Österreichisch – Italienisches Komitee des Notariats / Comitato Italo – Austriaco del Notariato

(Murnau am Staffelsee 2014/3) Mag. Katharina Haiden

La tassazione dell’acquisto immobiliare:
ruolo e responsabilità del notaio in AUSTRIA

Mag. Katharina Haiden
Sostituto notaio a Klagenfurt (A)

Circostanze esemplari in esame:

Acquisto di abitazione in proprietà, con contemporanea sottoscrizione di garanzie (diritti ipotecari) per un valore di € 200.000,–

I. Premessa:

Voler riassumere il sistema fiscale austriaco supererebbe di molto il tempo concesso per la relazione, ed inoltre devierebbe dagli obiettivi di informazione sulla pratica notarile del caso, a cui intendiamo dedicarci. Ciò nonostante ritengo utile presentare, di volta in volta, alcuni rimandi e brevi excursus riguardanti le disposizioni fiscali e gli oneri che vengono chiamati in causa nel caso esemplare, ovvero di acquisto di un’abitazione di proprietà con supporto di finanziamento esterno.

A migliore chiarezza premetto un breve schema riassuntivo di tutti gli impegni e disposizioni fiscali che vengono in essere in un negozio giuridico di questo genere, che verranno poi più in dettaglio chiariti nel corso della presentazione:

–        Tassazione dei redditi (ovvero come venga soggetto a tasse il ricavato di una vendita)

–        Tassazione legata a trasferimento proprietario (in connessione al trasferimento o compravendita di beni immobiliari)

–        Tassazione sul valore aggiunto (Umsatzsteuer per l’Austria)

–        Diritti e imposte (ovvero spese “burocratiche” che gravano su atti pubblici o negozi giuridici)

–        Tassazione legata al Grundbuch/Libro Tavolare (quindi legate a iscrizioni o trascrizioni nei pubblici registri immobiliari o “Grundbuch”)

Dopo aver presentato i necessari passi formali e gli atti legati all’acquisto di una abitazione, chiarirò quali sono i diritti e le imposte legate a tali atti, indicando quindi nel dettaglio le tipologie del loro calcolo e le procedure per l’assolvimento di tali obblighi fiscali, in particolare considerando quale sia il ruolo del notaio nelle suddette procedure. Al termine presenterò in forma pratica ed esemplificativa il caso proposto, sulla base delle informazioni teoriche prima esposte.

II.  Le fasi nella procedura di acquisto di un immobile abitativo.

In linea di massima in caso di acquisto di un’abitazione in proprietà, con supporto di finanziamento esterno (mutuo) si susseguono queste fasi operative:

  1. Rogito del contratto d’acquisto e sua sottoscrizione
  2. Iscrizione a rango della prevista alienazione nel Grundbuch
  3. Raccolta di tutti gli atti necessari a Lastenfreistellung/affrancamento
  4. Sottoscrizione del documento di garanzia (Pfandurkunden) da parte dell’acquirente (per accensione di ipoteca)
  5. Flussi di pagamento attraverso conto fiduciario del notaio
  6. Ottenimento di beneplacito delle autorità immobiliari al negozio o di loro parere negativo
  7. Calcolo autonomo o denuncia, all’autorità preposta, per l’imposta di trasferimento immobiliare (Grunderwerbsteuer) da parte dell’acquirente e per l’imposta su ricavo da immobili (Immobilienertragsteuer) da parte dell’alienante
  8. Redazione e presentazione dell’istanza di iscrizione al registro tavolare/ Grundbuch
  9. Delibera del tribunale tavolare
  10. Richiesta per assolvimento dei diritti/imposte di registrazione dell’acquisizione proprietaria e del diritto ipotecario

Legati a queste fasi della procedura saranno da predisporre e redigere i seguenti atti e documenti (in genere da parte del notaio rogante e/o degli istituti di credito coinvolti):

  • Preliminare di compravendita (Kaufvorvertrag) – Contratto di compravendita (Kaufvertrag) – I contratti di compravendita contengono già i dati salienti e fondamentali, e comunque almeno gli accordi riguardanti l’oggetto ed il prezzo di acquisto.

Un cosiddetto Vorvertrag (preliminare) ai sensi del § 936 ABGB si verifica esclusivamente nel caso venga fissata contrattualmente l’intenzione di sottoscrivere (in futuro) un contratto di compravendita.

Se però tale atto, pur indicando i punti fondamentali (ovvero oggetto e prezzo), dichiara solo la volontà delle parti in redigere successivamente formalmente un atto pubblico, allora ci troviamo di fronte ad una cosiddetta “Punktation”[1] ai sensi del § 885 ABGB. Tale atto fa nascere già, a differenza del cosiddetto preliminare, un diritto esigibile relativo al negozio della compravendita (trasferimento dell’oggetto o pagamento del prezzo pattuito), mentre un semplice preliminare fa sorgere esclusivamente il diritto a richiedere la sottoscrizione di un contratto.

