Österreichisch – Italienisches Komitee des Notariats / Comitato Italo – Austriaco del Notariato

(Bolzano 2007/4) Dott.a Elena Corso

XXXII. CONVEGNO del Comitato Italo Austriaco
del Notariato Bolzano,
28. – 29. September 2007
La prassi del trasferimento immobiliare in Italia “
Dott.a Elena Corso
, Notaio in Cembra (Trento)

1. Il trasferimento del diritto di proprietà nel sistema tedesco, austriaco ed italiano: regole legali ed operative a confronto. Prima di passare all’analisi della fattispecie concreta posta alla nostra attenzione, analizziamo le differenze esistenti tra il sistema italiano, tedesco ed austriaco circa il trasferimento del diritto di proprietà, distinguendo, per quanto attiene al sistema italiano, le regioni soggette al diritto tavolare (1) da quelle soggette all’ordinario regime della trascrizione. Il codice civile francese, dal quale ha tratto ispirazione più tardi il codice italiano del 1865, sancisce il principio secondo il quale la proprietà si trasferisce con il consenso. La soluzione enunciata dai giuristi francesi ricollegava l’efficacia traslativa del contratto di vendita esclusivamente al titolo, ovvero all’atto di alienazione, ponendo l’atto esecutivo come mera esecuzione materiale di un atto già di per se stesso idoneo a trasferire il diritto reale. Nel sistema tedesco, invece, l’accordo a vendere e comprare non è di per se stesso idoneo a produrre alcun trasferimento del diritto di proprietà (2). Finchè, infatti, vi è solo il contratto, il compratore ha solo un diritto alla cosa (auf die Sache) e non un diritto sulla cosa (an der Sache), per ottenere il quale, infatti, è necessario un atto ulteriore e, precisamente, la consegna della cosa, se si tratta di cosa mobile, e l’iscrizione dell’accordo presso il registro dei libri fondiari se si tratta di bene immobile.

La contrapposizione tra i due sistemi iniziò quando rompendo con la regola dello jus comune (secondo la quale per trasferire il diritto di proprietà era necessaria la presenza congiunta di titulus più modus) in Francia si affermò la sufficienza del titulus ed in Germania, seguendo le orme di Savigy e della pandettistica, quella del modus. Il sistema francese e quello italiano (escluse naturalmente le regioni interessate dal diritto tavolare) si basano quindi su un titolo causale, il contratto, per il trasferimento della proprietà; il sistema tedesco, invece, è caratterizzato dalla contrapposizione tra negozio obbligatorio, idoneo a far nascere in capo all’acquirente solo una pretesa obbligatoria, e negozio astratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà, unito alla consegna del bene (in caso di beni mobili) o all’iscrizione nei libri fondiari (in caso di beni immobili) e ciò indipendentemente dall’esistenza di un valido titolo obbligatorio. Il negozio astratto di trasferimento del diritto di proprietà, qualora necessiti dell’ulteriore iscrizione al Libro Fondiario, richiede la forma scritta: 1 Il sistema della pubblicità a base reale dei libri fondiari trova applicazione nelle province di Trento e Bolzano, Trieste e Gorizia nonché in alcune zone delle province di Udine (Cervignano e Pontebba), di Belluno (Cortina d’Ampezzo, Pieve di Livinalongo e Colle Santa Lucia) e di Brescia (Valvestino). 2 Secondo il par. 433 BGB, 1 comma, il contratto di vendita fa nascere a favore del compratore solo una pretesa obbligatoria: “In virtù del contratto di compravendita, il venditore di una cosa è tenuto a consegnare la cosa al compratore e a procurargliene la proprietà.

Il venditore di un diritto è tenuto a procurare al compratore il diritto e, se questo dà diritto al possesso di una cosa, a consegnare la cosa.”. l’Auflassung. A quest’ultima segue poi la materiale iscrizione nel libro fondiario (Eintragung). Il suddetto modello pandettistico che configura una netta distinzione tra il diritto delle obbligazioni e l’ordinamento dei diritti reali, esclude la causa del negozio dagli elementi essenziali ai fini della validità dell’Auflassung ed è, in quanto tale, estraneo al diritto francese ma anche a quello austriaco. E’ vero, infatti, che il codice civile austriaco distingue il titolo (contratto obbligatorio dal quale sorge l’obbligo di procedere alla consegna del bene) dal modo di acquisto della proprietà, che nel caso di beni immobili si sostanzia in un contratto reale, ma è altresì vero che tale ultimo contratto traslativo del diritto reale non è astratto bensì causale, ed in tale ultimo aspetto si sostanzia la fondamentale differenza con il sistema tedesco. 

