Österreichisch – Italienisches Komitee des Notariats / Comitato Italo – Austriaco del Notariato

(Tarviso 2011/2) Stauder

I principi della comunione secondo il diritto austriaco

Nella seguente breve relazione si presenteranno, sulla linea guida dei temi proposti, le disposizioni principali afferenti la comunione di beni (comproprietà), i quali per l’ordinamento austriaco trovano principale regola negli articoli 825 e segg. dell’ ABGB, ovvero il nostro codice civile. Rilevanti in tal senso sono anche le disposizioni della cosiddetta WEG – Wohnungseigentumsgesetzes (Legge sulla proprietà abitativa), che concede ai com-proprietari di un terreno/immobile il diritto di utilizzo esclusivo su una abitazione (ap-partamento), ovvero di disporne in modo esclusivo. Tali disposizioni del WEG però potranno essere oggi trattate solo a margine, sia a causa del limitato tempo a nostra disposizione, sia per la chiara delimitazione della tematica indicata dagli organizzatori. Nella relazione ci si atterrà quindi primariamente ai principi di comunione su terreni e immobili, in quanto la comproprietà su oggetti e beni mobili non pone grandi problemi legali, né aspetti veramente problematici.

1. Cosa si intende, nel diritto austriaco, con comunione e come si costituisce?
Secondo la dizione del § 825 ABGB una comunione sussiste sempre quando la proprietà di una cosa viene assegnata a più persone. Fondamentale comunque non è tanto la cosa di per sé, quanto che è il diritto (di-sponibilità) sulla cosa che viene ad essere “diviso” fra i comproprietari, per cui ognu-no di essi potrà disporre solo entro i limiti della sua quota, mentre la disponibilità proprietaria può essere esercitata solo da tutti i comproprietari insieme (eccezione fa la cosiddetta Stockwerkseigentum – proprietà di piano, che non può essere più ricostituita a nuovo). Una comunione / comproprietà può venir costituita a mezzo di legge, disposizione testamentaria o per contratto.

2. Delimitazione del concetto rispetto alla società
In una società sussiste una interazione (approccio cooperativo) degli interessati, che supera il semplice concetto di pura comproprietà e relativa amministrazione, in quanto in una società avviamo una azione comune dei soci intesa al raggiungimento di uno scopo ed obbiettivo definito. In una comproprietà l’aspetto amministrativo è una pura e necessaria conseguenza della comunione, data dal fatto che sono presenti non più un unico ma più proprietari, quindi, a differenza della società, nel caso della comunione/comproprietà parliamo di regola di una cosiddetta “communio incidens”.

3. La comunione/comproprietà dispone di personalità giuridica?
Puó quindi agire in modo autonomo? La comunione viene rappresentata dalla totalità dei comproprietari, e pertanto – ai sensi dell’ordinamento austriaco – non possiede propria personalità giuridica. Pertanto ogni negozio, atto o azione giuridica possono essere compiuti in modo validamente solo se tutti i comproprietari ne danno assenso. Tuttavia, nei limiti delle disposizioni sulla forma, è possibile emettere procura a favo-re di un’altro dei comproprietari.

4. Come viene gestita una comunione?
È possibile nominare e conferire incarico di amministrazione sulla comunione. La questione principale qui si suddivide fra l’obbligo di una tale nomina e sulla persona incaricata dell’amministrazione. Sul primo punto possiamo dire che in tal caso è necessaria la concordanza dei voleri di tutti i comproprietari, fermo restando che per raggiungerla si può anche adire ad una procedura giudiziale (accordo extragiudiziale / Außerstreitverfahren), a mezzo del quale in casi eccezionali tale accordo può essere stabilito per ordinanza del tribunale. Per la scelta della persona da incaricare, il § 836 ABGB stabilisce una decisione a maggioranza semplice dei proprietari (attenzione, in tutte le delibere la maggioranza va conteggiata ai sensi delle quote, e non del numero dei proprietari).

5. Sussiste la possibilità di disporre attraverso convenzioni fra gli interessati?
I comproprietari possono accordarsi nell’ambito di una convenzione di utilizzo su base del diritto civile, con effetti che – se iscritti nei registri immobiliari – mantengono la loro validità anche per i successori in diritto. Importante notare qui che tale convenzione o patto può essere concluso solo ad unanimità dei proprietari (eccezioni in tal senso riguardano singoli casi indicati nel WEG). Per questioni di amministrazione ordinaria (ovvero per misure che rientrano nella salvaguardia degli interessi oggettivi di tutti i comproprietari e non causano particolari costi, anche se qui alcuni deli ambiti di applicazione sono molto discussi), possono essere prese delibere a maggioranza di comproprietà, quantunque per ogni variazione importante i soggetti non concordi potranno richiedere speciali garanzie a salvaguardia di potenziali futuri danni. Inoltre, per i comproprietari che non hanno votato positivamente riguardo tali misure, si prevede la possibilità di richiedere – a particolari condizioni – un recesso dalla comunione.

6. Come si possono porre in essere azioni dispositive?
Ogni singolo comproprietario può cedere, vendere o gravare obbligazionariamente la sua quota (ad esempio con ipoteca) senza necessità di autorizzazione da parte dei restanti comproprietari, fermo restando che non sussistano patti o accordi fra i comproprietari che limitano tale diritto (come vedremo nel punto successivo).

