Notarcomitato
Österreichisch-italienisches Komitee des Notariat
XLIII. Tagung
Lienz
Eigentumsbeschränkungen – dingliche oder obligatorische wWrkung?
Österreich, Deutschland, Italien: ein Vergleich.
Die Rechtslage in Deutschland Notarassessor Johannes Eichelsdörfer
A) Diepersönlichen Dienstbarkeiten (Personalservituten)
a) Der Nießbrauch (Fruchtgenussrecht)
1. Inhalt und Wirkung
Das Fruchtgenussrecht trägt im deutschen Recht den Namen Nießbrauch und ist in §§ 1030 ff. BGB geregelt. Der Nießbrauch umfasst das vollumfängliche und unbeschränkte Recht zum Gebrauch des Grundstücks bzw. zur Ziehung der Früchte aus dem Grundstück. Nutzung und Fruchtziehung gehen unter dem Dach des Nießbrauchs Hand in Hand. Im Verhältnis des Eigentümers zum Nießbraucher ist nur der Nießbraucher zu einer wie auch immer gearteten Nutzung des Grundstücks berechtigt. Der Eigentümer ist davon ausgeschlossen. Je nach Vereinbarungen im Einzelfall können einzelne Nutzungen aus dem Nießbrauch mit dinglicher Wirkung ausgeschlossen werden.
2. Eintragung im Grundbuch
Der Nießbrauch wird im Grundbuch am belasteten Grundstück und zu Gunsten des Nießbrauchers eingetragen. Er schließt den Eigentümer zu Gunsten des Nießbrauchers von der Nutzung des Grundstücks und von der Fruchtziehung aus dem Grundstück aus.
3. Dauer des Nießbrauchs
Maximal kann ein Nießbrauch gem. § 1061 BGB bis zum Tod des Nießbrauchers bestehen. Mit dem Tod des Nießbrauchers erlischt auch der Nießbrauch. Diese Folge sieht das Gesetz zwingend vor. Die Beteiligten können den Nießbrauch nicht vererblich gestalten. In der Folge des Erlöschens ist das Grundbuch zu berichtigen. Der Nießbrauch kann von den Beteiligten jedoch bedingt oder befristet werden, er kann daher auch schon zu Lebzeiten des Nießbrauchers erlöschen. Steht der Nießbrauch einer juristischenperson zu, so erlischt er mit dieser (Liquidation und Vollbeendigung einer Gesellschaft).
4. Mehrere Berechtigte gleichzeitig
Der Nießbrauch kann mehreren Berechtigten gemeinschaftlich zustehen. Dabei können die Berechtigten den Nießbrauch zu ideellen Bruchteilen inne haben gem. §§ 741 ff. BGB (Beispiel: 1/2 Anteil am Nießbrauch – unter den Mitberechtigten ist eine Benutzungsregelung zu treffen) oder der Nießbrauch kann ihnen zur gesamten Hand zustehen (gesamthänderisch gebundenes Vermögen). Auch eine einfache Mitberechtigung gem. § 428 BGB ist möglich (Die Nießbraucher sind rechtlich nicht verbunden und beschränken sich nur gegenseitig in der Ausübung des Nießbrauchs). Die Unterscheidung ist im Wesentlichen für das Verhältnis der Nießbraucher untereinander relevant. Auch ein Quotennießbrauch, bei dem das ganze Grundstück belastet, der Nießbrauch aber nur zu einer Quote bestellt ist, ist möglich. Hier bilden Eigentümer und Nießbraucher eine Nutzungs- und Verwaltungsgemeinschaft.
5. Anwachsrecht
Stand der Nießbrauch mehrerenpersonen zur gesamten Hand zu, so bleibt er bei Wegfall einer derpersonen für die anderen voll bestehen. So liegt der Fall auch bei der einfachen Mitberechtigung gem. § 428 BGB. Hatten mehrere den Nießbrauch zu ideellen Bruchteilen inne, so erlischt er bei Wegfall einer derpersonen zu deren Bruchteil und die Verbleibenden stehen mit dem Eigentümer in Nutzungsgemeinschaft.