Secondo il disposto dell’ABGB (cfr. par. 425) il solo titolo non è sufficiente a trasferire il diritto di proprietà, essendo necessario che ad esso segua la traditio, che per i beni immobili si sostanzia in un contratto che trova la propria causa (esterna) nel contratto obbligatorio, ed al quale consegue la materiale iscrizione nei libri fondiari. In quest’ambito operativo si pone il diritto tavolare vigente in Italia con alcune serie di considerazioni ulteriori. Nel nostro ordinamento, il sistema del libro fondiario si inserisce in un sistema giuridico informato sul principio consensualistico del trasferimento della proprietà. Pertanto, la pubblicità che si attua attraverso l’iscrizione nel Libro Fondiario deve essere coordinata con l’assunto, che trova la propria fonte del diritto positivo, secondo il quale la proprietà si trasferisce con il contratto. Non è possibile quindi rilevare, all’interno del nostro sistema, altro titolo idoneo al trasferimento del diritto di proprietà (o di altro diritto reale) che il contratto, costituendo l’iscrizione nei pubblici registri un fatto materiale che concorre con il titolo a formare la fattispecie del trasferimento. Non siamo di fronte quindi alla dissociazione tra titolus e modus, ma ad un unico contratto causale al quale segue al fine di completarne l’efficacia traslativa l’intavolazione nei pubblici registri fondiari (3). L’art. 2 del Regio Decreto del 28 marzo 1929, n. 499, dispone, infatti, che a modificazione di quanto disposto nel codice civile italiano, il diritto di proprietà e gli altri diritti reali su immobili non si acquistano, per atto tra vivi, se non con l’iscrizione del diritto nel Libro Fondiario.

2. Presentazione della fattispecie concreta.
La questione posta alla nostra attenzione attiene ad un trasferimento immobiliare avente ad oggetto una casa di abitazione con circostante terreno: in particolare, il signor Josef Hofer (coniugato) intende vendere l’immobile in oggetto ai signori Anna e Paolo Mueller, che intendono acquistarlo con la quota di un mezzo indiviso ciascuno. Il caso concreto sarà analizzato con stretta aderenza alle particolarità giuridiche che esso presenta al fine di consentire una agevole e proficua comparazione con il sistema austriaco. La casa di abitazione che i coniugi Paolo ed Anna Mueller intendono acquistare è gravata dal diritto di abitazione a favore dei genitori del venditore (dei quali il padre è 3 Per utilizzare delle categorie giuridiche note all’interno del nostro sistema potremmo affermare che il contratto che trasferisce il diritto di proprietà nei sistemi ove vige il sistema del libro fondiario è una sorta di contratto “ad effetti reali differiti” ove l’effetto reale si realizza con l’intavolazione. deceduto e la madre vive in una casa per anziani) e da un’ipoteca di Euro centomila a garanzia di un mutuo ancora in essere per un ammontare residuo di Euro ottantamila. L’immobile, inoltre, è concesso in locazione a soggetti terzi. Il prezzo della vendita è concordato in Euro trecentomila, per il pagamento del quale i coniugi intendono accendere un mutuo garantito da ipoteca sul bene oggetto del contratto di compravendita. Prima di passare ad analizzare, come ci viene chiesto di fare, il contenuto del contratto con le relative garanzie che devono essere predisposte a favore dell’una e dell’altra parte, è opportuno prendere le mosse dai problemi di ordine giuridico che interessano il caso di specie (4).

3. L’alienazione di immobile gravato da diritto di abitazione.
Secondo la definizione contenuta nel codice civile (art. 1022) il diritto di abitazione è il diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia. Sitratta di un diritto non alienabile e non suscettibile di essere concesso in locazione (art.1024 c.c.) (5). L’incedibilità del diritto di abitazione viene ricondotta al carattere strettamente personale di tale diritto che ne preclude qualsiasi utilizzazione da parte di soggetti terzi, estranei alla definizione di “famiglia” così come identificata nell’art. 1023 c.c. (6). Al contrario del diritto di usufrutto che consente al suo titolare di godere della cosa, direttamente o indirettamente, rispettandone la destinazione economica, il diritto di abitazione è strettamente limitato ai bisogni del titolare e della sua famiglia. La casa oggetto del diritto di abitazione deve essere abitata direttamente dal titolare del diritto e dai soggetti indicati dall’art. 1023 c.c. (cioè gli stessi familiari), secondo le necessità ad essi proprie senza poter essere locata o sfruttata in altro modo.

