Österreichisch – Italienisches Komitee des Notariats / Comitato Italo – Austriaco del Notariato

(Tarvis 2011/2) Dott. Salvatore Mendola

Eigentumsgemeinschaft:
Rechte, Pflichten und Auflösung nach dem italienischen Recht XXXVI.
Tagung des österreichisch-italienischen Komitees des Notariats Tarvis (I),
30 Sept. /1 Okt. 2011
Dott. Salvatore Mendola, Notar in Mortegliano (UD)

DEFINITION VON GEMEINSCHAFT UND IHRE UNTERSCHEIDUNG VON ANDEREN RECHTSGEBILDEN

1. Definition
In der italienischen Rechtsordnung kann die (Eigentums-)Gemeinschaft als „gemeinsame Inhaberschaft von mehreren Rechtsträgern an einem dinglichem Recht“ (zB Eigentum oder Nutzungsrecht) definiert werden. Ihr wesentliches Merkmal ist daher die Mehrzahl von Rechtsträgern im Verhältnis zu einem einheitlichen Rechtsobjekt (Rechtsgut).

2. Unterscheidung von anderen Rechtsgebilden
Die Gemeinschaft unterscheidet sich grundsätzlich von einer Gesellschaft, weil sie keinen wirtschaftlichen Zweck verfolgt bzw. keine Wirtschaftstätigkeit ausübt (dynamisches Wesen), sondern sie zielt auf die Nutzung bzw. den Genuß (statisches Wesen) von einem gemeinsamen Gut bzw. einer gemeinsamen Sache ab. Eine Gesellschaft kann auch bestehen, wenn kein für die Gesellschafter gemeinsames Vermögen besteht. Eine de facto automatische Umwandlung einer Gemeinschaft in Gesellschaft ist aber möglich, wenn das gemeinsame Vermögen (bzw. gemeinsame Güter) wirtschaftlich genutzt werden, um einen Gewinn zu erzielen. Eine weniger klare Unterscheidung besteht, wenn die Gemeinschaft sich auf einen Betrieb erstreckt, d.h. auf die Gesamtheit von Gütern und Sachen, die zur Führung eines Unternehmens dienlich sind. Oft ist das bei der Erbengemeinschaft hinsichtlich eines Unternehmens der Fall, d.h. wenn mehrere Personen Rechtsnachfolger eines Alleinunternehmers sind und somit Miteigentümer der von ihm betrieblich genützten Güter werden. Auch hier ist der Zweck der Gemeinschaft ausschlaggebend für die Unterscheidung: Nutzen die Erben gemeinsam diese Güter zur Weiterführung des Unternehmens, werden sie zu einer Gesellschaft, andernfalls begründen sie eine Eigentümergemeinschaft. Führen nur einige der Miteigentümer das Unternehmen weiter, coexistieren beide Formen. Analog unterscheidet sich die Gemeinschaft von anderen „gruppierenden Rechtsgebilden“ wie zB. Konsortien, Genossenschaften, Vereinen, wo die Nutzung des gemeinsamen Vermögens einen bestimmten Zweck verfolgt, der NICHT die einfache Nutzung ist. Selbstverständlich unterscheidet sich die Gemeinschaft von einer Gesamtheit von zeitgleich bestehenden, jedoch unterschiedlichen Rechten an einem einzigen Gut (zB Bloßeigentum / nuda proprietá, Nutznießung, Hypotek usw.)

FORMEN der EIGENTUMSGEMEINSCHAFT

1. Einfache (Eigentums-)Gemeinschaft
Diese sogenannte „ordentliche“, also grundsätzliche Form der Miteigentümerschaft wird im Codice Civile durch die Artt. 1100 ff. geregelt, die jedoch die rechtliche Natur der Gemeinschaft nicht definieren. Die herrschende Meinung führt sie auf die Prinzipien der plurimum dominium der römischrechtlichen Tradition zurück, wonach die einzige/einheitliche Sache (Gut) einer Mehrzahl von Nutz- und Dispositionsrechten unterliegt, welche in „Anteilen“ berechnet werden. Der Anteil ist also das Ausmaß (dessen Maßstab der Bruchteil ist) von Nutzung und Genuß, worauf jeder der Berechtigten an der gemeinsamen Sache (Gut) Anspruch hat. Darüber hinaus begründet der Anteil den Anspruch der Berechtigten an einer allfälligen Teilung der gemeinsamen Sache bzw. des Gutes teilzuhaben. Der Anteil stellt daher ein wesentliches Element der ordentlichen Gemeinschaft für die italienische Rechtsordnung dar. Aus diesen Überlegungen kommt klar hervor, dass eine „Gesamthandgemeinschaft“ – wie im deutschen Recht – für das italienische Recht irrelevant ist, ausser bei einigen sehr seltenen Rechtssituationen, wie in der ehelichen Gütergemeinschaft.

2. Das Con-Dominium (Wohngemeinschaft)
Im Zusammenhang mit dem Rechtsgebilde der (Eigentums-)Gemeinschaft regelt der Codice Civile besonders detailliert eine ihrer Sonderformen: das con-dominium im Wohnbau, welches als zeitgleiches Bestehen von Einzeleigentumsrechten an Stockwerken oder Teilen davon und das Miteigentum von Mehreren an gemeinsamen Flächen erfasst; Diese Rechtssituation ist mehrfach eine zwingende, denn es handelt sich hier um ein Gut (Mehrparteienwohnhaus) dessen Nutzung nolens volens mehrere Berechtigte vorsieht. Wie bei der einfachen Gemeinschaft hat sich der Gesetzgeber nicht um die dogmatische Natur des Gebildes gekümmert, die vorwiegend durch kollektivistische Theorien erklärt wird. Die Rechtsprechung hat dagegen fast immer den individualistischen Aspekt hervorgehoben, indem das exklusive Eigentumsrecht des Einzelnen vorrangig behandelt wird, dessen Folge und Fortführung die Pflichte/Rechte an der gemeinsamen Sache sind.

3. Rechtspersönlichkeit
Aus den vorangegangenen Ausführungen über den dogmatischen theoretischen Zugang zur Gemeinschaft versteht sich, daß weder die italienische Rechtsordnung noch die Rechtsprechung konkreten Anlaß sehen, die Gemeinschaft mit eigener Rechtspersönlichkeit zu bekleiden (obgleich dies von manchen, nicht verbreiteten Rechtsmeinungen vertreten wird). In der Tat gewichtig ist hierbei das Organisations- und Kollektivwesen nur als Instrument zur Ausübung der persönlichen Rechte, nicht aber als zur Rechtsautonomie qualifizierendes Element, sogar beim condominium, wo die dauerhafte Organisationsstruktur und die interne Normgebung (Haus- und Geschäftsordnung), wie auch das Bestehen von Verwaltungsorganen eine eigene Rechtspersönlichkeit zweifelsohne begründen könnte.

