Österreichisch – Italienisches Komitee des Notariats / Comitato Italo – Austriaco del Notariato

(Lindau 2017/3) Dott.a Eleonora Bazzo

Notarcomitato – Comitato italo austriaco del notariato

XLII Convegno – 6 e 7 Ottobre 2017 – Lindau – Baviera

La pubblicità immobiliare in ITALIA

Dott.a BAZZO

PUNTO I – Come avviene l’acquisto della proprietà su beni immobili?

In Italia l’acquisto immobiliare avviene a titolo derivativo, cioè il relativo diritto si trasmette da una persona all’altra. L’acquisto a titolo derivativo può essere:

–          derivativo-traslativo, se si trasmette lo stesso diritto che aveva il precedente titolare;

–          derivativo-costitutivo, se si attribuisce al nuovo titolare un diritto differente che scaturisce da quello del precedente titolare, che lo limita.

Di conseguenza, il nuovo soggetto acquista lo stesso diritto che aveva il precedente titolare ovvero un diritto da esso derivante. Si desumono, ciosì, le regole seguenti:

1.      il nuovo titolare non può vantare un diritto di portata più ampia di quello che spettava al precedente titolare (nemo plus iuris quam ipse habet transferre potest);

2.      l’acquisto del diritto del nuovo titolare dipende, di regola, dalla effettiva esistenza del diritto del precedente titolare.

Il titolo dell’acquisto, o causa adquirendi, è l’atto o il fatto giuridico che giustifica l’acquisto.

Nell’ambito degli acquisti inter vivos, vi sono contratti ad effetti reali, che determinano la trasmissione o la costituzione di un diritto reale, o ad effetti obbligatori, quando danno luogo ad un rapporto obbligatorio.

Soffermandosi sui contratti ad effetti reali, come la compravendita, la proprietà si trasferisce, oppure un altro diritto reale viene costituito, per effetto del consenso manifestato nelle forme di legge. Questo principio, recepito da quello francese del Code Napoleon, è detto del “consenso traslativo”, in quanto attribuisce al consenso delle parti la forza di determinare il trasferimento o la costituzione di un diritto reale senza necessità di ulteriori formalità o atti materiali.

A tal fine, non è necessaria la consegna o il passaggio del possesso, in quanto questo fatto è una conseguenza del passaggio della proprietà e costituisce un’obbligazione della parte alienante.

Per i beni immobili, la legge richiede che il relativo contratto abbia la forma scritta.

Il diritto reale acquistato su un bene immobile diventa opponibile ai terzi soltanto per effetto della trascrizione, che è un mezzo di pubblicità legale consistente nell’annotazione di determinati atti giuridici nei Registri Immobiliari.

La trascrizione si basa sulla regola dell'”anteriorità”: colui che per primo ha fatto trascrivere in pubblici registri il titolo dal quale trae origine il suo diritto è preferito rispetto a colui che non ha trascritto affatto o ha trascritto successivamente il proprio titolo di acquisto.

È necessario, quindi, coordinare i due principi del consenso traslativo e dell’anteriorità della trascrizione. Il contratto ha immediata efficacia traslativa a favore dell’acquirente, che diviene proprietario già nel momento del perfezionamento del negozio. Tuttavia, fino a quando la trascrizione non sia stata eseguita, il diritto così acquistato, e già attuale nel patrimonio dell’acquirente, soccombe rispetto ai diritti incompatibili che dovessero essere acquistati da altri soggetti in forza di altri atti trascritti precedentemente e relativi allo stesso immobile.

È, quindi, irrilevante l’eventuale anteriorità dell’acquisto, in quanto un atto, una volta trascritto, prevale sugli acquisti effettuati precedentemente, ma non trascritti o trascritti successivamente dal medesimo dante causa.

Il principio si applica anche nel caso in cui la prima vendita, non trascritta, sia stata effettuata da una persona e la seconda, trascritta, dal suo erede. Quest’ultima è opponibile al primo acquirente, diretto avente causa dal de cuius, perché l’erede è nella stessa posizione del de cuius rispetto al patrimonio ereditario e ha effettuato per primo la trascrizione.

A differenza dei beni mobili, la legge risolve i conflitti tra plurimi acquirenti esclusivamente sulla base delle formalità pubblicitarie, prescindendo completamente dalla buona fede. La che è, quindi, del tutto irrilevante in materia di circolazione di diritti reali immobiliari. Le regole sulla trascrizione, invece, non trovano applicazione per i beni mobili non registrati. In questo caso, il conflitto tra più acquirenti da un medesimo alienante è risolto a favore di chi abbia conseguito per primo il possesso della cosa in buona fede.