  • Iscrizione a rango della prevista alienazione (Ranganmerkung) – Si tratta di una annotazione apportata nel Grundbuch relativa all’immobile in oggetto, al fine di costituire uno status tavolare del momento dell’istanza presentata, per la successiva iscrizione dei diritti relativi e legati alla compravendita. Nel registro tavolare viene pertanto dato/indicato per la detta iscrizione un numero d’ordine (Tagebuchzahl) relativo al momento della presentazione dell’istanza al tribunale tavolare. Ciò costituisce un “rango tavolare” (bücherlicher Rang). 

L’avente diritto pertanto potrà, entro un anno, richiedere efficacemente sotto questo “numero” (quindi il rango dell’annotazione) l’iscrizione del diritto proprietario e far cancellare eventuali iscrizioni o annotazioni effettuate successivamente alla sua (cosiddette Zwischeneintragungen/ iscrizioni temporanee). Tale procedura consente di evitare doppi negozi sullo stesso oggetto (doppie vendite) oppure l’iscrizione di oneri subentrati successivamente. L’istanza al tribunale tavolare per l’annotazione del rango, ovvero la Dichiarazione di Rango, deve essere sottoscritta dal proprietario dell’immobile con autentica notarile o del tribunale.

  • Contratto per accensione di credito / mutuo – Contratto per l’ottenimento di una somma in credito (a copertura del prezzo di acquisto) a fronte dell’assunzione dell’obbligo di sua restituzione.
  • Documento di garanzia / Pfandurkunde – Atto pubblico con il quale l’immobile viene vincolato, concesso a “pegno” a fronte di un credito ottenuto (prestito o mutuo). Per istituire diritto pignoratizio (Pfandrecht) sono necessari titolo e modo (forma). Il titolo è l’atto pubblico ad istituzione di pegno (Pfandbestellungsurkunde), che deve essere connesso ad un negozio giuridico su immobili (motivazione legale). Il diritto austriaco non conosce un “debito immobiliare astratto” (abstrakte Grundschuld). In questo documento il proprietario vincola l’immobile quale “oggetto di pegno”. Per ottenere efficacemente lo stato di diritto pignoratizio su un immobile iscritto in pubblici registri, sarà necessaria la forma della registrazione dello stesso diritto pignoratizio nel Grundbuch.

Due sono le tipologie possibili: il cosiddetto diritto ipotecario a somma definita (Festbetragspfandrecht) oppure quello a somma massima (Höchstbetragspfandrecht). Il primo si ha per un credito di valore indicato con assoluta precisione nell’atto istitutivo e ha la funzione di garantire esclusivamente questo particolare credito; nel caso di credito soggetto ad interesse, andrà indicato anche l’ammontare degli interessi. Non appena l’obbligo creditizio – alla base della garanzia – viene estinto, dovrà essere cancellato anche il relativo diritto pignoratizio (ipotecario), che non potrà essere quindi utilizzato a garanzia di altri rapporti obbligazionari/creditizi fra le parti.

Il diritto ipotecario a somma massima garantisce tutti i crediti/obblighi sussistenti fra le parti derivanti da un dato rapporto creditizio, dal rilevamento di una funzione amministrativa (amministratore delegato) o da un diritto di garanzia o risarcimento danni, sino ad un concordato valore massimale. L’ammontare (valore) dell’effettivo credito/obbligo sarà da provare in sede di procedura esecutiva.

  • Lastenfreistellungsurkunden (Atto liberatorio o di affrancamento) – Documento con il quale una persona titolare di un diritto tavolare su un immobile rinuncia a suddetto diritto. La firma a sottoscrizione di questo documento deve essere autenticata da un notaio o in tribunale.

BGB e ABGB conoscono la forma della cosiddetta “Punktation” quale regola interpretativa, ovvero la legge, per il caso di controversie, prevede che siano i tribunali a determinare i principi interpretativi, in particolare in quei casi in cui  si tratti di contratti nei quali siano da determinare con precisione alcuni dettagli fondamentali, o per dettagli che non siano stati concordati dalle parti in forma contrattuale.

III. Imposte e diritti legati ad acquisto con finanziamento di terzi

Le informazioni qui fornite intendono dare una visione generale degli obblighi fiscali. In particolare in riferimento alle imposte legate a redditi da immobili sarà necessario comunque appoggiarsi alle aggiornate e specifiche conoscenze di un fiscalista. Le  informazioni qui fornite non ambiscono ne garantiscono assoluta completezza. 

