überblick vorauszuschicken, dass durch dieses Rechtsgeschäft folgende Steuergebiete berührt sind und im Folgenden im Hinblick auf den zugrundeliegenden Sachverhalt erläutert werden:

–        Einkommensteuerrecht (bei der Frage wie der Erlös aus dem Verkauf zu besteuern ist)

–        Verkehrssteuerrecht (hinsichtlich des Verkehrs/Übertragung von Rechtsgütern)

–        Umsatzsteuerrecht

–        Gebührenrecht (zur Vergebührung von Urkunden oder Handlungen)

–        Grundbuchsgebührenrecht (hinsichtlich Eintragungen in das öffentliche Grundbuch)

Beginnen möchte ich mit den notwendigen Arbeitsschritten und Urkunden beim Erwerb der Eigentumswohnung. In weiterer Folge stelle ich zuerst dar, welche Steuern und Gebühren anfallen und gehe dann auf die Frage der Berechnung und Bezahlung ein und welche Rolle der Notar bei alldem spielt. Zum Abschluss wird der Ausgangssachverhalt anhand des ausgeführten berechnet und dargestellt.

  I.          Arbeitsschritte beim Erwerb einer Eigentumswohnung

Folgende Schritte fallen beim Erwerb eine Eigentumswohnung mit Fremdfinanzierung üblicherweise in nachstehender Reihenfolge an:

1.     Kaufvertragserrichtung und Unterzeichnung

2.     Anmerkung der Rangordnung der beabsichtigten Veräußerung im Grundbuch

3.     Einholung der Urkunden für die Lastenfreistellung

4.     Unterfertigung der Pfandurkunden durch den Käufer für die Sicherstellung

5.     Treuhändige Kaufpreisabwicklung über Anderkonto des Notars

6.     Grundverkehrsbehördliche Genehmigungen/Negativbestätigungen

7.     Selbstberechnung oder Anzeige der Grunderwerbsteuer (Käufer) und Immobilienertragsteuer (Verkäufer)

8.     Stellung des Grundbuchsantrages

9.     Grundbuchsbeschluss

10.  Vorschreibung der Eintragungsgebühr für die Eintragung des Eigentumsrechtes und des Pfandrechtes

Bei diesen Arbeitsschritten sind folgende Urkunden (zumeist vom beurkundenden Notar oder den beteiligten Bankinstituten) zu errichten:

a.     Kaufvorvertrag – Kaufvertrag – Kaufverträge enthalten bereits sämtliche relevanten Vertragspunkte, mindestens die Einigung über Ware und Preis.

Ein Vorvertrag nach § 936 ABGB liegt dann vor, wenn lediglich die Verabredung getroffen wird künftig einen Vertrag schließen zu wollen. Sind bereits die wesentlichen Hauptpunkte (Ware und Preis) bestimmt, aber nach Willen der Parteien noch eine förmlichen Urkunde zu errichten, so liegt eine Punktuation nach § 885 ABGB vor. Diese lässt im Gegensatz zum Vorvertrag bereits einen klagbaren Anspruch aus dem Kauf (Übergabe oder Kaufpreiszahlung) zu, wohingegen der Vorvertrag nur einen Klagsanspruch auf Abschluss eines Vertrages gibt.

b.     Ranganmerkung der beabsichtigten Veräußerung – Es handelt sich dabei um eine Anmerkung im Grundbuch bei der betroffenen Liegenschaft um die bücherliche Rangordnung vom Zeitpunkte dieses Ansuchens für die infolge dieser Veräußerung einzutragenden Rechte zu begründen. Im Grundbuch wird für die Eintragung eine Nummer (=Tagebuchzahl) entsprechend dem Zeitpunkt des Einlangens bei Gericht vergeben. Dies begründet einen bücherlichen Rang. Der Berechtigte kann sodann innerhalb eines Jahres die Eintragung des Eigentumsrechtes unter der Tagebuchzahl der Anmerkung (also im Rang der Anmerkung) erwirken und zeitlich später erfolgte Eintragungen (sog. Zwischeneintragungen) löschen lassen. Dies dient der Vermeidung eines Doppelverkaufes oder der Eintragung nachträglicher Belastungen. Das Grundbuchsgesuch zur Anmerkung der Rangordnung oder die Rangordnungserklärung sind durch den Liegenschaftseigentümer gerichtlich oder notariell beglaubigt zu unterfertigen.

c.      Darlehensvertrag/Kreditvertrag– Vertrag zur Gewährung eines Geldbetrages gegen Rückzahlungsverpflichtung (zur Kaufpreisfinanzierung).

d.     Pfandurkunde – Urkunde mit der die Liegenschaft zum Pfand für eine Forderung (Darlehen/Kredit) bestellt wird. Zur Begründung des Pfandrechtes sind Titel und Modus nötig. Der Titel ist die Pfandbestellungsurkunde, die einen Bezug zu einem Grundgeschäft (Rechtsgrund) haben muss. Eine abstrakte „Grundschuld“ gibt es nach österreichischem Recht nicht. In dieser Urkunde bestellt der Liegenschaftseigentümer die Liegenschaft zum Pfand. Zur Erlangung des Pfandrechtes an einer in öffentlichen Büchern eingetragenen Liegenschaft ist als Modus die Eintragung des Pfandrechtes im Grundbuch nötig.

