XXXII. TAGUNG des Notariatskomitees Bozen (Italien),
28. – 29. September 2007
„Die Praxis der Immobiliarübertragungen in Italien (2)“
Dott. Massimo Stefani, Notar in Bassano del Grappa
DAS WOHNRECHT UND SEINE ABTRETUNGSMÖGLICHKEITEN
Das durch die Art. 1021 ff. c.c. (zusammen mit dem Nutzungsrecht) geregelte Wohnrecht ist ein dingliches Recht, wonach der Rechtsträger ein Haus oder eine Wohnung im Rahmen der eigenen Bedürfnisse und jener der eigenen Familie bewohnen darf. Innerhalb der dinglichen Rechte unterscheidet sich das Wohnrecht vom Nutzungsrecht über die selbe Wohneinheit dadurch, das der Träger des Wohnrechts (in Italien auch als habitator bekannt) im Vergleich zu einem Nutzer (Nutznießer) in seiner Verfügung qualitativ und quantitativ eingeschränkter ist: Für ihn ist die einzige erlaubte Nutzung der Immobilie das Wohnen“, (qualitative Beschränkung) und dies wird nur einer selektierten Gruppe von Personen gewährt (dem habitator selbst und seinen -ex lege definierten – Familienmitgliedern). Ein Gebrauch bzw. Nutzen (oder Nutznießen) der Wohneinheit ist Familienfremden bzw. Dritten oder gar dem Eigentümer zwar nicht ausdrücklich verboten, die Ausübung des Wohnrechts darf aber dabei nicht beschränkt oder gar verhindert werden. Darüber hinaus kann sich allerdings die Anzahl derBewohner ändern (z.B. wegen Änderung der Familienverhältnisse), ohne dass das Wohnrecht davon betroffen wird (die Wohnbedürfnisse des habitator und seiner Familie sind zu erfüllen). Es sind aber gerade diese Merkmale, die das Veräußerungs- bzw. Abtretungsverbot, wie auch das Verbot einer Hypothekarbelastung des Wohnrechts begründen, wie im Art. 1024 c.c. geregelt. Dabei entstehen einige Fragen und Probleme, welche hier nicht vollständig dargestellt werden können, jedoch in Bezug auf unseren Musterfall interessant sind.
a) Abkommen über Zessionsfähigkeit (patto preventivo di cedibilità)
Die erste Frage ist, ob es möglich ist die Bestimmungen des Art. 1024 mit einem gesonderten Abkommen umzugehen, indem Eigentümer und habitator vorab und ausdrücklich eine Abtretung dieses dinglichen Rechtes vereinbaren. Die Judikatur hat bis dato diese Möglichkeit bejaht, weil die Norm nicht zum Schutz der öffentlichen Ordnung gedacht wurde (Rang des schutzbedürftigen Rechtsgutes) und weil das Abkommen ein Verfügungsgeschäft über eigene Vermögensrechte darstellt. Eine Vertiefung der Problematik ist heute und hier nicht möglich, allerdings möchten wir die Frage in den Raum stellen, ob es diese Einstellung nicht den höchstpersönlichen Charakter des Wohnrechtes beeinträchtigt, obwohl die Abtretung des Wohnrechts an Dritte mit der vorab bedungenen Bewilligung des Immobilieneigentümers erfolgt.
b) Bewilligung des Eigentümers für die Abtretung des Wohnrechts
Wenn man ein (Vorab)-Abkommen über die Zessionsfähigkeit des Wohnrechtes billigt, dann scheint es uns umso mehr erlaubt, dass (auch ohne Vereinbarung) der habitator bei ausdrücklicher Genehmigung des Immobilieneigentümers sein Wohnrecht abtritt. In diesem Fall sollte man aber eher von einer gleichzeitigen Löschung des ersten und Erteilung eines neuen Wohnrechtes sprechen, was wiederum einen Eingriff in die autonome Gestaltung in Bezug auf die Dauer des Rechtsverhältnisses bedeuten würde (mit anderen Worten, wenn zwischen Eigentümer und neuem habitator keine ausdrückliche Dauer vereinbart wird, dann wird diese mit der Dauer des ersterteilten Wohnrechtes gleichgestellt).
c) Gemeinsame Veräußerung von Eigentum und Wohnrecht.