Il carattere personale del diritto è evidente poiché l’habitator può doversi trovare ad abitare parte della casa con il proprietario se le dimensioni di quest’ultima sono tali da consentirlo. Quanto all’estinzione del diritto di abitazione, stante il richiamo di cui all’art. 1026 c.c., secondo il quale le disposizioni relative all’usufrutto si applicano in quanto compatibili anche al diritto di abitazione, si può ritenere che esso cessi per prescrizione a causa dinon uso ventennale, per riunione dell’abitazione e della proprietà nella stessa persona, per totale perimento della cosa su cui è costituito il diritto. Nella fattispecie oggetto della nostra attenzione, l’immobile è gravato dal diritto di abitazione a favore dei genitori del venditore e, precisamente, a favore del padre giàdeceduto e della madre che attualmente vive in una casa di riposo per anziani. Il diritto di abitazione a favore del padre, quindi, si è già estinto a seguito della morte,per quanto attiene alla madre, invece, bisognerebbe sapere da quanto tempo non abita più la casa per verificare se anche tale diritto si sia o meno estinto per prescrizione. 4 Si precisa, in proposito, che poiché l’analisi del caso concreto è stata affidata congiuntamente oltre che a chi scrive al notaio Massimo Stefani, si è proceduto ad una suddivisione del lavoro che attribuisce a me il compito di introdurre la fattispecie in oggetto, lasciando al notaio Stefani l’analisi di alcune questioni teoriche, alle quali via via nel testo si farà espresso riferimento e l’approfondimento delle questioni fiscali e assicurative. 5 Sul patto di cedibilità del diritto di abitazione cfr. MASSIMO STEFANI nella relazione che segue.

6 L’inalienabilità del diritto di abitazione era già sancita nel Code Napoleon e, precesamente, nell’art. 631, ripreso in modo pressochè inalterato nell’art. 528 del codice del 1865. Nell’originaria formulazione contenuta in quest’ultimo, anche il diritto di usufrutto era inalienabile. Tale divieto, infatti, è stato abolito solo con il codice del 1942. Anche qualora, tuttavia, fosse decorso il termine di prescrizione ventennale, per la cancellazione del diritto dai Registri Immobiliari, sarebbe necessario un atto di accertamento giudiziale non essendo sufficiente una dichiarazione di parte. Mancando, tuttavia, nella fattispecie concreta, indicazioni in tale ultimo senso dobbiamo ritenere che per l’alienazione dell’immobile de quo si debba richiedere anche l’intervento della signora titolare del diritto di abitazione. Il nudo proprietario e l’habitator dovrebbero pertanto intervenire congiuntamente per l’alienazione, ciascuno per i propri diritti, del diritto di proprietà sull’immobile in oggetto. In proposito, la dottrina che si è occupata dell’argomento ha manifestato perplessità in ordine alla legittimità dell’atto dispositivo del diritto di abitazione, stante il divieto di alienazione di cui all’art. 1024 c.c.

L’ipotesi del trasferimento, ciascuno per i propri diritti, da parte del nudo proprietario e del titolare del concorrente diritto di usufrutto o di superficie viene pacificamente accolta da dottrina e giurisprudenza, al contrario, il trasferimento congiunto di diritto di abitazione e nuda proprietà desta opinioni discordi. La posizione contraria si basa sull’intrasferibilità del diritto di abitazione sancita dal codice civile, la quale trova il proprio fondamento nella tutela degli interessi del nudo proprietario che non può veder mutata la figura dell’habitator (7). La dottrina, invece, che ammette la cessione del diritto di abitazione unitamente alla nuda proprietà ritiene che, in tale ipotesi, non si assista ad alcuna lesione degli interessi del nudo proprietario, poiché i diritti vengono ceduti congiuntamente ed il diritto di abitazione viene a ricongiungersi con la nuda proprietà (8). Nel caso concreto, comunque, la questione potrebbe essere risolta anche con la preventiva rinuncia da parte dell’habitator al proprio diritto di abitazione e la conseguente alienazione della proprietà libera da gravami da parte del venditore. In proposito, non sussistono dubbi in ordine al fatto che, al pari di qualsiasi altro diritto di godimento, anche il diritto di abitazione può essere dismesso in qualsiasi momento da parte del titolare.