Es kann sowohl ein Festbetragspfandrecht als auch ein Höchstbetragspfandrecht bestellt und eingetragen werden. Ein Festbetragspfandrecht wird für eine in der Pfandbestellungsurkunde genau bezeichnete Forderung bestellt und dient nur zur Sicherung dieser speziellen ziffernmäßig anzuführenden Forderung. Bei einer verzinslichen Forderung muss auch die Höhe der Zinsen eingetragen werden. Ist die zugrundeliegende Forderung getilgt, ist auch das Pfandrecht zu Löschen und kann es nicht für andere Forderungen zwischen den Parteien ausgenutzt werden.

Ein Höchstbetragspfandrecht sichert sämtliche Forderungen die zwischen den angeführten Parteien aus einem gegebenen Kredite, aus einer übernommenen Geschäftsführung oder aus dem Titel der Gewährleistung oder des Schadenersatzes entstehen können bis zu einem gewissen Höchstbetrag. Die genaue Höhe der tatsächlichen Forderung ist erst im Exekutionsverfahren nachzuweisen.

e.     Lastenfreistellungsurkunden – Urkunden mit denen eine Person die ein grundbücherliches Recht an der Liegenschaft hat, auf dieses Recht verzichtet. Die Unterschrift des Buchberechtigten auf der Urkunde ist gerichtlich oder notariell zu beglaubigen.

 I.          Steuern und Gebühren beim Kauf samt Fremdfinanzierung

(Nachfolgende Darstellungen stellen einen groben Überblick über die Steuerlage dar. Besonders bei der Immobilienertragsteuer ist die genaue Kenntnis der gesetzlichen Bestimmungen oder die Hinzuziehung eines Steuerberaters unerlässlich. Die nachfolgende Darstellung erhebt keinen Anspruch und Gewähr auf Vollständigkeit).

1.     Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrssteuer. Sie besteuert Rechtsvorgänge die sich auf ein inländisches Grundstück beziehen und – grob gesagt – einen Übereignungsanspruch begründen oder auf andere Art eine wirtschaftliche Verfügungsbefugnis über das Grundstück vermitteln. Besteuert wird hiebei nicht der Kaufvertrag oder die Urkunde an sich, sondern der Rechtsvorgang. Ein Kaufvertrag unterliegt jedenfalls der Grunderwerbsteuerpflicht. Bei einem Vorvertrag ist zu unterscheiden, ob ein einfacher Vorvertrag nach § 885 ABGB vorliegt, oder eine Punktuation. Letztere, nämlich eine Vereinbarung, die ein Einverständnis über Größe, Lage und Preis des Grundstückes enthält, begründet bereits eine Grunderwerbsteuerpflicht. Ein reiner Vorvertrag aber, bei dem noch kein Vertragsabschluss gewollt oder etwa, weil das Grundstück, dessen Größe der gar der Preis noch nicht fixiert ist, nicht abgeschlossen werden kann, unterliegt noch nicht der Grunderwerbsteuerpflicht.

Die Grunderwerbsteuer berechnet sich grundsätzlich wie folgt:

  • Bei Erwerbsvorgängen zwischen Ehegatten, den eingetragenen Partner, den Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen   gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten, Eltern und Kind, Enkelkind, ein Stiefkind, Wahlkind oder Schwiegerkind des Übergebers: 2 % vom 3-fachen Einheitswert 

Der Einheitswert ist ein steuerlicher Wert von Grundvermögen. Nahezu jede Liegenschaft in Österreich hat einen Einheitswert. Dieser wurde von den Finanzämtern mit Bescheid festgesetzt und wird von Zeit zu Zeit mittels Bescheid fortgeschrieben (erhöht). Der Einheitswert liegt meist weit unter dem Verkehrswert. Er dient als Bemessungsgrundlage für die meisten mit Liegenschaftsvermögen zusammenhängenden Steuern und Gebühren.

