Österreichisch – Italienisches Komitee des Notariats / Comitato Italo – Austriaco del Notariato

(Bolzano 2007/3) Dr. Susanne Frank

XXXII. CONVEGNO del Comitato Italo Austriaco
del Notariato Bolzano,
28. – 29. Settembre 2007
La pratica del trasferimento immobiliare in Germania
Dr. Susanne Frank, 
notaio a Monaco dí Baviera, lic. en droit

A) Il contratto di compravendita immobiliare in Germania 

I. Informazioni di base
1. Principi astratti Il Diritto Tedesco viene retto dal sistema del principio di astrazione“ (Abstraktionsprinzip). In poche parole, esso afferma che il negozio causale di tipo obbligazionario e il negozio reale del trasferimento sono due entità giudiriche autonome. Un semplice caso esemplificativo: Müller compera un’automobile da Friedrich, pagando il prezzo pattuito immediatamente. L’auto e la relativa documentazione gli vengono consegnate una settimana dopo. Il diritto privato tedesco riconosce qui due fasi distinte: -prima abbiamo un contratto d’acquisto concluso da Müller e Friedrich ai sensi del § 433 BGB, ovvero un negozio obbligazionario. Il contratto d’acquisto è il negozio causale. -Il trasferimento reale di proprietà richiede però sia il consenso reale che il passaggio della cosa all’acquirente. Pertanto Friedrich, consegnando l’auto a Müller agisce “concludentemente” ed esegue e perfeziona und negozio astratto ai sensi del § 929 BGB, nella forma di un negozio dispositivo reale, traferendo la proprietà a Müller. Müller, da parte sua, adempie il suo obbligo attraverso il pagamento del prezzo, cioè consegnando“ il denaro, immediatamente. Nella vita pratica, e quindi in particolare riguardo al trasferimento della proprietà su oggetti mobili, queste due tipologie del contratto obbligazionario e il passaggio reale di proprietà (consenso reale) come pure il passaggio rea-le a possesso si realizzano contemporaneamente. Il principio di astrazione afferma comunque che i negozi astratti sono giuridicamente indipendenti, e conseguentemente che – come nel nostro caso, cioè il trasferimento della proprietà sull’auto e quella sul denaro – siano efficaci anche se il negozio causale (nel nostro caso il contratto d’acquisto) siano inefficaci. Ad esempio questo si verificherebbe, nel caso che al momento della conclusione del contratto d’acquisto (espressione della volontà) Friedrich fosse così übriaco da risultare incapace di agire. In tal caso il contratto in sé sarebbe inefficace, ma Müller assumerebbe comunque la proprietà dell’auto, se al momento della consegna (e quindi del trasferimento reale della proprietà) Friedrich è nuovamente lucido, e quindi legalmente capace di agire. È chiaro che dal momento che il negozio obbligazionario è considerato inefficace, sussiste la necessità di poter annullare anche quello reale. A tal scopo le disposizioni del §§ 812 e segg. nel BGB introducono il principio del arricchimento senza titolo“ (Bereicherungsrecht), che consente di procedere ad un annullamento del trasferimento di proprietà.


2. Il trasferimento della proprietà nel diritto immobiliare. Mentre nella pratica giornaliera l’autonomia giuridica dei due negozi (obbligazionario e dispositivo) non salta all’occhio, ma vengono in essere grazie ad atti concludenti, questa differenziazione formale è ben chiara nelle procedure di acquisto e vendita di proprietà immobiliare. Il trasferimento reale della proprietà avviene qui con la seguente procedura: prima di tutto è essenziale il consenso reale delle parti (Auflassung) ed inoltre una iscrizione della modifica dello stato giuridico nei registri appositi (Grundbuch). Solo la combinazione di consenso e iscrizione concretizzano (rendono efficace) tale variazione di stato giuridico. La cosiddetta “Auflassung” ovvero la dichiarazione di consenso alla variazione di proprietà su un immobile, ai sensi delle disposizioni del § 925 BGB1 deve avvenire alla presenza di entrambe le parti di fronte ad un notaio. Pertanto è il notaio, in 1 Testo tradotto degli articoli citati: § 873 BGB-
(1) Il trasferimento di proprietà su un immobile, il suo aggravio con diritti (servitù) o il trasferimento o aggravio di tali diritti (servitù) è necessario il consenso del titolare del diritto da trasferire con l’altra parte riguardo al subentrare della variazione di stato giuridico e sulla sua iscrizione nei registri, a meno non venga disposto diversamente dalla legge.
(2) Prima della concreta iscrizione, le parti sono vincolate esclusivamente se la dichiarazione di reciproco consenso è stata fatta con atto pubblico di fronte ad un notaio, o di fronte al Grundbuchamt (Ufficio del Registro) o presso questo è stata depositata o se il titolare del diritto ha consegnato all’altra parte una autorizzazione all’iscrizione ai sensi delle disposizioni del Regolamento dei Registri (Grundbuchordnung). § 925 BGB – La dichiarazione di consenso di alienante ed acquirente, necessaria ad una iscrizione del trasferimento di proprietà su immobili come da § 873 BGB (Auflassung) deve essere espressa da entrambe le parti compresenti, di fronte ad autorità o ente preposto e competente. A rivedere e attestare tale dichiarazione è autorizzato e preposto qualsiasi notaio, fermo restando la competenza anche di altre autorità. Ad esempio la suddetta dichiarazione può essere espressa anche nell’ambito di una composizione giudiziaria.