L’ordinamento giuridico non lascia senza difesa il contraente che ha acquistato e vede soccombere le sue ragioni a vantaggio di un’altra persona per effetto dell’applicazione dei principi della trascrizione. Costui può rivolgersi contro il suo autore, ossia il venditore, che, avendo alienato per due volte lo stesso bene è responsabile del pregiudizio subito dall’acquirente e perciò può essere condannato al risarcimento dei danni.

La giurisprudenza, inoltre, è giunta ad ammettere che il primo acquirente, che sia risultato soccombente rispetto a colui che abbia acquistato successivamente, ma abbia trascritto per primo, possa agire con un’azione aquiliana di risarcimento del danno anche nei confronti di quest’ultimo. Ciò può avvenire soltanto nel caso in cui si dimostri che il secondo acquirente fosse in malafede nel momento in cui ha compiuto il proprio acquisto, ossia fosse consapevole del fatto che il bene era già stato alienato al primo acquirente e che, dunque, venissero lesi i diritti di quest’ultimo.

PUNTO II – Registri immobiliari

1)      Quali Registri Immobiliari sono previsti?

L’ordinamento italiano dei Registri Immobiliari è unico a livello nazionale, salva l’eccezione infra indicata. I Registri Immobiliari si basano su un criterio non reale, bensì personale, con partite intestate nei registri a nome della singola persona interessata.

Carattere reale ha, invece, il sistema tavolare dei registri fondiari, vigenti nelle province italiane che prima appartenevano all’Austria-Ungheria e che furono annesse all’Italia dopo la prima guerra mondiale (Trento, Bolzano, Trieste e Gorizia). Tale sistema è stato mantenuto in vigore in queste zone e prevede che l’intavolazione, o iscrizione nei libri fondiari, abbia funzione costitutiva, in quanto necessaria affinché l’atto abbia efficacia anche tra le parti. Non aggiungo altro su questo sistema, poiché è in vigore solamente in una piccola parte del territorio italiano ed è mutuato da altri sistemi giuridici, di cui abbiamo altri colleghi che ne parleranno.

2)      Come sono strutturati?

Il carattere personale dei Registri Immobiliari comporta che non vi sia una rilevazione delle vicende che hanno interessato un certo bene, ma un sistema di conoscibilità degli atti compiuti da determinati soggetti. Conseguentemente, dall’esame dei Registri Immobiliari, si può venire a conoscenza di quali trascrizioni e iscrizioni risultano effettuate a carico di un determinato soggetto e a favore di un altro.

Un principio particolarmente rilevante è quello della “continuità delle trascrizioni”. L’opponibilità erga omnes di un determinato atto acquisitivo è subordinata alla continuità delle trascrizioni degli atti a monte, per il tramite dei quali quel diritto è pervenuto all’ultimo titolare. Infatti, le successive trascrizioni e iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto se non è stato trascritto l’atto anteriore di acquisto. Quando l’atto anteriore di acquisto è stato trascritto, le successive trascrizioni e iscrizioni prendono effetto secondo il loro ordine rispettivo. Ciò porta a concludere che la trascrizione di un atto, in caso di una lacuna “a monte” e quindi in difetto di continuità, produce un effetto prenotativo, poiché l’atto a valle acquisterà la sua piena efficacia nel momento in cui verrà ripristinata la continuità con la trascrizione dell’atto anteriore del quale era stata a suo tempo omessa o errata la pubblicità.

3)      Esiste un registro catastale separato? Con quali effetti?

In Italia il Catasto, che contiene l’inventario dei beni immobili dello Stato, viene definito, nell’art. 1 della Legge Fondamentale del 1886, come un “catasto geometrico particellare, fondato sulla misura e sulla stima, non probatorio, allo scopo di accertare la “proprietà” immobiliare, evidenziarne le mutazioni e determinare le imposte”.

È, quindi, la base per le imposizioni fiscali e conserva le informazioni relative a:

–          individuazione univoca del bene (comune, foglio, mappale ed eventuale subalterno);

–          localizzazione geografica, estensione e consistenza;

–          destinazione d’uso del bene;

–          caratteristiche delle unità immobiliari;

–          grado di produttività e relativi redditi;

–          possessori e titolari di diritti reali.

Nell’ordinamento italiano il Catasto è presente in due sezioni complementari: Catasto dei Terreni e Catasto dei Fabbricati.