  • Bei sonstigen Erwerben: 3,5 % vom gemeinen Wert (Verkehrswert). Dies ist bei Liegenschaftskaufverträgen unter Fremden üblicherweise der Kaufpreis

Vorsicht geboten ist bei einer Aufteilung des Kaufpreises in einen Teil für die Eigentumswohnung und einen Teil auf Inventar/Einrichtung. Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich nur für den Kaufpreisteil zu zahlen, der auf das Grundstück (Eigentumswohnung) entfällt. Für das Inventar fällt keine Grunderwerbsteuer an. Wichtig hiebei ist die Unterscheidung zwischen Gegenständen die mit der Wohnung verbunden sind und frei stehendem Inventar. Nur solche Dinge, die ohne wirtschaftlichen Wertverlust entfernt und verbracht werden können zählen als Inventar (nicht also der Einbaukasten, Türen, Einbauküchen etc.). Laut Erlass des Bundesministeriums für Finanzen ist außerdem zu beachten, dass maximal 10 % des Kaufpreises und außerdem maximal € 10.000,–  ohne Vorlage von Rechnungen und Gutachten als grunderwerbsteuermindernd herangezogen werden dürfen.

Steuerschuldner sind grundsätzlich alle am Erwerbsvorgang beteiligten Personen. Üblicherweise wird im Kaufvertrag vereinbart, dass die Grunderwerbsteuer der Käufer zu zahlen hat.

1.     Immobilienertragsteuer

Die Immobilienertragsteuer ist eine Einkommensteuer mit der die Gewinne aus der Veräußerung von Grund und Boden besteuert werden. Besteuert wird dabei der Gewinn, dh. die Differenz zwischen den seinerzeitigen Anschaffungskosten, bereinigt um Aufwendungen, und dem jetzigen Veräußerungserlös. Der Steuersatz liegt fix bei 25 % vom Gewinn (Ausnahmen für gewerbliche Grundstückshändler udgl.).

Die Anschaffungskosten sind der seinerzeitige Kaufpreis (bei Ankauf des Objektes) zuzüglich gewisser Aufwendungen für die (damalige) Anschaffung und Herstellung. Übliche Aufwendungen für die Anschaffung sind: Vertragserrichtungskosten (Notar, Rechtsanwalt), Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Maklerkosten. Bei Investitionen in das Objekt ist Vorsicht geboten – es können nur Instandsetzungsaufwendungen als Investitionen abgesetzt werden, nicht aber Instandhaltungsaufwendungen. Weiters können bei der Besteuerung von sogenanntem „Neuvermögen“ die Kosten des Notars bzw. Rechtsanwaltes die bei der Veräußerung für die Mitteilung bzw. Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer anfallen als gewinnmindernd herangezogen werden. Für bereits länger im Eigentum stehende Verkaufsobjekte gibt es außerdem einen Inflationsabschlag von jährlich 2 %, der ab dem 11. Jahr nach dem Zeitpunkt der Anschaffung angesetzt werden kann.

Bei Anschaffungen vor dem 31.03.2002 (sogenanntes „Altvermögen“) können pauschal 86 % des jetzigen Verkaufspreises als Anschaffungskosten veranschlagt werden. Dies ergibt dann eine tatsächliche Steuerbelastung von 3,5 % vom jetzigen Verkaufspreis. Dies gilt nicht für unbebaute Grundstücke, bei denen nach dem letzten Entgeltlichen Erwerb eine Umwidmung die erstmalig eine Bebauung ermöglicht hat erfolgt ist, wenn diese Umwidmung nach dem 31.12.1987 stattgefunden hat. Dabei sind nur 40 % des jetzigen Verkaufspreises als Anschaffungskosten zu veranlagen und führt dies zu einer tatsächlichen Steuerbelastung von 15 % des Verkaufspreises.

Steuerbefreiungen:

Es gibt eine Reihe von Steuerbefreiungen (siehe § 30 Abs 2 EstG – Einkommensteuergesetz), die wichtigsten möchte ich kurz darstellen:

1.     Hauptwohnsitzbefreiung § 30 Abs 2 Z 1 lit a EStG:

Das Objekt hat dem Veräußerer ab der Anschaffung bis zur Veräußerung mind. 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient und der Hauptwohnsitz wird bei der Veräußerung aufgegeben. Es muss hiebei ein zeitlich enger Konnex zwischen Anschaffung (Kauf) und Aufnahme des Hauptwohnsitzes sowie Verkauf und Aufgabe des Hauptwohnsitzes gegeben sein. Dies bedeutet, dass die Steuerbefreiung nur dann in Anspruch genommen werden kann, wenn Zwischen Kauf und Einzug und Verkauf und Auszug nur ein geringer Zeitraum (Toleranz 6-12 Monate, je nach Umständen) liegt.