1) Auflassung, die unter einer Bedingung oder unter einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam. Germania, che rende possibile l’efficacia anche formale di tale atto. L’iscrizione nel registro (Grundbuch) per il diritto tedesco ha valore costitutivo, ovvero l’acquisizione della proprietà viene in essere solo con la sua registrazione nel Grundbuch, e non nel momento della redazione e sottoscrizione dell’atto pubblico (contratto) o con un’operazione di trasferimento di possesso formale. Le parti contrattuali concludono (sottoscrivono) l’atto pubblico di fronte a un notaio. Qui si perfeziona il negozio obbligazionario, e cioè si dispone che l’alienante vende e cede un terreno all’acquirente, e che riceve (ovvero riceverà) un dato prezzo dall’acquirente. Quindi – o meglio, come nella prassi avviene regolarmente, nello stesso atto – concludono un secondo contratto, in cui determinano la loro comune volontà, che la proprietà sul terreno passi dall’alienante al compratore (Auflassungsvertrag). Questo contratto di “Auflassung” (cessione) è essenziale per richiedere all’Ufficio del Registro (Grundbuchamt) l’iscrizione del nuovo proprietario. Tale richiesta di iscrizione, di solito, viene presentata ad avvenuto pagamento del prezzo pattuito. E solo quando l’Ufficio del Registro ha provveduto a effettuare l’iscrizione, l’acquirente può effettivamente dirsi “proprietario” del fondo acquistato. In questo momento viene anche perfezionato il negozio dispositivo.

3. Il Registro -Grundbuch Il Grundbuch“ è un registro pubblico tenuto presso l’Ufficio del Registro del corrispondente tribunale (competenza locale). Qui sono iscritti tutti i fondi e terreni di un “distretto” immobiliare (Grundbuchbezirk). La fonte delle disposizioni di legge per il Registro è data dal ““Grundbuchordnung – GBO” (Regolamento dell’Ufficio e del Registro Immobiliare). Lo scopo fondamentale del registro è rendere chiaro e pubblico lo stato giuridico relativo ad un fondo. Naturalmente si tratta in primo luogo dei rapporti di proprietà, e della registrazione dei diritti di terzi che gravano sullo stesso fondo (servitù), cosicché si pongano basi sicure e trasparenti per un eventuale passaggio di proprietà.

Il Grundbuch,

dato il suo principio di pubblicità, gode di credibilità e effetto probatorio ai sensi delle disposizioni dei §§ 8922, 893 BGB, ovvero terzi, in 2: Testo tradotto § 892 BGB : 1) Il contenuto del registro vale come giusto e probante per colui che ha o acquisisce diritti su un fondo sulla base di negozio giuridico, a meno che non sia qui iscritto una contraddizione o che l’errore non sia già conosciuto per l’acquirente del diritto. Se l’avente diritto nei confronti di terzi sia limitato nel disporre di un diritto iscritto, allora tale limitazione è efficace nei confronti dell’acquirente solo se essa è esplicitamente iscritta a registro, oppure se egli ne sia chiaramente a conoscenza. particolare potenziali acquirenti di immobili, possono in qualsiasi momento controllare lo stato giuridico del fondo, e possono affidarsi alla correttezza delle iscrizioni del registro. Ai sensi delle disposizioni in vigore, la correttezza e la completezza del registro viene “finta” a favore dell’acquirente in buona fede. Quello che viene tutelato qui però è solo l’acquisizione di diritti su base di negozio giuridico, cioè di negozio di trasferimento di fondi (Verkehrsgeschäft). La forza probatoria del Bestandsverzeichnis“, o inventario“, il primo foglio del registro, si limita alle informazioni sulla denominazione del fondo. Dati su estensione, posizione, fattore economico, che sono iscritti in un altro registro amministrativo (di solito il catasto dei fondi – Liegenschaftskataster) non sono coperti. Se si dovesse addivenire che non tutti i fatti registrati corrispondono, ovvero che non sono corretti, allora un avente diritto deve tempestivamente presentare ricorso, e farlo registrare. Nonostante come detto si tratti di un pubblico registro, le visure sono consentite solo a colui che può provare di avere concreto interesse ai sensi del § 12 GBO. Il Grundbuch è strutturato come segue:
a) Il già citato inventario (Bestandsverzeichnis), che descrive le caratteristiche principale del fondo, come la sua posizione, la sua tipologia, e la dimensione, e identifica il fondo con cifre specifiche (dai numeri del foglio, numero del fondo Flurblattnummer, Flurstücknummer).
b) Le cosiddette Abteilungen“ o Sezioni (da I° a III°), che contengono:

  1. I) il nome del proprietario o dell’avente diritto edificativo, eventualmente con le relative quote proprietarie o proprietà congiunte, e gli estremi del titolo per la registrazione.
  2. II) gli eventuali oneri o restrizioni, che non possono essere iscritte alla sezione III, come ad esempio servitù generali, o personali, annotazioni di autorizzazione a cessione, limitazioni dispositive)
  3. III) i diritti ed oneri pignoratizi o ipotecari (ipoteche, pegno fondiario/ Grundschuld, debiti non redimibili). Le iscrizioni al Grundbuch vengono effettuate su richiesta di una delle parti,

2)Se per l’acquisizione del diritto è necessaria una iscrizione, allora al fine della conoscenza dell’acquirente è determinante il momento della presentazione della richiesta di iscrizione, oppure – se un accordo a tale fine ai sensi del § 873 BGB sia concluso più tardi – il momento della conclusione dell’accordo. e richiedono anche l’autorizzazione a procedere di colui, il cui diritto viene toccato attraverso l’iscrizione(§ 19 GBO). Tale autorizzazione può avvenire solo per atto o con autenticazione notarile.