6. Mehrere Berechtigte nacheinander
Derselbe Nießbrauch kann nicht mehrerenpersonen nacheinander zustehen, wobei die Übertragung durch Erbfolge schon gem. § 1061 BGB ausgeschlossen ist (der Nießbrauch ist nicht vererblich). Der Nießbrauch ist gem. § 1059 BGB unter Lebenden auch nicht übertragbar, sodass er keinem anderen Berechtigten vom Nießbraucher gewährt werden kann. Der einerperson zustehende Nießbrauch kann aber als bedingter Nießbrauch so ausgestaltet werden, dass er zunächst dieser Person und bei Eintritt einer Bedingung dann einer anderenperson zusteht. Allerdings ist hier nach der Dogmatik des deutschen Rechts kein Übergang oder ein Anwachsen eines Nießbrauchs zu sehen, vielmehr erlischt der alte Nießbrauch mit dem Eintritt der Bedingung und es wird bereits auf Vorrat ein neuer Nießbrauch bestellt. Ausnahmen bestehen bei juristischenpersonen und rechtsfähigen Personengesellschaften. Der Nießbraucher kann jedoch als Berechtigter die Ausübung des Nießbrauchs einem Dritten überlassen, wodurch dieser einen nur schuldrechtlichen Anspruch gegen den Nießbraucher auf Duldung der Nutzung und Fruchtziehung aus dem Grundstück erlangt. Diese Möglichkeit der Überlassung der Ausübung des Nießbrauchs ist jedoch mit dinglicher Wirkung durch Vereinbarung der Beteiligten abdingbar.
b) Die beschränkt-persönliche Dienstbarkeit (Gebrauchsrecht)
1. Inhalt und Wirkung
Die beschränkt-persönliche „Dienstbarkeit“ (Personalservitute gem. §§ 1018, 1090 BGB) hat den Inhalt, dass der Begünstigte, in seiner Eigenschaft alsperson und nicht als Eigentümer eines herrschenden Grundstücks, das belastete Grundstück selbst in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dem Eigentümer des belasteten Grundstücks gewisse Nutzungen untersagen darf. Ein Beispiel ist das Recht auf einem Grundstück Waren zu lagern oder dort einen emittierenden Betrieb verhindern zu können. Der Ausübungsbereich kann mit dinglicher Wirkung auf einen Teil des Grundstücks eingegrenzt werden (Verlauf eines Wegs), wobei im Grundbuch dennoch das ganze Grundstück belastet ist.
2. Eintragung im Grundbuch
Das Recht wird im Grundbuch am ganzen belasteten Grundstück eingetragen zu Gunsten des Berechtigten. Liegen dadurch keine Unklarheiten im Grundbuch vor, so kann auch eine echte Teilflächenbelastung erfolgen.
3. Dauer des Rechts
Maximal kann das Recht bis zum Tod des Berechtigten bestehen. Mit dem Tod des Berechtigten erlischt es. Diese Folge sieht das Gesetz zwingend vor. In der Folge des Erlöschens ist das Grundbuch zu berichtigen. Das Recht kann von den Beteiligten jedoch bedingt oder befristet werden, es kann daher auch schon zu Lebzeiten des Berechtigten (bspw. bei Fristablauf) erlöschen. Es kann Dritten zur Ausübung überlassen werden, wenn dies ausdrücklich vereinbart ist.
4. Mehrere Berechtigte gleichzeitig
Auch das Gebrauchsrecht können mehrerepersonen gemeinschaftlich als Gesamtberechtigte innehaben. Mehrerepersonen können es gemeinschaftlich zu ideelen Bruchteilen oder zur gesamten Hand innehaben. Eine Gemeinschaft zu Bruchteilen soll aber nur möglich sein, wenn die Nutzung teilbar ist (etwa nicht bei einem Recht, eine gewisse Nutzung zu unterlassen).
5. Anwachsrecht
Das einerperson zustehende Gebrauchsrecht kann als bedingtes Recht so ausgestaltet werden, dass es zunächst dieserperson und bei Eintritt einer Bedingung dann einer anderenperson zusteht. Allerdings ist hier nach der Dogmatik des deutschen Rechts kein Übergang oder ein Anwachsen eines Gebrauchsrechts zu sehen, vielmehr erlischt das alte Recht mit dem Eintritt der Bedingung und es wird bereits auf Vorrat ein neues Recht bestellt. Stand das Recht aber mehrerenpersonen zur gesamten Hand zu, so bleibt es bei Wegfall einer derpersonen für die anderen voll bestehen. So liegt der Fall auch bei der einfachen Mitberechtigung gem. § 428 BGB. Hatten mehrere das Recht zu ideelen Bruchteilen inne, so erlischt es bei Wegfall einer derpersonen zu deren Bruchteil und die verbleibenden stehen (weiterhin – je nach Inhalt des Rechts) mit dem Eigentümer in Nutzungsgemeinschaft.