  •  Imposta su acquisto/trasferimento immobiliare / Grunderwerbsteuer

Questo tipo di imposta è della tipologia cosiddetta sul “trasferimento”, ovvero viene applicata a negozi giuridici relativi a fondi o immobili siti in territorio nazionale austriaco e – dicendolo con parole semplici – istituiscono un diritto ad ottenere il trasferimento proprietario o un qualsiasi altro diritto dispositivo a carattere economico sull’immobile. Pertanto l’imposta si applica qui non tanto sul contratto (accordo) o l’atto di per sé, ma la procedura (Rechtsvorgang). Un contratto di compravendita è in ogni caso soggetto a questa imposta sull’acquisto immobiliare. Nel caso di “contratto preliminare” si tratterà di chiarire si siamo in presenza di semplice preliminare ai sensi del § 885 ABGB oppure di una cosiddetta “Punktuation”. Quest’ultima infatti, essendo nei contenuti già l’accordo su dimensione, sito e prezzo dell’immobile, costituisce obbligo di applicazione dell’imposta suddetta. Invece il semplice preliminare, in cui non si costituisce ancora la vendita effettiva, o in cui non vengono fissati inequivocabilmente né l’immobile o la sua dimensione né il suo prezzo, non risulta soggetto all’obbligo di imposta.

L’imposta di trasferimento immobiliare in generale si calcola come segue:

  • Nelle procedure successorie con coniugi, conviventi registrati e con domicilio comune, fra genitori e figli, anche adottati o figliastri o genero/nuora del cedente: 2 % del valore calcolato moltiplicando per 3 l’Einheitswert.

Il cosiddetto “Einheitswert” (valore unitario catastale) è un valore “fittizio” per oggetti immobiliari. Praticamente tutti gli immobili e fondi in Austria sono identificati con un univoco “Einheitswert” determinato per delibera dalle agenzie delle entrate (Finanzämtern) e aggiornato di tanto in tanto sempre a mezzo delibera. Il suddetto valore risulta sempre molto inferiore al valore commerciale ed è quello che praticamente in quasi tutti i casi viene utilizzato per calcolare tasse ed imposte legate all’immobile. 

  • In altri casi: 3,5 % del valore commerciale, rilevato quale prezzo usuale nella compravendita fra estranei.

Molta prudenza bisogna avere nel procedere ad una suddivisione del prezzo d’acquisto fra immobile e inventario (arredamento). L’imposta sul trasferimento immobiliare è dovuta in generale solo sul prezzo d’acquisto dell’immobile (abitazione). La vendita dell’inventario non è soggetta all’imposta sul trasferimento immobiliare. Importante però qui è chiarire bene quali sono gli oggetti (mobili/arredi) che sono indissolubilmente legati all’abitazione, e quali no. Infatti solo gli oggetti che possono essere rimossi e utilizzati senza che si verifichi una diminuzione del valore generale possono essere considerati “inventario” (e non quindi mobili a muro, porte, cucine montate, ecc.). Ai sensi di un decreto del Ministero Austriaco delle Finanze inoltre sarà da tener conto del fatto che al massimo il 10 % del prezzo d’acquisto, ed al massimo € 10.000,– (senza fattura o altra pezza d’appoggio come ad esempio perizia) sono considerati quale somma che possa essere detratta fiscalmente dalla base imponibile.

Fiscalmente soggetti (e responsabili di fronte alle autorità) sono tutte le persone coinvolte nella procedura della compravendita. Solitamente comunque si concorda in via contrattuale che l’imposta per il trasferimento immobiliare vada a carico dell’acquirente.

  • Immobilienertragsteuer / Imposta sui ricavi da alienazione di immobili

Questa è una imposta sul reddito, con la quale si tassano gli utili derivanti da alienazione di terreni. Quale utile imponibile si considera la differenza fra il prezzo di acquisto precedente con le relative spese (Anschaffungskosten) e il prezzo attuale di ventdta. Il tasso è fisso per il 25% dell’utile (ci sono alcune eccezioni per operatori immobiliari e simili).

Con “Anschaffungskosten” si intendono il precedente prezzo di acquisto dell’oggetto/immobile più le spese sostenute al tempo in stretta relazione con il negozio. Di solito sotto tali spese si contano quelle per la redazione contrattuale (notaio o avvocato), l’imposta di trasferimento immobiliare, i diritti di iscrizione tavolare, eventuali provvigioni di mediazione. Per quanto riguarda investimenti fatti sull’oggetto/immobile, bisogna fare una chiara distinzione, infatti vengono accettati solo i costi per la cosiddetta “manutenzione di ripristino” (InstandSETZUNG) e non quella per la manutenzione ordinaria (InstandHALTUNG). Inoltre, nel caso di cosiddetto “nuovo patrimonio”, possono essere tenuti in considerazione come detrazione i costi sostenuti dal notaio/avvocato per le comunicazioni tavolari e il calcolo dell’imposta detta. Oltre a ciò, per oggetti/immobili in vendita e che siano patrimonio da lungo tempo, si applica una detrazione legata all’inflazione, valutata nel 2% annuo a partire dall’undicesimo anno dell’integrazione nel patrimonio dell’alienante.

In caso tale acquisto sia avvenuto precedentemente al 31 marzo 2002 (cosiddetto “vecchio patrimonio”) ben 86% dell’attuale prezzo d’acquisto può venir detratto quale “spese di acquisto”. Pertanto ne deriva un effettivo carico fiscale del 3,5% dell’attuale prezzo d’acquisto.