4. Questioni formali

Ai sensi del § 311b BGB qualsiasi negozio giuridico di alienazione e/o acquisto di fondo richiede un atto notarile. Ciò significa quindi che il negozio obbligazionario deve assolutamente essere per atto pubblico, pena sua nullità. II. Elementi fondamentali del contratto di compravendita immobiliare in Germania 1. Generalità Il trasferimento di proprietà fondiaria in Germania ha diverse fasi: – Per prima cosa viene concluso, con atto notarile, il contratto di compravendita. – In seguito viene iscritta a Grundbuch la cosiddetta pre-annotazione di trasferimento“ (Auflassungsvormerkung). Tale operazione garantisce il diritto al successivo trasferimento di proprietà, che è stato acquisito attraverso l’obbligazione (Auflassung), che copre il periodo intercorrente fra il consenso sulla compravendita di fronte a notaio e l’effettiva acquisizione di proprietà attraverso l’iscrizione nel registro. – Contemporaneamente si provvede alle altre operazioni necessarie al perfezionamento del contratto, quali ad esempio raccogliere le autorizzazioni a depennazione per i creditori pignoratizi, o le dichiarazioni notarili ed amministrative (per es. dichiarazioni liberatorie del Comune riguardo al suo diritto di prelazione, ecc) – Una volta presenti tutte le condizioni necessarie, deve essere effettuato il pagamento del prezzo pattuito. – A completamento delle procedure segue la vera acquisizione di proprietà, attraverso la trascrizione del rapporto proprietario nel registro, che funge anche a momento di perfezionamento del contratto di compravendita. Condizione necessaria qui è non solo l’avvenuto pagamento a saldo del prezzo pattuito e l’esistenza delle necessarie dichiarazioni e autorizzazioni, ma anche il pagamento dell’imposta di trasferimento proprietario (Grunderwerbsteuer) da parte dell’acquirente. Pertanto si può dire che l’alienante rimane proprietario sino al momento in cui ha ricevuto il denaro che gli spetta. Di regola questo prezzo viene pagato direttamente all’alienante.

Un passaggio fiduciario attraverso il notaio è consentito solo se non sono presenti sufficienti garanzie a tutela delle parti, ad esempio se il prezzo dovesse essere coperto da finanziamenti di diversi istituti di credito, e ci siano più creditori reali. Questo si differenzia nelle procedure pratiche anche a livello regionale. Un contratto preliminare – come ad esempio è d’uso in Italia – non esiste, in linea di massima. Se nel contratto notarile il prezzo viene indicato in modo incorretto, o se una concordata clausola ancillare non viene messa agli atti, allora l’intero contratto è inefficace. Il contratto di per sé deve contenere almeno i seguenti punti: – le parti coinvolte -l’oggetto da contratto (descrizioni atte ad individuarlo) – prezzo e modalità del suo pagamento -trasferimento del possesso, e dei diritti ed oneri (modalità) – dichiarazione e annotazione di autorizzazione a cessione (Auflassung), dichiarazioni da mettere a registro -garanzie -costi di redazione e procedura Di solito però il contratto comprende anche altri punti e precisazioni.

2. Dettagli
a)
 Le parti contrattuali Sulla prima pagina dell’atto (Introduzione) si nominano le parti, con elementi identificativi. Se una delle parti è persona giuridica (ad esempio una società) devono essere indicate sia la Denominazione Legale, che la sede e la forma, ed anche i rapporti di rappresentanza legale. Questi ultimi, come pure l’effettiva iscrizione della società negli appositi registri devono essere comprovati (estratti)
b) Oggetto del contratto Subito dopo si trova la descrizione dell’oggetto della compravendita, con dati verificati con visura catastale (del registro). Oggetto è sempre il fondo, o la sua parcella; sopredificati si intendono come connessi del fondo. Di solito la descrizione del fondo avviene riportando l’inventario (Bestandsverzeichnis) del registro.
c) Dichiarazioni a registro (Auflassung, pre-annotazione di cessione) Per consentire il trasferimento dell’immobile è necessario il reciproco consenso delle parti (alienante e acquirente) espressa contemporaneamente di fronte al notaio (Auflassung o dichiarazione di autorizzazione/consenso). Tali dichiarazioni si trovano regolarmente anche nell’atto notarile. La pre-annotazione di cessione (Auflassungsvormerkung) viene iscritta nella seconda sezione del registro, e rende chiaro per chiunque, che in tempi brevi è previsto una variazione dei rapporti proprietari del fondo a causa di compravendita. Questa annotazione tutela l’acquirente in modo efficace contro eventuali atti illeciti dell’alienante (ad esempio un suo successivo contratto di compravendita, oppure un procedimento di esecuzione forzata)
d) Prezzo Nei casi classici di compravendita di fondi, il prezzo va versato non appena

  1. si è iscritta la pre-annotazione di cessione
  2. al notaio sono pervenute (propria manu) le autorizzazioni per la depennazione di servitù e oneri precedenti alla annotazione,
  3. sono stata concesse eventuali altre autorizzazioni (amministrative)

