La comunione di proprietà
su immobili secondo il diritto tedesco
Relazione in occasione del XXXVI Convegno
del Comitato Italo-Austriaco del Notariato Tarvisio,
30/9 – 1/10/2011
Dr. Tobias Pfundstein, notaio in Immenstadt in Allgäu
Premessa
La proprietà su un immobile può essere esercitata non solo da una, ma anche da più persone. Si pone qui la questione di quali forme vengano riconosciute ed applicate in un sistema di diritto per regolare i rapporti di proprietà in comune, di come vengano regolati questi rapporti per il “gruppo” e per il singolo, cosa li caratterizza o differenzia rispetto ai diritti esclusivi. Saranno questi i principali temi esposti in riferimento all’ordinamento tedesco.
I. Le forme di diritto comproprietario
La prima questione che va subito chiarita è quali sono le forme di “comunione” conosciute dall’ordinamento tedesco per un gruppo di proprietari su un unico fondo? I giuristi tedeschi risponderanno qui senza grandi esitazioni: la proprietà di un fondo spetta a più proprietari solo in forma comune nei limiti delle quote. D’altro lato però può sussistere la situazione in cui la proprietà venga attribuita a più proprietari nella forma della cosiddetta “mano congiunta” (Gesamthand). Occupiamoci quindi subito delle due forme principali della comunione proprietaria: comunione per quote (Bruchtelisgemeinschaft) e proprietà per mano congiunta (Gesamthandseigentum)
1 – Comunione per quote
– Bruchteilgemeinschaft Nel caso di proprietà suddivisa in quote, la proprietà su un bene comune spetta a diversi soggetti, in modo che ciascuno dei soggetti esercita diritto sul bene in misura della sua quota. Questo approcio frazionario conivolge però tutto il bene, e non viene realmente applicato ad una parte /superficie concreta del bene. Pertanto tale diritto/proprietà non è per così dire “localizzato”, nel caso di un immobile, ad una definita parte dell’edificio o del terreno. Si parla quindi di una cosiddetta “quota ideale”. Questa tipologia della comunione per quote è la forma predominante con la quale una pluralità di soggetti acquisiscono proprietà su un terreno/immobile. Ad esempio se due coniugi acquistano un terreno edificabile o edificato, di solito decidono per il tipico acquisto in quote uguali e paritarie (Miteigentümer je zur Hälfte / comproprietà del 50%). Comunque il numero dei potenziali comproprietari non è limitato, né sussistono disposizioni vincolanti sulla definizione delle quote. È possibile pertanto anche l’acquisto da parte di 5 comproprietari, di cui uno rileva il 50% e gli altri 4 il restante in parti uguali). Ai sensi del § 470 GBO (Grundbuchordnung – Regolamento Tavolare), la trascrizione di comproprietà nei registri deve obbligatoriamente comprendere anche l’indicazione delle quote per i singoli comproprietari. Una tipica trascrizione nella sezione 1 del Registro Tavolare potrebbe essere quindi: “Horst Maier, nato il 5.3.1958, ed Erna Müller in Maier, nata il 17.2.1957, entrambi residenti in Oberstaufen, ciascuno per il 50%” Le disposizioni che regolano la comunione per quote si trovano in due posizioni del Codice Civile Tedesco (AGB): § 741 e ssgg regolano le generalità della comunione, che si applica anche a situazioni di titolarità diritti sulla cosa, diversi dalla proprietà; §1008 e ssgg regolano invece la comunione sui beni in casi particolari, con disposizioni speciali.