Negli anni 2000 l’accesso alle informazioni catastali è stato reso possibile via internet, sia per soggetti istituzionali, sia per i privati. Dal 2012 il Catasto è stato incorporato nell’Agenzia delle Entrate.

Negli atti aventi ad oggetto diritti reali, i relativi beni immobili devono essere specificamente designati con l’indicazione della loro natura, del comune in cui si trovano, nonché dei dati di “identificazione catastale”. I dati catastali diventano, quindi, un elemento essenziale ai fini della corretta indicazione del bene oggetto del trasferimento. È altresì necessaria l’indicazione di almeno tre confini dell’immobile: in seguito alla riforma introdotta con la legge n. 52/1985 tale adempimento non è più necessario ai fini della corretta indicazione del bene, ma è richiesto solamente al limitato scopo di effettuare la trascrizione del relativo atto.

L’art. 19 del decreto legge 30 maggio 2010, n. 78, convertito nella legge n. 122/2010, ha attribuito una grande importanza ai registri catastali, introducendo, per gli atti di trasferimento di diritti reali sui fabbricati, la previsione che “gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti (…) devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie”.

In tal modo, è possibile stipulare un atto di trasferimento di diritti reali sui fabbricati solamente se vi è la “conformità oggettiva”, cioè la corrispondenza allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Vista la possibile difficoltà di procedere ad un accertamento di fatto, il legislatore ha previsto espressamente che “la predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale”. Tale adempimento è escluso per gli atti di costituzione dei diritti reali di garanzia.

È inoltre stata introdotta la necessità che, prima della stipula dei predetti atti, il notaio individui gli intestatari catastali e verifichi la loro corrispondenza con le risultanze dei Registri Immobiliari. Si tratta di verificare la “conformità soggettiva”, cioè l’esatta individuazione degli intestatari catastali al momento del trasferimento.

PUNTO III – Iscrizioni

1)      Cosa viene iscritto nei Registri Immobiliari?

Oggetto della trascrizione sono gli atti, i contratti e le sentenze che comportano la costituzione, la modificazione o l’estinzione di diritti reali su beni immobili.

Gli atti rispetto ai quali la trascrizione svolge la funzione di dirimere il conflitto tra plurimi acquirenti dal medesimo titolare sono indicati “tassativamente” dalla legge. Ciò significa che devono essere trascritti tutti e solo gli atti espressamente previsti dalla legge come suscettibili di trascrizione.

Gli atti soggetti a trascrizione si individuano in relazione ai beni che ne costituiscono l’oggetto. Questi beni sono sia gli immobili, sia i mobili registrati. Inoltre, sono soggetti a trascrizione gli atti che comportano il trasferimento, la costituzione, l’estinzione o la modificazione di diritti reali. Solo in alcune specifiche ipotesi, la legge consente la trascrizione anche di atti produttivi di soli effetti obbligatori, come nel caso della locazione ultranovennale o del contratto preliminare di compravendita.

Passando ad un esame delle elencazioni normative, gli atti soggetti a trascrizione si possono distinguere nelle seguenti categorie:

–          contratti traslativi della proprietà o contratti costitutivi, modificativi o traslativi di diritti reali immobiliari;

–          contratti relativi a diritti personali su beni immobili;

–          transazioni che abbiano ad oggetto controversie sui diritti sopra menzionati;

–          sentenze giudiziali che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti sopra menzionati, ossia le sentenze costitutive;

–          divisioni aventi ad oggetto beni immobili.

Recenti novelle legislative hanno previsto anche la trascrizione dell’atto di opposizione del coniuge dei parenti del donante, del provvedimento di assegnazione della casa familiare, nell’interesse dei figli in caso di crisi dei rapporti familiari, e degli atti di destinazione per la realizzazione di interessi meritevoli di tutela.

Devono altresì essere trascritti, se hanno per oggetto beni immobili, la costituzione del fondo patrimoniale, le convenzioni matrimoniali che escludono i beni medesimi dalla comunione tra i coniugi, gli atti e i provvedimenti di scioglimento della comunione e gli atti di acquisto di beni personali.

2)      Come avvengono le iscrizioni? Chi le esegue? Chi le richiede?

Nel sistema italiano le possibili formalità nei Registri Immobiliari sono le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni. Tali formalità devono essere richieste presso l’ufficio dei Registri Immobiliari nella cui circoscrizione si trova il bene. Si possono ottenere la trascrizione, l’iscrizione o le annotazioni in forza di una sentenza oppure di un atto pubblico o di una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. La sottoscrizione dei contratti stipulati mediante scrittura semplice deve essere accertata giudizialmente.