A garanzia di un passaggio di proprietà esente da gravi e oneri si conviene che i creditori vengano soddisfatti in anticipo, traendo le somme necessarie dal prezzo d’acquisto. In tal modo anche in casi di una pignoramento o di una cessione del prezzo d’acquisto (del diritto su di esso) la transazione viene comunque garantita. Alcune differenze regionali consentono il versamento del prezzo su un conto notarile. In tal caso sarà il notaio a provvedere, attingendo alla somma, alla soddisfazione delle rivendicazioni delle parti contrattuali. In ogni caso, anche se non viene utilizzato il conto notarile, il notaio rimane la persona responsabile a raccogliere le autorizzazioni a depennare crediti / diritti o altri assensi e nulla osta, a mantenere i contatti con i creditori iscritti al registro, e quindi richiedere in forma scritta all’acquirente di versare la somma pattuita, quando sia il momento (cioè quando si siano avverate tutte le condizioni necessarie)
e) Trasferimento del possesso Ai sensi delle disposizioni del BGB (§ 446 BGB) l’acquirente, dopo aver ricevuto il possesso della cosa (oggetto da contratto), ne può disporre e ne sopporta anche gli oneri. Con “trasferimento” in questo caso non si intende ancora la proprietà ma appunto solo il possesso. A partire da questo momento, cioè dal momento in cui l’acquirente può concretamente utilizzare l’immobile, è chiaro che sia lui non solo a goderne, ma anche a sopportare le necessarie spese di utilizzo. Ciò indipendentemente dal passaggio di proprietà. Nei contratti di compravendita immobiliare viene chiaramente stabilito questo momento (data di passaggio) e quindi del relativo passaggio dei connessi oneri, come pure del rischio, che di solito avviene in contemporanea con il pagamento a saldo del prezzo pattuito ed eventuale consegna delle chiavi.
f) Garanzie Tutti gli accordi relativi a responsabilità e garanzie dovrebbero essere inseriti nel contratto in forma scritta, poiché altrimenti vengono in vigore le disposizioni di legge. Nella pratica della compravendita di fondi però si tende in generale ad escludere un obbligo rispondere per garanzia di qualità (Gewährleistung).

3. Costi, imposte e contributi di legge

I costi per attività e prestazioni notarili vengono regolate in Germania dal cosiddetto Kostenordnung (KostO – Regolamento sui Costi) e dipendono dal valore del contratto (di solito ci si basa sull’ammontare del prezzo pattuito) e dalle procedure che il notaio è chiamato a svolgere (raccolta delle autorizzazioni, disposizioni fiduciarie se presente un conto, ecc.) Inoltre ci sono da versare alcuni contributi di legge, per le iscrizioni al registro (contributi di registro – Grundbuchgebühren), anche questi in relazione al valore contrattuale, e anch’essi regolati dal “Kostenordnung”. Molto semplicemente si può calcolare, in linea di massima, che i costi notarili insieme ai contributi di registrazione sono all’incirca 1,5% dell’ammontare del prezzo d’acquisto. Inoltre l’acquirente deve versare la cosiddetta imposta di trasferimento per acquisto (Grunderwerbsteuer), che ammonta al 3,5% del prezzo pattuito (detratto il valore d’inventario). Talvolta si aggiungono alcuni contributi minimi, di solito forfetari, ad esempio diritti comunali per le dichiarazioni liberatorie della prelazione, diritti amministrativi o bancari). Per l’alienante la vendita può eventualmente comportare una variazione nella sua imposizione fiscale generale, ad esempio se la vendita è su base o nell’ambito di attività commerciale, oppure se grazie alla vendita si è verificato un utile soggetto a tassazione. B) ESEMPIO Vediamo – con un contratto-modello allegato – un caso esemplificativo:

1. Circostanze
Josef Hofer (= alienante), sposato, vende il suo fondo, con sopredificato (casa) alla coppia Paolo e Anna Müller (= acquirenti). Al momento della vendita, l’immobile è ancora gravato da un diritto di abitazione per i genitori dell’alienante: Max Hofer, nel frattempo deceduto, e sua moglie Christa Hofer, che ora già vive in una casa di riposo; inoltre è gravato da un pegno fondiario (Grundschuld) per € 100.000,- a favore della Dresdner Bank, a garanzia di un mutuo di € 80.000,-. Gli acquirenti, Paolo e Anna Müller, vogliono diventare proprietari in parti uguali, e hanno bisogno, per coprire i costi, di ottenere un prestito / mutuo a finanziamento del loro acquisto. Il mutuo, a sua volta, viene coperto da una garanzia ipotecaria, un pegno fondiario (Grundschuld) della HypoVereinsbank. L’immobile è dato in locazione, ma gli acquirenti intendono usufruirne come propria abitazione. Il prezzo di acquisto ammonta a € 300.000,–.

2. Procedure
a)
 Competenze In linea di massima qualsiasi notaio può redigere un atto di compravendita per un immobile sito in Germania, non sussiste alcuna competenza territoriale o altri fattori che la determinano. All’interno dello studio notarile naturalmente la metodologia di lavoro può differenziarsi; ad esempio di solito è normale che sia un collaboratore, anche non giurista, a preparare la versione standardizzata di un contratto immobiliare. Di regola tali contratti vengono comunque preparati e riveduti e le loro procedure soddisfatte da parte del notaio e dal suo studio, e non da collaboratori esterni. Talvolta, in genere nelle grandi città o nel caso di situazioni particolarmente complesse, si chiede la cooperazione di un avvocato. Per il nostro caso-modello tutto ciò si risolve così: sarà il notaio che preparerà un contratto di compravendita, in cui le parti sono Josef Hofer quale alienante e i coniugi Paolo e Anna Müller come acquirenti. Non si conclude nessun contratto preliminare.
b) Contenuti del contratto di compravendita Il contratto così preparato viene fatto pervenire di solito alle parti per una verifica, e solo quando entrambe le parti sono d’accordo su tutti i punti, es-so viene stilato come atto vero e proprio. Il prezzo pattuito, di € 300.000, non viene versato al momento della redazione dell’atto o della sua sottoscrizione, bensì solo nel momento in cui gli acquirenti avranno ottenuto sufficienti garanzie del fatto che il loro acquisto (oggetto) è effettivamente libero da oneri di sorta e sgombero (accessibile). Tale sicurezza può avere diversi aspetti e possibilità. In generale il prezzo va al pagamento quando: -(1) la pre-annotazione di trasferimento (Auflassungsvormerkung) a favore degli acquirenti sia stata iscritta al rango (posizione) successiva a quella degli attuali oneri ed anche del pegno fondiario che gli acquirenti lasceranno iscrivere a favore della finanziante HypoVereinsbank, a garanzia,