4. Eheliche Gütergemeinschaft
Durch das Gesetz Nr. 151 wurde 1975 das italienische Familienrecht reformiert, wobei für die Ehepartner ex lege die eheliche Gütergemeinschaft, „comunione legale“, grundsätzlich vorgeschrieben und durch Artt. 177 ff. Codice Civile geregelt wird. Keine ausdrückliche Qualifizierung gibt das Gesetz für diese Form, allerdings können wir sie ohne große Zweifel – dank einiger ihrer Merkmale – unter dem Begriff der „ordentlichen Gemeinschaft“ einordnen. Ob der Bandbreite dieser Form werden hier nur einige Aspekte und Anmerkungen angebracht. Zuerst besteht die Gütergemeinschaft im Wesentlichen darin, dass jeglicher Erwerb eines Ehepartner bei bestehender Ehe automatisch und nur mit den ausdrücklich vom Gesetz angeführten Ausnahmen als gemeinsames Eigentum (gemeinsames Vermögen) von beiden gilt (iSd Artt. 177, 178, 179 CC). Verwaltungsberechtigt sind beide selbständig, wobei eine gemeinsame Verwaltung verpflichtend für Handlungen der ausserordentlichen Geschäftsführung und Verwaltung ist (Art. 180 CC). Sollte einer der Ehepartner seine Genehmigung hiezu verweigern, kann der andere ein Gericht anrufen, das darüber befinden wird, ob die Handlung im Interesse der Familie erfolgt (Art. 181 CC). Der wesentliche Unterschied zur allgemeinen Gemeinschaft ist jedoch in den von einem der Ehepartner ohne Genehmigung der Anderen durchgeführten Rechtsgeschäfte, welche – wenn eingetragene Güter betroffen sind – auf Antrag des Übergangenen binnen eines Jahres ab Kenntnisnahme bzw. ab Eintragung in den Registern für nichtig erklärt werden können, außer der übergangenen Ehepartner erteilt nachträgliche Genehmigung (Art. 184 Abs. 1 u. 2). Bei gemeinsamen beweglichen Gegenständen muss der säumige Ehepartner die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand erwirken und wenn dies unmöglich ist, den Wert des Gegenstands ersetzen (Art. 184 Abs. 3). Vom Gesetz nicht geregelt sind Verfügungsgeschäfte über den eigenen Anteil und auch nicht, ob diese Geschäfte unter die außerordentliche Verwaltung iSd. Art.184 fallen. Grundsätzlich sehen Rechtslehre und Rechtsprechung gerade darin die Besonderheit der ehelichen Gütergemeinschaft und führen sie zum Tatbestand der Gesamthand-gemeinschaft zurück. Diese Frage bleibt allerdings strittig, insbesondere wenn man das Wort im Art. 184 berücksichtigt, wonach das nicht genehmigte Rechtsgeschäft für eingetragene Güter nicht per se nichtig sondern erst auf Antrag annulierbar ist, während Rechtsgeschäfte mit beweglichen Gütern gültig bleiben, bei Schadenersatzrecht des übergangenen Partners.

5. Multiproprietà (Time-sharing-Wohngemeinschaft)
Viel wurde schon geschrieben über diese relativ neue Form von Eigentumsrecht im Rahmen der dogmatischen Abhandlung des Eigentums als dingliches Recht. Hier kann nur ein kurzer Überblick auf diese Sonderform gerichtet werden. In der Tat kann hierin viel mehr eine alternative Form des reinen Eigentums gesehen werden, als eine Form der Eigentumsgemeinschaft. Auch das Time-sharing-Eigentum auf Immobilien begründet Ansprüche von einer Mehrzahl über ein einziges Gut, allerdings ist hier die Einführung des Zeitelements relevant, d.h. eine/mehrere bestimmte(n) Periode(n) im Jahr, in der das Eigentumsrecht von jedem der Miteigentümer exklusiv ausgeübt wird. Die Debatte, ob dieses Zeitelement als wesentlich oder bloß geringfügig zu bewerten ist, ist noch offen und fiebrig, daher kann das Thema heute nicht schlüssig und ausführlich behandelt werden.

6. Seltene Formen
Als Randerscheinungen finden wir in der italienischen Rechtsordnung Sonderformen von Gemeinschaften ohne Beteiligung/Anteile, darunter einige fast in Vergessenheit geratene Rechtgebilde, wie: * Bürgerliche Nützungsgemeinschaft (comunione di uso civico); begründet für eine Bürgergruppe oder die Gesamtbevölkerung (einer Stadt, einer Region usw) ein Nutzungsanspruch auf Liegenschaften (meist in öffentlicher Hand) * stille Familiengemeinschaft (comunione tacita familiare); eine komplexe Rechtsstruktur, basierend auf persönlichen familiären Verhältnissen mit dem Zweck der gemeinsamen Nutzung und Verwaltung und Bewahrung von gemeinsamen Vermögen und Resourcen, bei gleichzeitiger Gemeinschaft von Tisch und Leben (comunione di vita e di mensa) * Weidegemeinschaft (comunione di pascolo) mit dem Hauptzweck der gemeinsamen allgemeinen Nutzung von Weideflächen mit oder ohne wechselseitige Gegenleistung.

BEGRÜNDUNG EINER GEMEINSCHAFT

1. Allgemeines
Eine Gemeinschaft kann willentlich, also durch Vereinbarung der Rechtsträger (communio voluntatis) begründet werden oder als bloße Folge von Rechtsumständen bzw. aus dem Willen eines Dritten (communio incidens) entstehen. Weiters kann sie auch als Folge eines Sterbefalles (Erbgemeinschaft) entstehen, wenn die Rechtsnachfolge einer Mehrzahl von Erben anheimfällt, d.h. ohne dass bestimmte Güter an bestimmte Erben vermacht werden – diese letztere wird dogmatisch vorwiegend der communio incidens zugeordnet.