2 – Proprietà per mano congiunta (Gesamthandseigentum)
Dietro al concetto di “comproprietà per mano congiunta” si nascondono complessi approcci dogmatici: mentre infatti nella comunione per quote la reale “attribuzione per quote” avviene in modo soggettivo, mentre si realizza in modo oggettivo nella comunione proprietaria sul bene concreto, nel caso della mano congiunta questa attribuzione è idealmente indivisa: un determinato patrimonio in mano congiunta (Gesamthandsvermögen) può comporsi da un diverso e variabile complesso di beni, e ciascuno di questi beni nella sua completezza e interezza fa parte del patrimonio soggetto a mano congiunta. Se lasciamo da parte l’approccio puramente dogmatico, l’essenza della comunione per mano congiunta si chiarisce in modo abbastanza semplice osservandone le regole pratiche e concrete disposte nel Bürgerliches Gesetzbuch (Codice Civile Tedesco, in seguito solo BGB): Secondo il concetto del diritto privato tedesco infatti la comunione per mano congiunta non si stabilisce per semplice discrezionalità, ma può fondarsi solo ed esclusivamente nei casi esplicitamente previsti dalla legge. Possiamo quasi parlare quindi di una fattispecie a “numero chiuso”. Il diritto tedesco conosce e riconosce solo tre tipologie di proprietà a mano congiunta: la comunione ereditaria (Miterbengemeinschaft), la comunione dei beni per matrimonio (eheliche Gütergemeinschaft) e il patrimonio societario di società di persone. Vediamone le caratteristiche.
a) Comunione ereditaria
Secondo l’idea fondamentale del diritto ereditario tedesco, la devoluzione agli eredi avviene immediatamente (automaticamente) al momento della morte del de cuius. Al contrario ad esempio della situazione del cosiddetto “Antrittserwerb” (acquisizione per accettazione) di tipologia Austriaca, che conosce una eredità giacente per il periodo intermedio, il sistema tedesco segue il principio dell’acquisizione automatica. Nel caso di un gruppo di persone indicate (per legge o per disposizione testamentaria) ad eredi, esse insieme costituiscono la comunità d’eredi (comunione ereditaria). Il patrimonio del de cuius, inclusi debiti e crediti, diventa quindi al momento del decesso patrimonio della /in comunione ereditaria. La comunione ereditaria viene regolata dal Libro V del BGB dedicato alle successione, in concreto dai § 2032 e ssgg BGB.
b) Comunione di beni (matrimoniale)
Lo stato di comunione dei beni nel matrimonio è una opzione offerta nel diritto di famiglia. Esso è uno stato efficacie solo se all’interno del matrimonio i coniugi hanno concordato chiaramente per questo sistema in un patto matrimoniale. Una situazione che oggi molto raramente viene scelta dai coniugi, mentre era largamente diffusa sino alla fine degli anni settanta in ambiente agricolo. Le disposizioni dei §§ 1415 e ssgg. BGB (nel IV Libro, sul diritto di famiglia) prevedono generalmente che in tal caso tutti i beni ovvero i singoli patrimoni dei coniugi vengano unificati in comunione matrimoniale a mano congiunta. Fanno eccezione esclusivamente i cosiddetti “Beni Speciali” (Sondergut), ovvero quei beni e valori che non possono venir trasferiti per negozio (ad esempio crediti per remunerazione lavorativa o per alimenti, non soggetti a pignorazione) ed i beni parafernali (Vorbehaltsgut), ovvero – per definizione legale – quelli che con patto matrimoniale sono stati riservati ad esclusivo godimento di uno dei coniugi, quelli acquisiti da un coniuge per successione (o prelazione successoria), fermo restando che il de cuius abbia esplicitamente indicato il godimento esclusivo, e quei beni che rappresentano il succedaneo della dote. Attenzione però, chi ha scelto lo stato di “comunione differita di acquisizioni matrimoniali” (Zugewinngemeinschaft) non è soggetto alle disposizioni precedentemente indicate. La base infatti della comunione differita è la distinzione delle masse patrimoniali di entrambi i coniugi, in modo che i coniugi acquisiscono terreni e immobili regolarmente in comunione di quote.
c) Società di persone
La terza tipologia della mano congiunta riguarda le società di persone, per cui determinanti sono le disposizioni dei §§ 718 e 719 BGB, secondo cui gli apporti dei soci e i beni acquisiti dagli amministratori per la società divengono patrimonio comune della società, letteralmente Gesellschaftsvermögen = patrimonio societario. Tali disposizioni trovano applicazione immediata e diretta alla società semplice (Gesellschaft bürgerlichen Rechts), quindi la forma primaria delle società di persone. Grazie a rimandi diretti del Codice Commerciale (Handelsgesetzbuch) trovano applicazione analoga anche ad altre società di persone del diritto tedesco, ovvero la offene Handelsgesellschaft (oHG, piu o meno corrispondente alla Snc italiana) ed alla società in accomandita (Kommanditgesellschaft KG).