2.     Hauptwohnsitzbefreiung § 30 Abs 2 Z 1 lit b EStG:

Das Objekt hat dem Veräußerer innerhalb der letzten 10 Jahre vor Veräußerung mind. 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient und der Hauptwohnsitz wird bei der Veräußerung aufgegeben. Bei diesem Befreiungstatbestand ist der zeitliche Konnex zwischen Anschaffung und Einzug bzw. Verkauf und Auszug nicht relevant. Es muss nur irgendwann innerhalb der letzten 10 Jahre für durchgehend 5 Jahre ein Hauptwohnsitz dort bestanden haben.

3.     Herstellerbefreiung § 30 Abs 2 Z 2 EStG:

Der Kaufpreis, welcher auf ein selbst hergestelltes Gebäude entfällt (Achtung: nicht der Teil des Kaufpreises der auf Grund und Boden entfällt) ist steuerbefreit, wenn dieses Gebäude selbst hergestellt wurde und in den letzten 10 Jahren nicht der Erzielung von Einkünften gedient hat (beispielsweise durch Vermietung und Verpachtung).

Das System der Immobilienertragsteuer ist sehr komplex und Bestandteil der Einkommensteuer (Ertragsteuer). Dementsprechend sind sämtliche Bestimmungen des Einkommensteuerrechtes zu berücksichtigen. Sollte sich das Kaufobjekt im Betriebsvermögen des Verkäufers befunden haben oder sonst eine aufgeteilte Absetzung für Aufwendungskosten stattgefunden haben, so empfiehlt sich jedenfalls die Hinzuziehung eines Steuerberaters.

In den meisten Fällen hat die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer und Abfuhr durch den Notar bzw. Rechtsanwalt eine Bereinigungswirkung. Dies bedeutet, dass der Verkäufer den Verkauf und den dabei resultierenden Erlös nicht mehr in seiner Steuererklärung angeben muss. Er kann ihn jedoch in der Steuererklärung angeben, und so eine „Neuberechnung“ erwirken. Da die Einkommensteuer auf das Kalenderjahr veranlagt wird, wäre es so möglich den Gewinn aus der Veräußerung eines Objekts mit einem Verlust aus der Veräußerung eines anderen Objektes zu kompensieren.

Im Folgenden möchte ich noch ein Beispiel für die Berechnung der Immobilienertragsteuer beim Verkauf einer im Privateigentum und nicht zur Vermietung genutzten Eigentumswohnung gemäß des Ausgangssachverhaltes darstellen. Es erfolgt dabei eine Darstellung für die Besteuerung bei „Altvermögen“ (letzte entgeltliche Anschaffung vor dem 31.03.2002) und als Variante für „Neuvermögen“ (Anschaffung nach dem 31.03.2002).

1.     Altvermögen:

Die Eigentumswohnung wurde am 1.1.1990 vom jetzigen Veräußerer erworben. Nun wird sie um einen Kaufpreis von € 200.000,– veräußert. Die Kosten für die Selbstberechnung des Notars betragen € 300,–.

Berechnung:  

Jetziger Verkaufspreis200.000,–
abzüglich Anschaffungskosten von fiktiv 86 % des jetzigen Verkaufspreises von € 200.000,–  €  172.000,–
Einkünfte/Gewinn28.000,–
davon Steuersatz von 25%ergibt eine Immobilienertragsteuer von(insgesamt also 3,5 % vom Kaufpreis)  7.000,–

2.     Neuvermögen:

Die Eigentumswohnung wurde am 1.1.2004 vom jetzigen Veräußerer zum Kaufpreis von € 150.000,– erworben. Für die damalige Vertragserrichtung beim Notar wurde ein Betrag von € 2.000,– bezahlt. Ebenfalls wurde Grunderwerbsteuer von € 5.259,– und Eintragungsgebühr von € 1.500,–, sowie das Honorar des damaligen Immobilienmaklers von € 5.000,– bezahlt. Nun wird die Eigentumswohnung um einen Kaufpreis von € 200.000,– veräußert. Die Kosten für die Selbstberechnung des Notars betragen € 300,–.