Tutto quanto sopra indicato non vale per terreni non ancora edificati e per i quali, successivamente all’ultima compravendita, sia stata effettuata  – dopo il 31 dicembre 1987 – una variazione del piano urbanistico/classificazione (Umwidmung), che abbia consentito per la prima volta una sopraedificazione. In questo caso solo il 40& dei costi di compravendita attuali potranno essere riconosciuti come spese di acquisto, per cui si arriva ad un carico fiscale effettivo del 15% sul prezzo di vendita.

Esenzioni fiscali: esistono tutta una serie di esenzioni applicabili, qui si presentano le più importanti:

vedi anche § 30 c. 2 EStG (Einkommensteuergesetz / Legge Austriaca sulle Imposte sul Reddito)

  1. Esenzione quale residenza principale (Hauptwohnsitzbefreiung) ai sensi del § 30 c. 2 nr. 1 lit. a EStG: L’oggetto di vendita, nel periodo dal suo acquisto sino alla sua vendita, risulta per almeno 2 anni consecutivi quale “residenza primaria” dell’alienante e in tale funzione viene venduto, per cui l’alienante rinuncia alla residenza primaria. Deve risultare comunque una stretta connessione fra acquisto e istituzione di residenza, e vendita con relativa rinuncia alla residenza. Ciò quindi significa che l’esenzione potrà essere applicata solo se fra acquisto con istituzione di residenza e vendita con sua rinuncia decorre un periodo relativamente limitato (tolleranza da 6 a 12 mesi, a seconda delle circostanze).
  2. Esenzione quale residenza principale (Hauptwohnsitzbefreiung) ai sensi del § 30 c. 2 nr. 1 lit b EStG: L’alienante, negli ultimi 10 anni prima della vendita, ha utilizzato l’immobile almeno per 5 anni consecutivi quale “residenza primaria” dell’alienante e con la vendita l’alienante rinuncia alla residenza primaria, anche se non in contemporanea con l’alienazione. In questo caso la connessione temporale fra acquisto precedente e istituzione di residenza ovvero vendita e rinuncia ad essa non è rilevante. Basta che risulti l’ininterrotta residenza per 5 anni negli ultimi 10 anni precedenti alla vendita.
  3. Esenzione per edificazione (Herstellerbefreiung) ai sensi del § 30 c 2 nr. 2 EStG: Il prezzo di vendita per un edificio costruito in proprio (attenzione! non però la quota relativa al valore del terreno!) non viene soggetta ad imposta se tale edificio è stato effettivamente costruito da soli e se negli ultimi 10 anni precedenti alla vendita esso non ha fornito utili (ad esempio da locazione).

Il sistema legato all’imposta da ricavo immobiliare è molto complesso ed è parte della legislazione sui redditi (Ertragsteuer), pertanto dovranno essere tenute in dovuto conto tutte le disposizioni fiscali riguardanti entrate e redditi. Se l’oggetto della compravendita fa o faceva parte di patrimonio aziendale oppure se si è applicata una suddivisione  delle detrazioni per costi di compravendita, in questi casi è consigliabile fare ricorso al contributo di un fiscalista.

Nella maggioranza dei casi il calcolo dell’imposta sul ricavo immobiliare e il suo pagamento a mezzo del notaio o avvocato incaricato hanno efficacia liberatoria. Ciò significa che l’alienante non avrà la necessità di notificare l’avvenuta vendita o il risultante reddito (ricavo) nella sua dichiarazione dei redditi. Potrà comunque farlo, facendo scattare quindi una “nuova calcolazione”, e – visto che l’imposta sul reddito si calcola sull’anno solare – eventualmente avvalersi dell’utile sulla vendita di un oggetto per conguagliare una perdita da vendita di altro oggetto.

Qui di seguito desidero presentare un esempio di calcolo dell’imposta sul ricavo da vendita immobiliare nel caso di alienazione di un appartamento di proprietà, non destinato a locazione, come indicato nella premessa. Lo stesso calcolo si farà considerando in una variante l’immobile come “patrimonio vecchio” (ultima compravendita effettuata prima del 31 marzo 2002) e nell’altra “patrimonio nuovo” (quindi acquisto effettuato dopo il 31 marzo 2002)

1. Variante: L’attuale alienante ha acquistato l’immobile in oggetto il 1.1.1990, che la rivende oggi per un prezzo di € 200.000,–. I costi per le procedure calcolatorie del notaio ammontano ad € 300,–.