Delineata nei tratti essenziali la natura giuridica del diritto di abitazione e considerato il problema della sua circolazione, veniamo alla fattispecie concreta. Innanzitutto, si può percorrere la strada della rinuncia da parte dell’habitator al diritto di abitazione. In tale ipotesi, il negozio potrà essere a titolo oneroso o gratuito. Nel primo caso, dovrà essere corrisposto un corrispettivo da parte del nudo proprietario in capo al quale si consolida il diritto di abitazione a favore del cedente; nel secondo, invece, si configurerà un’ipotesi di donazione indiretta. Sotto il profilo fiscale, la rinuncia a titolo oneroso sconterà le ordinarie imposte di registro, ipotecaria e catastale, quella a titolo gratuito invece sarà soggetta all’imposta di donazione. Se invece si propende per il trasferimento, da parte del nudo proprietario e dell’habitator, ciascuno per i propri rispettivi diritti, del diritto di nuda proprietà e di abitazione bisognerà evidenziare che il corrispettivo dovrà essere corrisposto pro quota ad entrambi i cedenti. 7 Tale posizione trova la sua motivazione anche nella asserita titpicità dei diritti reali, cfr. BIANCA, La vendita e la permuta, I, in Trattato Vassalli, Torino, 1993, p. 126. Così, CACCAVALLE-RUOTOLO, Il diritto di abitazione nella circolazione dei beni, Commissione Studi Civilistici CNN, Studio n. 2344, approvato dalla Commissione Studi il 22 giugno 1999. Per quanto attiene al diritto tavolare (del quale solo qui ci si occupa) svolgiamo le considerazioni che seguono. Con riferimento al diritto di abitazione in capo al padre dell’alienante, già deceduto, si procederà, se la cosa non è già stata fatta alla cancellazione del diritto medesimo, mediante produzione del certificato di morte. Allo stesso modo, per quanto attiene alla rinuncia del diritto di abitazione da parte della madre, si procederà alla cancellazione (o estavolazione) del diritto medesimo.

L’art. 8 della legge tavolare indica espressamente quali sono i tipi di segnalazione pubblicitaria attuabili nel libro fondiario: si tratta dell’intavolazione (che prende il nome di estavolazione o cancellazione quando la vicenda ha carattere negativo e comporta il venir meno di un diritto già iscritto), della prenotazione e dell’annotazione. Con riferimento all’intavolazione di un diritto reale, si pensi all’usufrutto o appunto al diritto di abitazione, essa si attua mediante l’apposizione di un’apposita iscrizione nel foglio (tecnicamente indicato come foglio “C”) degli aggravi relativo alla partita in oggetto. La estavolazione del diritto di abitazione comporterà quindi la cancellazione della posta relativa. Nel caso di cessione del diritto di abitazione, unitamente al diritto di nuda proprietà, invece, a rigore, si dovrebbe effettuare l’iscrizione relativa al trasferimento del diritto di abitazione a favore dell’acquirente della nuda proprietà, nel foglio degli aggravi della partita relativa al bene compravenduto. Ma le due iscrizioni si annullerebbero per confusione, poiché poste in essere a favore ed a carico dello stesso soggetto, dovendo in questo caso l’Ufficio del Libro Fondiario procedere alla cancellazione d’ufficio delle poste tra di loro confliggenti. Nella pratica, quindi, sia nel caso di rinuncia che nel caso di cessione si procede alla presentazione della medesima istanza avente ad oggetto l’estavolazione del diritto di abitazione.

4. Le garanzie a tutela dell’acquirente e del venditore alla luce delle specificità del caso concreto.
Nella predisposizione del contratto il notaio avrà cura di evidenziare alle parti i problemi che si pongono in relazione al caso concreto, apprestando le opportune garanzie. Già si è parlato del diritto di abitazione (9) che grava sull’immobile in oggetto: in proposito, sarà il notaio a richiedere l’intervento in atto dell’habitator affinchè rinunci al diritto di abitazione o lo ceda congiuntamente al titolare della nuda proprietà. (10). Per quanto attiene alle garanzie specifiche che attengono al contratto di compravendita, il codice civile prevede tre tipi di garanzia in favore del compratore: la garanzia per evizione (artt. 1483-1489 c.c.), la garanzia per vizi (art. 1490), che ricorre quando la cosa è inidonea per l’uso per il quale è destinata, la garanzia per mancanza delle qualità promesse (art. 1497 c.c.) (11). 9 Cfr. sub. Par. 2. 10 Come già in altra parte del testo evidenziato, pare qui la rinuncia la soluzione preferibile, pur risultando, in linea teorica ammissibile anche la cessione congiunta da parte dell’habitator e del nudo proprietario, ciascuno per i propri rispettivi diritti, dell’intero diritto.