d) Formulazione dei rapporti di diritto nei registri tavolari
Nella sezione I (Abteilung I) del registro tavolare, i rapporti di diritto sono da indicare anche nel caso della comunione a mano congiunta. Una formulazione tipica potrà essere: “Horst Maier, nato il 5.3.1958, e Peter Maier, nato il 28.7.1963 entrambi residenti in Oberstaufen, in comunione ereditaria” oppure “Horst Maier, nato il 5.3.1958, ed Erna Müller in Maier, nata il 17.2.1957 entrambi residenti in Oberstaufen, in comunione matrimoniale” Interessante notare a tale proposito, che nei registri tavolari, per la comunione a mano congiunta non vengono indicate le quote. La motivazione è abbastanza chiara, se ci si riferisce al concetto basilare della comunione a mano congiunta: fondamentale qui non è il diritto della una quota sul bene concreto, ma la partecipazione al diritto sul patrimonio tal quale, cosa che non è oggetto di registrazione tavolare. Alcune particolarità presenta la definizione di società di persone. A causa dell’autonomia giuridica della oHG (snc) e della accomandita, esse vengono iscritte come tali (e non nella definizione dei loro singoli soci) nei registri tavolari. Altro invece il caso della società semplice (GbR). Il rapido sviluppo della dottrina degli ultimi anni ha condotto alla creazione di un nuovo § 47 c.2 del Regolamento Tavolare (Grundbuchsordnung), ai sensi del quale in ogni caso sono da registrare anche i singoli soci. Pertanto una iscrizione di comunione a mano congiunta per una GbR potrebbe essere “H. & E. Maier GbR, composta da Horst Maier, nato il 5.3.1958, ed Erna Müller in Maier, nata il 17.2.1957” 3 – Comunione di proprietari condominiali (Wohnungseigentümergemeinschaft) Anche se ci riferiamo principalmente alla tradizionale suddivisione nelle tipologie di comunione per quote e a mano congiunta, non dobbiamo comunque dimenticare che a partire da secondo Dopoguerra il diritto ha introdotto un’ulteriore tipologia per la proprietà di terreni/immobiliare: la comunione di proprietà condominiale. L’introduzione di questa nuova fattispecie proprietaria deriva dal gravoso compito del legislatore di regolare e finanziare la ricostruzione dopo le incommensurabili distruzioni del conflitto. La definizione “Wohneigentum” = proprietà abitativa, indica specificamente l’esclusivo diritto di predisporre e gestire una “unità abitativa” autonoma, mentre la “proprietà parziale” (Teileigentum) continuava a regolare – anche con disposizioni analoghe – il diritto proprietario e dispositivo su unità edilizie con funzione non abitativa. In seguito mi riferirò sempre al concetto di “wohneigentum” proprietà abitativa. Il principio della proprietà abitativa di basa sicuramente sull’idea della proprietà per quote, nella misura in cui ad ogni unità abitativa viene assegnata anche la proprietà di (determinate) quote sul terreno di edificazione. Con ogni quota così creata si connette il diritto esclusivo di disporre di una abitazione (appartamento) autosufficiente ed autonomo (unità abitativa). L’estensione (sia fisica che dispositiva) del diritto viene fissata in riferimento a precisi piani di ripartizione. Anche se § 10 c. 2 primo capoverso WEG fa specifico riferimento ale disposizione del BGB riguardanti la comunione per quote, il particolare carattere della proprietà abitativa, in quanto comunità predisposta a lungo termine per numerosi soggetti proprietari, ha richiesto però anche una più precisa regolamentazione dei rapporti comunitari all’interno del WEG. Caratteristica della proprietà abitativa è l’ampia “emancipazione” dei diritti dispositivi della quota di comproprietà: infatti, a differenza della “quota di comproprietà” regolata dalla semplice comunione per quote, la proprietà abitativa può essere