2. Freiwillige vs. spontane Gemeinschaft
Bewußt und freiwillig (konsensual) entsteht eine Gemeinschaft als Folge eines Vertrages, bei dem ein oder mehrere Güter (Vermögen) gemeinsam erworben werden, oder bei dem der einzelne Eigentümer sein gesamtes, exklusives Eigentumsrecht an mehrere Rechtsnachfolger bzw. Anteil(e) an diesem Recht an einen Rechtsnachfolger überträgt. Seltener ist der Fall von mehreren exklusiven Eigentümern, die den Zusammenschluß ihrer Güter vereinbaren: das gilt als Sondervertrag mit besonderer Vertragsfreiheit und kommt vor allem bei städtebaulichen Maßnahmen vor, wenn die Notwendigkeit des Zusammenschlusses von mehreren Parzellen in einer einheitlichen Liegenschaft gegeben ist. Die spontane Gemeinschaft, wie bereits erwähnt, entsteht als automatische Folge einer bestimmten Rechtssituation, wie zB das Eigentum an den Produkten einer gemeinsamen (landwirtschaftlichen) Liegenschaft.

3. Erb(en)gemeinschaft
Die Erbengemeinschaft wird durch die gleichen Normen wie die ordentliche Gemeinschaft geregelt, und durch einige leges specialis, wie zB Artt. 713 ff Codice Civile hinsichtlich der Aufteilung der Erbschaft, und Art. 732 CC hinsichtlich Vorkaufsrecht der Miterben bei Veräusserung eines Erbsanteils.

VERWALTUNG VON GEMEINSAMEN GÜTERN bzw. VERMÖGEN

1. Allgemeines
Hinsichtlich der Verwaltung der gemeinsamen Güter bzw. des gemeinsamen Vermögens bestimmt Art. 1105 Abs. 1 für alle Miteigentümer das Recht daran mitzuwirken. Die allgemeine Rechtsmeinung geht also davon aus, dass jegliche Vereinbarung zum Ausschluss eines der Miteigentümer aus der Verwaltung nichtig ist, wobei aber der freiwillige Verzicht auf Mitwirkung an der Verwaltung strittig ist. Weiters bedarf es (lt. Art. 1005 Abs. 2) für Handlungen der ordentlichen Geschäftsführung eines Beschlusses bei einfacher Mehrheit, dagegen für Handlungen der ausserordentlichen Geschäftsführung bzw. Erneuerung einer qualifizierten Mehrheit von 2/3 (Art. 1008 Abs. 1 u. 2), wobei dies nicht nach Köpfen sondern nach dem Wert der Anteile zu berechnen ist.

2. Ordentliche und außerordentliche Geschäftsführung
Es wird hier darauf verzichtet, die theoretische Differenzierung zwischen ordentlicher und ausserordentlicher Geschäftsführung im Detail zu präsentieren. Grundsätzlich gilt auf praktisch-operativer Ebene folgendes: In die ordentliche Geschäftsführung fallen alle Handlungen zu Aufbewahrung, allgemeinem Gebrauch, und eventueller Verbesserung der Nutzung des gemeinsamen Gutes (wie zB. Reparaturen, ordentliche Wartung, Nutznießung der Erträgen, Zahlung der Verbindlichkeiten), soweit diese keine Änderung des Hautpzwecks bewirkt. Wichtig hinsichtlich der ausserordentlichen Geschäftsführung ist es, dass hier nur Handlungen beschlossen werden dürfen, soweit sie keinen Nachteil für einzelne Teilnehmer verursachen (Art. 1008 Abs.2). Darunter sind auch „Neuerungen“ einzuordnen, welche ausschließlich zur Verbesserung des Gutes selbst, seiner Nutzung oder Ertragskraft dienen sollen, keinen Nachteil für einzelne Teilnehmer verursachen und keine übermäßige finanzielle Belastung erfordern. Alle diese Beschränkungen können – aufgrund ihrer Formulierung – weitgehenden und sehr unterschiedlichen Interpretationen unterliegen. Im allgemein sind aber sogenannte „innovazioni voluttuarie“ (unnötige Erneuerungen) immer erlaubt, d.h. solche die zwar nicht durch gravierende Umstände erforderlich wurden, aber grundsätzlich den Wert der Sache verbessern können, und daher eine „Verbesserung“ im Sinne des Gesetzes darstellen. Derartige „unnötige Erneuerungen“ sind beim Con-Dominium (Wohngemeinschaft) sogar ausdrüchlich vorgesehen.

3. Eigentümerversammlung
Für alle Fälle müssen alle Beschlüsse im Rahmen einer Eigentümerversammlung erfasst werden. Eine derartige Versammlung soll so organisiert werden, dass eine Teilnahme aller Miteigentümer möglich ist und dass sie über die zu beschliessenden Themen davor informiert werden. Da keine besondere gesetzliche Formbestimmung für Einberufung oder Verfassung eines Protokolls besteht, kann eine Einberufung (vorausgesetzt sie beinhaltet die erforderlichen Informationen) formlos erfolgen und mitgeteilt werden und unterliegt keinen zeitlichen Mindestfristen (zB. zwischen Einberufung und Versammlung). Allerdings gewährt die schriftliche Form Beweiskraft und ein genehmer Zeitraum zwischen Einberufung und Versammlung erlaubt zahlreiche Teilnahme und beugt Beschwerden oder gar Anfechtungen vor. Eine von allen Miteigentümern geimensam durchgeführte (Rechts-)Handlung impliziert einen einstimmigen Beschluss ohne den Bedarf einer Einberufung oder Versammlung (konkludente Handlung).

4. Geschäftsordnung
Die Miteigentümer können bei einfacher Mehrheit die Einführung einer „Geschäftsordnung“ beschliessen, welche „zur Regelung der ordentlichen Verwaltung und zur besseren Nutzung und Genuss der gemeinsamen Güter“ dienlich sein soll; sie können ebenfalls einen der Miteigentümer oder einen Dritten zum Verwalter ernennen und seine Pflichten und Befugnisse bestimmen (Art. 1106). Die Bestimmungen des Art. 1106 führen die Möglichkeit eines „Regelwerks“ ein, in welchem die Nutzungsbestimmungen fixiert werden, wie auch eventuell den gesetzlichen Rahmen der Verwaltungstätigkeiten ergänzt wird (zB. Festlegung von formeller Fristen oder Miteilungsform der Versammlungseinberufung, oder Verpflichtung der Protokollsführung usw.). Nach der allgemeinen Rechtsmeinung kann eine qualifizierte Mehrheit (2/3) auch ein Regelwerk genehmigen und verabschieden, das vorab alle Erneuerungen und Handlungen der ausserordentlichen Geschäftsführung umfasst. Ist eine derartige Geschäftsordnung einstimmig beschlossen, so dürfen die Bestimmungen darin für Beschlüsse über die ausserordentliche Geschäftsführung auch eine einfache Mehrheit oder eine verpflichtende Einstimmigkeit vorsehen. Das ist nicht möglich, wenn die Geschäftsordnung nur mit qualifizierter Mehrheit beschlossen wird. Grundsätzlich wird also eine einstimmige Beschlussfassung zur Genehmigung jedes Regelwerks verlangt, in dem die Rechte der Miteigentüber wesentliche beschränkt oder betroffen werden, so dass eventuelle Benachteiligung oder Begünstigung einzelnen gegenüber der Gemeinschaft möglich wäre.