Calcolo:         

Attuale prezzo di vendita200.000,–
detrazione delle spese di acquisto, fittivamente calcolate al 86 % dell’ attuale prezzo di € 200.000,–  €  172.000,–
Ricavo/utile imponibile28.000,–
su cui pesa l’aliquota del 25%che porta ad una imposta di(in totale quindi il 3,5 % del prezzo)  7.000,–

2. Variante: L’appartamento fu acquistato dall’attuale alienante il 1.1.2004 per un prezzo di € 150.000,– . I costi notarili del contratto ammontarono a € 2.000,–. Inoltre furono pagati € 5.259,– quale imposta sul trasferimento immobiliare e diritti di iscrizione tavolare per € 1.500,–, ed inoltre la parcella del mediatore immobiliare ammontante ad € 5.000,–. Lo stesso appartamento viene ora venduto ad un prezzo di € 200.000,–. I costi per le procedure calcolatorie del notaio ammontano ad € 300,–.

Calcolo:         

attuale prezzo di vendita200.000,–
detrazioni delle spese afferenti all’acquisto:  
prezzo d’acquisto150.000,–
parcella notarile2.000,–
imposta sul trasferimento immobiliare5.259,–
diritti di iscrizione tavolare1.500,–
mediatore immobiliare5.000,–
meno i costi delle procedure calcolatorie del notaio € 300,–
Ricavo/Utile imponibile35.941,–
su cui pesa l’aliquota del 25%porta ad una imposta di  8.985,25

Già grazie a questi esempi si evidenzia la differenza fra patrimonio “vecchio” e “nuovo”: nel primo caso non è assolutamente necessario considerare o provare (presentando fatture o pezze d’appoggio) gli effettivi costi d’acquisto, in quanto si applica forfettariamente l’aliquota del 86 % del prezzo di vendita attuale quale “costo di acquisto”. Una procedura che facilita ed alleggerisce notevolmente il lavoro, non solo di calcolo, ma anche perché svincola dalla ricerca della documentazione.

Debitore dell’imposta è il beneficiario del pagamento, e pertanto di solito l’alienante.

3. Diritti di iscrizione tavolare

Iscrizioni (istanze) presso il Registro Tavolare e iscrizioni di diritti proprietari o ipotecari sono soggette al pagamento di diritti ai sensi delle disposizioni della legge su “Diritti e Imposte Giudiziarie” (Gerichtsgebührengesetz – GGG). Si tratta o di diritti fissi oppure di diritti calcolati su aliquote percentuali.

Il primo a dover essere pagato è il cosiddetto Diritto di Presentazione (Eingabengebührenschuld) già al momento della presentazione dell’istanza presso il Registro Tavolare, ed è un diritto fisso, al momento ammontante ad € 42,–. Se l’istanza, e la documentazione afferente, non vengono presentate per via elettronica, tale diritto aumenta di altri 17 Euro. Debitore è il richiedente l’istanza.

Il Diritto di Iscrizione viene dovuto al momento dell’effettiva iscrizione del diritto richiesto.

Il diritto di iscrizione per un diritto pignoratizio ammonta all’ 1,2 % del valore del diritto iscritto. Debitore è il richiedente l’istanza e/o colui a cui beneficio viene richiesta l’iscrizione.

La tariffa per l’iscrizione del diritto proprietario ammonta all’ 1,1 % del valore del diritto iscritto. La base di calcolo (valore del diritto) è variabile, ed ai sensi dei §§ 26 e 26a GGG dipende prevalentemente dalla relazione parentale fra alienante ed acquirente: in caso di trasferimento immobiliare fra coniugi o conviventi omosessuali registrati (1) durante la loro convivenza oppure in connessione con il loro divorzio, oppure a conviventi con stessa residenza, o ad un parente od affine in primo grado, a figli adottati o in affidamento (Stief-, Wahl- oder Pflegekind (2) o a loro figli, a fratelli e figli di fratelli dell’alienante la base di calcolo è tre volte il valore unitario (Einheitswert). In caso di compravendita/trasferimento fra altre persone, verrà preso a riferimento il valore comune (valore commerciale, o almeno il prezzo di compravendita). Debitore d’imposta per la registrazione proprietaria sarà colui che risulta beneficiario del diritto e della sua acquisizione.

4. Altri diritti e imposte

Per l’autentificazione di firme si applicano tariffe fisse di € 14,30 per ciascuna autentificazione, ai sensi delle disposizioni di legge (3) 

Per eventuali autorizzazioni e beneplaciti di autorità preposte (autorizzazione a ripartire fondi, autorizzazioni edilizie ecc.) vengono applicati diritti amministrativi che si differenziano fra Land e Land, sulla base delle leggi amministrative regionali.

5.  Imposta sul valore aggiunto

In generale tutti i ricavi da alienazione di terreni/immobili sono esenti da IVA (§ 6 c. 1 lit 1 Umsatzsteuergesetz – UStG – Legge Austriaca sull’IVA). Pertanto tale imposta in generale non si applica. Comunque un imprenditore può decidere di rinunciare a tale esenzione, chiedendo di applicare tale imposta alla vendita (Opting-in). In tal caso dovrà versare una imposta calcolata con aliquota del 20 % sul prezzo netto di acquisto. Ciò può risultare vantaggioso se l’alienante intende avvalersi della detrazione IVA sulla vendita, o lo voglia fare l’acquirente. La dichiarazione di opting-in deve essere effettuata nel contratto di compravendita o presso le autorità fiscali in tempi immediatamente vicini. Si ricorda comunque che per poter applicare l’IVA (e sua detrazione) è sempre necessaria la presentazione di una fattura qualificata ai sensi del  § 11 UStG. Il fatto di dichiarare esplicitamente il valore IVA nel contratto d’acquisto non viene considerato come fatturazione ai sensi del suddetto paragrafo di legge. Inoltre va ricordato anche che l’IVA dovrà essere compresa nella base imponibile per la calcolazione delle imposte di trasferimento immobiliare (cioè l’imposta si calcola sul prezzo lordo di vendita, compresa IVA).

