(Bozen 2007/4) Dr. Susanne Frank

XXXII. TAGUNG des Notariatskomitees Bozen (Italien), 28. – 29. September 2007
Die Praxis der Immobilienübertragung in Deutschland
Dr. Susanne Frank, Notarin in München, lic. en droit

A) Der Immobilienkaufvertrag in Deutschland I. Grundlagen

1. Abstraktionsprinzip

Das deutsche Recht wird regiert vom System des Abstraktions-prinzips. Dies bedeutet, daß das schuldrechtliche Kausalgeschäft und das dingliche Übertragungsgeschäft in ihrem Bestand rechtlich unabhängig voneinander sind.

Folgendes Beispiel dient zur Erläuterung:

Müller kauft von Friedrich ein Auto. Er bezahlt noch am gleichen Tag. Den Wagen und die Papiere erhält er aber erst eine Woche später.

Das deutsche Privatrecht trennt hier zwei Vorgänge:

1. Zunächst haben Müller und Friedrich einen Kaufvertrag gem. § 433 BGB, das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft, ge-schlossen. Der Kaufvertrag ist das Kausalgeschäft.
2. Der dingliche Eigentumsübergang erfordert aber anderes: es bedarf hierfür der dinglichen Einigung sowie der Übergabe der Sache an den Erwebrer. So hat Friedrich mit Übergabe des Autos an Müller ein konkludent ein abstraktes Geschäft gem. § 929 BGB in Form eines dinglichen Verfügungsgeschäfts abgeschlossen und so das Eigentum auf Müller übertragen. Müller andererseits erfüllt seine Verpflichtung durch Bezahlung, also Übergabe des Geldes, sofort.

Im täglichen Leben, so insbesondere beim Eigentumsübergang von beweglichen Sachen, fallen der schuldrechtliche Kaufvertrag sowie der dingliche Übertragungsvertrag („dingliche Einigung“) sowie die Übergabe der Sache i.d.R. zusammen.

Das Abstraktionsprinzip besagt allerdings, daß die abstrakten Ge-schäfte rein rechtlich voneinander unabhängig sind mit der Folge dass – im Beispielsfall mit Müller und Friedrich also die Übereignung des Fahr-zeugs für die Übereignung des Geldes – auch wirksam sind, wenn das Kausalgeschäft, hier der Kaufvertrag, unwirksam ist. Ein solcher Fall läge beispielsweise vor, wenn Friedrich bei Abschluß des Kaufvertrages wegen Volltrunkenheit nicht geschäftsfähig wäre. Dann ist zwar der Kaufvertrag unwirksam, Müller wird aber trotzdem (zunächst) Eigentümer des Wagens, wenn Friedrich bei der Übereignung selbst wieder geschäftsfähig war. Freilich besteht in dem Falle, daß das Ver-pflichtungsgeschäft unwirksam war, die Notwendigkeit, auch das dingliche Geschäft rückgängig machen zu können. Hierzu stellt das deutsche BGB im Bereicherungsrecht die §§ 812 ff. BGB zur Verfügung, um die Übergabe des Eigentums rückabzuwickeln.

2. Der Eigentumsübergang im Immobilienrecht

Während im alltäglichen Verkehr Verpflichtungs- und Verfügungs-geschäft kaum sichtbar zu Tage treten, sondern durch konkludentes Handeln erfolgen, ist die formale Trennung beim Kauf und Verkauf von Grundstücken deutlich ausgeprägt. Der dingliche Übereignungsvorgang der Immobilie findet hier wie folgt statt: Es bedarf der dinglichen Einigung der Vertragsparteien (= „Auflassung“) sowie der Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch. Nur Einigung und Eintragung im Grundbuch zusammen bewirken die Rechts-änderung. Die Einigung über die Rechtsänderungen an einem Grund-stück (= Auflassung) muß gem. § 925 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragsteile vor dem Notar erfolgen. Die Auflassung kann nur vor einem deutschen Notar erklärt werden.

Die Vorschriften lauten:

§ 873 BGB

Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Rechte sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärung notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht ist oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.

§ 925 BGB

Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 BGB erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muß bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich erklärt werden.

Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder unter einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam.