Es stellt sich auch die Frage, ob es eine gemeinsame Veräußerung von Eigentumsrecht (seitens des Eigentümers) und Wohnrecht (seitens des habitator) an einen gleichen Dritten möglich bzw. erlaubt sei. Hier soll man 2 Situationen unterscheiden: Einerseits der Verkauf des Gesamteigentums seitens des Eigentümers nachdem der habitator auf sein Wohnrecht verzichtet hat, und andererseits die gleichzeitige Veräußerung der Rechte (Eigentum und Wohnrecht) an einen Dritten. Die erste Variante stellt einfach ein klassisches Veräußerungsgeschäft dar, wo der Eigentümer – nach dem Verzicht des habitator auf sein Wohnrecht – eine lastenfreie Immobilie verkauft. Die zweite Variante stellt eine gesonderte (wenn auch gleichzeitige) Abtretung eigener Rechte seitens diverser Rechtsträger dar. Hier ist die professionelle Leistung des Notars erforderlich, der die Absichten der Parteien erkunden soll, um die Art des Rechtsgeschäftes klar festzustellen. Hilfreich in dieser Analyse ist der Geldfluss“, d.h. wem der vereinbarte Kaufpreis für die Immobilien bezahlt wird: Wird die gesamte Summe zugunsten des Immobilieneigentümers bestimmt, so verwirklicht sich die erste Variante (einfacher Verzicht des habitators auf das Wohnrecht – im Übrigen scheint der Muster-Sachverhalt dieser Situation zu entsprechen); Wird ein Teil des Entgeltes dem habitator zugesprochen, dann verwirklicht sich die 2. Variante.
Es wird Sorge des Notars anlässlich der Urkundenverfassung sein, die rechtliche Situation deutlich darzustellen. Mit anderen Worten: Wenn es sich z.B. um eine gleichzeitige Veräußerung von eigenen Rechten handelt, dann müssen sowohl der Immobilieneigentümer als auch der habitator im Vertrag als Verkäufer“ erscheinen. Erscheint aber ein einziger Verkäufer (so wie in unserem Musterfall, der Eigentümer Herr Hofer), dann muss im Vertrag ausdrücklich das Rechtsverhältnis klar dargestellt werden (Bestehen eines Wohnrechtes und eventueller Verzicht des habitators z.B. als Schenkung müssen in der Urkunde erwähnt sein). Die inhaltlichen Unterschiede der zwei Rechtsgeschäfte verursachen unter anderem auch unterschiedliche Folgen bezüglich Publizitätsverfahren. Außerhalb des Grundbuchsystems (welches nur noch in wenigen italienischen Provinzen gilt) hat der Kaufvertrag in Italien unmittelbare Rechtswirkung (Eigentumsübertragung) für die Parteien, während die Eintragung in das Immobilienregister reine Schutzwirkung hat (Geltendmachung des Rechtsstatus gegenüber Dritten); anders gesagt, die Eintragung hat in Italien deklarative Wirkung (Feststellung). Erfolgt eine gleichzeitige Veräußerung von 2 verschiedenen Rechten (Eigentum und Wohnrecht), ist in Italien nur eine Eintragung (nota di trascrizione) erforderlich, d.h. beide Rechte werden zugunsten des Käufers eingetragen. Wird allerdings zuerst auf das Wohnrecht verzichtet und als Folge das lastenfreie Eigentumsrecht über die Immobilie verkauft, dann bedarf es zweier Eintragungsverfahren: der Streichung des bestehenden Wohnrechts einerseits und der Eigentumsübertragung der Immobilie andererseits. In diesem Zusammenhang möchte ich eine Besonderheit erwähnen. Wenn man – in Abweichung zum Art. 1024 cc. – eine Abtretung des Wohnrechtes in Zusammenhang mit der Abtretung des Gesamteigentums bejaht, sollte man analog dazu ebenfalls eine gemeinsame Genehmigung zur Hypothekarbelastung der Immobilien seitens der zwei Rechtsträger (Eigentum und Wohnrecht) annehmen. Dies vorausgesetzt, muss man allerdings auch sagen, dass eine solche Handlung einige Probleme verursachen könnte, denn eine Hypothek entsteht“ durch ihre Eintragung in das Register (konstitutive Wirkung), während eine Genehmigungserklärung lediglich der Titel für die Eintragung ist. Zurzeit erfolgen sowohl die Eintragung als auch Anmerkungen, indem man ein amtliches Formular vorlegt, das je nach Bedarf und amtlicher Instruktion ausgefüllt werden muss.
Im Formular ist aber keine Möglichkeit gegeben, das Wohnrecht mit Pfand/Hypothek zu belasten (weder gesondert noch zusammen mit dem Eigentum). Im gegenständlichen Musterfall scheint mir aber klar, dass hier die (lastenfreie) Gesamtimmobilie als Objekt des Kaufvertrages gilt, nachdem der Wohnrechtsträger einen Verzicht auf sein Recht erklärte und dadurch eine indirekte Genehmigung zum Verkauf aussprach. Höchstwahrscheinlich wird dieser Verzicht als Schenkung“ von Frau Hofer zugunsten des eigenen Sohnes abgewickelt. Im gegenständlichen Musterfall sind daher 2 Ansuchen bzw. Formulare notwendig: zuerst in Bezug auf den unentgeltlichen Verzicht von Frau Christa Hofer auf ihr Wohnrecht zugunsten des Sohnes, Josef Hofer; dann in Bezug auf die Eigentumsübertragung von Josef Hofer zugunsten Paolo und Anna Müller.