7. Quali sono i diritti/doveri reciproci dei comproprietari?
Come detto, in linea di massima ogni singolo comproprietario può disporre libera-mente della suo quota proprietarie e non è soggetto a limitazioni, così che possiamo dire che nessuno dei comproprietari gode per legge di stato preferenziale, se uno dei comproprietari decide di vendere la sua quota. Sussiste naturalmente la possibilità per i proprietari, di concedersi reciprocamente diritti di prelazione, che andranno comunque trascritti nei registri. Tale diritto sussiste in vita dell’avente diritto e può essere depennato dai registri presentando un certificato di decesso dell’avente diritto. (un diritto di prelazione non solo per persone fisiche, ma anche giuridiche, che viene meno allo scioglimento di queste ultime) Allo stesso modo i comproprietari possono convenire su divieti reciproci riguardo a gravi obbligazionari o cessioni, fermo restando che il § 364c ABGB concede validità ed efficacia per tali divieti solo nei confronti di terzi nel caso che essi vengano con-cordati fra coniugi, genitori e figli, figli adottivi o affidati e i loro coniugi e che questi siano iscritti nei registri. Per concludere l’argomento resta da dire che ogni comproprietario gode del diritto di utilizzare la cosa comune, entro i limiti dati (ovvero per esempio accesso ad una strada comune). Nel caso l’utilizzo venga limitato (ad esempio divieto di posteggiare un auto negli spazi comuni) questo deve essere definito in un accordo di utilizzo sottoscritto dai comproprietari.

8. Come può avvenire lo scioglimento della comunione?
Una comunione può essere sciolta, in qualsiasi momento, in accordo unanime di tutti i comproprietari. Se tale unanimità non sussiste, ogni comproprietario può adire un tribunale per ri-chiedere suddivisione proprietaria presentando la cosiddetta Teilungsklage/Azione partitoria. In tal caso la convenzione di scioglimento (Aufhebungsvereinbarung) o la delibera del tribunale deve essere messa in esecuzione, poiché solo ad esecuzione conclusa la comunione risulta sciolta e terminata. Il legislatore si pone come obiettivo che la proprietà subisca preferibilmente una suddivisione reale, consentendo per contro anche la costituzione di comunione condominiale per delibera giudiziale, ai sensi del §3 c 1 punto 3 WEG. Se una effettiva reale suddivisione non sia realizzabile, o se ciò comporti un impor-tante deprezzamento del valore della cosa, allora l’oggetto deve essere sottoposto ad asta, e sarà il ricavato a venir suddiviso fra i precedenti comproprietari, in misura delle quote da loro possedute. Il § 830 ABGB dispone che l’azione partitoria non può essere presentata a tempo indebito o a svantaggio dei rimanenti comproprietari, una regola che spesso e volentieri comporta difficoltà interpretative nel corso delle controversie legali. A tale proposito, la giurisdizione ha stabilito ad esempio che la malattia di uno dei comproprietari può comportare impedimento all’azione partitoria solo se lo stato d’in-fermità si risolva in tempi prevedibili, sia ciò per prevedibile guarigione o prevedibile decesso. È chiaro che in linea di massima si può rinunciare ad indire azione partitoria (anche in modo motivato), tenendo presente però un punto importante, e cioè tali conven-zioni per il proseguimento di una comunione vanno sempre a costituire una obbligazione continuativa, che – anche ai sensi della giurisprudenza del Obersten Gerichtshof (OGH – Corte Suprema) – può essere sciolta anticipatamente per validi motivi, in quanto – sempre secondo opinione del OGH – non è possibile costituire comunione perpetua e quindi in caso di prosecuzione irragionevole la comunione può essere sempre sciolta, in deroga a qualsiasi eventuale accordo o convenzione.

9. Esistono forme particolari di comunione / comproprietà?
La più importante forma speciale di comproprietà per il diritto austriaco è il cosiddetto Wohnungseigentumsrecht (diritto di proprietà abitativa), ovvero il diritto concesso ad un comproprietario di immobile/terreno di utilizzare in modo esclusivo un apparta-mento (unità abitativa) o altri locali non generalmente accessibili (locali autonomi), e quindi di disporne in modo esclusivo (§2 c.1 WEG). Ciò significa che il proprietario di un appartamento (unità abitativa) – in modo total-mente indipendente dagli altri comproprietari – può utilizzare, vendere, gravare obbli-gazionariamente tale appartamento in modo esclusivo e non ha alcuna necessità di ottenere, per tali azioni, il consenso o l’autorizzazione degli altri comproprietari. Inol-tre in questo caso non è consentito indire azione partitoria. Solo per le superfici co-muni, cioè quelle che tutti i proprietari condominiali utilizzano, è necessaria even-tualmente una convenzione per regolarne l’impiego. Importante a questo riguardo è ricordare che una tale proprietà abitativa può essere costituita al massimo da 2 persone, e che tale partnership e talmente forte e vinco-lante, che tutte le azioni e disposizioni possono venir decise ed effettuate solo da entrambi in partner insieme. Senza entrare in ulteriori dettagli, mi pare qui interessante ricordare che nel caso del decesso di uno dei due proprietari (titolare del diritto su proprietà abitativa), tale quo-ta proprietaria non rientra come tale nella massa ereditaria, ma passa automatica-mente al proprietario rimanente, che dovrà però risarcire in denaro tale quota agli eredi. È per questo motivo che non è più consentito, come in passato, cedere questa quota di diritto a terzi.

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