Non è richiesto che le sentenze siano passate in giudicato, né che debbano essere definitivo dotate di efficacia esecutiva. Sono anche soggetti a trascrizione sia i provvedimenti amministrativi, a condizione che siano ricevuti da un pubblico ufficiale, sia i lodi arbitrali purché esecutivi.

Per la trascrizione di una domanda giudiziale occorre presentare copia autenticata del documento che la contiene, munita della relazione dell’avvenuta notificazione dell’atto alla controparte.

La domanda di trascrizione, di iscrizione o di annotazione di un atto tra vivi deve essere presentata al Conservatore dei Registri Immobiliari tramite un’istanza in doppio originale, la “nota di trascrizione” (o “nota di iscrizione” o “domanda di annotamento”), che deve contenere le indicazioni espressamente stabilite dalla legge e deve essere corredata dalla copia del titolo. Nella nota deve essere fatta menzione dell’eventuale esistenza di condizioni o termini per l’acquisto, a pena di non opponibilità ai terzi e risarcimento dei danni.

Eventuali omissioni o inesattezze nelle note determinano la nullità della trascrizione soltanto se sono tali da indurre incertezza sulle persone o sul rapporto giuridico a cui l’atto si riferisce.

Il Conservatore ha il potere di rifiutare la formalità non solo per inidoneità del titolo, ma anche per incompletezza della nota oppure per difformità della stessa rispetto ai modelli legislativi. Il controllo del Conservatore è meramente formale, in quanto limitato a tali ipotesi tassativamente indicate.

In caso di rifiuto, il Conservatore deve indicare sulle note i relativi motivi e restituire uno degli originali al richiedente. Quest’ultimo può ricorrere contro il rifiuto al Tribunale, che provvede con un apposito decreto. Tale procedimento non è soggetto a ricorso per Cassazione, in quanto il relativo provvedimento conclusivo non comporta esplicazione di un’attività giurisdizionale in sede contenziosa. Infatti, tale provvedimento non ha ad oggetto la risoluzione di un conflitto di interessi, ma il regolamento ai sensi di legge dell’interesse pubblico alla pubblicità immobiliare.

Nei casi dubbi, il Conservatore può procedere con la trascrizione con riserva. Questa formalità assicura al richiedente un effetto di prenotazione, in quanto l’eventuale decisione giudiziaria favorevole avrà effetti retroattivi. La retroattività produce alcune conseguenze, tra le quali la conservazione del numero d’ordine, l’impedimento di pregiudizi irreversibili relativamente ad altre formalità successivamente eseguite e un effetto informativo circa la contestazione giudiziaria in corso.

Il richiedente può proporre reclamo al Tribunale avverso la trascrizione con riserva. Questo provvede con un decreto immediatamente esecutivo e soggetto a reclamo presso la Corte d’Appello. Tale procedimento è assimilabile a quello cautelare ed è caratterizzato da un contraddittorio non pieno, il cui oggetto è limitato all’accertamento della gravità e della fondatezza dei dubbi che hanno indotto il Conservatore alla suddetta trascrizione con riserva. La definitiva pronuncia sulla sussistenza del diritto e sull’effettuazione della pubblicità è rimessa ad un eventuale giudizio di merito.

Nel corso degli ultimi anni, le modalità pratiche di tenuta dei Registri Immobiliari si sono evolute grazie ad un impiego di strumenti informatici. Infatti, le formalità relative alla tenuta dei Registri Immobiliari devono essere eseguite a tutti gli effetti di legge mediante l’inserimento dei dati negli archivi informatici delle conservatorie.

3)      Quali effetti hanno le iscrizioni?

La trascrizione attua una forma di “pubblicità dichiarativa”, che è un elemento non integrante della fattispecie negoziale, ma dal quale dipende l’opponibilità ai terzi dell’acquisto compiuto.

Ogni formalità di trascrizione può subire variazioni per effetto di nuove convenzioni tra le parti, per ordine del magistrato o di altra autorità competente. Queste variazioni vengono fatte risultare a fianco delle trascrizioni mediante note originali chiamate “annotazioni”. L’annotazione può definirsi come quella menzione che il Conservatore appone in margine alle trascrizioni in base ad un titolo autentico o ad un ordine dell’autorità su richiesta delle parti.

Lo scopo delle annotazioni è quello di avvertire i terzi che le formalità di riferimento hanno subito una variazione, pur non cambiando la natura e la causa del titolo da cui le formalità stesse hanno avuto origine. Ipotesi tipiche di annotazione sono la dichiarazione di nullità, di annullamento, di risoluzione, di rescissione o di revoca di un atto trascritto, la soggezione a condizione risolutiva o l’avveramento di una condizione.