Löschung eines Wohnrechts
Gemäß dem bereits erwähnten Art. 1026 c.c., sind die den Fruchtgenuss betreffenden Bestimmungen ebenfalls per Analogie auf Gebrauch- und Wohnrecht anwendbar“. Daher können wir ebenfalls per Analogie annehmen, dass das Wohnrecht durch den Tod des Rechtsträgers erlischt (siehe Art. 979 c.c.). In unserem Musterfall hat also der Tod des Max Hofer die Löschung seines Wohnrechts bewirkt. Im Codice Civile findet sich allerdings keine Bestimmung, die in einer solchen Situation die Formalschritte zur Löschung des Wohnrechts aus dem Register beschreibt. Der Urkundenverfasser soll sich daher zuerst über die Umstände der Löschung selbst Gewissheit verschaffen, ohne aber auf Eintragungen im Register zurückgreifen zu können. Zu diesem Zweck kann aber ein von den zuständigen Behörden ausgestellter Totenschein geltend gemacht werden.
VERKAUF EINER VERMIETETEN IMMOBILIE
Das Mitrecht ist in Italien recht komplex und nicht nur im Codice Civile sondern vielmehr durch zahlreiche Sondergesetze und Bestimmungen geregelt. Die zurzeit wichtigsten Rechtsquellen sind das Gesetz 431/1998, das Gesetz 392/1978 und, natürlich, die einschlägigen Bestimmungen des Codice Civile. Bezüglich unseres Kernthemas, der Veräußerung von vermieteten Immobilien, vertritt das italienische Rechtssystem das Prinzip emptio non tollit locatum“; mit anderen Worten, bei Veräußerung einer vermieteten Immobilie wird der Mietvertrag ebenfalls an den Käufer übergeben. Das Gesetz regelt ebenfalls die Bedingungen, wonach ein Mietvertrag gegenüber dem Käufer geltend gemacht werden kann. Zum Beispiel ist dies der Fall, wenn der Mietvertrag zweifelsohne vor dem Kaufvertrag abgeschlossen wurde, i.S.d. Art. 1599 c.c.; über strittige Situationen ist man in der Praxis hinweg gekommen, seitdem das Gesetz 431/1998 die Schriftform für jeden Mietvertrag verlangt, sodass die Zeitfolge der unterschiedlichen Rechtsgeschäfte leicht zu bestimmen ist. Weitere Normen sind hier ebenfalls zu erwähnen. So z.B. besagt Art. 1603 c.c. im Allgemeinen, dass die Mietvertragsparteien übereinkommen können, dass der Vertrag bei Veräußerung der ver- bzw. gemieteten Immobilien als einvernehmlich gelöst gilt. Andererseits bestimmt Art. 7 Gesetz 392/1978 (so genannte Legge Equo Canone, über gerechte Mietverhältnisse), dass eine solche Vertragsklausel (auch wenn einvernehmlich) für alle städtischen Wohnimmobilien nichtig ist. Darüber hinaus bestimmt Art.3 lit. g Gesetz 431/1998, dass bei beabsichtigter Veräußerung des Mietsobjekts der Vermieter eine Verlängerung des Mietvertrages (nach einem ersten Fristablauf) ablehnen kann, wobei aber dann dem Mieter ein Vorkaufsrecht über die bewohnten Immobilien eingeräumt wird. Aufgrund der geltenden Gesetzeslage, können wir in Bezug auf unseren Musterfall folgendes sagen:
1) Der Mietvertrag (bereits mindestens 1 Mal verlängert) steht kurz vor dem Auslaufen und Herr Hofer, als Vermieter, hat die Kündigung fristgerecht und rechtskonform mitgeteilt. In diesem Fall treten die Käufer als Rechtsnachfolger in den Mietvertrag bis zu seinem Ablauf ein (und erhalten den noch fälligen Mietzins), aber beim Auslaufen des Vertrages muss der Mieter die Immobilie räumen. In der Urkunde muss – unter anderen Garantien und Bedingungen – ein eigener Punkt vorgesehen werden, in der die Existenz eines Mietvertrages mit seinen Eckdaten bekundet wird (eventuell kann man auch eine Kopie desselben als Anlage beigeben). Ebenso muss auch die verbindliche Erklärung (Bestätigung) des Verkäufers, dass eine diesbezügliche Kündigung dem Mieter bereits mitgeteilt wurde, Inhalt der Urkunde sein. Weiters können unter Käufer und Verkäufer zusätzliche Vereinbarungen getroffen werden, z.B. über eventuelle Schritte und Verfahren, falls der Mieter seiner Räumungspflicht nicht nachkommen sollte. Darüber hinaus könnte man ebenfalls den Mieter in den Vertrag einbeziehen, damit er eine Erhaltsbestätigung der Kündigung wie auch seine Räumungsgarantie zugunsten des Käufers erklärt. Dies gilt für den Käufer als unmittelbarer Titel für eine Räumungsklage gegen den Mieter (und nicht gegen den Verkäufer) bei Nichterfüllung der Bedingung (d.h. wenn die Wohnung beim Auslauf des Vertrages nicht ausgeräumt wird). Mit oder auch ohne Mitwirkung des Mieters kann der Verkäufer/Vermieter dem Käufer eine Garantie für die rechtzeitige Räumung der Immobilie abgeben; weil aber dies ein Versprechen in Bezug auf eine vom Dritten zu erbringende Leistung ist, ist die Rechtsfolge bei Nichterfüllung ein Schadenersatzanspruch, der vom Käufer gegenüber dem Verkäufer geltend gemacht werden kann. Im Vertrag könnte man auch diese Eventualität bzw. die Höhe der zu zahlenden Summe festlegen.