6. Mehrere Berechtigte nacheinander
Das Recht ist unter Lebenden nicht übertragbar, § 1092 I 1 BGB. Auch die Ausübung des Rechts kann – anders als beim Nießbrauch – einem Dritten schuldrechtlich nur überlassen werden, wenn dies ausdrücklich gestattet ist, § 1092 I 2 BGB. Der Berechtigte kann das Recht also nicht mit dinglicher Wirkung weitergeben. Auch ist das Recht nicht vererblich. Eine Bestellung für mehrerepersonen nacheinander ist dogmatisch als Bestellung mehrerer zeitlich aufeinander folgender Rechte möglich. Ausnahmen gelten wieder für juristischepersonen u.a. in Fällen des Vermögensübergangs.
c) Das Wohnungsrecht.
1. Inhalt und Wirkung
Das dingliche Wohnrecht gem. § 1093 BGB ist ein Sonderfall der beschränktpersönlichen „Dienstbarkeit“ (Personalservitute). Das Wohnungsrecht berechtigt seinen Inhaber unter Ausschluss des Eigentümers, Gebäude und Wohnräume auf einem Grundstück zu Wohnzwecken zu nutzen. Das Recht kann nur zu Wohnzwecken bestellt werden. Es kann in seiner Ausübung auf Teile der auf einem Grundstück liegenden Räume und Gebäude beschränkt werden.
2. Eintragung im Grundbuch
Das Recht wird stets als am ganzen Grundstück lastend in das Grundbuch eingetragen, auch wenn seine Ausübung auf einzelne Räume oder Gebäudeteile beschränkt ist.
3. Dauer des Rechts
Das Recht kann befristet werden. Es besteht maximal für die Lebenszeit des Rechtsinhabers und erlischt mit dessen Tod. Eine Übertragung unter Lebenden ist nicht möglich. Es kann Dritten zur Ausübung (nicht Übertragung der Inhaberschaft) nur überlassen werden, wenn dies ausdrücklich vereinbart worden ist. Ausnahmen bestehen in Fällen des Vermögensübergangs bei juristischenpersonen.
4. Mehrere Berechtigte gleichzeitig
Für mehrerepersonen können selbständige inhalts- und ranggleiche Wohnrechte bestellt werden. Das Recht kann auch mehreren zur gesamten Hand und als Mitberechtigte gem. § 428 BGB zustehen. Ein Wohnrecht kann jedoch wegen der Unteilbarkeit des Inhalts des Rechts nicht mehrerenpersonen zu Bruchteilen zustehen.
5. Anwachsrecht
Stand das Recht mehrerenpersonen zur gesamten Hand zu, so bleibt es bei Wegfall einer derpersonen für die anderen voll bestehen. So liegt der Fall auch bei der einfachen Mitberechtigung gem. § 428 BGB.
6. Mehrere Berechtigte nacheinander
Das Recht ist unter Lebenden nicht übertragbar. Der Berechtigte kann das Recht also nicht mit dinglicher Wirkung weitergeben. Auch ist das Recht nicht vererblich. Eine Bestellung für mehrerepersonen nacheinander ist dogmatisch als Bestellung mehrerer zeitlich aufeinander folgender Rechte möglich.
B) Die Grunddienstbarkeit (Realservitute)
a) Grunddienstbarkeit gem. § 1018 BGB (Realservitute)
1. Definition
Die Grunddienstbarkeit (= Realservitute) berechtigt den jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks, das dienende Grundstück in einer bestimmten Weise zu nutzen, dort gewisse Nutzungen zu untersagen oder mit dem dienenden Grundstück einhergehende Rechte gegenüber dem herrschenden Grundstück auszuschließen. Das Recht folgt also aus dem Eigentum am herrschenden Grundstück und ist unabhängig von derperson des jeweiligen Eigentümers.
2. Grundbuch
Das Recht wird grundsätzlich am ganzen belasteten Grundstück eingetragen. Örtliche Beschränkungen des Rechts (Ausübungsbereich) können mit dinglicher Wirkung vereinbart und dann ins Grundbuch eigentragen oder nur schuldrechtlich geregelt werden. Wenn davon keine Unklarheiten im Grundbuch zu besorgen sind, kann auch eine echte Teilflächenbelastung vorgenommen und das Recht daher dinglich nur an einer Teilfläche im Grundbuch eingetragen werden. Einer Beschränkung des Ausübungsbereichs des Rechts (z.B.: Geh- und Fahrtrecht) bedarf es in diesem Fall nicht mehr.