oggetto di ulteriore suddivisione in una (per così dire) sub-comunione fra ulteriori proprietari per quota. Alla proprietà abitativa possono essere connessi inoltre – a differenza della proprietà per quote – ulteriori diritti, quali ad esempio il diritto reale di abitazione. A differenza della semplice proprietà per quote, è possibile la suddivisione della proprietà abitativa inclusa la costituzione di sub.quote anche da parte di un unico proprietario; similmente a quanto avviene nella società unipersonale, scompare quindi l’obbligo di una maggioranza dei proprietari. Quella che abbiamo definito “emancipazione” della proprietà abitativa si rispecchia anche nelle procedure tavolari. Infatti per ogni unità abitativa viene costituito un proprio foglio tavolare, nel cui registro viene dapprima definita la singola unità. Ad esempio: 325/1000 di comproprietà sul fondo no. 712 sito nel comune di Oberstaufen (Wucherer-Strasse 13, Edificio e superficie per 894 mq) connesso alla proprietà esclusiva dell’abitazione nr. 4, secondo piani partitori. Nella sezione I del libro tavolare verranno quindi i proprietari delle relative unità abitative, sempre tenendo presente che più soggetti possono essere proprietari sia per quote che a mano congiunta. II. Personalità giuridica delle comunioni proprietarie Prima di fare un confronto fra i diversi rapporti di diritto, in relazione ad amministrazione, disposizione o scioglimento della comunione, ritengo utile fare un accenno a come si addivenga ad una eventuale personalità giuridica per le comunioni proprietarie, ovvero di come esse possano essere soggetti di diritti e doveri, facendo le necessarie differenziazioni.
1 – Comunione per quote
In questo caso la risposta è semplice, in quanto la comunione per quote non può avere propria personalità giuridica.
2 – Proprietà per mano congiunta
Neppure la comunione ereditaria o quella matrimoniale – nonostante un indubbio relativo affrancamento del patrimonio a mano congiunta – non dispongono di propria personalità giuridica. Per queste tipologie a mono congiunta non viene assolutamente messo in discussione che i soggetti “proprietari” del patrimonio sono gli eredi ovvero i coniugi. Da ciò si distanzia e differenzia la società di persone. A causa delle speciali disposizioni del Codice Commerciale (Handelsgesetzbuch), in particolare § 124 HGB, è sempre stato chiaro che sia la oHG che la società in accomandita possono acquisire diritti e assumersi doveri sotto l’egida della “ditta”. Per la GbR invece questa facoltà è stata per decenni molto dibattuta. La recente giurisprudenza ha però fatto un passo avanti, equiparando per analogia la società semplice (GbR) alle altre società definite dal Codice Commericale. Oggi si parla pertanto di una personalità giuridica parziale di tali società.
3 – Comunione di proprietari condominiali
Anche per la comunione dei proprietari condominiali, a causa della giurisprudenza in merito da parte del Bundesgerichtshof (Corte Federale Suprema) e dell’applicazione di tali decisioni da parte del legislatore nella riforma del WEG del 2007, possiamo oggi parlare di una partocolare forma di personalità giuridica parziale. Infatti ai sensi delle disposizioni del nuovo § 10 c. 6 capoverso 1 WEG, una comunità di proprietari condominiali ha facoltà di acquisire diritti e assumere doveri – nell’ambito dell’esercizio amministrativo della proprietà comune – di fronte a terzi o a singoli proprietari condominiali. Secondo opinione comune pertanto, la comunione dei proprietari condominiali può – fino ad un certo punto – acquistare immobili, ad esempio l’abitazione del custode.?
III. L’amministrazione di fondo/immobile comune
A questo riguardo sussistono differenze, per alcuni aspetti notevoli.