Se la trascrizione ha lo scopo di rendere opponibile il negozio nei confronti di terze persone, l’annotazione ha il più limitato fine di rendere facilmente ed immediatamente conoscibile ai terzi certi fatti che per essi possono avere rilevanza: si tratta, in breve, di una forma di “pubblicità notizia”.

La pubblicità può presentare anche un “carattere costitutivo”. Senza tale pubblicità, infatti, il negozio non soltanto non si può opporre ai terzi, ma non produce effetti nemmeno tra le parti. Esempio tipico di pubblicità costitutiva è l’iscrizione dell’ipoteca che, quindi, si costituisce mediante iscrizione nei Registri Immobiliari.

La pubblicità ipotecaria si attua mediante:

–          l’iscrizione

–          l’annotazione,

–          la rinnovazione,

–          la cancellazione.

L’iscrizione dell’ipoteca è l’atto con il quale l’ipoteca prende vita. L’iscrizione a garanzia di un determinato credito fa collocare nello stesso grado, oltre al credito principale, le spese dell’atto di costituzione dell’ipoteca, quelle di iscrizione di rinnovazione, le spese ordinarie occorrenti per l’intervento nel processo di esecuzione e gli interessi, purché sia enunciata la misura.

L’annotazione serve a rendere pubblico il trasferimento dell’ipoteca a favore di altra persona ovvero il vincolo che venga a riguardare il credito ipotecario. Anche l’annotazione, che si esegue in margine dell’iscrizione, ha efficacia costitutiva: la trasmissione dell’ipoteca o la costituzione del vincolo sul credito garantito non hanno effetto finché l’annotazione non sia eseguita.

L’iscrizione dell’ipoteca conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data. Il termine è correlato con la durata della prescrizione estintiva dei diritti reali su cosa altrui. La rinnovazione serve a evitare che si verifichi l’estinzione dell’ipoteca e deve eseguirsi prima che i venti anni siano decorsi.

Diversamente, l’ipoteca si può iscrivere di nuovo , se il titolo all’iscrizione conserva la propria efficacia, ma essa prende grado dal momento in cui viene iscritto il nuovo titolo. Perciò, saranno preferito quei creditori che abbiano nel frattempo iscritto altra ipoteca, rispetto a colui che non ha curato a tempo debito la rinnovazione. Inoltre, se il bene è acquistato da un terzo, il quale ha trascritto il suo titolo anche prima del decorso del ventennio, non si potrà effettuare una nuova iscrizione né a carico del terzo acquirente, del tutto estraneo al titolo che legittima l’iscrizione ipotecaria, né a carico del suo dante causa, che non risulta aver più diritti immobiliari sul bene.

La cancellazione estingue l’ipoteca e vi si ricorre, di regola, quando il credito è estinto. La cancellazione può essere consentita dal creditore, tramite un atto di consenso che deve provenire dalla stessa persona che sarebbe legittimata a richiedere una nuova concessione dell’ipoteca, oppure può essere ordinata dal giudice. In questo caso la cancellazione può essere effettuata solo se la sentenza sia passata in giudicato. La cancellazione viene eseguita a margine della relativa iscrizione.

Un procedimento semplificato per la cancellazione di ipoteche iscritte a garanzia di mutui e finanziamenti concessi da banche ed intermediari finanziari è stato introdotto in forza del decreto legislativo 141/2010. In tali ipotesi, il creditore rilascia al debitore quietanza attestante la data di estinzione dell’obbligazione e trasmette al Conservatore la relativa comunicazione entro trenta giorni, senza alcun onere per il debitore e senza necessità dell’autentica notarile. Decorso il termine di trenta giorni, il Conservatore, accertata la presenza della comunicazione e in mancanza della comunicazione ostativa alla cancellazione, procede d’ufficio alla cancellazione dell’ipoteca e la rende conoscibile ai terzi.

In alcuni casi, infine, la trascrizione ha funzione di mera “pubblicità notizia”. L’attuazione di questa pubblicità non influisce in alcun modo sulla validità ed efficacia dell’atto, che rimane operante tra le parti ed anche opponibile ai terzi, indipendentemente dalla mancata attuazione dello strumento pubblicitario. Nel caso di fondo patrimoniale, ad esempio, l’opponibilità ai terzi di tale atto dipende dalla pubblicità dichiarativa attuata mediante i registri dello stato civile.

Una considerazione particolare merita la trascrizione relativa agli acquisti per usucapione.