Die Eintragung im Grundbuch ist demnach im deutschen Recht konsti-tutiv, d.h. der Eigentumserwerb erfolgt erst mit der Eintragung im Grundbuch und nicht bereits mit Beurkundung des Vertrages oder formeller Besitzübergabe.
Die Vertragsparteien schließen die erforderlichen Verträge durch Beurkundung vor einem Notar. Dabei erfolgt auch hier zunächst das Verpflichtungsgeschäft, nämlich die Regelung, daß der Verkäufer sein Grundstück an den Käufer verkauft und dabei einen Kaufpreis erhält. Sodann erklären die Vertragsparteien (i.d.R. im selbem Vertragsdokument) die Auflassung, d.h. sie schließen einen zweiten Vertrag, in dem sie ihre Einigsein darüber beurkunden, daß das Eigentum an dem Grundstück vom Verkäufer auf den Käufer übergehen soll. Die Auflassung ist Voraussetzung für den Antrag beim Grundbuchamt auf Eintragung des neuen Eigentümers. Der Antrag wird i.d.R. erst nach Zahlung des Kaufpreises beim Grundbuchamt gestellt. Erst wenn das Grundbuchamt die Eintragung in das Grundbuch vorgenommen hat, hat der Käufer das Eigentum an dem Grundstück tatsächlich erworben und auch die Verfügungsgeschäfte sind abge-schlossen.

3. Das Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das beim Grundbuchamt des jeweiligen Amtsgerichts geführt wird. Hier sind alle Grundstücke eines Amts- bzw. Grundbuchbezirks eingetragen. Die Rechtslage für das Grundbuch ist die Grundbuchordnung (GBO).

Zweck des Grundbuchs ist die Darstellung der Rechtsverhältnisse eines Grundstücks gegenüber der Öffentlichkeit. Im Vordergrund stehen die Klärung der Eigentumsverhältnisse und die Darstellung der auf dem Grundstück lastenden Rechte Dritter als sichere Basis für den Eigentumsübergang.

Das Grundbuch genießt aufgrund seiner Publizität öffentlichen Glauben im Sinne der §§ 892, 893 BGB, d.h. Dritte, insbesondere der Erwerber einer Immobilie, kann auf die Richtigkeit des Inhalts des Grundbuchs grundsätzlich vertrauen.

§ 892 BGB

Zugunsten desjenigen, welcher ein Recht an einem Grundstück oder ein Recht an einem solchen Recht durch Rechtsgeschäft erwirbt, gilt der Inhalt des Grundbuchs als richtig, es sei denn, daß ein Widerspruch gegen die Richtigkeit eingetragen oder die Unrichtigkeit dem Erwerber bekannt ist. Ist der Berechtigte in der Verfügung über ein im Grundbuch eingetragenes Recht zugunsten einer bestimmten Person beschränkt, so ist die Beschränkung dem Erwerber gegenüber nur wirksam, wenn sie aus dem Grundbuch ersichtlich oder dem Erwerber bekannt ist.

Ist zu dem Erwerb des Rechts die Eintragung erforderlich, so ist für die Kenntnis des Erwerbers die Zeit der Stellung des Antrags auf Eintragung oder, wenn die nach § 873 BGB erforderliche Einigung erst später zustande kommt, die Zeit der Einigung maßgebend.

Nach vorstehender Vorschrift wird die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs zugunsten des gutgläubigen Erwerbers fingiert. Ge-schützt ist allerdings nur der rechtsgeschäftliche Erwerb von Rechten durch Verkehrsgeschäft. Im Bestandsverzeichnis beschränkt sich der öffentliche Glaube auf die Information zu den Flurstück-Bezeichnungen; die Angaben über Größe, Lage und Wirtschaftsart gehören nicht dazu. Diese Informationen werden dem amtlichen Verzeichnis, i.d.R. dem Liegenschaftskataster, entnommen.

Sollte das Grundbuch nicht allen Gegebenheiten entsprechen, also keine volle Richtigkeit besitzen, muß ein Berechtigter unverzüglich einen Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs eintragen lassen.

Obwohl es sich bei dem Grundbuch um ein öffentliches Register han-delt, erhält nur derjenige Einsicht, der ein berechtigtes Interesse gem. § 12 GBO nachweisen kann.