3. Auswirkungen
Das Recht erlaubt es dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks die oben genannten Rechtsinhalte ggü. dem Eigentümer des dienenden Grundstücks durchzusetzen. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks wird somit aus einem Teil der mit dem Eigentum verbundenen umfassenden Nutzungsberechtigung verdrängt. Sein Eigentum wird durch die Dienstbarkeit (Oberbegriff: beschränkt dingliches Recht) eingeengt.
4. Rahmen und Ausmaß
Die Grunddienstbarkeit ist grundsätzlich sehr weitgehend zulässig und kann fast jeden beliebigen Inhalt haben. § 1019 BGB bestimmt jedoch, dass Rechtsinhalt nur sein kann, was für die Benutzung des herrschenden Grundstücks einenprivaten und wirtschaftlich-tatsächlichen sowie rechtlich zulässigen Vorteil bringt. Dies wird im deutschen Recht aber sehr weit ausgelegt. So kann das Recht mit jedem Inhalt bestellt werden, der die jeweilige Nutzung des herrschenden Grundstücks auch nur mittelbar fördert. Hier sind von der Verkürzung eines Zufahrtweges über die Förderung eines Gewerbebetriebs bis zur Erhaltung eines freien Ausblicks viele Gestaltungen denkbar.
b) Unregelmäßige Dienstbarkeiten
Auch juristischepersonen des öffentlichen Rechts können Berechtigter aller bisher genannten und der noch folgenden dinglichen Rechte sein. Eine Gemeinde kann natürlich Berechtigte einer Dienstbarkeit oder eines Nießbrauchs sein. Die daraus folgenden Rechte kann jedoch nur die Gemeinde über ihre Organe (Bürgermeister und Gemeinderat) in Anspruch nehmen und vor Gericht erzwingen. Allenfalls in Ausnahmefällen kann sich aus der Verfassung ein Anspruch des Bürgers auf Durchsetzung der dinglichen Rechte durch die Gemeinde ergeben. Die Bürger selbst als Allgemeinheit können dingliche Rechte der Gemeinde jedoch in keinem Fall selbst in Anspruch nehmen. Sie sind nicht berechtigt. Berechtigt ist die Gemeinde als juristische Person.
C) Erbbaurecht und Superädifikat
a) Das Erbbaurecht
1. Wesen, Inhalt und Eintragung
Das deutsche Recht statuiert in §§ 93, 94 BGB den Grundsatz der Einheit des Eigentums am Grundstück und an den aufstehenden Gebäuden. Ein Auseinanderfallen bedarf daher einer gesetzlichen Grundlage, § 95 I 2 BGB. Hier greift das Erbbaurechtsgesetz ein. Das Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass der Berechtigte das Recht hat, auf und unter dem belasteten Grundstück ein Gebäude zu errichten, zu haben und zu halten. Der Berechtigte darf das Grundstück dabei auch erhalten und im Fall der Zerstörung wieder aufbauen. Der Berechtigte hat die öffentlichen undprivaten Lasten und Abgaben zu tragen. Das Erbbaurecht wird als Belastung am Grundstück eingetragen, eine Beschränkung des Rechts auf einzelne Teile eines Gebäudes (Stockwerk) ist unzulässig. Das Erbbaurecht ist so stark verdinglicht, dass es selbst (und nicht das Eigentum am Grundstück) mit Grundpfandrechten belastet werden kann. Es ist dem Eigentum daher stark angenähert.
2. Eintragung in das Grundbuch
Das Erbbaurecht wird als Belastung am Grundstück zu Gunsten des Berechtigten eingetragen. Es kann im Grundsatz nur und ausschließlich an der ersten Rangstelle im Grundbuch bestellt werden. Andere Rechte dürfen ihm im Rang nicht vorgehen, damit das Erbbaurecht möglichst langfristig und beständig ist (wichtig vor Allem bei Zwangsvollstreckung aus solchen vorgehenden Rechten). Das Erbbaurecht darf auch später anderen Rechten nicht den Vorrang gewähren. Für das Erbbaurecht wird außerdem ein eigenes Grundbuchblatt gebildet, das selbständig dinglichen Belastungen unterworfen werden kann. Das Erbbaurecht ist daher dem Grundeigentum stark angenähert.