2) Der Mietvertrag steht kurz vor dem Ablauf und Herr Hofer, als Vermieter, hat die Kündigung fristgerecht und rechtskonform mitgeteilt. Der Mietvertrag endet bei der angegebenen Frist, aber der Mieter hat ein Vorkaufsrecht, welches er innerhalb der Fristen geltend machen kann (Art. 38, 39 Gesetz 392/1978)). In diesem Fall müssen in der Urkunde sowohl der Mietvertrag und seine erfolgte Kündigung vermerkt werden, wie auch dass der Mieter nach Vorlage eines Vorvertrages auf sein Vorkaufsrecht im Rahmen der gesetzlichen Fristen verzichtet hat. Weiters kann der Mieter seinen Verzicht ebenfalls schriftlich erklären, oder am Kaufvertrag mitwirken, indem er seinen Verzicht hierbei beurkunden lässt (was auch stärkere Beweiskraft hat und gegen ihn direkt geltend gemacht werden kann). 3) Der Mietvertrag hat noch lange Dauer. In diesem Fall ist eine Verständigung bzw. Vereinbarung mit dem Mieter unentbehrlich, um eine wirksame Eigentumsübertragung zu erzielen. Diese Vereinbarung kann ebenfalls in den Kaufvertrag integriert werden (Mitwirkung des Mieters im Rechtsgeschäft)
VERKAUF EINER HYPOTHEKENBELASTETEN IMMOBILIE
Unser Verkaufsobjekt ist mit einer Hypothek im Wert von € 100.000 zugunsten der B-Bank belastet, als Absicherung für ein Restdarlehen von € 80.000. Darüber hinaus benötigen ebenfalls die Käufer ein Darlehen, um ihren Kauf zu finanzieren. Eine Situation, die wir alle oft genug in der Praxis erleben, denn oft sind die Laufzeiten für Wohnbaudarlehen sehr lang, der Verkäufer muss sehr oft einen Teil des Kaufpreises für die Tilgung des offenen Restbetrags aufwenden, er kann aber über diese Summe erst nach der kompletten Abwicklung aller Prozeduren verfügen. Andererseits will der Käufer bei Zahlung des Kaufpreises ein lastenfreies Gut übernehmen, und das den Kauf finanzierende Kreditinstitut verlangt eine Sicherheit für das gewährte Darlehen. Gemäß Art. 2808 Abs. 2 c.c. stellt die Publizität im Hypothekarbereich eine fundamentale Rolle. Eine Hypothek entsteht durch Eintragung in das Immobilienregister“ und kann nur durch Negativanmerkung“ im selben Register ihre Rechtswirkung verlieren (Formerfordernis). Man unterscheidet zwischen Streichung (cancellazione) und Tilgung (estinzione) einer Hypothek: denn wenn eine Streichung gleich die Löschung der Hypothek erwirkt (siehe Art. 2878 c.c. Eine Hypothek erlischt … durch Streichung der Eintragung“), löscht eine getilgte Hypothek nicht automatisch die Rechtswirkung (konstituierende Wirkung) der Eintragung bzw. hebt diese auf: Hiezu bedarf es entweder des formellen Schrittes der Streichung (cancellazione) oder das Verstreichen von 20 Jahren (Verjährungsfrist) ab Eintragung, ohne dass eine Verlängerung der Hypothek erfolgt sei.