  1. (2) sia stata ottenuta l’autorizzazione di Christa Hofer alla depennazione del suo diritto di abitazione (in forma idonea all’iscrizione a registro), ed anche una copia del certificato di decesso del già defunto Max Hofer,
  2. (3) sia stata ottenuto l’autorizzazione della Dresdner Bank alla depennazione del suo pegno di € 100.000 (sempre in forma idonea alla iscrizione a registro) con o senza clausole legate al pagamento del prezzo a saldo
  3. (4) sia definitivamente escluso (attraverso decreti o dichiarazioni) che non si eserciteranno diritti di prelazione anche da parte dell’amministrazione pubblica
  4. (5) l’immobile sia stato definitivamente sgomberato e/o reso concretamente accessibile.

Le funzioni che svolgerà direttamente il notaio sono quelle descritte dai punti da 1 a 4. Inoltre il notaio si preoccuperà di ottenere dalla Dresdner Bank una autorizzazione formalmente corretta, idonea alla depennazione del pegno fondiario di € 100.000. In concreto la banca concede al notaio un mandato fiduciario, affinché egli presenti la suddetta autorizzazione (e quindi avvenga la depennazione) solo dopo che il mutuo ancora pendente di € 80.000,- (ed eventualmente i suoi interessi maturati o le penalità per la sua estinzione anticipata) sia stato saldato. Questo mandato fiduciario viene concordato fra banca e notaio, singolarmente. Inoltre è ancora il notaio che provvederà a far registrare la pre-annotazione di trasferimento, e a raccogliere eventuali altri documenti. Una volta che si sono verificate le condizioni dei punti da 1 a 4, il notaio lo comunicherà all’acquirente e – in copia conforme – all’alienante. La quinta condizione da rispettare per provvedere al pagamento del prezzo, o cioè lo sgombero o comunque il rendere definitivamente accessibile l’oggetto da contratto, dovrà essere controllata direttamente dall’acquirente. Il notaio non ha alcun obbligo o dovere in questo senso. In ogni caso l’obbligo di sgombero ed accessibilità è chiaramente da inserire nel contratto, in modo esplicito; ad esempio devono venir indicati i termini e le scadenze del contratto di locazione, oppure se questo ha già avuto comunicazione di recesso, ed la data in cui i locatari eventualmente lascino l’immobile. Se, come nel nostro caso, gli acquirenti non intendano rilevare il rapporto di locazione, bensì utilizzare in proprio l’immobile, l’alienante deve impegnarsi a garantire uno sgombero entro una data definita. Solo quando questo sia avvenuto, cosa di cui è tenuto ad assicurarsi direttamente l’acquirente, allora il prezzo sarà da versare a saldo. Le possibilità di recesso in caso di rapporti di locazione di tipo abitativo so-no regolati e limitati nel diritto tedesco. In caso di rapporti in corso non è consentito, ad esempio, chiarire in anticipo se e a quali condizioni il contratto possa venir recesso. 
c) Procedure concrete Una volta steso e sottoscritto il contratto, sarà il notaio a procedere alla sua realizzazione. Cioè egli provvederà a ottenere le dichiarazioni e autorizzazioni sopra indicate (in “b”), controllerà la correttezza della documentazione necessaria e provvederà alle iscrizioni ai registri. Inoltre è il notaio che denuncerà alle autorità fiscali competenti il negozio in corso, le quali poi contatteranno direttamente l’aquirente per le procedure d’imposta. Inoltre devono essere indirizzate altre denunce, dichiarazioni o richieste alle diverse autorità comunali (Consiglio di perizia – Gutachterausschuß) o del territorio (ad esempio per terreni agricoli il Landratsamt). A seconda del numero dei creditori, dell’Ufficio del registro competente, e della complessità del contratto, il pagamento viene richiesto da 3 a 8 settimane dopo la sottoscrizione del contratto, l’iscrizione del nuovo rapporto proprietario avviene dopo ulteriori 2 o 3 mesi. Atto No. del contatto: Acquisto di terreno Oggi, il giorno ________________ dell’anno duemilasette sono comparsi innanzi a me, (nome)notaio in Monaco di Baviera, nello studio sito in 80333 Monaco, Theatinerstraße 36/III: 1.Josef H o f e r , nato il / a come risulta da residente in come risulta da 2.Paolo M ü l l e r , nato il /a e la coniuge, Anna M ü l l e r , nata il / a come risulta da entrambi residenti in come risulta da Le parti dichiarano che né il notaio né i suoi partner di studio presentano conflitto di interesse, né sono stati preventivamente coinvolti nella causa qui attestata eccetto che per la loro attività professionale e di pubblici ufficiali, ai sensi del § 3 c.1 no. 7 BeurkG1. Su richiesta dei comparenti ed avendoli informati sullo stato dei registri immobiliari, io notaio metto agli atti le loro dichiarazioni di volontà a me espresse in loro contemporanea presenza, relative al presente