5. Verwalter / Geschäftsführender Miteigentümer
it dem Erlass einer Geschäftsordnung kann – wie gesagt – die Ernennung bzw. Bestellung eines Verwalters erfolgen. Obwohl der Wortlaut im Art. 1116 von „einem Dritten“ spricht, wird allgemein auch eine Mehrzahl von Verwaltern zugelassen, auch wenn keiner Miteigentümer ist. Für die Verwalter gelten grundsätzlich die Bestimmungen hinsichtlich des Vertretungsauftrags (mandato di rappresentanza), wobei die Mandatserteilung durch die Gemeinschaft reine Rechtsfiktion ist (die Gemeinschaft hat keine Rechtspersönlichkeit), indem impliziert wird, dass jeder einzelne Miteigentümer (durch den Beschluss) eine eigene Vollmacht erteilt. Dadurch ist bei bestimmten Rechtsgeschäften eine Bestätigung und Aufschlüsselung des Vertretungsmandats (seitens der Versammlung) erfolderlich. Keine einschlägige Bestimmung regelt die Buchführung der Verwaltung/Verwalter, jedoch ist allgemeines Verständnis, dass diese der Transparenz der Verwaltung dienen und vervollständigt durch alle notwendigen Dokumente (Rechnungen) sein soll. Die oben dargestellten allgemeinen Bestimmungen finden sich in weit detaillierterer Ausführung in den Normen über die Verwaltung des Condominiums wieder.

VERWALTUNG DES CONDOMINIUMS (Wohngemeinschaft)

1. Allgemeines
Im Codice Civile finden sich ausführliche Bestimmungen zur Regelung des Miteigentums an Gebäuden (Condominium), die insbesondere Themen, wie Miteigentümerversammlung, Verwaltungsorgan und Haus- und Geschäftsordnung normieren. Diesem Regelwerk steht allerdings eine baldige Reform bevor, die zum Teil bereits genehmigt wurde (im Senat). Was hier präsentiert wird ist die noch gültige Fassung, mit kurzen Einblicken in die wichtigeren (potentiellen) Neuerungen.

2. Eigentümerversammlung
Art. 1136 regelt im Detail die Einberufung und Beschlussfähigkeit der Versammlung: Man unterscheidet zwischen erster und zweiter Einberufung, fixiert qualifizierte Quoren für bestimmte Beschlussthemen (Ernennung und Entlassung von Verwaltern, Streitigkeiten, Wiederaufbau des Gebäudes, ausserordentliche Wartungsarbeiten, Erneuerungen, usw.). Die Quoren und Stimmverhältnisse unterliegen stets einer doppelten Berechnung: hinsichtlich Anzahl der Miteigentümer und Anteile am Eigentum (bei Condominium immer in x/1000 berechnet). Die Miteigentümer dürfen an der Versammlung durch einen Vertreter teilnehmen (Art. 67 Durchführungsbestimmungen zum CC). Ebenso wird im Art. 1136 die Verfassung eines Protokolls wie auch eines Registers der Protokolle verpflichtend eingeführt. I.S.d. Art. 66 Durchführungsbestimmungen zum CC muss die Einberufung der Versammlung mindestens 5 Tage vor der Abhaltung übermittelt werden. Die Nicht-Einhaltung dieser zwingenden Norm bewirkt die Nichtigkeit jedes Beschlusses einer nicht konform einberufenen Versammlung. Frei ist die Form der Einberufung, allerdings muss in irgendeiner Form bewiesen sein, dass sie ergangen ist. Die Tagesordnungspunkte müssen klar und ausreichend dargestellt werden, sodass die Miteigentümer bewusst und vorbereitet an der Diskussion und Beschlussfassung teilnehmen können. Obwohl keine Modalitäten für die Abwicklung der Versammlung bestimmt sind, muss eine freie und bewusste Willens- und Entscheidungsfindung gewähreistet werden.

3. Verwalter
Die Bestellung eines eigenen (Gebäude)Verwalters ist verpflichtend, wenn mehr als 4 Miteigentümer bestehen (Art. 1129 CC). Seine Amtszeit ist 1 Jahr, er kann jederzeit abberufen werden. Seine Ernennung kann nur durch Versammlungsbeschluss mit den im Art. 1136 vorgesehenen Quoren erfolgen (Ausnahme hievon bei Intervention des Gerichtes – wie später dargestellt). Wie bei der allgemeinen Gemeinschaft wird hier das Mandatsverhältnis fiktiv als eine Reihe von einzelnen Vollmachten der Miteigentümmer an den Verwalter behandelt, die Gemeinschaft erhält dadurch keine Rechtspersönlichkeit. Derzeit sind keine besonderen Kriterien für den Verwalter vorgesehen, insbesondere keine Eintragung in einem Berufs- oder Fachregister. Dadurch kann der Verwalter einer der Miteigentümer sein oder ein Dritter (externer Verwalter). Strittig ist seine eventuelle autonome Rechtspersönlichkeit. Für ein Condominium ist die Aufteilung der Verwaltungsbefugnisse auf mehrere Personen sehr strittig und selten angewendet, dies ist aber (aus praktischen Gründen) nötig bei einer sehr hohen Anzahl an Wohnungseigentümern bzw. bei komplexeren Strukturen (zB. Siedlungen aus mehreren Wohngebäuden, sogenanntes Supercondominium). Die Ernennung zu einer spezifischen Tätigkeit versteht sich als entgeltlich, daher hat der Verwalter auch beim Condominium Anspruch auf eine Entlohnung. Hinsichtlich der Amtsdauer kann für den Verwalter eine „stille Amtsbestätigung“ erfolgen (Prinzip der prorogatio), d.h. er bleibt im Amt bis ein neuer Verwalter bestellt wird. Weiters wird er automatisch aus dem Amt entlassen, sobald ein neuer Verwalter bestellt wird. Der ernannte Verwalter kann jederzeit zurücktreten oder das Amt ausschlagen. Ein Verwalter kann jederzeit (d.h. also auch vorzeitig) aus seinem Amt enthoben werden, auch ohne Angabe von Gründen. Fühlt sich aber der Verwalter ohne triftigen Grund entlassen, besteht für ihn einen Schadenersatzanspruch.