Das Streichungsverfahren, im Art. 2882 ff. c.c. geregelt, sieht das Vorlegen der beurkundeten oder beglaubigten Streichungseinwilligung des Gläubigers oder einer gerichtliche Entscheidung. Weil also die Tilgung der durch die Hypothek gesicherten Darlehen eine Streichung der Anmerkung nicht bewirkt, am Tag der Beurkundung des Kaufvertrages erscheinen beim Notar sowohl die eigentliche Vertragsparteien, wie auch die Rechtsvertreter der involvierten Kreditsinstitute (Gläubige Bank für die laufenden Darlehen, der vom Verkäufer zu tilgen ist, und finanzierende Bank der Käufer). Es werden 3 Urkunden verfasst und unterzeichnet: ein Kaufvertrag, ein Darlehensvertrag zur Finanzierung des Kaufs und die Einwilligungserklärung seitens der Gläubiger der Hypothek zur Hypothekenstreichung. Mit anderen Worten finanziert das Kreditinstitut des Käufers den Kaufpreis, der Verkäufer nutzt diesen Kaufpreis (oder einen Teil davon) um sein Darlehen zu tilgen, der Hypothekengläubiger bewilligt daraufhin die Streichung der Hypothekeintragung. Die Reihenfolge der Unterzeichnungen ist aber genau umgekehrt, denn keine Bank vergibt eine Summe Geld, um einen Kauf zu finanzieren, der noch“ durch Hypothek belastet ist. In der Praxis also wird zuerst die Einwilligungserklärung unterzeichnet, danach der Kaufvertrag und zuletzt dann der Darlehensvertrag als Titel für die neue, einzutragende Hypothek (denn man kann keine Hypothek über ein Gut bewilligen, wenn man nicht Eigentümer ist). Darüber hinaus muss sowohl im Kaufvertrag als auch im Darlehensvertrag vermerkt werden, dass das Kaufobjekt von einer Hypothek belastet ist und zugleich, dass bereits eine Einwilligung zur Löschung derselben Belastung ausgestellt wird.
Alles geschieht im gleichen Rahmen und bei derselben Sitzung, denn jedes Rechtsgeschäft ist von den anderen zwei abhängig. Bis vor Kurzem war dieses Verfahren die einzige Lösung, denn um – wie oben erwähnt – die Löschung der Hypothek zu erwirken, bedarf es einer beurkundeten Einwilligung. Eine neue Norm (Art. 13 c. 8 sexies ff. Gesetz 40/2007) gewährt allerdings heute neue Wege: unter bestimmten Bedingungen ist heute ein Sonderverfahren zur Streichung möglich, wenn das Darlehen bereits getilgt wurde. Dabei wird die Streichung vom zuständigen Registerkonservator 30 Tage nach erfolgter Tilgung erledigt, außer der Gläubiger teilt innerhalb dieser Frist eine Verlängerung der Hypothek bzw. ihr weiteres Bestehen wegen triftigen Grundes mit. Diese neue Prozedur birgt auch Probleme, wenn sie bei einem Verkauf der damit belasteten Immobilien, bzw. zugleich mit der Eintragung einer neuen Hypothek angewendet werden soll. Der Immobilienkäufer kann dabei nicht darauf vertrauen, dass nach der Bezahlung des Kaufpreises ihm ein Titel ausgehändigt wird, wonach eine Streichung der Hypothek wirksam ist, bzw. muss er mindestens die 30 Tage abwarten, in denen der Verkäufer tatsächlich (durch den erhaltenen Kaufpreis) sein Darlehen tilgt; darüber hinaus besteht noch das Restrisiko, dass die Gläubiger-Bank auch nach der Tilgung des Darlehens auf das Fortbestehen der Hypothek besteht. Wenn also der Notar, als Urkundenverfasser für Kauf- und Darlehensvertrag (im klassischen Verfahren) für die Streichung der alten“ Hypothek nach Ausstellung einer Bewilligung des Gläubigers gegenüber den Parteien garantieren kann, kann diese Garantiefunktion nicht gewährleistet werden, wenn eine Streichung erst nach 30 Tagen (und unter den oben genannten Bedingungen) durch den Registerkonservator durchgeführt werden kann. Die heutige Bankpraxis kann auch mit solcherlei Mitteilungen“ zufrieden sein, will man aber die Sicherheit, dass die Hypothek aus den Register gelöscht werden wird, sollte man auf jedem Fall noch auf die notariell beurkundete Löschungseinwilligung zurückgreifen.