3. Übertragbarkeit und Vererblichkeit
Das Erbbaurecht ist vererblich und frei auf Dritte übertragbar, bei entsprechender Vereinbarung ist die Zustimmung des Eigentümers nötig. Die Übertragung geschieht durch Rechtsgeschäft unter Lebenden. Das Erbbaurecht kann jedoch befristet werden und erlischt dann nach einem gewissen Zeitablauf. Eine auflösende Bedingung (Erlöschen bei Eintritt eines bestimmten Ereignisses) ist unzulässig.
b) Das Superädifikat
Das Superädifikat als dingliches Recht gibt es im deutschen Recht nicht. Jedoch kennt das deutsche Recht in § 95 I BGB die Regelung, dass Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck in ein Grundstück eingefügt sind, nicht Bestandteil dieses Grundstücks werden und damit das Eigentum am Grundstück und an der nur vorübergehend eingefügten Sache nicht zusammenfallen müssen (Scheinbestandteile). Somit gehört auch ein nur zu einem vorübergehenden Zweck (z.B.: für die Dauer eines Mietvertrags) errichtetes Gebäude nicht zwingend dem Grundeigentümer. Dazu muss jedoch bei Errichtung des Gebäudes feststehen, dass dieses nach Erreichen des vorübergehenden Zwecks wieder entfernt wird und nicht etwa an den Grundeigentümer fallen soll. Diese Lage tritt aber schon nach dem Gesetz ein, es bedarf daher keiner Belastung des Grundstücks mit einem dinglichen Recht. Mehr Flexibilität durch Vereinbarungen unter den Beteiligten ergibt sich demgegenüber bei Eintragung eines Erbbaurechts.
D) Die Reallast
a) Inhalt, Wesen und Eintragung in das Grundbuch
Die Reallast berechtigt den Inhaber, wiederkehrende Leistungen „aus dem belasteten Grundstück“ zu fordern. Inhalt der Reallast kann dabei jedes aktive Tun (kein bloßes Unterlassen) sein. Die Formulierung „aus dem Grundstück“ dient dabei nur als Hinweis auf die dingliche Haftung des belasteten Grundstücks. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks haftet für die Leistungen daherpersönlich als Schuldner und mit dem Grundstück, sodass bei Nichtleistung eine Verwertung des Grundstücks möglich ist. Die Leistungen müssen zu dem Grundstück daher in keiner spezifischen Beziehung stehen, sodass neben der Gewährung von Ackerfrüchten auch Rentenzahlungen, eine Wohnmöglichkeit,persönliche Dienste oder der Betrieb einer Einrichtung Inhalt der Reallast sein können.
b) Eintragung in das Grundbuch
Die Reallast kann zu Gunsten eines konkreten Inhabers oder zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines herrschenden Grundstücks in das Grundstück eingetragen werden. Durch die Eintragung sichert die Reallast ihren Rang ggü. anderen Belastungen des Grundstücks. Die Eintragung ist dingliche Basis und Absicherung für eine Verwertung des Grundstücks im Rahmen der dinglichen Haftung für die durch Reallast gesicherten Ansprüche.
c) Übertragbarkeit und Vererblichkeit
Eine zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines herrschenden Grundstücks bestellte Reallast kann nicht von diesem Grundstück getrennt werden. Eine zu Gunsten einer einzelnenperson bestellte Reallast kann nicht mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden werden. Übertragung unter Lebenden und Vererbung sind auch ausgeschlossen, wenn der Inhalt der wiederkehrenden Leistungen wegen seiner persönlichen Natur oder wegen einer entsprechenden Vereinbarung zur Unübertragbarkeit führt. Der Anspruch auf einzelne der wiederkehrenden Leistungen ist nicht übertragbar und nichtpfändbar. Abgesehen von diesen Beschränkungen ist das Stammrecht Reallast übertragbar und vererblich. Außerdem ist eine bedingte oder befristete Bestellung der Reallast zulässig. Als auflösende Bedingung ist z.B. ein Ablösungsrecht durch Zahlung denkbar, womit die Reallast bei Zahlung erlischt.