1 – Comunione per quote
Per questa fattispecie l’amministrazione del bene comune spetta ai comproprietari generalmente in modo congiunto. Ciò nonostante la legge prevede diverse eccezioni a questa regola generale. Per esempio ogni singolo comproprietario ha facoltà di intraprendere le necessarie misure a conservazione del bene anche senza approvazione degli altri comproprietari. Per tali azioni al comproprietario-amministratore spettano in relazione diritti di risarcimento dei costi sostenuti. Per misure di gestione ordinaria si può inoltre procedere con delibera di maggioranza, sempre calcolata in proporzione delle quote possedute. Se non sussiste un regolamento, allora ogni singolo comproprietario può esigere, a discrezione sua, una particolare tipologia di azione o amministrazione se ciò risulta nell’interesse di tutti i comproprietari. Una azione che procuri modifiche fondamentali al bene non può invece né essere decisa arbitrariamente né la si può intimare, bensì può avvenire solo se tutti i comproprietari l’approvano volontariamente. Se disposizioni riguardanti amministrazione, gestione o utilizzo dell’immobile (e fondo) vengano ad essere efficaci anche rispetto ai successori di diritti speciali di uno dei comproprietari, allora tale pregiudizio andrà registrato a carico della relativa quota nei libri tavolari (§ 1010 BGB). Tali cosiddetti “patti di comproprietà secondo 1010 BGB” sono molto frequenti anche oggi. Ad esempio molto comuni sono disposizioni che riguardino l’utilizzo privato di superfici comuni, oppure l’assegnazione di garage duplex (N.d.T = un garage o posto macchina per due auto sovrapposte) a determinati comproprietari.
2 – Proprietà per mano congiunta
In questo caso dobbiamo fare riferimento alle disposizioni particolari per ogni singola sottocategoria. In linea di massima vale anche qui il principio dell’amministrazione congiunta (§ 2038 c. 1 capoverso 1 BGB per la comunione ereditaria; § 1421 capoverso 2 BGB per la comunione matrimoniale; § 709 c. 1 BGB per la società semplice). Per la comunione ereditaria la legge riconosce alcune eccezione, similmente a quanto avviene nella comproprietà per quote, per regolare necessariamente il mantenimento (conservazione) dei beni successori e per le procedure di delibera riguardo a misure di corretta e buona amministrazione. Nella comunione matrimoniale si può concordare nel patto matrimoniale che la gestione del bene complessivo venga assegnata ad uno solo dei coniugi. In entrambe le opzioni – amministrazione di uno solo o di entrambi i coniugi – la legge interviene con una lunga serie di disposizioni speciali. Per le società di persone invece viene dato ampia facoltà di determinare nel contratto societario disposizioni in deroga, in particolare possono ad esempio essere fissati uno o più soci amministratori.
3 – Comunione di proprietari condominiali
Questa fattispecie sottostà, fra quelle presentate, alla regolamentazione più dettagliata. Il principio generale è quello dell’amministrazione della proprietà comune da parte di tutti i comproprietari congiuntamente. Per realizzare però una corretta, ma fluida amministrazione – e fintanto che i comproprietari non abbiano concordato per disposizioni prioritarie – le delibere possono essere prese, in assemblea, a maggioranza dei proprietari. Inoltre ad ogni singolo comproprietario spetta il diritto di agire autonomamente, se l’azione vada a prevenire un incombente danno a scapito del bene comune. L’alto grado organizzativo della comunione dei proprietari condominiali si rispecchia in modo particolare nel fatto che il legislatore indica l’amministratore e – facoltativamente – il consiglio di amministrazione quali “organi” della comunità. Ed è proprio questa figura dell’amministratore, che fra gli altri ha il compito di mettere in atto le delibere della comunità dei proprietari e di provvedere ad una regolare manutenzione e conservazione del bene comune, che assume nella realtà e concretezza giuridica giornaliera un grande peso e significato. IV. Diritto dispositivo sul bene comune e partecipazione
1 – Diritto dispositivo su oggetti facenti parte di patrimonio comune
La più apparente differenziazione fra la comunione per quote e quella a mano congiunta si realizza nel diritto dispositivo di oggetti comuni. Nel primo caso ciascun comproprietario per quote può disporre liberamente ed autonomamente della propria “parte” del bene comune, senza coinvolgimento degli altri comproprietari (§ 747 capoverso 1 BGB). Lo stesso si può dire dei diritti dispositivi sulla proprietà abitativa, anche se la legge prevede la possibilità di vincolare tale diritto ad una approvazione da parte dell’amministratore. Per la comunione per mano congiunta invece le due o più persone facenti parte della comunione potranno disporre di ogni singolo oggetto/parte del bene comune solo ed esclusivamente in modo congiunto.