Berechnung:  

Jetziger Verkaufspreis200.000,–
abzüglich Anschaffungskosten:  
damaliger Kaufpreis150.000,–
Notarhonorar2.000,–
Grunderwerbsteuer5.259,–
Eintragungsgebühr1.500,–
Maklerhonorar5.000,–
   
abzüglich Kosten der Selbstberechnung des Notars € 300,–
Einkünfte/Gewinn35.941,–
davon Steuersatz von 25%ergibt eine Immobilienertragsteuer von  8.985,25

Bei diesem Beispiel ist der Unterschied zwischen Neu- und Altvermögen sehr schön erkenntlich: Bei Altvermögen ist die Anführung und auch der Nachweis (zB. durch Rechnungen) der tatsächlichen Anschaffungskosten nicht notwendig, es darf eine Pauschale von 86 % des Verkaufspreises als Anschaffungskosten ohne weitere Nachweise angenommen werden. Dies erleichtert die Berechnung in der Praxis enorm. Für alle sonstigen Anschaffungskosten ist nicht nur die Anführung der Anschaffungskosten sondern auch der Nachweis durch Urkunden und Rechnungen nötig.

Steuerschuldner ist derjenige dem der Erlös zufließt, idR der Verkäufer.

1.     Grundbuchsgebühren

Eingaben (Anträge) beim Grundbuch sowie Eintragungen des Eigentumsrechtes und eines Pfandrechtes unterliegen einer Gebühr nach dem Gerichtsgebührengesetz (GGG). Es handelt sich dabei um feste Gebühren oder Hundertsatzgebühren.

Die Eingabengebührenschuld für die Überreichung eines Antrages beim Grundbuch entsteht mit Überreichung der Eingabe. Es handelt sich dabei um eine feste Gebühr in der Höhe von derzeit € 42,–. Wenn nicht die Eingabe und sämtliche Urkunden im elektronischen Rechtsverkehr übermittelt werden, erhöht sich die Eingabengebühr um 17 Euro. Gebührenschuldner ist der Antragsteller.

Die Gebührenschuld für die Eintragungsgebühr entsteht mit Vornahme der Eintragung des begehrten Rechtes.

Die Gebühr für die Eintragung eines Pfandrechtes beträgt dabei 1,2 % vom Wert des eingetragenen Rechtes. Gebührenschuldner ist der Antragsteller oder/und derjenigen dem die Eintragung zum Vorteil gereicht.

Der Gebührensatz für die Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht liegt bei 1,1 % vom Wert des Rechtes. Die Bemessungsgrundlage (Wert des Rechtes) ist variabel und richtet sich gem. §§ 26 und 26a GGG vornehmlich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Übergeber/Verkäufer und Übernehmer/Käufer: Bei Übertragungen an den Ehegatten oder eingetragenen Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), an den Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten, an einen Verwandten oder Verschwägerten in gerader Linie, an ein Stief-, Wahl- oder Pflegekind oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragenen Partner, oder an Geschwister, Nichten oder Neffen des Überträgers ist die Bemessungsgrundlage der 3-fache Einheitswert. Bei Übertragungen zwischen sonstigen Personen ist der gemeine Wert (Verkehrswert; zumeist Kaufpreis) als Wert des Rechtes ausschlaggebend. Gebührenschuldner für die Eintragungsgebühr des Eigentumsrechtes ist diejenige Person zu deren Gunsten das Recht eingetragen wird für ihren Erwerb.

2.     Sonstige Gebühren

Für die Beglaubigung von Unterschriften fallen feste Gebühren von je € 14,30 pro Beglaubigung nach dem Gebührengesetz an.

(Auf die Gebühren im Zusammenhang mit der Vornahme von Beglaubigungen und Beurkundungen möchte ich im weiteren nicht näher eingehen)

Für etwaige verwaltungsbehördliche Genehmigungen (Grundverkehrsrecht, Teilungsgenehmigungen, Baulandbestätigungen, udgl.) fallen Verwaltungsgebühren an, die je nach Bundesland und Verwaltungsgesetz unterschiedlich sind.

1.     Umsatzsteuer

Grundsätzlich sind Umsätze aus Liegenschaftsveräußerungen von der Umsatzsteuer befreit (§ 6 Abs 1 lit 1 UStG). Dh. es fällt bei einem Liegenschaftsverkauf  grundsätzlich keine Umsatzsteuer an. Ein Unternehmer kann den Verkauf aber steuerpflichtig behandeln und erklären, dass er auf die Steuerbefreiung verzichtet (Opting-in). Dann ist er zur Abfuhr der Umsatzsteuer von 20 % des Nettokaufpreises verpflichtet. Dies kann von Vorteil sein, wenn vom Verkäufer Vorsteuer iZm dem Kaufobjekt geltend gemacht wurde oder wenn der Käufer Vorsteuer geltend machen möchte. Die Erklärung zur Ausübung der Option muss im Kaufvertrag oder zeitnah gegenüber der Abgabenbehörde erklärt werden. Zu beachten ist, dass für die Geltendmachung der Vorsteuer und Rückverrechnung der Umsatzsteuer die Ausstellung einer entsprechenden Rechnung gem. § 11 UStG nötig ist. Die Ausweisung der USt im Kaufvertrag ist keine entsprechende Rechnung gem. § 11 UStG. Ebenfalls zu beachten ist, dass die Umsatzsteuer auch Bestandteil der Berechnung der Grunderwerbsteuerbemessungsgrundlage ist (dh. die Grunderwerbsteuer wird ausgehend vom Bruttokaufpreis inkl. USt gerechnet).