La trascrizione riguarda atti e, dunque, non si presta a rispecchiare vicende di acquisto a titolo originario. Sono, invece, suscettibili di trascrizione le sentenze che accertano gli effetti di determinate vicende incidenti su diritti reali, come quelle da cui risulta acquistato un diritto per usucapione. La trascrizione di questa sentenza ha funzione di sola pubblicità notizia. Viene altresì ammessa la trascrizione degli atti interruttivi del corso dell’usucapione, la cui efficacia si produce dalla data della trascrizione stessa.

È altresì da mettere in evidenza come la trascrizione possa assumere “efficacia sanante”.

La trascrizione non ha, di per sé, alcuna efficacia nel rimuovere o superare eventuali vizi da cui il negozio giuridico trascritto fosse affetto. Tuttavia, in alcuni casi specifici la trascrizione può concorrere a rendere inopponibile ai terzi subacquirenti l’invalidità o l’inefficacia di un atto, più precisamente vale a rendere inopponibile gli effetti della sentenza che accoglie la domanda di impugnazione dell’atto. Ai fini della nostra analisi i casi principali di efficacia sanante sono due:

–          “nullità e annullamento per incapacità legale”: in questo caso, l’azione tendente all’accertamento della nullità è imprescrittibile e il suo accoglimento travolge potenzialmente tutti gli atti dipendenti da quello dichiarato nullo, mentre la domanda di annullamento per incapacità legale, sebbene prescrittibile, è anch’essa suscettibile di pregiudicare i diritti dei terzi aventi causa. Tuttavia, è espressamente previsto che la trascrizione dei diritti acquistati a qualunque titolo da terzi di buona fede prevalga sulla domanda introduttiva del giudizio se quest’ultima è trascritta dopo cinque anni dalla data della trascrizione dell’atto impugnato;

–          “annullabilità per cause diverse dall’incapacità legale”: in tali ipotesi la tutela dei diritti dei terzi non dipende dal tempo trascorso. Infatti, anche se la relativa domanda è trascritta prima che siano decorsi cinque anni, la trascrizione dell’acquisto del terzo consente che quest’ultimo sia fatto salvo, purché sia avvenuto a titolo oneroso.

4)      E’ prevista la possibilità di iscrizioni ad effetto prenotativo? Ordini di Grado?

Nell’ordinamento italiano sono possibili delle trascrizioni con effetto prenotativo.

In primo luogo, il legislatore ha assoggettato all’onere della trascrizione numerose domande giudiziali. In questi casi, la trascrizione serve a mettere i terzi in grado di conoscere che è stata proposta una domanda giudiziale in ordine a un determinato bene ed il relativo esito diventa opponibile anche agli aventi causa dal convenuto per effetto della trascrizione. Tale trascrizione esplica una funzione di prenotazione, nel senso che la domanda trascritta, se successivamente accolta, rende opponibile ai terzi aventi causa dal convenuto la relativa sentenza di accoglimento.

La sentenza di accoglimento della domanda proposta dall’attore prevale, quindi, sui diritti eventualmente acquistati dai terzi sul bene oggetto della lite in forza di atti trascritti successivamente alla trascrizione della domanda giudiziale. Qualora, invece, i terzi abbiano trascritto il loro titolo di acquisto anteriormente alla trascrizione della domanda giudiziale, l’eventuale sentenza di accoglimento della domanda non è in grado di pregiudicare i loro diritti.

Alla domanda giudiziale è equiparato l’atto introduttivo di un giudizio arbitrale.

In caso di rigetto della domanda o di estinzione del processo, il giudice ordina la cancellazione della domanda o comunque dell’atto giudiziario trascritto.

Limitandoci ai casi più importanti, la trascrizione delle domande giudiziali riguarda:

–          la domanda di risoluzione o di rescissione di contratti relativi ai diritti reali;

–          la domanda volta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre;

–          la domanda volta ad ottenere l’accertamento giudiziale della sottoscrizione di una scrittura privata relativa ad un atto soggetto a trascrizione;

–          la domanda di accertamento della simulazione di atti soggetti a trascrizione;

–          le domande di nullità o di annullamento di atti soggetti a trascrizione e quelle volte ad impugnare la validità della trascrizione di atti, fatti salvi gli effetti sananti della trascrizione.

La trascrizione della domanda giudiziale comporta un grave ostacolo pratico alla circolazione del bene. Sono stati, quindi, definiti limiti temporali all’efficacia della trascrizione degli atti giudiziari.