CONTRATTO di COMPRAVENDITA:
I. Situazione catastale ed oggettiva

Nei registri catastali (immobiliari) del tribunale Monaco di Baviera al Foglio / Blatt 10000 1 Nota del Traduttore: Beurkundungsgesezt = Legge su Atti Pubblici ed Autenticazione degli Atti, Rep.Fed.Tedesca il signor Josef Hofer è registrato quale unico proprietario del terreno denominato Gemarkung Solln Fl.Nr. 287/12 Melchiorstraße 147 Edifici e superficie non edificata per tot. 0,1980 ha. Tale proprietà è gravata, ai sensi delle annotazione presenti nelle sezioni IIa e IIIa del Registro, come segue: Sezione II: Diritto di abitazione per Max Hofer e Christa Hofer, Sezione III: € 100.000,– Grundschuld“ (debito fondiario / diritto pignoratizio) a favore della Dresdner Bank Max Hofer risulta deceduto in data _______________. È presente un certificato di decesso. II. Oggetto del contratto Il signor Josef Hofer – in seguito indicato con “alienante” -vende e cede ai coniugi Paolo e Anna Müller – in seguito indicati con “acquirenti” -in comproprietà per il 50% ciascuno l’immobile e il terreno indicato e descritto al Punto I di questo atto, con tutti gli oneri e diritti ad esso acclusi, tutte le parti accessorie e annesse, senza eventuale inventario. L’alienante si impegna a trasferire agli acquirenti la proprietà sull’oggetto del contratto in esecuzione simultanea con il pagamento del prezzo pattuito. III. Trasferimento di proprietà e annotazioni

1.
a) 
Le parti contrattuali concordano sulle procedure del trasferimento di proprietà e autorizzano e richiedono la registrazione delle variazioni dello stato legale nei registri immobiliari.
b) Il notaio presenterà questo atto all’ufficio competente per le necessarie registrazioni di variazione proprietaria non appena gli sarà confermato /attestato l’avvenuto pagamento del prezzo di acquisto concordato, e verrà emesso il nulla osta delle autorità fiscali, necessari ai sensi delle imposte sui trasferimenti fondiari (Grunderwer-bsteuer). Precedentemente l’atto potrà essere emesso solo senza il testo della clausola di trasferimento. 1.A garanzia dei diritti degli acquirenti ad ottenere il trasferimento di proprietà, le particontrattuali consentono e richiedono esplicitamente la registrazione di una “annotazionedi trasferimento” a favore degli acquirenti alla Sezione II del registro immobiliare sotto il titolo dei rapporti di compravendita. Contemporaneamente viene autorizzato e richiesto che l’annotazione venga depennata al momento della autorizzazione della trascrizione della proprietà a favore degli acquirenti, se nel frattempo non siano state effettuate altre annotazioni / iscrizioni nel registro che vadano a incidere sull’acquisizione di proprietà da parte degli acquirenti, eccettoche con loro consenso 2.Si richiede comunicazione di espletamento sia per le parti che per il notaio.

IV. Prezzo convenuto

Il prezzo convenuto è di EUR 300.000,–(in lettere: ~ Euro trecentomila.). Questo verrà versato come segue: Il prezzo concordato è da pagare entro quattordici giorni a partire dall’invio di una comunicazione scritta del notaio agli acquirenti, che confermi: 1.che l’annotazione di trasferimento sia stata iscritta a rango immediato subito dopo i già iscritti oneri o a posizione privilegiata, tenendo presente che i diritti ipotecari per il finanziamento dell’acquisto hanno precedenza, 2.che in relazione al diritto ipotecario (Grundpfandrecht) iscritto, egli abbia ricevuto la polizza ipotecaria ed una esplicita autorizzazione a depennarla, entrambe redatti in forma esecutiva, ovvero per un utilizzo incondizionato, oppure condizionato ad una loro applicazione solo a seguito del versamento del prezzo pattuito. 3.che gli siano stati fatti pervenire i nulla osta relativi ai diritti di prelazione (Negati-vzeugnisse) 4.che sia stato depennato dal registro il diritto di abitazione per i coniugi Max e Christa Hofer Una ulteriore condizione, che il notaio non è obbligato a confermare, è lo sgombero dell’oggetto da contratto da parte del locatario. Il notaio ha il diritto di disporre del prezzo d’acquisto, deducendone le quote necessarie al fine di versare tempestivamente ai creditori ipotecari le somme di riscatto richieste, ovvero di sollecitare gli acquirenti a tale versamento. La restante somma va quindi versata sul conto del alienante presso (Istituto – conto etc.) La modalità di pagamento definita dal notaio ha valore liberatorio. La parti contrattuali convengono e accettano che la attestazione della scadenza di pagamento venga fatta pervenire a mezzo di invio postale standard. Il notaio ha fatto presente ed invitato il alienante, non appena ricevuta tale comunicazione, ad assicurarsi presso gli acquirenti che anch’essi l’abbiano ricevuta. Gli acquirenti vengono ritenuti in mora di pagamento, anche senza relativa comunicazione, nel caso il prezzo convenuto non sia stato contabilizzato in avere presso il conto del alienante ovvero del creditore ipotecario, fermo restando le disposizioni del § 286 c. 4 BGB2 (“assenza di mora in caso di assenza di colpa”). Il notaio ha esplicitamente edotto i presenti sul tasso di interesse legale dovuto in caso di mora.