      I.          Berechnung, Einhebung und Abfuhr der Steuern und Gebühren und die Rolle des Notars dabei

  1. Grunderwerbsteuer – Eine Meldung von grunderwerbsteuerpflichtigen Rechtsvorgängen an das Finanzamt ist nicht durch die Partei direkt sondern nur durch einen Rechtsanwalt oder Notar möglich.

Es erfolgt vom Notar oder Rechtsanwalt entweder eine sogenannte Selbstberechnung oder eine Abgabenerklärung des grunderwerbsteuerpflichtigen Vorganges. Die Kommunikation zwischen Notar/Rechtsanwalt und den Finanzämtern geschieht dabei elektronisch via Finanzonline (einem sicheren Online-Portal).

Selbstberechnung: Rechtsanwälte und Notare sind befugt als Bevollmächtigte des Steuerschuldners die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer vorzunehmen. Die Erklärung an das Finanzamt über die Selbstberechnung hat bis zum 15. des auf das Entstehen der Steuerschuld zweitfolgenden Monats zu erfolgen. In diesem Fall ist der Notar oder Rechtsanwalt befugt gegenüber dem Grundbuchsgericht je Erwerbsvorgang elektronisch zu erklären, dass eine Selbstberechnung vorgenommen worden ist (Selbstberechnungserklärung). Wenn eine Selbstberechnung gegenüber dem Finanzamt erklärt wurde, ist der Notar oder Rechtsanwalt verpflichtet die in der Selbstberechnung angegebene Steuer bis zum 15. des auf den Monat der Erklärung zweitfolgenden Monats an das Finanzamt zu überweisen und eine zusammenfassende elektronische Anmeldung aller selbstberechneten Erwerbsvorgänge für den Anmeldungszeitraum abzugeben. Ist über den Erwerbsvorgang eine Schrift errichtet worden, so ist darauf der Umstand der Selbstberechnung und der im automationsunterstützten Verfahren vergebene Ordnungsbegriff (Erfassungsnummer) zu vermerken und die Urkunde dem Finanzamt überdies in elektronische Form zur Einsicht zur Verfügung zu stellen (dies geschieht durch Einstellung in ein Urkundenarchiv und Bekanntgabe des Zugriffscodes).

Der Notar bzw. Rechtsanwalt haftet für die Entrichtung der selbstberechneten Steuer und sind die Schriften und Akten 7 Jahre im Original aufzubewahren.

Findet keine Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer durch den Parteienvertreter statt, so hat der Steuerpflichtige die Einkünfte aus der Veräußerung im Zuge seiner Einkommensteuererklärung am Ende des Kalenderjahres zu veranlagen und erfolgt die Vorschreibung der Immobilienertragsteuer dann mittels Einkommensteuerbescheid. In diesem Fall ist aber sofort eine Vorauszahlung auf die zu erwartende tatsächlich im Zuge der Einkommensteuerfestsetzung anfallende Steuer (besondere Vorauszahlung) zu leisten.

Abgabenerklärung:  Wird keine Selbstberechnung durch den Notar oder Rechtsanwalt vorgenommen, so ist der Erwerbsvorgang selbst bis zum 15. des auf den Monat, in dem die Steuerschuld entstanden ist, zweitfolgenden Monats beim Finanzamt mittels Abgabenerklärung (elektronisch) anzuzeigen. Der Rechtsanwalt oder Notar der bei der Errichtung der Urkunde beteiligt war ist zur Abgabenerklärung nach § 10 GrEStG verpflichtet. Auch dabei ist die Urkunde dem Finanzamt überdies in elektronische Form zur Einsicht zur Verfügung zu stellen und sind überdies alle relevanten Daten der Parteien und hinsichtlich des Erwerbsvorganges bekannt zu geben. Die Vorschreibung der Steuer und Einhebung erfolgt dabei durch das Finanzamt mittels (bekämpfbaren) Bescheid direkt an die Partei. Nach Bezahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt eine Bestätigung über die Entrichtung der Steuer aus (sog. Unbedenklichkeitsbestätigung).

Eine Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer erfolgt nur nach Auftrag der Partei, eine gesetzliche Verpflichtung zur Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer gibt es nicht. Der Notar kann einen Auftrag zur Selbstberechnung auch ablehnen.