La trascrizione della domanda giudiziale conserva il suo effetto per venti anni e la trascrizione può essere rinnovata prima che scada tale termine . Questa regola viene estesa alla trascrizione del pignoramento immobiliare e del sequestro conservativo su beni immobili.

In secondo luogo, a partire dal 1996, è stata introdotta la trascrivibilità dei contratti preliminari di compravendita aventi ad oggetto la stipulazione di contratti definitivi relativi a diritti reali. La trascrizione è ammissibile solo se tali preliminari risultano da un atto pubblico o da una scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente.

La trascrizione del contratto preliminare svolge la propria funzione in stretto collegamento con la trascrizione del contratto definitivo e l’effetto di tale trascrizione ha, quindi, efficacia prenotativa degli effetti del futuro contratto definitivo. Infatti, in caso di trascrizione del preliminare, la successiva trascrizione del contratto definitivo prevale sulle trascrizioni e sulle iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare.

Gli effetti del contratto definitivo sono opponibili a coloro che abbiano acquistato diritti nei confronti dell’alienante nel periodo successivo alla trascrizione del preliminare.

Il preliminare trascritto non produce il trasferimento il diritto reale, ma anticipa l’opponibilità ai terzi degli effetti del contratto definitivo dalla data della trascrizione del preliminare. Tale prevalenza incide sulla libera circolazione dei beni e, anche in questo caso, sono stati previsti dei limiti temporali di efficacia. La trascrizione del contratto definitivo deve avvenire entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo e, in ogni caso, entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.

Simile effetto prenotativo si verifica altresì nel neo introdotto contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili (o “rent to buy”). La trascrizione di tale negozio ha un’efficacia massima di dieci anni e la relativa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.

PUNTO IV – Visure

1)      Come vengono effettuate le visure? Chi ha accesso ai registri per le visure?

La visura ipotecaria è un’attività di ricerca che permette di determinare se un soggetto, persona fisica o persona giuridica, sia intestatario di beni immobili e di identificare la presenza di eventuali formalità pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali) sugli stessi.

Chiunque può accedere agli atti pubblici ed eseguire una visura presso le Conservatorie dei Registri Immobiliari, ora gestite dall’Agenzia delle Entrate. L’ispezione ipotecaria permette la consultazione dei registri, delle note e dei titoli ivi depositati. Con le ispezioni ipotecarie è possibile visionare informazioni riguardanti le tipologie di formalità presenti nella relativa banca dati : le trascrizioni, le iscrizioni e le annotazioni.

L’ispezione ipotecaria è estesa a qualsiasi circoscrizione del territorio nazionale, a esclusione delle province autonome di Trento, Trieste, Bolzano, Gorizia e delle altre zone nelle quali vige il sistema tavolare. Non può essere effettuata la ricerca online di dati relativi a periodi precedenti l’informatizzazione di ogni singolo ufficio (anteriormente il 1970 circa).

Per impostare la ricerca online occorre indicare l’ufficio provinciale competente per territorio e le informazioni relative al soggetto di interesse (cognome, nome, luogo, sesso e data di nascita). Il sistema fornisce in risposta:

–          il soggetto richiesto e gli eventuali omonimi oppure l’informazione che non è stato trovato alcun soggetto con i dati anagrafici richiesti;

–          l’elenco sintetico delle formalità in cui compare il soggetto sul quale è stata effettuata la ricerca.

Le ricerche possono dar luogo a risultati più ampi delle effettive necessità, con possibile incremento dei costi dell’ispezione. Si può, pertanto, restringere la ricerca a un periodo temporale circoscritto, a una particolare tipologia di formalità (per esempio: solo trascrizioni, solo iscrizioni o solo annotazioni) oppure a un particolare immobile.

Ottenuta la lista delle formalità (elenco sintetico), se ne possono selezionare una o più e visualizzarne il contenuto integrale (ispezione per nota).

Vista la valenza non probatoria delle risultanze catastali e la presenza di errori nei registri catastali, sono proprio le visure ipotecarie a fornire la prova della proprietà di un determinato diritto reale e della relativa consistenza immobiliare, derivante dal confronto tra quanto acquistato e quanto venduto, tenendo presenti le variazioni e i frazionamenti intervenuti sugli immobili.

Il notaio deve effettuare, in relazione agli atti immobiliari ricevuti o autenticati, ispezioni ipotecarie almeno ventennali, curando nel contempo di accertare gli estremi attuali di identificazione catastale degli immobili e la cronistoria delle mutazioni catastali, poiché quest’ultima è strumentale ad una corretta indagine ipotecaria. Il termine ventennale si giustifica in base alla durata ventennale delle ipoteche e al termine ventennale per l’acquisto per usucapione. In tale periodo, può emergere la presenza di eventuali formalità pregiudizievoli su un bene immobile ancora vigenti.