4. Haus- und Geschäftsordnung 
Sind mehr als 10 Eigentümer Teil der Gemeinschaft, muss immer eine Haus- und Geschäftsordnung beschlossen werden, wobei für den Beschluss ein qualifiziertes Quorum iSd Art. 1136 bzw. 1138 Abs.1 u.3 nötig ist. Mindestinhalt der Haus- und Geschäftsordnung ist die Regelung über Nutzung der gemeinsamen Sachen (zB. gemeinsame Flächen), Aufteilung der Kosten, Verwaltungsprinzipien, Aufbewahrung bzw. Schutz des Erscheinungsbild des Gebäudes bzw. der Wohnanlage (Art. 1138 Abs.1). Art. 1138 (im Absatz 4) besagt weiters, dass die Regelungen der Haus- und Geschäftsordnung durch die gesetzlichen Bestimmungen beschränkt werden (keine Abweichung von zwingendem Recht), insbesondere hinsichtlich Unteilbarkeit von bestimmten „gemeinsamen Teilen / Flächen“ (Art. 1120), Ernennung bzw. Entlassung des/der Verwalter/s (Art. 1129), Vertretungsbefugnisse des Verwalters (Art. 1131), Stimmverhältnisse für Beschlussfähigkeit und -fassung (Art. 1136) und Rechtsmittel gegen die Versammlungsbeschlüsse (Art. 1137). Ausdrücklich geregelt wird im Art. 1138 Abs. 4, dass „die Bestimmungen der Haus- und Geschäftsordnung die Rechte der einzelnen Miteigentümer – wie sie im Kaufvertrag bzw. Vereinbarungen festgelegt – keinesfalls beschränken oder lädieren dürfen.

Daraus versteht sich, dass materiell nur eine vertragliche Vereinbarung unter den einzelnen Miteigentümern die Eigentumsverhältnisse und -rechte beeinträchtigen kann. Die Versammlung der Miteigentümer wird daher als reines Diskussionsforum, als Vorstufe eines derartigen Vertrages interpretiert. Aus allen diesen Gründen unterscheidet man klar zwischen der Gemeinschaftsordnung (regolamento assembleare) und der vertraglichen Ordnung (regolamento contrattuale), wobei die letztere ausschließlich durch einen neuen Vertrag, also mit dem Konsens aller Miteigentümer geändert werden kann. Eine vertragliche Ordnung (regolamento contrattuale) besteht meistens, wenn der ursprüngliche Alleineigentümer dafür gesorgt hatte und im (Wohnungs-)Kaufvertrag darauf ausdrücklich hingewiesen wird. Besondere Bedeutung erhält in diesem Zusammenhang der erste Kaufvertrag, denn von diesem Moment an bedarf es für jegliche Änderung der Zustimmung ALLER Käufer. Der erste Kaufvertrag ist de facto ein Vertrag zwischen allen (zukünftigen) Miteigentümern, vertreten darin vom Verkäufer und Käufer (zugleich erste „Miteigentümer“). Nicht der Entstehungsprozeß sondern der materiell normative Inhalt macht aber den Unterschied zwischen vertraglicher und gemeinschaftlicher Ordnung aus: Eine „vertragliche Ordnung“ kann nicht durch einen Versammlungsbeschluss entstehen (in den seltenen Fällen gilt jedoch die Einstimmigkeit des Beschlusses als „Vertrag“ unter den an der Versammlung teilnehmenden Miteigentümern), allerdings kann eine – durch Versammlungsbeschluss verabschiedete Haus- und Geschäftsordnung auch organisatorisch-strukturelle Normen beinhalten, die keine privatvertragliche Natur aufweisen und unter Umständen nur durch neuen Vertrag abgeändert werden können.

5. Wirksamkeit der Geschäftsordnung gegenüber Dritten
Die oben dargestellte Unterscheidung erhält weiters besondere Bedeutung hinsichtlich dinglicher vs. schuldrechtlicher Wirksamkeit der Haus- und Geschäftsordnung, somit in Bezug auf die zulässigen Rechtsmittel. Die gemeinschaftliche Hausordnung regelt grundsätzlich „persönliche Interessen hinsichtlich Nutzung und Genuß der gemeinsamen Sache“, welche Verpflichtungen propter rem sind und daher reine schuldrechtliche Natur aufweisen, die keine Wirksamkeit gegenüber zukünftigen Miteigentümern entfalten (außer sie gehen ausdrücklich diese Verpflichtung ein, d.h. sie stimmen der Hausordnung zu). Die vertragliche Ordnung regelt Art und Weise der Nutzung für Güter im privaten Eigentum, sie haben dingliche Wirksamkeit auch gegenüber Dritten, d.h. zukünftigen Miteigentümern – wenn sie in das Immobilienregister eingetragen sind – auch ohne ihren ausdrücklichen Konsens. Offen und strittig ist noch die rechtliche Natur der Nutzungsbeschränkung(en) für persönliches Eigentum, wie sie oft in einer Haus- und Geschäftsordnung geregelt sind. Manche Gelehrte sehen darin eine dingliche Grundlast, andere betrachten sie als wechselseitige Servitut, andere wiederum qualifizieren sie als dingliche Nutzungsbeschränkung (und nutzen diese Interpretation, um für eine Überwindung des „numerus clausus“ bei den dinglichen Rechten zu plädieren). 6. Das Reformprojekt Ein Gesetzesentwurf für die Reformierung des Großteils der Bestimmungen über das Condominium wurde bereits vom Senat genehmigt und liegt nun seit 27.1.2011 zur Überprüfung durch die Abgeordnetenkammer auf. Man kann nicht von einer echten Revolution der Regelung sprechen, denn im neuen Gesetzestext wurden viele der herrschenden und in der Praxis bereits – auf strittige Fälle – angewendeten Auslegungen übernommen. Das Gesetz wird insofern aktualisiert, dies bei bleibenden grundsätzlichen Rahmenbedingungen. Einige Neuerungen sind jedoch Interessant, insbesondere im Rahmen des heutigen Themas:

– Es befinden sich darin erste Überlegungen hinsichtlich des „zeitbeschränkten Miteigentums“, die die Bestimmungen des Condominiums auch auf die Form des „Time-Sharing-Wohneigentums“ erstrecken lassen können – Die Funktion des Verwalters findet neues Profil: Seine Amtszeit wird mit 2 Jahren fixiert, ernannt werden kann nur, wer in einem Berufsregister der Wirtschaftskammer (Überwachungsorgan) eingetragen ist, möglich ist aber auch die Ernennung einer juridischen Person (zB. Hausverwaltungsgesellschaft); Befugnisse und Aufgaben werden genauer und insbesondere hinsichtlich der Buchhaltungspflichten definiert, es wird die Verpflichtung einer Treuhandversicherung eingeführt. – die Versammlungsbeschlüsse sollen in die Immobilienregister eingetragen werden, wenn sie Eigentumsverhältnisse oder Nutzungszweck wesentlich verändern – es wird ein rationalisiertes Vollmachtsystem für das sogenannte supercondominium – dh mit mehr als 60 Miteigentümern – eingeführt. Unverändert bleibt die Einschränkung der Rechtspersönlichkeit für das Condominium und der geschäftlichen Rechtsvertretung des Verwalters, der lediglich Zustimmungsanträge zur Löschung von Bürgschaften zu Gunsten des Condominiums unterzeichnen darf. Dies öffnet allerdings neue Wege der Auslegung. Solange aber eine endgültige Zustimmung beider Kammern des Parlaments ausständig ist, unterliegt dieser Gesetzesentwurf weiteren möglichen Änderungen.

GERICHTLICHE WEGE ZUR VERWALTUNGSREGELUNG

1. Allgemeines
Verschieden sind die Situationen, für welche das Gesetz eine Anrufung des Gerichts zur Überwindung von Problemen der Verwaltung der gemeinsamen Sache (sowohl als allgemeines Miteigentum als auch als Wohneigentum) vorsieht, wobei sie in drei Bereiche zusammengefasst werden können: Ernennung des Verwalters, Rechtsmittel gegen Beschlussfassung, Rechtsmittel gegen Haus- und Geschäftsordnung.

2. Rekurse hinsichtlich des Verwalters
Die Anrufung des Gerichts wird ausdrücklich für folgende Situationen geregelt im Art. 1105 Abs. 3: Wenn für die Verwaltung der gemeinsamen Sache die notwendigen Maßnahmen nicht ergriffen werden, wenn keine Mehrheit für einen Beschluss zustande kommt, wenn ein gefasster Beschluss keine Anwendung bzw. Durchführung genießt. Das Gericht kann sowohl eine meritorische Entscheidung fällen als auch einen (gerichtlichen) Verwalter ernennen. Condominium: Sollte eine Miteigentümerversammlung keinen Verwalter ernannt haben und das aber gesetzlich verpflichtend sein, kann das Gericht von jedem einzelnen oder mehreren Miteigentümer gemeinsam angerufen werden. Darüber hinaus kann diese Anrufung auch zur Entlassung eines von der Versammlung ernannten Verwalters erfolgen, wenn dieser 2 Jahre lang keine Rechenschaft über seine Tätigkeit abgibt oder „ein begründeter Verdacht auf schwerwiegende Mißverhältnisse besteht“. In beiden Fällen greift das Gericht auf einen Gerichtsverwalter zu, wobei seine Befugnisse im Ernennungsbescheid bestimmt werden können, andernfalls gelten grundsätzlich die Befugnisse zur ordentlichen Geschäftsführung.

3. Rekurse hinsichtlich Beschlussfassung der Miteigentümerversammlung
Mehrheitlich erfasste Beschlüsse der Miteigentümerversammlung können lt. Art. 1109 von überstimmten Miteigentümern vor einem Gericht angefochten werden, wenn * durch den Beschluß schwerer Schaden für die gemeinsame Sache verursacht wird * wenn die teilnehmenden Miteigentümer nicht ausreichend informiert wurden * wenn der Beschluß Änderungen oder außergewöhnliche Wartungsarbeiten genehmigt, die sich nachteilig für den Genuß der Sache oder die Interessen einer/mehrerer Miteigentümer auswirken bzw. wenn die dafür vorgesehenen Kosten eine außergewöhnlich hohe Belastung darstellen. Viele Juristen halten den Anfechtungsanspruch grundsätzlich für allgemeines Recht und legen diese Norm als ausdrückliche Legitimation für überstimmte Mitwirkende in Zweifelsfällen aus. Die Frist für die Anrufung des Gerichtes beträgt 30 Tage ab Beschluss (für die Mitwirkenden) bzw. ab Kenntnisnahme des Beschlusses (d.h. offizielle Mitteilung) für die Miteigentümer, die an der Versammlung nicht teilgenommen hatten. Das Gericht kann – bei offenen Verfahren – eine Aufschiebung des Beschlusses bewirken. Art. 1137 Abs. 2 u. 3 regeln die Berufung hinsichtlich Condominiumsbeschlüssen analog für Form und Fristen, mit dem wesentlichen Unterschied des begründenden Tatbestands: Der Anfechtungsanspruch besteht nur gegen gesetzes- und hausordnungswidrige Beschlüsse, nicht gegen Beschlüssen die persönliche Interessen benachteiligen.

4. Rekurse hinsichtlich Erlass einer Geschäftsordnung
Die Anfechtung gegen den Beschluss einer Geschäftsordnung wird ausdrücklich von Art. 1107 geregelt (hinsichtlich Condominium weist Art. 1138 Abs. 3 ausdrücklich auf Art. 1107 hin). Darin wird grundsätzlich der Anfechtungsanspruch gesichert und dessen Frist festgelegt (gleich wie für den Rekurs gegen alle anderen Versammlungsbeschlüsse). Weil eine Geschäftsordnung inhaltlich durchaus unterschiedlich sein kann, werden hier keine den Anspruch begründende Tatbestände aufgelistet. Wichtig ist allerdings zu betonen, dass bei Miteigentum grundsätzlich eine Anfechtung oder ihre Unterlassung wesentlich für das Zustandekommen und die Rechtskraft einer Geschäftsordnung sind: Insbesondere der letzte Absatz von Art. 1107 besagt die Wirksamkeit der beschlossenen und nicht – der nicht fristgerecht – angefochtenen Geschäftsordnung auch gegenüber Rechtsnachfolgern der Mitwirkenden/Überstimmten. Weiters räumt Art. 1138 Abs. 2 (hinsichtlich Condominium) jedem Miteigentümer „das Initiativrecht zur Verfassung einer neuen bzw. Revision der bestehenden Haus- und Geschäftsordnung“ ein. Strittig ist, ob diese Bestimmung das Recht der Gerichtsanrufung dem Condominium einräumt, d.h. ob hier eine gerichtliche Haus- und Geschäftsordnung erlassen werden darf. Die Rechtsprechung sieht eine derartige Möglichkeit nur, wenn – nach mehreren Versuchen – die Miteigentümerversammlung keine Geschäftsordnung verabschieden konnte.