V. Possesso, utilizzo, oneri

Tutti i diritti di possesso e utilizzo, gli obblighi riguardanti imposte e diritti pubblici, il rischio di perdita o peggioramento, come pure l’obbligo di responsabilità legato alla proprietà fondiaria passano all’acquirente a tutti gli effetti al partire dal giorno del pagamento estintorio (= data di perfezionamento) L’alienante si impegna a cedere il bene da contratto in questa data, contemporaneamente al ricevimento del prezzo dovuto, sgombero e nello stato del sopralluogo. L’oggetto da contratto al momento è ancora soggetto a locazione. Il contratto di locazione è stato recesso in data _____________. Gli acquirenti non subentrano nel rapporto locatorio. L’alienante si impegna acchè l’oggetto da contratto sia sgomberato entro il 2 N.d.T: BGB = Bürgerliches Gesetzbuch (Codice Civile Tedesco) VI. Procedimento di esecuzione forzata Gli acquirenti si assoggettano a procedimento esecutivo forzato, quali debitori solidali e per tutto il loro patrimonio, nel caso non vengano adempiute le disposizioni indicate in Punto IV del presente atto (Prezzo d’acquisto ed eventuali spese accessorie) Il alienante si assoggetta a procedimento esecutivo immediato ai sensi del Punto V, in riferimento ai suoi obblighi di cessione. Per il resto si rinuncia ad una applicazione del procedimento esecutivo forzato. VII. Diritti in caso di difetti e carenze La proprietà immobiliare viene ceduta e trasferita, ovvero acquistata e rilevata nel suo attuale stato, tale quale, comprensivo eventuale deperimento dovuto a vetustà. Unico obbligo dell’alienante sarà di consentire un trasferimento di proprietà e presa di possesso esente da ostacoli e di provvedere a sue spese che il terreno sia privo di gravi e oneri, in particolare quelli iscritti a catasto ma non esplicitamente rilevati. L’alienante garantisce di non essere a conoscenza di difetti non palesi. Nel caso sino al momento del passaggio in possesso, lo stato attuale dell’oggetto da contratto dovesse peggiorare oltre il normale grado di usura, l’alienante ne risponderà entro le disposizioni di legge. Si acconsente, attraverso la richiesta di perfezionamento nei registri immobiliari, a tutte e qualsiasi dichiarazione creditizia atta ad una liberatoria da gravami ed oneri, anche alla depennazione di diritti generali. Su presentazione di una richiesta di depennazione della signora Christa Hofer e del certificato di decesso del di lei coniuge, Max Hofer, si richiede la depennazione del diritto di abitazione per i coniugi Hofer. Vengono escluse tutte le altre rivendicazioni degli acquirenti in relazione a difetti oggettivi o legali della proprietà fondiaria, in particolare in riferimento a superficie, caratteristiche edilizie o del terreno, ovvero di edificabilità, a meno che l’alienante non agisca in modo intenzionale. Ciò vale altresì per rivendicazioni di risarcimento danni, eccetto a danni all’integrità ed incolumità degli acquirenti, nel caso l’alienante risponda di inadempimento ai suoi obblighi, come pure per altri danni causati da comportamento intenzionale o gravemente negligente dell’alienante, del sul rappresentante legale o di sua persona ausiliaria. VIII. Indicazioni e obbligo di informazione Le parti contrattuali confermano, di esser stati resi edotti dal notaio riguardo:

  1. criteri e scadenze delle procedure di trasferimento di proprietà, in particolare la presentazione di un nullaosta fiscale.
  2. responsabilità del possesso del contratto, per arretrati su imposte dovute o per costi infrastrutturali di allacciamento.
  3. responsabilità in solido delle parti contrattuali riguardo a costi, diritti e oneri legati alla redazione del presente contratto,
  4. al fatto che il presente atto deve contenere in modo corretto, completo ed esauriente tutti gli accordi presi, affinché ne sia garantita l’efficacia di legge,
  5. al fatto che eventuali diritti di locazione e affitto non vengono intaccati dalla presente compravendita,
  6. sul carattere fiduciario del pagamento di prezzi concordati prima del completamento delle procedure catastali e di registro, e sulla possibilità di deposito della somma,
  7. su diritti e rivendicazioni di legge e per contratto in caso di difetti, e sulle possibili conseguenze giuridiche e legali di una eventuale rinuncia consensuale a tali diritti,
  8. del fatto che alienazioni possono portare a redditi soggetti ad imposte sull’utile. Il notaio non ha però svolto opera di consulenza fiscale.

IX. Nullaosta di alienazione immobiliare / Diritto di prelazione

Non è necessario il nullaosta per alienazione immobiliare (Bodenverkehrsgenehmi-gung). Inoltre sono stati esplicitamente nominati i diritti di prelazione in favore dell’autorità comunale, dell’amministrazione del Libero Stato di Baviera, ai sensi delle leggi: BauGB, DenkmalschutzG und Bayer. NaturschutzG.(Codice sull’attività edilizia, Legge sulla tutela dei beni culturali, legge sulla tutela del territorio della Baviera). Le parti contrattuali concedono incarico e mandato al notaio, affinchè provveda ad ottenere le dichiarazioni relative delle autorità competenti, ed eventualmente a provvedere ad una dichiarazione ai sensi del § 469 BGB, non però a ricevere dichiarazioni relative alla decisione di avvalersi del diritto di prelazione. Nel caso ci si avvalga del diritto di prelazione, l’alienante cederà il prezzo di vendita che venga pagato dall’amministrazione del comune o del Libero Stato di Baviera agli acquirenti che abbiano già versato il prezzo pattuito.

X. Competenze e mandato del notaio

Le parti contrattuali incaricano e concedono mandato al notaio di provvedere ad ottenere tutte le necessarie autorizzationi, certificazioni o nullaosta, e dichiarano che esse valgono come da essi ricevute e valide al momento della loro consegna presso il notario stello, fermo restando che esse vengano emesse senza clausole o condizioni. Il notaio viene inoltre incaricato e ottiene mandato per prendere in consegna o emettere dichiarazioni necessarie all’espletamento delle procedure contrattuali, a presentare, ritirare, variare, integrare domande e richieste, senza limitazione sulla procura di legge.