11Ai sensi dell’art. 1490 c.c. il venditore è tenuto a garantire il compratore dai vizi che rendono la cosa “inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore”. L’art. 1492 c.c., in particolare, dispone che, nel caso in cui la cosa sia viziata, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto oppure la riduzione del prezzo (salvo che per alcuni vizi per i quali gli usi escludono la risoluzione), oltre al risarcimento del danno (artt. 1492-1495). La responsabilità in cui incorre il venditore, che abbia alienato una cosa viziata, è, secondo l’orientamento prevalente della dottrina e della giurisprudenza, una responsabilità “speciale” (tra gli altri, LUMINOSO e Per quanto attiene alle garanzie di cui sopra, viene introdotta generalmente nei contratti di compravendita una clausola di garanzia da parte del venditore nei confronti dell’acquirente al fine di garantire l’inesistenza, nel bene compravenduto, di vizi, diritti reali o di godimento, diritti di prelazione ed, in generale, vincoli o pesi che potrebbero inficiare il libero e pieno godimento del bene compravenduto. Poiché tuttavia le garanzie de quo operano ex lege, indipendentemente da un espresso richiamo nel testo del contratto, il compito del notaio è quello di evidenziare alle parti la sussistenza di garanzie reali o vincoli (evidenziandoli, se del caso, in atto), al fine di consentire la prova della conoscenza degli stessi da parte dell’acquirente.

Ai sensi dell’art. 1482 c.c., ad esempio, l’acquirente di cosa gravata da vincoli o garanzie reali non dichiarate dal venditore ed ignorate dall’acquirente può sospendere il pagamento del prezzo e chiedere la risoluzione del contratto; in caso di pesi espressamente esplicitati nell’atto, invece, ciò non è possibile, essendo il venditore tenuto verso di lui solo per il caso di evizione. Allo stesso modo, gli oneri ed i diritti reali che impediscono il libero godimento del bene legittimano l’acquirente a chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo solo se non sono dichiarati nel contratto (art. 1489 c.c.). Tornando al caso di specie, se il venditore avesse taciuto dell’esistenza del diritto di abitazione ed il notaio non avesse provveduto alle necessarie verifiche al fine di accertare lo “stato” del bene oggetto del contratto, evidenziandolo in atto, si sarebbe potuti incorrere nell’ipotesi da ultimo esplicitata e di cui all’art. 1489 c.c. Analoghe considerazioni possono essere svolte con riferimento al diritto di ipoteca dell’ammontare di Euro centomila, a garanzia di un mutuo ancora in essere per la somma residua di Euro ottantamila, che grava sull’immobile oggetto del contratto. Anche qui è onere del notaio rendere evidente l’esistenza del diritto reale di garanzia. E’ consolidato l’orientamento dottrinale e giurisprudenziale che riconduce la violazione da parte del notaio dell’obbligo di effettuare le visure ipotecarie e catastali nell’ambito della responsabilità contrattuale (12). BIANCA.

Sulla natura speciale della responsabilità contrattuale del venditore per vizi della cosa venduta v., in giurisprudenza, Cass. 15 maggio 2000, n. 6234), che si differenzia da quella che consegue all’inadempimento contrattuale sia sotto il profilo dei presupposti che dei rimedi accordati che dei brevi termini di prescrizione (art. 1495 c.c.). Si tratta, in particolare, di una responsabilità “senza inadempimento”, che consegue al trasferimento di un bene viziato: essa prescinde dall’accertamento di un comportamento colposo da parte del venditore, il quale è chiamato a rispondere per i vizi preesistenti alla conclusione del contratto (come si può desumere dall’art. 1491). Con riferimento, invece, ai vizi sopravvenuti dopo la conclusione del contratto, ma prima della consegna, si configura un’ipotesi di inadempimento e, precisamente, di violazione dell’art. 1477, primo comma, il quale impone all’alienante di trasferire la cosa nello stato in cui si trovava al momento della vendita. L’art. 1497 c.c., invece, attribuisce all’acquirente di un bene privo delle qualità promesse ovvero di quelle essenziali per l’uso a cui è destinato il diritto di chiedere la risoluzione del contratto secondo le disposizioni generali sulla risoluzione per inadempimento. L’interpretazione letterale delle norme pone l’accento sull’importanza della distinzione tra vizi del bene e mancanza delle qualità promesse, dal momento che in questa seconda ipotesi è preclusa al compratore la possibilità di chiedere la riduzione del prezzo.