Das Grundbuch ist folgendermaßen aufgebaut:

• Das „Bestandsverzeichnis“ des Grundbuchs umschreibt die wesentlichen Merkmale des Grundstücks wie Lage, Art und Größe bei gleichzeitiger Angabe der Nummer des Flurblattes und des Flurstücks. Die sog. „Abteilungen“ (I bis III) des Grundbuchs beinhalten folgendes: – Die erste Abteilung enthält die Eigentümer oder Erbbauberechtigten, ggf. unter Angabe der jeweiligen Anteile oder des Gemeinschafts-verhältnisses und die Grundlagen der Eintragung,
• die zweite Abteilung verzeichnet alle Lasten und Beschränkungen, die nicht in der dritten Abteilung einzutragen sind (z.B. Grunddienstbarkeiten und beschränkt persönliche Dienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungen und Verfügungsbeschränkungen),
• die dritte Abteilung enthält die Grundpfandrechte (Hypotheken, Grund-schulden und Rentenschulden).

Grundbucheintragungen erfolgen auf Antrag eines Beteiligten und er-fordern die Eintragungsbewilligung desjenigen, dessen Recht durch die Eintragung berührt wird (§ 19 GBO). Diese Bewilligung bedarf der notariell beglaubigten Form.

4. Formfragen

Gemäß § 311b BGB bedarf jede rechtsgeschäftliche Veräußerung und jeder Erwerb eines Grundstück der notariellen Beurkundung. Dies be-deutet, dass das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft zwingend zu beurkunden ist, andernfalls ist es nichtig.

II. Grundzüge des Immobilienkaufvertrages in Deutschland

1. Allgemeines

Die Übertragung von Grundeigentum in Deutschland erfolgt in mehreren Schritten:

Der erste Schritt ist der Abschluß eines notariellen Kaufvertrages.

Sodann wird die sog. „Auflassungsvormerkung“ im Grundbuch eingetragen. Durch deren Eintragung wird der durch die Auflassung erworbene schuldrechtliche Anspruch auf die nachfolgende Eigentumsübertragung gesichert und so der Zeitraum zwischen der notariellen Einigung über den Eigentumserwerb und dem eigentlichen Eigentumserwerb durch Eintragung ins Grundbuch überbrückt.

• Zeitgleich werden die weiteren Erfordernisse zum Vollzug des Kaufvertrags, wie Löschungsbewilligungen bei den eingetragenen Grundpfandgläubigern, öffentlich rechtliche Erklärungen, z.B. Stellungsnahmen der Gemeinde über die Nichtausübung etwaiger Vorkaufsrechte, eingeholt.
• Liegen alle Voraussetzungen vor, ist der Kaufpreis zu zahlen.
• Als letzter Schritt erfolgt der Eigentumserwerb durch die Umschreibung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch, womit gleichzeitig der Kaufvertrag vollzogen wird. Voraussetzung hierfür ist neben der vollständigen Bezahlung des Kaufpreises und dem Vorliegen aller privaten und öffentlich-rechtlichen Erklärungen, Genehmigungen etc. die Bezahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer. Der Verkäufer bleibt demnach Eigentümer, bis er sein Geld vollständig erhalten hat.

Üblicherweise wird der Kaufpreis direkt vom Käufer an den Verkäufer überwiesen. Eine Kaufpreisabwicklung über Notaranderkonto ist nur noch zulässig, wenn hiervor bei Direktzahlung nicht in gleicher Weise ein abzusicherndes berechtigtes Sicherungsinteresse besteht, also etwa wenn der Kaufpreis über mehrere Banken finanziert wird und mehrere dingliche Gläubiger abzulösen sind. Dies wird regional ver-schiedentlich gehandhabt.

Einen Vorvertrag, wie beispielsweise in Italien, gibt es grundsätzlich nicht. Wird der Kaufpreis im notariellen Kaufvertrag falsch angegeben oder wird eine Nebenabrede nicht mitbeurkundet, so ist der ganze Kaufvertrag unwirksam.

Der Kaufvertrag sollte mindestens folgende Punkte enthalten:

• Vertragsparteien
• Kaufgegenstand
• Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
• Übergang des Besitzes und damit aller Rechte und Lasten
• Auflassung und Auflassungsvormerkung (Grundbucherklärungen)
• Gewährleistung
• Kosten

Meistens enthält der Vertrag weitere Punkte

2. Einzelheiten

Vertragsparteien

Auf der ersten Seite der Urkunde (Urkundseingang) werden die Vertragsparteien mit Identifizierungsdaten genannt. Handelt es sich bei einer Partei um eine Gesellschaft, müssen Firma, Sitz, Gesellschaftsform sowie die Vertretungsverhältnisse angegeben werden. Die Vertretungsberechtigung und Eintragung der Gesellschaft im Handelsregister ist nachzuweisen.