d) Unterschiede zur Rentenschuld
Soll der Rechtsinhalt eine laufende Zahlung sein, so kommt eine Abgrenzung zur Rentenschuld als selbständigem, dinglichen Recht in Betracht. Bei der Rentenschuld ist eine Ablösesumme ins Grundbuch einzutragen und es gibt dort keinepersönliche Haftung, sondern nur die dingliche Haftung mit dem Grundstück. Die Rentenschuld ist dabei einer Grundschuld sehr ähnlich und kann nur Geldforderungen sichern. E) Weitere Eigentumsbeschränkungen
a) Dingliches Vorkaufsrecht
Ein Vorkaufsrecht kann in Deutschland schuldrechtlich, aber auch dinglich vereinbart werden. Ein Grundstück kann zu Gunsten einerperson oder zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines herrschenden Grundstücks in der Weise belastet werden, dass der Berechtigte im Falle eines Verkaufs dieses Grundstücks das Recht hat, in den mit einem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrag als Käufer einzutreten. Das Vorkaufsrecht kann dabei für den nächsten, für mehrere oder alle kommenden Vorkaufsfälle bestellt werden. Eine dem Vorkaufsrecht entgegenstehende Umschreibung des Eigentums auf einen Dritten ist dennoch möglich, der Inhaber des Vorkaufsrechts kann jedoch dann vom Dritten die Zustimmung zur Übertragung des Grundstücks auf ihn selbst gegen Erstattung des vom Dritten bezahlten Kaufpreises verlangen (Wirkung einer Vormerkung). Der Inhaber des Vorkaufsrechts wird dann von der Zahlung des Kaufpreises an den früheren Eigentümer des belasteten Grundstücks frei. Ein zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines herrschenden Grundstücks bestelltes Vorkaufsrecht kann nicht von diesem Grundstück getrennt werden. Ein zu Gunsten einer einzelnenperson bestelltes Vorkaufsrecht kann nicht mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden werden. Ein solches dingliches Vorkaufsrecht ist nur mit dem herrschenden Grundstück vererblich oder übertragbar. Ist es zu Gunsten einerperson bestellt, so ist es nur vererblich oder übertragbar, wenn dies durch Einigung und Eintragung Inhalt des dinglichen Rechts geworden ist.
b) Dingliches Wiederkaufsrecht
Ein Wiederkaufsrecht kann in Deutschland nur schuldrechtlich vereinbart werden. Ein Verstoß dagegen hat dann nur Folgen in Form von Ansprüchen auf Schadensersatz. Eine dingliche Absicherung des Wiederkaufs durch Eintragung des Wiederkaufsrechts in das Grundbuch ist dagegen nicht möglich. Es kann nur der durch die Ausübung des Wiederkaufsrechts bedingte Anspruch auf Rückübereignung durch eine Vormerkung gesichert werden. Damit werden Verfügungen über das Grundstück, die zu einer Beeinträchtigung des Wiederkaufsrechts führen würden, relativ unwirksam und der Inhaber des Wiederkaufrechts kann Übereignung des Grundstücks auch vom neuen Eigentümer verlangen.
c) Belastungs- und Veräußerungsverbot
Belastungs- und Veräußerungsverbote können in Deutschland grundsätzlich nicht mit dinglicher Wirkung vereinbart werden. Einem echten Belastungs- und Veräußerungsverbot am Nächsten kommt die Vormerkung. Durch eine im Grundbuch eingetragene Vormerkung können Ansprüche auf dingliche Rechtsänderung gesichert werden. Der Eigentümer kann weiterhin über das Grundstück verfügen und es belasten (keine Grundbuchsperre), diese Verfügungen wirken jedoch nicht gegenüber dem Inhaber der Vormerkung. Zur Erfüllung des gesicherten Anspruchs kann der Inhaber der Vormerkung alle ihn beeinträchtigenden Verfügungen (Veräußerungen, Belastungen …) rückgängig machen und so seinen Anspruch realisieren, als hätte es nach Eintragung der Vormerkung in das Grundbuch keine Veräußerung oder Belastung gegeben. Außerdem gibt es gewisse Vermerke, die in gesetzlich vorgesehenen Fällen, wenn der Eigentümer nicht frei über das Grundstück verfügen darf, im Grundbuch eingetragen werden und den gutgläubigen Erwerb eines Grundstücks vom nichtberechtigten Eigentümer unmöglich bzw. den Grundstückserwerb von der Zustimmung eines Dritten (meist eines Gläubigers) abhängig machen. Zu nennen sind hier der Nacherbenvermerk, der Vermerk gem. § 161 BGB bei bedingtem Erwerb eines Erbanteils, der Zwangsversteigerungsvermerk oder der Testamentsvollstreckungsvermerk. Diese Vermerke schließen jedoch nur den gutgläubigen Erwerb aus und sichern Verfügungsverbote ab, die aus dem Gesetz resultieren.