Accanto a tali disposizioni di tipo normativo, dottrina e giurisprudenza hanno elaborato la categoria della vendita di aliud pro alio, e, cioè, di un bene radicalmente diverso da quello dovuto, in cui il venditore risponde verso il compratore in base alla disciplina generale sull’inattuazione dello scambio contrattuale. 12 Sia pur con sinteticità che qui si impone diamo alcuni cenni in ordine all’evoluzione che, sul punto, si è avuta in giurisprudenza. Secondo l’orientamento più risalente, non gravava sul notaio, incaricato di redigere un atto pubblico di trasferimento immobiliare, alcun obbligo di effettuare le visure ipotecarie, qualora non gli fosse stato conferito uno specifico incarico in tal senso dalle parti; successivamente a partire dalla sentenza della Suprema Corte n. 2444/1959 si è riconosciuta in capo al notaio, in caso di stipula di atto pubblico, una responsabilità extracontrattuale conseguente alla violazione del dovere Nella fattispecie proposta alla nostra attenzione, gli acquirenti dell’immobile necessitano, per il pagamento del prezzo (convenuto in Euro trecentomila), della stipula di un contratto di mutuo, che sarà garantito da ipoteca sul medesimo bene. Pare qui doversi ritenere che l’acquirente voglia acquistare il bene libero dall’ipoteca già in essere, con la conseguenza che sarà necessario procedere
a) all’estinzione del contratto di mutuo ancora in essere ed alla conseguente cancellazione del diritto di ipoteca;
b) alla stipula del nuovo contratto di mutuo;
c) all’iscrizione di ipoteca di primo grado sull’immobile acquistato a garanzia del mutuo di Euro trecentomila;
d) alla corresponsione all’acquirente della somma pattuita una volta che tutte le formalità di cui sopra saranno eseguite.

Nel contratto di compravendita dovrà essere evidenziata sia la sussistenza del diritto di ipoteca che la sottoscrizione dell’atto di assenso alla sua cancellazione (precedente alla stipula del contratto di compravendita). Altro elemento che dovrà essere evidenziato nel contratto di compravendita è la sussistenza del contratto di locazione in essere (13). Il principio generale in tema di locazione è quello secondo il quale, nel caso di vendita dell’immobile locato, il contratto di locazione si trasferisce in capo all’acquirente. Il contratto, tuttavia, è opponibile all’acquirente solo qualora abbia data certa anteriore al contratto di compravendita (14). In ordine all’applicazione della disciplina speciale in tema di locazione, basti qui ricordare che ai sensi dell’art. 3 lettera g) della legge 431 del 1998, spetta al conduttore il diritto di prelazione sull’immobile locato, nel caso in cui il locatore intenda alienarlo a terzi e sia stata data disdetta da parte di quest’ultimo (opponendosi al rinnovo del contratto alla prima scadenza) (15). Per quanto attiene alle modalità relative all’esercizio del diritto di prelazione, la norma sopra citata fa riferimento agli artt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978. istituzionale di verificare, effettuando visure ipotecarie, la libertà dell’immobile compravenduto.

Con la sentenza della Corte di Cassazione 2128/1973, si è poi qualificata la responsabilità del notaio rogante, per mancata verifica di libertà da oneri e pesi dell’immobile alienato, come “contrattuale”, riconducendola alternativamente allo schema del contratto di mandato o di prestazione d’opera professionale. Con la pronuncia n. 475/1994, il giudice di legittimità ha affrontato il quesito: se l’obbligo di verifica catastale, ammesso in relazione alla stipula di atto pubblico, potesse sorgere anche con riguardo a scrittura privata autenticata. A tal proposito si sono distinte due ipotesi: quella in cui l’attività svolta dal notaio si limiti all’autenticazione delle sottoscrizioni apposte in sua presenza in calce ad un documento predisposto dalle parti o da altro professionista e quella in cui il notaio sia stato incaricato della stesura del contratto. La Corte ha concluso affermando l’estensione dell’obbligo di verifica catastale solo con riferimento alla seconda di esse (impostazione confermata dalla sentenza della Corte di Cassazione 5868/2006). Con le sentenze 264 e 14450 del 2006, infine, la Suprema Corte, sulla base del riconoscimento in capo al notaio di un obbligo di informativa in ordine all’opportunità di effettuare le visure catastali (sentenza 11842/1995), ha ravvisato la sussistenza di obblighi di informazione e consulenza, riconducibili ad un più generale obbligo di protezione nei confronti della parte contraente, relativamente alla segnalazione di eventuali criticità dell’atto stipulando. 13 La materia delle locazioni, in Italia, è regolata, in parte dalle disposizioni contenute nel codice civile, ed, in parte, da una legislazione speciale. La disciplina delle locazioni ad uso abitativo è contenuta principalmente nella legge n. 431 del 1998 e nella legge 392 del 1978. 14 Si evidenzia, in proposito, che tutti i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati dopo l’entrata in vigore della legge n. 431 del 1998 devono avere la forma scritta.