2 – Diritto di disporre della propria quota di patrimonio soggetto a comunione per mano congiunta
Differente è il diritto dispositivo del comproprietario soggetto a mano congiunta riguardo alla sua quota del patrimonio in tale comunione. Nel caso della comunione matrimoniale, già per la natura particolare della fattispecie, la sua quota è vincolata alla persona e funzione del coniuge, il quale pertanto non potrà trasferirla a terzi. In riferimento alla partecipazione a società di persone, e perseguendo l’intento del legislatore, si potrà disporre solo previa autorizzazione di tutti i rimanenti soci, anche se è possibile disporre a deroga nel contratto societario. Solo per il caso della comunione ereditaria ad ogni singolo erede (membro della comunione) viene data facoltà di disporre autonomamente sulla e nei limiti della propria quota. Se però il suddetto erede intende cedere ovvero vendere la sua quota ad un terzo, i rimanenti eredi hanno diritto di prelazione.
3 – Ereditabilità
Una simile situazione la troviamo anche per quanto riguarda l’ereditabilità delle quote: le quote “ideali” della comproprietà per quote sono generalmente ereditabili, esattamente come la proprietà abitativa e le quote di una comunione ereditaria. Nel caso delle società di persone le disposizioni vengono concordate nel contratto societario, mancando questo, il decesso di uno dei soci di una società semplice comporterà lo scioglimento della società stessa, il decesso di un socio di una oHG o accomandita viene parificato al suo recesso dalla società. Il decesso di un coniuge conduce automaticamente la conclusione dello stato di comunione matrimoniale. La legge però consente la possibilità – oggigiorno praticamente inutilizzata – di proseguire la comunione con uno dei figli della coppia, sino a decesso anche del secondo coniuge. V. Scioglimento della comunione
1 – Comunione per quote
Poichè le comunioni per quote sono riferite sempre ad un bene concreto e comune, esse si concludono da un lato con la cessione del bene oggetto della comproprietà, e dall’altro con la fusione di tutte le quote in una unica mano. Inoltre, a meno che non sia stato concordato altrimenti, ciascuno dei comproprietari può esigere lo scioglimento della comunione. Se possibile, in questo caso il bene in comproprietà verrà realmente suddiviso, altrimenti si addiverrà alla sua vendita, seguendo le disposizioni applicate alla vendita pignoratizia o alla vendita ad incanto, con successiva suddivisione del ricavato. La comunione condominiale, che per sua natura viene fondata a lungo termine, non conosce alcun diritto per i singoli proprietari di esigere lo scioglimento della comunione stessa, neppure per validi ed urgenti motivi, né per azione di creditori. Eccezione si fa nel caso che il bene (l’immobile) venga distrutto in parte o totalmente, e non sussista obblico di ricostruzione. La comunione condominiale allora, eventualmente per accordo di tutti i condomini e dietro riconduzione allo stato di comproprietà per quote, essere abolita.
2 – Proprietà per mano congiunta
Le singole tipologie e fattispecie richiedono distintamente diverse modalità e motivazioni per lo scioglimento. Comune a tutte e che la comunione si scioglie (viene a mancare) nel momento in cui tutte le quote del bene soggetto siano riunite in una unica mano. Per il resto la comunione ereditaria è sin dal suo venire in essere finalizzata ad un suo scioglimento, possibile in qualsiasi momento. Se il de cuius infatti non ha disposto altrimenti per testamento, ai tutti gli eredi in comunione spetta il diritto di richiedere la sua suddivisione (e scioglimento) in qualsiasi momento. Anche le procedure relative allo scioglimento delle tre tipologie sono dettagliatamente regolate per legge.