VERFÜGUNGSGESCHÄFTE

1. Verfügungsgeschäfte über die gemeinsame Sache /Güter
Aus der Rechtsnatur der Gemeinschaft – als gemeinsamer Inhaberschaft eines Rechtes – entsteht das Prinzip der verpflichtenden Mitwirkung aller Rechtsträger zur Wirksamkeit eines Verfügungsgeschäftes über die gemeinsame Sache. Ausdrücklich festgehalten wird dies in Zusammenhang mit den Bestimmungen über die Handlungen der außerordentlichen Geschäftsführung, wonach die Zustimmung aller Miteigentümer für die Veräußerung der gemeinsamen Sache, Begründung von dinglichen Rechten darauf, oder ihrer Vermietung/Verpachtung von über 9 Jahren Dauer erforderlich ist (Art. 1108 Abs. 3) Eine Zustimmung allein ist aber nicht ausreichend, sondern es bedarf für diese Rechtsgeschäfte eines Vertrags, an welchem ALLE Miteigentümer teilnehmen müssen. Obwohl der Text sich auf „gemeinsame Gründstücke“ bezieht, wird die Norm nicht beschränkend auf Liegenschaften, sondern für alle gemeinsamen Güter als allgemein gültig gehalten. Interessant ist hier, dass auch Miet/Pachtverhältnisse (obwohl sie technisch keine Verfügungsgeschäfte sind, weil sie keine dingliche Wirkung entfalten) analog behandelt und geregelt werden, wenn sie eine beträchtliche Laufzeit aufweisen: In der Tat werden für diese Vertragsdauer die Rechte der Miteigentümer auf Nutzung und Genuß der gemeinsame Sache deutlich beschränkt.

2. Verfügungsgeschäfte über eigenen Anteil
Aus der Rechtsnatur der Gemeinschaft – als gemeinsame Inhaberschaft eines Rechtes – und aus dem Prinzip der Anteilmäßigkeit des Rechtsanspruches, entsteht der Grundsatz der freien Verfügung über den eigenen Rechtanteil. So auch der Wortlaut des Art. 1103 CC: „Jeder Miteigentümer kann über sein eigenes Recht an der Sache und im Rahmen seines Eigentumsanteils über die Sache verfügen und dieses Genußrecht an Dritte abtreten“. Bei Veräußerung des Anteils übernimmt der Käufer alle Rechte und Pflichten des Verkäufers, im gleichen Ausmaß und Rahmen, also auch sein Anrecht auf Aufteilung der Sache. Manche Juristen und die Rechtsprechung verlangen eine Unterscheidung zwischen Veräußerung des Anteils aller gemeinsamen Sachen (quotona = Gesamtanteil) von der Veräußerung des Anteils an einer der gemeinsamen Sachen (quotina = Teilanteil). Die letztere begründet eine neue Miteigentümergemeinschaft, welche eine spätere Aufteilung ebenfalls beeinträchtigt, und soll daher nur mit Zustimmung aller anderen Miteigentümer erlaubt sein. Sehr strittig ist die Wirksamkeit (und Gültigkeit) von Verzichtsvereinbarungen auf Verfügungsgeschäfte über die eigenen Anteile; allerdings sehen auch die Befürworter darin eine rein schuldrechtlich wirksame Verpflichtung, welche die Wirksamkeit des Verfügungsgeschäft an sich nicht aufhebt. Zu diesem Thema weisen wir auf die Anmerkungen hinsichtlich Verfügungsgeschäfte bei ehelicher Gütergemeinschaft hin.

3. Vorkaufsrecht
Grundsätzlich ist kein Vorkaufsrecht zu Gunsten der anderen Miteigentümer bei Veräußerung von Anteilen in einer allgemeinen Eigentumsgemeinschaft vorgesehen; sehr wohl aber hat jeder der Miterben einer Erbengemeinschaft Anspruch auf das Vorkaufsrecht. Art. 732 CC regelt ausdrücklich der Fall der Veräußerung eines Erbsanteils an Dritte: Der veräußernde Erbe muss das Kaufanbot samt Preis an die andere Miterben bekannt geben und diese haben das Vorkaufsrecht zu den gleichen Bedingungen, die dem Dritten angeboten wurden. Die Fristen für die Inanspruchnahme laufen 2 Monate ab der zeitlich letzten Mitteilung /Bekanntgabe. Das Vorkaufsrecht bei Erbgemeinschaft entfaltet volle dingliche Wirksamkeit: Wurden die Miterben nicht über die Veräußerung (vor)informiert, behalten sie das Recht, den Anteil vom kaufenden Dritten oder seinem/n Rechtnachfolger(n) zum gleichen Kaufpreis zurückzukaufen, solange die Erbengemeinschaft noch besteht. Zu diesem Zweck soll die Veräußerung ein entgeltliches Rechtsgeschäft sein; kein Vorkaufsrecht besteht für Schenkungen oder Tauschgeschäfte. Wegen der ausdrücklichen Regelung des Vorkaufsrechts bei Erbengemeinschaften und dessen Nichtregelung bei allgemeinen Gemeinschaften halten viele Juristen eine Vorkaufsvereinbarung unter Teilnehmern einer allgemeinen Gemeinschaft grundsätzlich für nichtig. Gegebenenfalls hätte eine derartige Vereinbarung reine obligatorische Wirkung und würde keinen Anspruch auf Rückkauf begründen.