Di conseguenza, è sufficiente la presentazione del contratto registrato. 15 L’art. 3 della legge 431/98 precisa, infatti, che alla prima scadenza del contratto di locazione, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, in presenza di particolari motivi, tra i quali l’intenzione del locatore di vendere l’immobile a terzi , non avendo la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. Qualora il locatore intenda alienare a titolo oneroso l’immobile locato, egli deve darne comunicazione, a mezzo ufficiale giudiziario, al conduttore che ha diritto di esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione (con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario). In caso di alienazione in spregio del diritto di prelazione di cui sopra, il conduttore ha diritto di riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro avente causa entro sei mesi dalla trascrizione del contratto (art. 39). Nel caso di specie, quindi, sarà fortemente opportuno che il notaio faccia presente la problematica relativa agli immobili locati alle parti, facendo poi risultare, se del caso, nell’atto il corretto espletamento da parte del venditore delle formalità necessarie per consentire al conduttore l’esercizio del diritto di prelazione e la rinuncia o il mancato esercizio da parte di quest’ultimo nei termini di legge. Il notaio, comunque, dovrà far rilevare dall’atto la sussistenza del contratto di locazione in essere citandone gli estremi di registrazione. Se, invece, il contratto non è vicino alla scadenza si dovrà pensare ad un accordo con il conduttore.

5. Il contatto con il cliente e la predisposizione dell’atto.
Sotto il profilo pratico operativo, mi si chiede di spiegare quale sia il “percorso” che, all’interno di uno studio notarile, segue un atto dal suo inizio alla sua conclusione, intesa quest’ultima non solo come stipula dell’atto stesso ma anche come espletamento di tutte le formalità relative. Mi occuperò dei momenti essenziali che accompagnano il perfezionarsi di un atto notarile, tracciando delle linee guida che, penso, possano accomunare la prassi operativa di molti studi notarili, pur nella consapevolezza che ciascun studio presenta peculiarità proprie dettate dalle dimensioni, dalla struttura (svolgimento dell’attività in forma associata o meno, numero dei dipendenti etc.) e dalla sensibilità del singolo professionista. Il primo contatto del cliente con lo studio avviene a mezzo di un impiegato, che valuta la richiesta del cliente e, a seconda dei casi, fissa un appuntamento con il notaio oppure indica i documenti che dovranno essere prodotti per la predisposizione dell’atto rimandando solo alla produzione di questi ultimi il colloquio con il notaio. Se si tratta di questione non particolarmente complessa e per la quale il cliente non ha espressamente manifestato il desiderio di chiarimenti da parte del professionista, si procederà direttamente alla predisposizione dell’atto. Il primo contatto del cliente con lo studio è questione particolarmente delicata, che rappresenta il biglietto da visita dello studio verso l’esterno e richiede particolare attenzione e sensibilità da parte del professionista. Generalmente i collaboratori di studio cui viene demandato il primo contatto telefonico o personale con il cliente sono persone di esperienza e dotate di specifica competenza, in grado di vagliare le singole richieste e di incanalarle nel modo più opportuno. In proposito, vi sono studi in cui a seconda della materia da trattare (compravendita, successioni, diritto societario) il personale di riferimento è diverso e specializzato nello specifico settore; altri in cui, anche a seguito delle più modeste dimensioni, ciò non è possibile e l’intervento del notaio si rende molto più spesso indispensabile anche nella fase istruttoria.