XI. Costi e imposte

I costi per il presente atto, la sua redazioni, autorizzatione ed esecuzione, come pure le imposte per il trasferimento fondiario sono a carico degli acquirenti I costi per la liberazione da oneri e gravami sono a carico dell’alienante.

XII. Redazione e copie

Del presente atto pubblico l’alienante e gli acquirenti riceveranno ciascuno un originale con ed uno senza clausola di trasferimento di proprietà, l’ufficio del catasto /del registro immobiliare riceve copie autenticate (una con ed una senza clausola di trasferimento di proprietà), gli acquirenti ricevono una copia autenticata per il loro istituto di credito, senza clausola di trasferimento di proprietà, inoltre lo sportello per le imposte sul trasferimento fondiario e la commissione di controllo ricevono una copia semplice.

XIII. Costi di allacciamento 

1.1. A carico dell’alienante sono tutti i costi degli allacciamenti e forniture fatturate sino alla data odierna. Nel caso le fatture già emesse vengano ritirate o annullate, e nuove vengano emesse, con diverso ammontare anche maggiorato per lo stesso periodo di fatturazione, anche queste vanno a carico dell’alienante. Tutte le future bollette e fatture saranno a carico degli acquirenti. Nel caso l’alienante abbia provveduto al pagamento di somme in acconto, esse verranno abbuonate su somme dovute in futuro degli acquirenti. Nel caso che la regolazione della contabilità da parte dell’amministrazione comunale sia già stata effettuata 2.a carico degli acquirenti, l’alienante cede le sue rivendicazioni nei confronti dell’amministrazione comunale sino ad un ammontare uguale a quello del calcolo definitivo agli acquirenti, che accettano. Tenendo presente che questa clausola è valida solo nel rapporto intercontrattuale fra le parti, esse si impegnano a lasciarsi reciprocamente manlevati da qualsiasi altra rivendicazione da parte dell’amministrazione comunale. 1.Lo stesso dicasi per tutti gli altri contributi a cui sono soggetti i frontisti.
2.L’alienante dichiara che lo stato attuale delle infrastrutture e allacciamenti è già stato pagato. I costi indicati in 1) e 2), ovvero quelli che verranno a crearsi attraverso il futuro utilizzo del fondo e dell’immobile da parte degli acquirenti, saranno cura e obbligo degli acquirenti. XIV. Istituzione di diritto pignoratizio immobiliare3 Nel caso parti del prezzo d’acquisto vengano coperte da finanziamento di terzi, l’alienante dichiara disposto a sostenere le procedure per l’istituzione di un diritto pignoratizio immobiliare, a condizione che egli non venga a dover sopportare alcuna spesa e che la sua responsabilità si limiti alla garanzia reale legata all’oggetto del contratto. Gli acquirenti sin d’ora cede all’alienante, in modo adempiente ad acconto sul prezzo d’acquisto, tutte i diritti di rimborso nei confronti del creditore finanziario. Gli acquirenti si impegnano a dichiarare questa loro decisione al creditore, inserendola nell’atto istitutivo di pegno. L’obbligo ad una cooperazione viene in essere solo a condizione che il pagamento puntuale ed il pagamento di tutto il prezzo d’acquisto sia garantito. XV. Autorizzazione ad onerare L’alienante concede a ciascuno degli acquirenti, derogando alle restrizioni del § 181 BGB autorizzazione e procura di istituire diritto pignoratizio sull’oggetto da contratto, sino ad un valore corrispondente al prezzo d’acquisto pattuito con discrezionalità nella decisione di interessi e clausole ancillari, e di assoggettare l’oggetto da contratto alla possibilità di esecuzione forzata, ai sensi del § 800 ZPO4. 3 N.d.T.: Grundpfandrecht = si tratta del particolare sistema ipotecario tedesco legato solo ai terreni. 4 ZPO = Zivilprozessordnung (Codice di procedura civile tedesco) Attenzione! Lo stesso acronimo viene utilizzato anche per il codice austriaco! Tale procura può essere utilizzata solo ai fini del rapporto intercontrattuale e solo a condizione che il versamento del dovuto sia effettuato e confermato, in modo che le rivendicazioni di pagamento siano cedute come disposizioni da contratto. Questo mandato può essere fatto valere solo presso i notai Klaus Reeh e/o Dr. Susanne Frank a Monaco München, ai loro successori d’ufficio o rappresentanti. Gli acquirenti si scambiano reciproca procura derogando al § 181 BGB al fine dell’istituzione di diritti pignoratizi compresa la dichiarazione di assoggettamento reale e personale ad esecuzione forzata (anche ai sensi del § 800 ZPO) e recesso con annotazione di trasferimento di proprietà).

XVI. Clausola salvatoria

Nel caso una delle disposizioni del presente contratto risulti nulla o inefficace in parte o del tutto, il contratto non perde la sua efficacia complessiva. Le parti si impegnano in tal caso a sostituire le disposizioni non efficaci o non idonee con nuove disposizioni, efficaci e che corrispondano agli obiettivi economici, agli interessi ed alla volontà concreta delle parti. Lo stesso dicasi per eventuale integrazione di lacune del contratto.

XVII. Procedure di redazione

Le parti dichiarano, che prima della definitiva redazione ed emissione di atto pubblico, essi hanno ricevuto una bozza con il testo contrattuale previsto, e che hanno avuto tempo sufficiente per poter visionare e riflettere sui contenuti. XVIII. § 1365 BGB L’alienante garantisce che con il presente negozio egli non va a disporre del suo patrimonio complessivo o parti rilevanti di esso. Una approvazione del coniuge ai sensi del § 1365 BGB non è necessaria.

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