(1) (N.d.T) In Austria sono legali i cosiddetti “matrimoni gay”, che vengono chiamati “Convivenze civilmente registrate / eingetragene Partnerschaft” e che hanno praticamente gli stessi effetti civili di un matrimonio. Inoltre – ma con diritti molto più ridotti – vengono riconosciute anche le convivenze (coppie di fatto), soprattutto in materia di rilevamento di contratti di locazione ed altri negozi immobiliari.

(2) (N.d.T) Con Stiefkind si intende il figlio che il coniuge porta da precedente relazione/matrimonio; Wahlkind è il figlio adottivo; Pflegekind è il minore dato in affidamento.

(3) Non si intende qui entrare nel dettaglio dei diritti connessi a autenticazioni o rogiti di atto pubblico.

IV. Calcolo, riscossione e versamento delle imposte e dei diritti,  ruolo del notaio

  • Imposta sul trasferimento immobiliare – La dichiarazione riguardante procedure / negozi soggetti a tale imposta presso le relative autorità fiscali (Finanzamt) non è possibile per le parti contrattuali, ma solo attraverso un avvocato od un notaio.

Pertanto sarà il notaio, o l’avvocato, o ad effettuare autonomamente il calcolo (Selbstberechnung) oppure a notificare l’avvenuto negozio immobiliare oggetto d’imposta. Le comunicazioni fra notaio/avvocato e le agenzie fiscali avvengono per via elettronica (Finanzonline, il portale del Ministero delle Finanze).

Calcolo autonomo: Quali procuratori del debitore d’imposta, avvocati e notai hanno la facoltà e potere di calcolare autonomamente l’imposta dovuta per il trasferimento immobiliare. La relativa dichiarazione dovrà essere presentata al Finanzamt entro il 15 del secondo mese seguente al negozio che ha dato origine all’imposta stessa.  In tal caso il notaio (o avvocato) ha anche il potere di dichiarare, per ogni negozio, al tribunale tavolare che è stato effettuato il calcolo autonomo (Selbstberechnungserklärung). Nel caso sia stata presentata la dichiarazione al Finanzamt, allora il notaio (o avvocato) è tenuto a versare l’imposta da lui calcolata entro il 15 del secondo mese seguente alla presentazione della dichiarazione suddetta. Il pagamento va effettuato direttamente al Finanzamt, insieme ad una notifica elettronica di tutti i negozi soggetti a tale imposta effettuati nel periodo dichiarato.

Se per il negozio è stato formulato un documento scritto, allora la circostanza di calcolazione e il numero di registrazione (Erfassungsnummer) ottenuto al momento della dichiarazione dovranno sempre essere indicati e gli atti dovranno essere messi a disposizione (sempre in forma elettronica) del Finanzamt per visura. Ciò avviene a mezzo deposito in un archivio elettronico e trasmissione al Finanzamt del relativo codice d’accesso alla visura).

Il notaio (o avvocato) risponde in proprio per il versamento delle imposte così calcolate, tutti gli scritti ed atti relativi dovranno essere conservati in originale per 7 anni.

Dichiarazione di imposta (Abgabenerklärung):  Se il notaio (o l’avvocato) non procedono con la calcolazione autonoma, allora dovranno comunicare (notificare) l’avvenuto negozio imponibile al Finanzamt (sempre a mezzo di comunicazione/dichiarazione elettronica) entro il 15 del secondo mese successivo alla venuta in essere del debito fiscale. Il notaio (o avvocato) rogante o coinvolto nell’atto è obbligato a presentare tale dichiarazione ai sensi del § 10 Grunderwerbsteuergesetz (Legge sulle imposte per trasferimento immobiliare). Anche in questo caso l’atto dovrà essere messo a disposizione del Finanzamt in forma elettronica, ed inoltre dovranno essere resi noti i dati fondamentali delle parti e del negozio in oggetto. Il decreto con l’ingiunzione di pagamento e la somma dovuta viene inviato direttamente alle parti / alla parte dal Finanzamt, ed è un decreto contro cui eventualmente è consentito fare ricorso. Una volta versata l’imposta, il Finanzamt emette una certificazione dell’avvenuto pagamento (un cosiddetto certificato di nullaosta / Unbedenklichkeitsbestätigung).