Dopo l’acquisizione della documentazione necessaria, il notaio decide l’impostazione dell’atto e dà disposizione alle impiegate per la redazione della relativa bozza; se l’atto è particolarmente complesso, invece, viene redatto personalmente dal professionista. Molti notai predispongono dei “testi base” per la redazione dei diversi testi contrattuali, in modo tale da consentire alle impiegate di seguire lo schema dell’atto più agevolmente e con maggiori garanzie di sicurezza. In ciascuna bozza di atto vi è, infatti, il richiamo a tutte le formalità che quel particolare tipo di contratto deve necessariamente contenere, riducendo in tal modo la soglia di errore. I “testi base” poi vengono continuamente aggiornati e rivisti dal notaio. Nel caso di specie si potrebbe ipotizzare un percorso di questo tipo: i signori Anna e Paolo Mueller (oppure il signor Josef Hofer) prendono contatto con lo studio notarile esponendo di voler acquistare una casa di abitazione di proprietà del signor Josef Hofer. Il collaboratore di studio con il quale intrattengono il primo contatto si informerà preliminarmente del regime patrimoniale delle parti, dell’ampiezza del terreno circostante l’abitazione, della fruibilità da parte degli acquirenti di particolari agevolazioni fiscali previste nel caso di acquisto di casa di abitazione, richiedendo, al tempo stesso, la produzione di una serie di documenti quali: le fotocopie dei documenti di identità delle parti (e dei codici fiscali), gli estremi delle licenze edilizie (verificando se sia necessario richiedere anche il certificato energetico); il certificato di destinazione urbanistica se ne ricorrono i presupposti.

Nel sistema tavolare, del quale qui in particolare mi occupo, non è necessaria la produzione dell’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio attestante il rapporto di coniugio della parte venditrice ed il regime patrimoniale cui la stessa è soggetta, poiché il principio della “pubblica fede” del Libro Fondiario garantisce la titolarità del bene in capo al proprietario tavolare. Si richiede, invece, l’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio per verificare il regime patrimoniale della parte acquirente. Dopo aver effettuato le opportune “visure” relative al bene oggetto dello stipulando contratto di compravendita, il notaio avrà con i clienti un incontro per chiarire le questioni del caso e delle quali nei precedenti paragrafi si è trattato. A seguito degli accertamenti posti in essere dal notaio, in particolare, risulteranno tutti i gravami che attengono al bene, dei quali gli acquirenti potevano o non essere stati già posti al corrente dal venditore. 6. La stipula dell’atto e gli adempimenti successivi. Il notaio si occupa dell’impostazione giuridica del singolo contratto, curando il rapporto con il cliente ed indagandone la volontà. La bozza dell’atto, se predisposta da un collaboratore, viene rivista ed integrata dal notaio, a seconda delle esigenze del caso specifico. Al momento della stipula dell’atto il notaio legge l’atto alle parti, integrandolo ed adeguandolo alla loro volontà.

Un cenno merita la normativa recentemente introdotta, in Italia, dall’art. 35 comma 22 del decreto legge 4 luglio 2006 n. 223 relativo all’obbligo, in capo alle parti, per la cessione d’immobili per la quale sia stato previsto un corrispettivo, di indicare le modalità di pagamento del corrispettivo. Il comma 22, benché inserito in una norma destinata a contrastare l’elusione fiscale ha prodotto indirettamente l’effetto di intensificare i provvedimenti per limitare l’uso del contante nella c.d. legge antiriciclaggio (D.L. 3 maggio 1991 n. 143, convertito in legge 5 luglio 1991 n. 197), come di recente modificata dal D. lgs 20 febbraio 2004 n. 56. Gli adempimenti posti in essere dopo la stipula dell’atto sono in parte delegati al personale di studio. Si tratta di mettere a repertorio l’atto appena stipulato, di procedere alla redazione della nota di trascrizione (o dell’istanza tavolare) ed alla registrazione dello stesso. Nella maggior parte dei casi, il notaio non procede direttamente alla redazione di tali formalità, controllandone solo che il tutto sia correttamente eseguito al momento della firma delle singole note o istanze. Le note di trascrizione, le istanze tavolari, le note di iscrizione in camera di commercio ed anche le domande di registrazione in via telematica attraverso il MUI devono, infatti, essere presentate unitamente ad una o più copie (autentiche) dell’atto ed essere firmate dal notaio. Vi sono poi una serie di altri adempimenti che seguono la firma di un atto notarile ed attengono alla normativa antiriciclaggio, alle notifiche che seguono a determinati tipi di atti, ed ai diversi tipi di comunicazioni (16). 16 Si evidenzia che, a partire dal 1 gennaio 2006, risulta abrogato il primo comma dell’art. 7 della legge n. 310 del 1993 (che obbligava i notai a trasmettere in questura una scheda informativa nell’ipotesi di trasferimento di terreno o di esercizio commerciale), rimanendo la suddetta norma in vigore solo nelle zone ove vige il sistema tavolare.

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