AUFLÖSUNG

1. Allgemeines
Alle Rechtsordnungen romanistischer Prägung – inklusive der italienischen – betrachten die Gemeinschaft als vorübergehende Rechtssituation (die Juristen Roms nannten sie eindrucksvoll „Die Mutter aller Streitigkeiten“). Diese Einstellung wird deutlich durch Art. 1111 Codice Civile bestätigt, weil – jeder Teilnehmer an einer Gemeinschaft jederzeit ihre Auflösung beantragen kann; – eine Vereinbarung über Eigentumsgemeinschaft ist nur gültig und wirksam gegenüber Dritten und deren Rechtnachfolgern, wenn sie auf maximal 10 Jahre abgeschlossen wurde. Sollte eine längere Dauer vereinbart worden sein, wird die Gültigkeit automatisch auf 10 Jahre beschränkt. Wird einem Auflösungsantrag nicht folge geleistet, kann der betroffene Teilnehmer das Gericht anrufen; dieses kann eine Aufschiebung der Auflösung – allerdings auf max. 5 Jahre – beschließen, wenn eine unmittelbare Auflösung der Gemeinschaft zum Nachteil der anderen Miteigentümer erfolgen würde. Sollte eine Vereinbarung zur Eigentumsgemeinschaft bestehen, kann seine vorzeitige Auflösung vor einem Gericht beantragt werden, falls schwerwiegende Umstände es erfordern.

2. Aufteilung und andere Formen der Auflösung
Der Hauptweg, eine Gemeinschaft aufzulösen, ist die Aufteilung der gemeinsamen Güter. Diese kann als Rechtsgeschäft (d.h. vertraglich mit Konsens aller Teilnehmer) oder gerichtlich (d.h. durch gerichtlichen Beschluss) erfolgen. Die erste Variante ist ein einfacher Vertrag mit deklarativer (nicht rechtsübertragender) Wirkung, dessen Hauptzweck die Auflösung der Eigentumsgemeinschaft hinsichtlich aller oder einiger der betroffenen Güter ist. Bei Immobilien ist eine schriftliche Form erforderlich, dies bei sonstiger Nichtigkeit, und der Vertrag muss in die Immobilienregister eingetragen werden (Wirksamkeit gegenüber Dritten). Die gerichtliche Auflösung folgt einem mehrstufigen Gerichtsverfahren und endet durch Bescheide (Beschlüsse) über Auf- und Zuteilung von exklusiven Eigentumsrechten. Eine Auflösung der Gemeinschaft kann auch eine Folge anderer Rechtsgeschäfte und juridischer Tatbestände sein: Kauf aller anderen Anteile seitens einer der Miteigentümer, Ersitzung des exklusiven Eigentumsrechts seitens einer der Miteigentümer, alle Miteigentümer bis auf einen verzichten auf ihr Miteigentumsrecht.

3. Vereinbarung über Weiterführung der Gemeinschaft
Eine Vereinbarung zur Weiterführung der Gemeinschaft stellt eine Ausnahme zum Prinzip der Aufteilung dar: Diese Vereinbarung dinglicher Natur (wirksam gegenüber Dritten) muss für Immobilien und Liegenschaften schriftliche Form haben und in die Register eingetragen werden (obgleich keine Meinungseinigung, weder über dingliche Merkmale und Erfordernisse der Eintragung besteht).

5. Aufteilungsverfahren
Sehr detailliert sind die Bestimmungen hinsichtlich Auflösung und Aufteilung einer Erbengemeinschaft (Art. 713 ff.), welche laut Art. 1116 auch hinsichtlich anderer Gemeinschaften analog anzuwenden sind, solange sie nicht im Widerspruch mit bestehenden Regeln stehen. Aus dem Zusammenwirken der Bestimmungen ergeben sich die verschiedenen Aufteilungsarten. Zuerst die Naturalteilung, wenn die Sache(n) oder Teile davon ohne Schwierigkeiten unter den Miteigentümer – im Verhältnis zu den Anteilen – aufgeteilt werden können bzw. eine eventuelle Wertangleichung durch Zahlungsleistung erfolgen kann. Sollten die Gegenstände „nicht einfach zu teilen oder zu zerlegen sein“, können sie bzw. kann das gemeinsame Gut als solches veräußert werden und der Ertrag dann im Verhältnis zu den Anteilen unter den Miteigentümer geteilt werden (Artt. 720 bis 723 CC). Darin greift aber restriktiv die Bestimmung Art. 1112 ein, wonach jene Güter als „unteilbar“ gelten, deren Aufteilung bzw. Zerlegung ihrer sachgemäßen Verwendung zum Nachteil gereicht. Eine sachgemäße Anwendung kann auch aus dem Merkmal der Gemeinschaftlichkeit entstehen (zB. die Aufteilung eines Hofes, wodurch Zugang zu unterschiedlichen Immobilien gewährleistet wird, kann eine Nutzungsbeschränkung verursachen, wenn danach der Zugang zu einer oder mehreren Immobilien unmöglich wird, was meistens nicht durch Geld wieder gut zu machen ist).

Da eine Aufteilung ebenso Rechte von Dritten beeinträchtigen kann, räumt Art. 1113 Gläubigern und Rechtsnachfolgern von Miteigentümern das Recht ein, an der Aufteilung teilzunehmen, dies ohne Mitbestimmungsrecht, aber als „Berater“, um eventuelle spätere Streitigkeiten (wie zB Drittschuldnerklage, oder Anfechtungsklage) zu vermeiden. Selbst können sie aber auch anfechten, jedoch nur dann, wenn die Teilung noch nicht tatsächlich erfolgt ist. Bei Immobilien und Liegenschaften muss die Anfechtungsklage VOR der Aufteilung eingetragen werden. In diesem Sinne sollen alle Pfandgläubiger oder andere Rechtsträger auf Lasten der Liegenschaft zur Aufteilung geladen werden, die bereits in den Registern vor der Aufteilung eingetragen wurden, dies bei sonstiger Unwirksamkeit der Aufteilung zu ihren Gunsten. Bestehen Verbindlichkeiten zu Lasten der gemeinsamen Sache oder aller Miteigentümer, welche bereits fällig sind oder binnen eines Jahres ab Aufteilung fällig werden, kann man ihre Tilgung anlässlich der Aufteilung selbst beantragen. Dies kann durch Teilung des Verkaufsertrages erfolgen, oder einer der Miteigentümer tilgt selbst die Schuld und nimmt dann an der Aufteilung mit (verhältnismäßig) erhöhten Anteilen teil (Art. 1115 CC). Hinsichtlich Condominium sind die Bestimmungen über die Unteilbarkeit von bestimmten Gebäudeteilen interessant. Insbesondere Grundmauer, Fundament und ähnliche Teile gelten grundsätzlich als unteilbar und Art. 1119 CC besagt, dass die gemeinsame Fläche (Bereiche) nur dann aufteilbar ist, wenn diese Aufteilung keinen Nachteil dem Genuß und Nutzung der eigenen Anteilen für die anderen Mitbewohner hervorruft.

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