La procedura di calcolazione dell’imposta avviene comunque solo ed esclusivamente su esplicito incarico delle parti, non esiste alcun obbligo di legge per tale procedura. Il notaio ha altresì facoltà di rifiutare tale incarico.

  •  Immobilienertragsteuer/Imposta sul ricavo immobiliare – Il sistema della notifica/riscossione di questa imposta è connesso al sistema utilizzato per l’imposta sul trasferimento immobiliare. Se il calcolo dell’imposta sul trasferimento immobiliare avviene con il metodo della calcolazione autonoma, allora il notaio (o l’avvocato) è obbligato ad applicare la stessa procedura anche per l’imposta sul ricavo immobiliare, e quindi ad effettuare le necessarie dichiarazioni e i relativi versamenti. Se invece si procede solo alla dichiarazione relativa all’imposta sul trasferimento immobiliare, allora anche per l’imposta sul ricavo immobiliare dovrà essere effettuata la relativa dichiarazione/notifica.

Comunicazione ai sensi del § 30c c. 1 EStG: In questo caso il notaio (o avvocato) dovrà comunicare alle parti in causa se – per il negozio in oggetto – sono soggetti all’imposta sul ricavo e il suo ammontare, in particolare l’ammontare di eventuali acconti (Vorauszahlung). (1) In questo caso il notaio (o avvocato) non viene coinvolto o ha obblighi riguardanti la riscossione dell’imposta sul ricavo immobiliare.

Calcolazione ai sensi del § 30c c. 2 EStG: In caso di calcolazione autonoma il notaio (o l’avvocato) dovrá calcolare l’imposta sulla base delle informazioni fornite dal debitore fiscale, che è tenuto a presentare la necessaria documentazione al notaio (o avvocato), garantendo in forma scritta per la loro completezza e veridicità. Il notaio (o avvocato) provvederà quindi alla comunicazione di procedura di calcolazione autonoma, inclusi i dati delle parti in causa e altri dati fondamentali. Inoltre sarà il notaio (o avvocato) che provvederà, alla data di scadenza, al pagamento dell’imposta calcolata presso il relativo Finanzamt, procedura per cui risponde di persona. Il pagamento va in scadenza il 15 del secondo mese successivo al mese in cui il prezzo d’acquisto è stato effettivamente versato all’alienante. Nel caso di calcolazione autonoma il notaio (o l’avvocato) risponde per la correttezza della procedura di calcolo dell’imposta effettuata sulla base delle informazioni fornite del debitore fiscale. Nel caso però il notaio abbia effettuato il calcolo sulla base di informazioni fornite dalle parti, essendo consapevole che queste non sono veritiere, allora egli risponderà per la somma dovuta.

  • Diritti giudiziari presso il Registro Tavolare

Diritto di iscrizione: Tale diritto va pagato contemporaneamente alla presentazione della richiesta di iscrizione e relativa annotazione di avvenuto pagamento va apposta sul documento (istanza) di richiesta di iscrizione. Il pagamento può avvenire anche per bonifico o domiciliazione, nel caso il Ministero di Giustizia abbia concesso autorizzazione a tal senso per un conto afferente (Justizkonto), ed il documento contiene i dati del conto stesso e l’ammontare massimo che possa essere prelevato.

Diritto di iscrizione per diritti proprietari: Secondo le disposizioni vigenti il pagamento del diritto di iscrizione proprietaria va effettuato a seguito di ricevimento del decreto di pagamento, fatto pervenire dal tribunale direttamente alle parti dopo avvenuta trascrizione. La richiesta (istanza) di iscrizione dovrà contenere tutte le informazioni necessarie all’accertamento della base imponibile, indicando anche la base imponibile in cifre. Sarà quindi importante consegnare anche tutte le pezze d’appoggio, per quanto esistenti (ad es. documentazione comprovante la valutazione). Il tribunale potrà richiedere l’integrazione di tale documentazione, se le informazioni fornite non risultano plausibili. Se tale documentazione non viene fornita o se le informazioni evidentemente non corrispondono ai valori indicati, il tribunale ha facoltà di stimare il valore a propria discrezionalità. La riduzione della base di valutazione (ad esempio per negozi effettuati nell’ambito familiare, come sopra indicato) si applica solo se nelle premesse dell’istanza si fa esplicitamente riferimento e richiesta di applicazione delle disposizioni relative. Le circostanze comprovanti il diritto dovranno essere accertabili a mezzo di appropriata documentazione (certificati anagrafici), nel caso di conviventi in particolare dietro presentazione di residenza comune.

Per quanto riguarda i diritti giudiziari per l’iscrizione dei diritti proprietari è prevista una novella delle disposizioni di pagamento a partire dal 1° gennaio 2015, data in cui il sistema di pagamento dovrebbe essere connessa al sistema di pagamento dell’imposta di trasferimento immobiliare, ovvero sarà il notaio (o l’avvocato) – nel caso applichi la procedura di calcolazione autonoma dell’imposta di trasferimento immobiliare – a dover calcolare anche i diritti giudiziari ed a effettuare il relativo pagamento.