STEUERLICHE ASPEKTE und KOSTEN
Die steuerlichen Aspekte einer Immobilienübertragung sind sehr komplex und wurden in den letzten Jahren öfters Änderungen unterworfen. Aus diesem Grund werden hier nur die wesentlichen Prinzipien der direkten Besteuerung der Kaufgeschäfte dargestellt. Ist das Kaufobjekt eine Wohneinheit und ist das Rechtsgeschäft umsatzsteuerpflichtig, verlangt der Staat eine (verminderte) Pauschalabgeltung (Fixbetrag € 168). Ist das Geschäft nicht umsatzsteuerpflichtig, oder – obwohl einer der Vertragsparteien umsatzsteuerpflichtig ist – fällt das Rechtsgeschäft unter die so genannten Ust-befreiten Geschäfte, dann ist eine proportionale Eintragungsgebühr zu entrichten. Wir unterscheiden also die Veräußerung einer Wohneinheit von einem Rechtsträger im Bereich seiner umsatzsteuerpflichtigen Tätigkeit (z.B. Unternehmer, Freiberufler, etc.) oder von einem Privaten. Im ersten Fall besagt die aktuelle Norm, dass prinzipiell das Rechtsgeschäft immer alsUst-frei zu betrachten ist, daher ist aber die proportionalen Registergebühr (Impostaproporzionale del Registro) anzuwenden. Einzige Ausnahme stellen jene Immobilien dar, die bis 4 Jahre nach Bauabschluss bzw. Um- oder Restrukturierungsabschluss (d.h. umfangreiche Arbeiten) veräußert werden.
Ist das Rechtsgeschäft umsatzsteuerpflichtig, wird die Ust/MWSt dem Verkäufer bezahlt, sie muss in der Rechnung aufscheinen, und die Urkunde wird lediglich mit dem Fixbetrag von € 168 vergebührt (Imposta di registro in misura fissa). Ebenfalls € 168 betragen dann die Gebühren für die Eintragung und die Einverleibung. Zurzeit gelten in Italien folgende Umsatzsteuersätze für Veräußerung von Wohneinheiten: -10% für Standardwohneinheiten „non di lusso“ (Achtung, die Kriterien wurden in einem Ministerialdekret 1969 festgesetzt!!); -20% für Luxuswohnungen; -4% für Standardwohneinheiten, wenn der Käufer ermäßigungsberechtigt ist (agevolazione prima casa – Steuerbegünstigung zur Wohnraumbeschaffung). Ist die Veräußerung der Wohneinheit Ust-frei oder wird sie von einem nicht Ustpflichtigen Rechtsträger durchgeführt, werden die Eintragungs- Hypothekar- oder Einverleibungsgebühren proportional berechnet. Die Eintragungsgebühren bei Wohnimmobilienverkehr sind wie folgt bemessen: -7% (Standardsatz); -3%, wenn die Immobilie historischen, künstlerischen oder archäologischen Wert hat und den einschlägigen Bestimmungen unterworfen ist1; -3%, für Standardwohneinheiten, wenn der Käufer ermäßigungsberechtigt (agevolazione prima casa) ist. Darüber hinaus sind für diese Rechtsgeschäfte ebenfalls -2% Übertragungsgebühr und -1% Katastergebühr zu entrichten. Sind die Käufer ermäßigungsberechtigt (agevolazione prima casa) betragen ebenfalls sowohl die Hypothekar- wie auch die Katastergebühr pauschal € 168. Diese Unterschiede, insbesondere zwischen Ust-befreiten oder Ust-pflichtigen Rechtsgeschäften und ihren Steuersätzen und Ermäßigungen, sind oft für den einfachen Bürger nicht wirklich transparent und verständlich. Es bestehen aber weitere, viel deutlichere Unterschiede bei Veräußerung von Ustbefreiten oder Ust-pflichtigen Wohneinheiten, z.B. nach dem so genannten Prinzip des Preis/Wertverhältnisses, das im Abschnitt 497 des Haushaltsgesetzes 2006 (d.h. seit A.d.Ü = besonders strenge Auflagen für Wartung, Pflege und Erhaltung dem 1. Jänner 2006 in Kraft) eingeführt wurde und dessen Anwendungsbereich (vom Haushaltsgesetz 2007 sogar ausgeweitet) die Ust-pflichtigen Veräußerungen nicht berührt. Nach diesen neuen Bestimmungen kann der (private) Käufer den Notar ersuchen, die gerade erworbene Wohneinheit (und eventuelle Zusätze) nicht nach dem im Vertrag vereinbarten Kaufpreis sondern aufgrund des so genannten valore catastale“2 zu besteuern“.