  1. Immobilienertragsteuer – Das System zur Meldung/Einhebung der Immobilienertragsteuer ist an jenes der Grunderwerbsteuer gekoppelt. Erfolgt die Berechnung der Grunderwerbsteuer im Wege der Selbstberechnung, so ist der Notar oder Rechtsanwalt verpflichtet auch die Immobilienertragsteuer im Wege der Selbstberechnung zu erklären und abzuführen. Wenn die Grunderwerbsteuer im Wege der Abgabenerklärung lediglich angezeigt wird, so ist hinsichtlich der Immobilienertragsteuer eine Mitteilung zu erstatten.

Mitteilung gem. § 30c Abs 1 EStG: Dabei hat der Notar oder Rechtsanwalt mittzuteilen ob eine Immobilienertragsteuer anfällt und die beteiligten Parteien und die Höhe der nach den Angaben des Steuerpflichtigen zu entrichtenden besonderen Vorauszahlung[1] anzugeben. Der Notar bzw. Rechtsanwalt hat an der Einhebung der Immobilienertragsteuer in diesem Fall nicht mitzuwirken.

Selbstberechnung gem. § 30c Abs 2 EStG: Bei der Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer hat der Notar bzw. Rechtsanwalt die Steuer auf Grundlage der Angaben des Steuerpflichtigen zu berechnen. Der Steuerpflichtige hat dabei die erforderlichen Unterlagen dem Notar bzw. Rechtsanwalt vorzulegen und deren Richtigkeit und Vollständigkeit schriftlich zu bestätigen. Der Notar bzw. Rechtsanwalt hat sodann die Mitteilung der Selbstberechnung unter Angabe der beteiligten Parteien und der für die Selbstberechnung notwendigen Daten vorzunehmen. Weiters hat der Notar bzw. Rechtsanwalt bei Fälligkeit die selbstberechnete Immobilienertragsteuer auch an das Finanzamt zu entrichten, wofür er auch haftet. Die Fälligkeit tritt ein mit dem 15. des auf den Monat des Zuflusses des Kaufpreises beim Verkäufer zweitfolgenden Monats. Bei der Selbstberechnung haftet der Notar bzw. Rechtsanwalt für die Richtigkeit der Berechnung der Immobilienertragsteuer auf Basis der Angaben des Steuerpflichtigen. Für die Richtigkeit der Immobilienertragsteuer haftet der Notar bzw. Rechtsanwalt nur, wenn er diese wider besseren Wissens auf Grundlage der Angaben des Steuerpflichtigen berechnet hat.

  1. Gerichtsgebühren Grundbuch

Eingabengebühr: Die Eingabengebühr ist mit Überreichung der Eingabe zu entrichten und ist auf dem Schriftsatz (Antrag) ein Vermerk über die Entrichtung anzubringen. Es kann auch eine Entrichtung durch Abbuchung und Einziehung erfolgen, wenn die Justiz zur Einziehung der Gebühren auf eines der Justizkonten ermächtigt ist und die Eingabe die Angabe des Kontos, von dem die Gebühren einzuziehen sind, und allenfalls den höchstens abzubuchenden Betrag enthält.

Eintragungsgebühr Eigentumsrecht: Nach der derzeitigen geltenden Rechtslage erfolgt die Entrichtung der Eintragungsgebühr nach Vorschreibung durch das Gericht direkt an die Partei nach erfolgter Eintragung mittel Zahlungsaufforderung. In der Eingabe (Antrag) auf Eintragung des Eigentumsrechtes sind alle Umstände zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage anzuführen und die Bemessungsgrundlage auch ziffernmäßig anzugeben. Etwaige Bescheinigungsmittel (Unterlagen, Belege zur Untermauerung der Bewertung) sind soweit vorhanden sogleich mitzuüberreichen. Das Gericht kann zur Vorlage weiterer Unterlagen auffordern, wenn die Angaben nicht plausibel erscheinen. Bei Nichtvorlage derselben oder wenn die Angaben offenkundig nicht den Werten entsprechen kann das Gericht die Bemessungsgrundlage nach freier Überzeugung schätzen. Eine Ermäßigung der Bemessungsgrundlage (für Erwerbsvorgänge im bereits erwähnten begünstigten Familienkreis) tritt nur ein, wenn sie eingangs der Eingabe unter Hinweis auf die gesetzliche Grundlage in Anspruch genommen wird. Die Voraussetzungen für die Ermäßigung der Bemessungsgrundlage sind durch Vorlage geeigneter Urkunden (Standesurkunden), bei Lebensgefährten insbesondere durch Bestätigungen über den Hauptwohnsitz zu bescheinigen.