PUNTO V – Acquisto a causa di morte

     1) Come viene data pubblicità agli acquisti mortis causa?

Il vigente codice civile ha comportato l’introduzione della possibilità, prima non prevista, di trascrivere le accettazioni di eredità e gli acquisti di legati, aventi ad oggetto acquisti di diritti reali immobiliari.

In caso di accettazione espressa viene trascritto il relativo atto; in caso di accettazione tacita viene trascritto l’atto dal quale risulti tale fatto, che può essere una sentenza, un atto pubblico o una scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente.

L’acquisto del legato avviene senza necessità di accettazione e, pertanto, può essere richiesta la trascrizione di un estratto autentico del testamento contenente il legato stesso. La previsione normativa degli acquisti mortis causa assolve essenzialmente la funzione di assicurare la continuità delle trascrizioni. Infatti, gli eventuali conflitti tra più aventi diritto in caso di acquisti mortis causa non possono essere risolti in base al principio della continuità delle trascrizioni, ma è decisivo l’accertamento del titolo della delazione ereditaria o della disposizione del legato.

A tal fine, sarà necessario individuare un testamento, decidere della sua validità e, in caso di plurimi testamenti, individuare quello più recente oppure si dovranno accertare i presupposti di una delazione ex lege. In nessun caso può sorgere un problema di pluralità di atti dispositivi efficaci e confliggenti. Ne deriva che l’erede o legatario non è gravato dall’onere di trascrivere per primo il proprio acquisto per renderlo opponibile ai terzi.

Per altro aspetto, invece, anche negli acquisti mortis causa opera il principio della continuità delle trascrizioni. Nel caso colui che abbia acquistato da un erede può rendere opponibile il proprio acquisto a terzi se sia stato trascritto anche l’acquisto mortis causa del suo autore. Si comprende, dunque, che la trascrizione dell’acquisto mortis causa non dipende direttamente da un interesse del successore, erede o legatario, bensì è funzionale alla tutela degli interessi degli aventi causa del successore attraverso la regola della continuità. Da ciò deriva la necessità di trascrivere l’accettazione tacita di eredità prima di trascrivere un atto dispositivo effettuato dall’erede del de cuius.

Tuttavia è sorta la necessità di tutelare chi ha acquistato beni ereditari facendo affidamento sulla qualità di erede di chi li ha venduti. L’azione di petizione di eredità consente all’erede di rivolgersi contro chiunque possegga a titolo di erede o senza titolo alcuno beni ereditari per farsi riconoscere la qualità di erede e per farsi consegnare o rilasciare i beni.

Per facilitare la circolazione dei beni, il legislatore ha ritenuto opportuno attribuire particolare valore all’apparenza della qualità di erede e alla buona fede del terzo acquirente. Sono, perciò, fatti salvi i diritti acquistati per effetto di convenzione con l’erede apparente, cioè con chi si comporti come erede senza esserlo, purché:

–          si tratti di convenzioni a titolo oneroso;

–          il terzo sia in buona fede. In questo caso, la buona fede deve essere provata dal terzo perché costituisce elemento costitutivo dell’acquisto a suo favore.

Se poi l’alienazione ha per oggetto beni immobili o beni mobili registrati, i principi della pubblicità immobiliare impongono che il terzo sia diligente e verifichi la legittimazione dell’alienante. Perciò, l’acquisto dell’avente causa dall’erede apparente è fatto salvo soltanto se l’acquisto a titolo di erede da parte dell’erede apparente e il successivo trasferimento dall’apparente al terzo siano stati entrambi trascritti anteriormente alla trascrizione dell’acquisto da parte del vero erede o del legatario oppure della domanda giudiziale di petizione dell’eredità contro l’erede apparente.

Occorre altresì tener presente l’effetto della pubblicità sanante nei casi di acquisto mortis causa. Se la domanda volta a contestare il fondamento di un acquisto mortis causa è proposta dopo cinque anni dalla trascrizione dell’acquisto stesso, la sentenza che accoglie la domanda non pregiudica chi abbia acquistato in buona fede diritti dall’apparente erede o legatario con atto trascritto anteriormente alla domanda.

Per concludere, appare evidente che in tute queste fasi la figura del Notaio si erge a tutore dei diritti delle parti, nel rispetto della legislazione vigente.

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