Der Notar muss dafür den ursprünglichen Einheitswert“ auf der Basis eines angegebenen Aktualisierungskoeffizienten vervielfachen. Dieser Einheitswert ist weit unter dem Marktwert, gewöhnlich liegt er zwischen 1/3 und 2/3 des Kaufpreises. Es leuchtet daher ein, dass diese Art der Berechnung so gut wie immer seit Inkrafttreten der Norm von uns Notaren verlangt wird. Ziel des Gesetzgebers ist es, eine realitätsnahe“ Bewertung der Immobilien zu eruieren, um danach eine Gesamtrevision der Bemessungsgrundlagen im Grund- und Immobilienkataster zu ermöglichen. Aus diesem Grund ist es erforderlich, dass die Parteien transparent und ehrlich den reellen Kaufpreis erklären; bei unrichtigen Angaben drohen harte Strafen und die Aufzahlung der Gebühren (Bemessungsgrundlage wird aber der bezahlte Kaufpreis und nicht mehr der Einheitswert). Außer den erwähnten Gebühren und Steuern, kommen zu Lasten des Käufers weitere Kosten hinzu, wobei die EDV-Organisation der Eintragung und Vorlage“ von Notariatsakten und -urkunden zu einer weitgehenden Standardisierung geführt hat. Zu den theoretischen Ausführungen hier einige konkrete Beispiele für die in einem Immobiliengeschäft anfallenden Kosten:
- -€ 230 Stempelgebühr (pauschal);
- -€ 90 Übertragungs- und Überschreibungsgebühr;
- – Gebühr zur Notariatsarchivierung (durchschnittlich € 20-40, bis zu max € 113,3 für einen Geschäftswert über € 4.650.000,-);
- – Gebühren für Registereinsicht (durchschnittlich € 150/200, steigend im Verhältnis zur Häufigkeit der Kaufgeschäfte innerhalb der letzten 20 Jahre)
Die für den Abschluss eines Darlehens anfallenden Kosten sind dagegen sehr begrenzt; für einen derartigen mittel- bis langfristigen (über 18 Monaten Vertragsdauer) Finanzierungsvertrag mit einem Kreditinstitut gewährt die Steuerbehörde interessante Begünstigungen: Anstelle des prozentuellen Steuer- bzw. Gebührensatzes (3% auf Darlehenwert und 2% auf Hypothekenwert) wird eine so genannte imposta sostitutiva“, eine Ersatzsteuer“ angewendet, welche 0,25% (bei ermäßigungsberechtigter Wohnraumanschaffung – agevolazioni prima casa) bzw. 2% des Finanzierungswerts ausmacht. Diese Gebühren werden direkt vom Kreditgeber in die Staatskasse (Erario) gezahlt. Darüber hinaus fallen folgende Kosten an: 1.-Gebühren für die Hypothekeintragung (zurzeit € 35); 2.-Gebühren für die Notariatsarchivierung; – Einsichtsgebühren in das Register (selbstverständlich nur ein Mal zu entrichten, wenn 2 A.d.Ü = entspricht in etwa dem österreichischen System des Einheitswerts. Mit valore catastale“ ist der abstrakte Wert gemeint, der als Bemessungsgrundlage für die Besteuerung (Vermögensbesteuerung) gilt. Mit Estimo catastale“ ist die Wertschöpfung bewertet. der Darlehensvertrag in Zusammenhang mit Immobilienankauf gewährt wird). In dem gegenständlichen Fall, d.h. bei einem Kaufvertrag unter Privaten (nicht Ustpflichtig), mit einem Kaufwert von € 300.000, und gleichwertigem, länger als 18 Monaten verlaufenden Darlehen und einer Sicherheit (Hypothekenwert) von € 450.000 (=150% des Darlehens), rechnet man mit folgenden Kosten. Mit * gekennzeichnete Beträge werden wesentlich vermindert, wenn der Käufer um Preis/Wertberechnungssystem“ ersucht.
KAUFVERTRAG (mit Ermäßigung für erste Wohnraumbeschaffung)
-Imposta di registro 3% von € 300.000 = € 9.000*; -Imposta di trascrizione = €168; -Imposta catastale = €168; -Imposta di bollo= €230; -tassa di trascrizione e voltura = €90 -tassa archivio notarile = €48,3 -Einsichtkosten = beim Darlehensvertrag berechnet, weil dann absetzbar. Total € 9.704,3 . KAUFVERTRAG (ohne Ermäßigung für erste Wohnraumbeschaffung) -Imposta di registro 7% von € 300.000 = € 21.000 * -Imposta di trascrizione 2% von € 300.000 = € 6.000 *; -Imposta catastale 1% von € 300.000= € 3.000 *; -Imposta di bollo= € 230; -tassa di trascrizione e voltura = € 90 -tassa archivio = € 48,3 -spese di visura = beim Darlehensvertrag berechnet, weil dann absetzbar. Totale € 30.368,3.