Kaufgegenstand

An zweiter Stelle erfolgt die Beschreibung des Kaufgegenstandes, der sich aus dem Grundbuch verifiziert. Kaufgegenstand ist immer nur das Grundstück bzw. der Grundstücksteil, wobei das aufstehende Gebäude Bestandteil des Grundstücks ist. Die Beschreibung des Grundstücks erfolgt regelmäßig durch die Wiedergabe des Bestandsverzeichnisses im Grundbuch.

c) Grundbucherklärungen (Auflassung, Auflassungsvormerkung)

Zur eigentlichen Übertragung der Immobilie ist die Einigung von Ver-käufer und Käufer über den Eigentumsübergang bei gleichzeitiger Anwesenheit vor dem Notar zu erklären (Auflassung) (Einzelheiten s. vorstehend I.2.). Diese Erklärungen erfolgen regelmäßig auch im nota-riellen Kaufvertrag. Die Auflassungsvormerkung wird in der zweiten Abteilung des Grundbuchs eingetragen und macht für jedermann deutlich, daß das Eigentum an dem jeweiligen Grundstück in absehbarer Zeit auf den Käufer übergehen soll. Durch die Auflassungsvormerkung ist der Käufer vor vertragswidrigem Verhalten des Verkäufers, z.B. einer zwischenzeitlichen Zweitveräußerung oder Zwangsvollstreckung, wirksam geschützt.

d) Kaufpreis

Bei dem typischen Grundstückskaufvertrag wird der Kaufpreis erst dann zur Zahlung fällig wenn – eine Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist, – Löschungsbewilligungen für die zu löschenden, gegenüber der Vormer-kung vorrangigen Grundstücksbelastungen dem Notar zu treuen Händen vorliegen und wenn – etwa erforderliche rechtliche Genehmigungen o.ä. vorliegen.

Zur Sicherung der Lastenfreistellung wird vereinbart, daß aus dem Kaufpreis vorab die von den abzulösenden dinglichen Gläubigern ver-langten Ablösebeträge zu bezahlen sind. Damit ist die Lastenfreistel-lung auch bei einer Pfändung oder einer Abtretung der Kaufpreisforderung gesichert. Regional unterschiedlich wird der Kaufpreis auf Notar-anderkonto gezahlt. Hierbei ist der Notar für die Erfüllung der jeweiligen Ansprüche der Parteien (Kaufpreiszahlung bzw. Eigentumsverschaffung durch Auflassung und Grundbucheintragung) verantwortlich. Jedoch auch in den Fällen ohne Notaranderkonto ist der Notar dafür zuständig und auch verantwortlich, die erforderlichen Löschungsbewilligungen und Genehmigungen einzuholen, mit den eingetragenen Gläubigern etc. Rücksprache zu halten und sodann den Käufer schriftlich anzuweisen, den Kaufpreis zu bezahlen, wenn alle rechtlichen Voraussetzungen für die Zahlung erfüllt sind.

e) Übergang des Besitzes

Gemäß den Vorschriften des BGB (§ 446 BGB) kann der Käufer nach Übergabe der Sache über den Kaufgegenstand verfügen bzw. trägt die Lasten der Sache. Übergabe in diesem Sinn meint jedoch nicht Eigentumsübergang, sondern den Besitzübergang. Ab diesem Zeitpunkt, d.h. ab welchem der Käufer die Immobilie tatsächlich benutzen darf, trägt er Kosten und Nutzen. Dies ist unabhängig von der tatsächlichen Eigentumsumschreibung auf den Käufer.

Bei Immobilienkaufverträgen wird der Zeitpunkt des Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten sowie der Gefahr regelmäßig im Kaufvertrag mit einem Stichtag vereinbart und erfolgt Zug mit Zahlung des gesamten Kaufpreises und Schlüsselübergabe.

f) Gewährleistung

Etwaige Vereinbarungen zur Gewährleistung sollten im Kaufvertrag schriftlich fixiert werden, da im übrigen die gesetzlichen Regelungen gelten. Praktisch wird in vielen Grundstückskaufverträgen die Gewährleistung weitestgehend ausgeschlossen.