Diritti di iscrizione di diritti pignoratizi (ipoteche): esso viene calcolato dal tribunale e il relativo decreto di pagamento viene fatto pervenire direttamente al richiedente l’iscrizione o al beneficiario del diritto. Il notaio (o avvocato) non svolgono nessuna funzione o non hanno alcun impegno alla soddisfazione del pagamento.

  • Diritti amministrativi (per es. per certificazioni amministrative delle autorità edilizie, autorizzazioni a ripartizioni e simili). Sia le somme dovute che le richieste di pagamento (decreti ingiuntivi) vengono trasmessi direttamente alle parti, complete di bollettini per il pagamento.

V. Pagamento delle imposte e diritti quale criterio determinante per le iscrizioni / trascrizioni al Registro Tavolare

L’assolvimento dell’imposta per il trasferimento immobiliare è criterio fondamentale per l’iscrizione al registro tavolare. Per l’iscrizione del diritto proprietario deve essere stata effettuata la dichiarazione di calcolazione autonoma ai sensi delle disposizioni di legge (Grunderwerbgesetz, dichiarazione del notaio/avvocato sull’avvenuta calcolazione e sul previsto/avvenuto pagamento) oppure sussistere una dichiarazione di nullaosta (Unbedenklichkeitsbestätigung) del Finanzamt con la conferma dell’avvenuto pagamento. Senza la presentazione di tali pezze d’appoggio il diritto proprietario può essere solo annotato provvisoriamente (prenotazione) nel registro tavolare

Le annotazioni a rango delle previste alienazioni possono essere effettuate già precedentemente al pagamento delle imposte.

Il pagamento degli altri diritti o imposte non rappresenta un criterio fondamentale per l’iscrizione 

VI. Obbligo di informazione e consulenza del notaio in connessione con disposizioni fiscali e versamento di diritti

Il notaio risponde direttamente e di persona, di fronte alle autorità fiscali, per la correttezza della calcolazione autonoma dell’imposta di trasferimento immobiliare ed il suo pagamento. Similmente si dica per l’imposta sul ricavo immobiliare, per la quale inoltre viene in essere anche la responsabilità per l’imposta, se il notaio nonostante divergenti informazioni abbia effettuato il calcolo sulla base delle informazioni fornite dal debitore fiscale. Nei confronti del cliente, il notaio assume la classica responsabilità civile, per cui si applicano le disposizioni generali ed i principi del diritto risarcitorio ai sensi dei §§ 1295 e seguenti e del § 1299 ABGB; la responsabilità diviene efficace già in caso di lieve negligenza.

Ai sensi del § 5 Notariatsordnung / Regolamento Notarile, il notaio ha la facoltà, ma non l’obbligo di effettuare consulenza fiscale, a meno che non assuma esplicito incarico. In qualsiasi caso però, in connessione con il rogito del contratto, è obbligato a svolgere attività di accurata informazione sulle conseguenze fiscali direttamente legate al contratto stesso, in particolare riguardo all’imposta sul trasferimento immobiliare, diritti giudiziari, effetti sulle imposte legate alle compravendite e gli obblighi di dichiarazione e pagamento legati all’imposta sul ricavo immobiliare. Informazioni saranno da fornire anche riguardo criteri ed effetti di una eventuale rinuncia all’esenzione IVA.

VII. Calcolo pratico per il caso esemplare proposto

Acquisto di abitazione in proprietà, con contemporanea sottoscrizione di garanzie (diritti ipotecari) per un valore di € 200.000,–.

Grunderwerbsteuer/imposta sull’acquisto immobiliare:  3,5 % del prezzo d’acquisto7.000,–
Diritto fisso di iscrizione al registro tavolare / Grundbuch42,–
Imposta di iscrizione di diritto proprietario nel Grundbuch:  1,1 % del prezzo d’acquisto € 2.200,–
Imposta di iscrizione per diritti pignoratizi/ipotecari nel Grundbuch, 1,2 % della somma a garanzia € 2.400,–
Imposta sui redditi immobiliaridipende dai costi del passaggio proprietario precedente, in nostro caso in riferimento a quanto detto al punto III. 2. della presentazione:  
Altvermögen (ovvero transazione precedente effettuata prima del 31-3-2002):7.000,–
Neuvermögen (ovvero transazione precedente effettuata dopo il 31-3-2002):8.985,25
   

(1) Se il rappresentante delle parti applica la calcolazione autonoma dell’imposta sul ricavo immobiliare, allora il debitore fiscale dovrà dichiarare le entrate da questa alienazione nella sua dichiarazione dei redditi annuale, e la richiesta di pagamento (decreto di imposizione fiscale) viene notificato insieme al decreto relativo alla dichiarazione dei redditi (Einkommensteuerbescheid). In tal caso il pagamento dell’acconto sulla cifra finale, che verrà determinata dal decreto di imposizione) sarà immediatamente da versare (acconto speciale).

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