DARLEHENSVERTRAG (bei Hypothek über € 450.000,-)
-Imposta di registro Diese 3 Posten werden mit dem Gebührensatz -Imposta ipotecaria = € 750 = von 0,25% berechnet (wie oben erklärt) und direkt-Imposta di bollo vom Kreditgeber gezahlt -Tassa di iscrizione = € 35; -Spese di visura = € 200 (ca.); -Tassa archivio = € 27,4. Totale € 262,4 (circa) Die oben angeführten Summen sind Beträge, die zwar von den Parteien dem Notar zu zahlen sind, welche aber der Notar den Behörden zu entrichten hat, d.h. Durchlaufposten. Hinzu kommt das Honorar des Notars samt Kanzleikosten (hier auf der Basis der 2001 vom Comitato Notarile Triveneto herstellten Richtwerttarifen berechnet): ca. € 2.480,- für den Kaufvertrag für Immobilien (Kaufwert 300.000), ca. € 1.600,- für den Darlehensvertrag (mit Hypothekenwert von 450.00,-). Das Honorar kann weiters verringert werden, wenn der Darlehenvertrag in Zusammenhang mit dem Kaufvertrag vom selben Notar beurkundet wird. Das Honorar für den Kaufvertrag verringert sich um weitere ca. 30%, wenn eine Berechnung der Besteuerung auf der Basis des Preis/Wertverhältnis“ verlangt wird. Diese Beträge sind Nettobeträge (mit 20% Ust-pflichtig)
BERUFLICHE HAFTUNGSVERSICHERUNG für NOTARE
Wie bereits angeführt von der Kollegin Elena Corso, haftet der Notar wie jeder Andere für die von ihm (oder seinen Mitarbeitern) im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit verursachten Fehler, und ist für die dadurch entstandenen Schäden schadenersatzpflichtig. Aus diesem Grund wurde bereits 1999 vom italienischen Consiglio Nazionale del Notariato eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen, wobei der Versicherungsnehmer das Consiglio Nazionale ist und der Drittbegünstigte jeder italienische Notar. Diese Polizze deckt aber nicht die vom Notar an Dritten (Klienten) schuldhaft verursachten Schäden“, so dass das Consiglio Nazionale einen Solidaritätsfond“ ins Leben gerufen hatte. Die Ausgangsüberlegung ist klar: Jeder Bürger, der ex-lege dem Notar die in Zusammenhang mit Vertragabschluss anfallende Steuer zu zahlen hat, möchte abgesichert werden, dass der Notar tatsächlich auch diese Summen an den Staat weiterleitet. Keiner möchte zweimal die gleiche Steuer zahlen müssen, falls ein Notar schuldhaft seine Pflicht nicht erfüllt. Kraft Decreto Legislativo 182/2006 wird das Consiglio Nazionale del Notariato sowohl zu einer kollektiven Versicherungsdeckung als auch zur Errichtung eines Garantiefonds gesetzlich verpflichtet. Hier hat der Staat etwas für verpflichtend“ erklärt, was das Consiglio Nazionale von sich aus bereits verwirklicht und erfüllt hatte. Die aktuelle Haftpflichtversicherung – gültig für die Zeit 1.2.2007 bis 31.1.2010 – wurde in Form von Mitversicherungsgemeinschaft mit Lloyd’s di Londra (führenden Versicherungsträger zu 50%), AIG Europe S.A. (Mitversicherer zu 30%) und Milano Assicurazioni S.p.A. Divisione Nuova MAA (Mitversicherer zu 20%) abgeschlossen.
Die Auftragserteilung erfolgte nach den italienischen und europäischen Bestimmungen (offenes Verfahren zur Dienstleistungsauftrag). Die Versicherungssumme reicht bis zu einem Maximum von € 2.600.000,- für jedes Versicherungsjahr und jeden versicherten Notar, wobei der Notar einen Selbstbehalt von € 5.000,- /Schadensfall zu tragen hat. Die Polizze deckt ebenfalls die Haftung für nicht durchgeführte Registereinsichten, allerdings gibt es dabei einen Regressanspruch bis zu einem Wert von € 100.000,gegen den säumigen Notar, weil die fehlende Einsichtnahme als schwere Fahrlässigkeit des Notars bewertet wurde. Die Höhe des Regressanspruches sollte jeden Notar abschrecken, bewusst“ seine Pflicht zu vernachlässigen, um eventuelle wirtschaftliche Nutzen daraus zu ziehen (keine Einsicht, keine Kosten…. nach dem – bereits im common law Rechtsystem eingeführten Prinzip der effizienten Nichterfüllung“) Die Versicherung deckt alle während der Versicherungszeit gegen den Notar geltend gemachten Schadenersatzansprüche, unabhängig vom Zeitpunkt des den Schaden auslösenden Ereignisses. Ebenfalls deckt die Versicherung jene Schadenersatzanspruche, die innerhalb von 10 Jahren ab Berufsauflassung des Notars, von ihm oder seinen Erben geltend gemacht werden. Jeder Notar kann die Versicherungssumme durch Zahlung einer freiwilligen Zusatzprämie vom € 2.600.000 erhöhen (bis zu maximal € 30.000.000).