3. Kosten, Gebühren und Steuern

Die Notarkosten richten sich deutschlandweit nach der Kostenordnung (KostO) und hängen einerseits vom Geschäftswert des Vertrages (Grundlage hierfür ist im Normalfall der Kaufpreis) und andererseits von den vom Notar zu erledigenden Angelegenheiten (Besorgung der Lastenfreistellung, Treuhandauflagen unter Anderkonto etc.) ab.

Daneben fallen Gebühren für die Umschreibung im Grundbuch an (Grundbuchgebühren), welche sich ebenfalls nach der Kostenordnung richten und ebenso wertabhängig sind.
Laienhaft kann als pauschale ca.-Faustregel gelten, daß die Notar- und Grundbuchkosten zusammen ca. 1,5% des Kaufpreises der Immobilie betragen.
Der Käufer hat darüber hinaus Grunderwerbsteuer zu entrichten. Diese beträgt 3,5% aus dem Kaufpreis (Inventar ist in Abzug zu bringen).
Ggf. fallen weitere geringe Gebühren an, z.B. Gemeindepauschalge-bühr für die Erteilung etwaiger Vorkaufsrechtsbescheinigungen, Verwaltergebühren, Bankgebühren.

Für den Verkäufer hat der Verkauf u.U. einkommenssteuerrechtliche Folgen, bspw. wenn der Verkauf gewerblich erfolgt oder beim Weiterverkauf ein Veräußerungsgewinn erzielt wird.

B) Musterfall

Anhand des nachfolgenden Musterfalls soll beispielhaft die Abwicklung eines Immobilienkaufvertrages dargestellt werden:

1. Sachverhalt

Der verheiratete Josef Hofer (= Verkäufer) verkauft sein Grundstück mit aufstehendem Wohnhaus an die Eheleute Paolo und Anna Müller (= Käufer).

Diese Immobilie ist zum Zeitpunkt des Verkaufs noch belastet mit einem Wohnungsrecht für die Eltern von Josef Hofer: Herrn Max Hofer, der bereits verstorben ist, und Frau Christa Hofer, die mittlerweile in einem Altenheim lebt, des weiteren noch belastet mit einer Grundschuld zu € 100.000,- für die Dresdner Bank, die noch Darlehen in Höhe von € 80.000,- absichert.

Die Käufer Paolo und Anna Müller wollen Eigentümer zu gleichen Teilen werden und benötigen für die Finanzierung des Kaufpreises ein Darlehen, das durch eine Grundschuld der HypoVereinsbank abgesi-chert werden soll.

Die Immobilie ist vermietet, die Käufer wollen aber selber einziehen.

Der Kaufpreis beträgt € 300.000,–.

2. Lösungshinweise

a) Zuständigkeit

Grundsätzlich kann jeder Notar eine Immobilienkaufvertrag über in Deutschland belegene Immobilien beurkunden. Es besteht keine notarielle Zuständigkeit, welche von der Lage der Immobilie oder anderen Faktoren abhängt.

Innerhalb eines Notariats wird die Bearbeitung unterschiedlich gehandhabt. Vielerorts ist es üblich, daß die Vorbereitung und Abwicklung eines „standardisierten“ Immobilienkaufvertrages durch kompetente Sachbearbeiter, welche spezielle Ausbildungen hierfür haben, erfolgen.

Regelmäßig und üblicherweise werden die Verträge durch den Notar und nicht „von außen“ vorbereitet und vollzogen. Mancherorts, insbesondere in Großstädten oder bei komplizierten Verträgen werden teils Rechtsanwälte hinzugezogen.

Auf den Musterfall bezogen bedeutet dies: Der Notar wird einen Kaufvertrag vorbereiten mit den Vertragsbeteiligten Josef Hofer als Verkäufer und den Ehegatten Paolo und Anna Müller als Käufer. Ein Vorvertrag wird nicht abgeschlossen.

b) Inhalt des Kaufvertrages

Der vorbereitete Vertrag wird den Vertragsbeteiligten (üblicherweise) vorab zur Prüfung übersandt und, wenn die Beteiligten über alle Punkte einig sind, beurkundet.

Der Kaufpreis in Höhe von € 300.000,– wird nicht schon zum Zeitpunkt der Beurkundung zur Zahlung fällig, sondern erst dann, wenn der Käufer derart abgesichert ist, daß er die Immobilie auch rechtlich sicher, frei von Belastungen und geräumt erwerben kann.