Hinsichtlich der Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht ist eine Änderung der Einhebung und Abfuhr ab 1.1.2015 geplant. Ab diesem Zeitpunkt soll die Eintragungsgebühr an das System zur Einhebung der Grunderwerbsteuer gekoppelt werden und zwar dergestalt, dass der Notar bzw. Rechtsanwalt verpflichtet ist im Fall der Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer auch die Eintragungsgebühr selbst zu berechnen und abzuführen.

Eintragungsgebühr Pfandrecht: Die Eintragungsgebühr für die  Eintragung eines Pfandrechtes wird vom Gericht berechnet und im direkten Weg an den Antragsteller oder demjenigen dem die Eintragung zum Vorteil gereicht mittels Zahlungsaufforderung vorgeschrieben. Der Notar oder Rechtsanwalt wirkt an der Erfüllung der Zahlungsverpflichtung nicht mit.

  1. Verwaltungsbehördliche Gebühren (zB. für grundverkehrsrechtliche Bestätigungen, Teilungsgenehmigungen und dergleichen). Diese Gebühren werden den Parteien direkt von der Behörde mittels Vorschreibung und Zahlschein vorgeschrieben.

      I.          Zahlung von Steuern und Gebühren als Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch

Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch. Es muss zur Eintragung des Eigentumsrechtes entweder die Selbstberechnungserklärung nach dem Grunderwerbsteuergesetz (Erklärung eines Rechtsanwaltes oder Notars, dass die Selbstberechnung erfolgt ist und die Grunderwerbsteuer gezahlt ist/wird) oder eine Unbedenklichkeitsbestätigung des Finanzamtes über die erfolgte Zahlung der Grunderwerbsteuer vorgelegt werden. Ohne diese Bestätigung kann das Eigentumsrecht im Grundbuch nur vorgemerkt werden.

Die Ranganmerkung der beabsichtigten Veräußerung kann bereits vor Entrichtung der Steuer eingetragen werden.

Die Zahlung und Entrichtung der anderen Gebühren und Steuern ist keine direkte Eintragungsvoraussetzung.

    II.          Belehrungs- und Beratungspflichten des Notars im Zusammenhang mit Steuern und Gebühren

Gegenüber der Abgabenbehörde haftet der Notar bei der Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer für die Entrichtung der selbstberechneten Steuer. Gleiches gilt bei der Immobilienertragsteuer, wobei dazu noch die Haftung für die Richtigkeit der Immobilienertragsteuer tritt, wenn er diese wider besseren Wissens auf Grundlage der Angaben des Steuerpflichtigen berechnet hat. Gegenüber den Klienten trifft den Notar eine allgemeine zivilrechtliche Haftung. Dabei gelten die normalen Prinzipien des Schadenersatzrechtes nach §§ 1295 ff, 1299 ABGB, wobei für eine Haftung leichte Fahrlässigkeit ausreichend ist.

Der Notar ist gem. § 5 NO zur steuerlichen Beratung berechtigt, nicht jedoch verpflichtet, außer er nimmt einen entsprechenden Auftrag an. Er ist aber im Zusammenhang mit der Errichtung von Verträgen jedenfalls zur Belehrung über steuerrechtliche Auswirkungen die mit der Vertragsurkunde in unmittelbarem Zusammenhang stehen verpflichtet, insbesondere hinsichtlich Grunderwerbsteuer, gebührenrechtlicher und verkehrssteuerrechtlicher Auswirkungen, sowie der Verpflichtungen zur Meldung und Vorauszahlung iZm der Immobilienertragsteuer. Auch auf einen möglichen Verzicht auf die Steuerbefreiung hinsichtlich der Umsatzsteuer hat der Notar bei der Vertragserrichtung hinzuweisen und die Parteien entsprechend zu belehren.

 III.          Beispiel laut Ausgangssachverhalt

Ausgangssachverhalt: Kauf einer Eigentumswohnung mit gleichzeitiger Bestellung einer Sicherheit (Pfandrecht) im Wert von € 200.000,–.

Grunderwerbsteuer 3,5 % vom Kaufpreis7.000,–
Eingabengebühr Grundbuch42,–
Eintragungsgebühr Eigentumsrecht Grundbuch, 1,1 % vom Kaufpreis € 2.200,–
Eintragungsgebühr Pfandrecht Grundbuch, 1,2 % von eingetragener Pfandsumme € 2.400,–
Immobilienerstragsteuerabhängig je nach den ursprünglichen Anschaffungskosten; bei Heranziehung des Beispiels laut Punkt III. 2.:  
Neuvermögen:7.000,–
Altvermögen:8.985,25
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