Diese Absicherung erfolgt wie folgt:
Der Kaufpreis ist zur Zahlung fällig, wenn

• die Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers im Rang nach den derzeitigen Belastungen wie auch im Rang nach der vom Erwerber zu bestellenden Finanzierungsgrundschuld für die HypoVereinsbank eingetragen ist,
• die Löschungsbewilligung in grundbuchtauglicher Form von Christa Hofer für das Wohnungsrecht vorliegt, ferner eine Sterbeurkunde für den bereits verstorbenen Max Hofer,
• die Löschungsbewilligung zu € 100.000,– für die Dresdner Bank in grundbuchtauglicher Form auflagenfrei vorliegt oder unter Auflagen, die durch die Zahlung des Kaufpreises erfüllt werden können,
• feststeht, dass keine Vorkaufsrechte nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeübt werden können sowie
• die Immobilie vollständig geräumt ist.

Aufgabe des Notars ist die Erledigung der Punkte 1. – 4. Bezüglich der noch eingetragenen Grundschuld zu € 100.000,– wird der NotarLö-schungsbewilligung in notariell beglaubigter Form von der Dresdner Bank einholen. Diese wird dem Notar einen Treuhandauftrag erteilen, daß diese Löschungsbewilligung nur beim Grundbuchamt eingereicht werden kann, wenn sie den Restdarlehensbetrag in Höhe von € 80.000,- (gegebenenfalls mit Tageszinsen, Vorfälligkeitsentschä-digung etc.) erhält. Dieser Treuhandauftrag wird zwischen Bank und Notar im einzelnen abgestimmt. Ferner kümmert sich der Notar um die Eintragung der Auflassungsvormerkung und Einholung der sonstigen Dokumente Sind die Punkte 1-4 erfüllt, wird der Notar dies dem Käufer mit Abschrift an den Verkäufer mitteilen.

Die weitere (fünfte) Zahlungsvoraussetzung, nämlich Räumung des Ver-tragsobjekts, hat der Käufer selbst zu überprüfen. Hierfür ist der Notar nicht zuständig. Die Räumungspflicht ist jedoch im Kaufvertrag explizit zu regeln Hierbei sind detaillierte Bestimmungen aufzunehmen, ob bzw. wie lange der Mietvertrag noch besteht, d.h. ob dieser bereits gekündigt ist, ein Aufhebungsvertrag besteht und wann die Mieter ggf. ausziehen. Wollen die Käufer, wie im vorliegenden Musterfall, den Mietvertrag nicht übernehmen bzw. in diesen eintreten, hat sich der Verkäufer zu verpflichten, bis zu einem vertraglich festgelegten Zeitpunkt für die Räumung durch die Mieter zu sorgen. Erst wenn dies tatsächlich geschehen ist, wovon der Käufer sich zu überzeugen hat, ist der Kaufpreis zur Zahlung fällig.

Die Kündigungsmöglichkeiten bei Wohnraum-Mietverträgen sind im deutschen Recht eingeschränkt. Bei noch bestehenden Mietverträgen ist es unablässig, vorab zu klären, ob bzw. inwieweit der Mietvertrag aufgelöst werden kann.

c) Abwicklung des Kaufvertrages

Nach Beurkundung wird der Notar den Vollzug des Vertrages betreiben und durchführen. Er holt hierbei die vorstehend und b) genannten Erlärungen etc. ein, erledigt und überwacht die grundbuchrechtlichen Vorlagen.

Ferner ist der Notar verpflichtet, den Vorgang dem zuständigen Fi-nanzamt – Grunderwerbsteuerstelle – anzuzeigen, welches sich dann wegen der Grunderwerbsteuer mit dem Käufer selbst in Verbindung setzt. Ferner sind Anzeigen/Anfragen an den Gutachterausschuß der betroffenen Stadt sowie die gesetzlichen Vorkaufsrechtsstellen oder andere Behörden (wie z.B. bei landwirtschaftlichem Grundbesitz das Landratsamt etc.) zu richten.

Je nach der Zahl der Gläubiger, dem betroffenen Grundbuchamt und je nach Komplexität des Vertrages wird der Kaufpreis üblicherweise zwischen drei bis acht Wochen nach Beurkundung zur Zahlung fällig, die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch dauert dann übli-cherweise nochmals weitere zwei bis drei Monate.