XXXII. CONVEGNO del Comitato Italo Austriaco
del Notariato Bolzano,
28. – 29. Settembre 2007
La Prassi dei trasferimenti immobiliari in Austria,
con particolare riferimento al Tirolo.
Dr. David Staggl, Aspirante notaio, presso studio notarile Dr. Hanspeter Zobl, Innsbruck
Egregi signori presidenti!
Egregi colleghi e colleghe del Notariato! È per me una particolare gioia ed onore, poter fungere da relatore all’odierno Convegno del Comitato Italo-Austriaco del Notariato, in particolare presentare il mio contributo al tema di diritto comparato su “Procedure della transazione immobiliare in Austria, Germania ed Italia”. Spero di non tradire le Vostre aspettative e di non perdermi in troppi dettagli o meandri della teoria del diritto civile. Pertanto prego i miei colleghi austriaci di avere pazienza, se non sentiranno nulla di nuovo o di innovativo riguardo al diritto austriaco, ma forse sufficientemente esauriente per il pubblico italiano. Il tempo è notoriamente tiranno per cui passiamo subito al nocciolo della questione. O meglio “delle questioni” che mi sono posto, per dare una linea espositiva alla mia relazione. Cosa deve contenere un contratto inderogabilmente, quali punti vanno presi in considerazione per garantiere sia l’acquirente che l’alienante? Uno degli elementi fondamentali e inderogabili che devono essere presenti in un contratto per trasferimento immobiliare, in modo che questo possa essere espletato anche ai sensi catastali / del registro immobiliare, è la presenza di un titolo giuridico valido (idoneo), ad esempio la compravendita, cioè l’accordo delle parti su oggetto e prezzo. Oltre a ciò è necessaria l’esplicita dichiarazione (Aufsandungserklärung) da parte di colui il cui diritto viene limitato, gravato, abrogato o trasferito ad altro soggetto, di consentire alla trascrizione della proprietà (Einverleibung) nei Registri immobiliari.
La garanzia sia per l’acquirente che per l’alienante viene data dalle procedure fiduciarie utilizzate per il perfezionamento del contratto. Ciò si rende necessario, in quanto il trasferimento della proprietà in contemporanea con il pagamento del pattuito (cosiddetto Zug um Zug“) non è concretamente realizzabile. Infatti il contratto di compravendita necessita del benestare delle autorità competenti, e terzi (gli istituti di credito delle due parti) vengono coinvolti, e la proprietà si acquisisce solo a seguito di trascrizione nei registri. Per questo nella transazione fiduciaria, le parti nominano un terzo neutrale, di solito il redattore dell’atto, cioè il notaio, a fiduciario. Sarà sua cura far sì che l’acquirente ottenga una proprietà (sul terreno da contratto) coperta da oneri solo nei limiti concordati (ovvero noti alle parti), e che l’alienante riceva effettivamente il prezzo pattuito. A questo scopo sarà il fiduciario a ricevere – per poi trasferire – il prezzo pattuito, a provvedere a ottenere il benestare delle autorità, e a conservare gli atti in originale. Oltre a queste attività, la funzione fiduciaria del notaio viene svolta spesso anche fra l’istituto di credito della parte alienante e acquirente. Una funzione centrale, in relazione a ciò, ha l’istituto giuridico catastale della “Annotazione a rango per prevista alienazione” di un fondo / immobile. (Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung). Di questo particolare istituto parlerò più avanti. Oltre ai precedenti elementi, solitamente vengono regolati nel contratto di compravendita anche il passaggio di possesso e del diritto di godimento, eventuali clausole sospensorie, motivi di recesso, concessione di mandati e procure al redattore dell’atto, suddivisione dei costi e diritti legati al contratto, come pure imposte, il trasferimento di fondi e terreni. A quali particolari aspetti giuridici e legali bisogna prestare attenzione? A questo punto mi permetto di estrapolare e presentare un paio di particolarità:
1.L’Austria è uno Stato federale, in cui vigono diverse legislazioni relative al trasferimento di fondi e terreni, tante quanti sono i Land. E diverse sono le limitazioni e restrizioni, più o meno rigide, nel traffico e compravendita di terreni. Molto restrittiva è la legislazione del Land Tirolo. Fondamentalmente si distingue fra fondi e terreni agricoli-forestali da un lato, ed appezzamenti edificabili dall’altro. Ad esempio l’acquisizione di proprietà, il diritto edilizio, quello di utilizzo, sfruttamento e godimento, o quello di affitto fondiario, sono soggetti a obblighi
2.dichiarativi presso le autorità competenti o necessitano di un benestare delle stesse. Ciò significa che qualsiasi negozio in questi settori deve essere dichiarato alla Grundverkehrsbehörde“, che deciderà se il negozio sia legittimo, corretto o meno. Il decreto di nullaosta o la certificazione di avvenuta denuncia devono essere presentati poi in originale al tribunale competente per i registri catastali (Grundbuchgericht).
1.Criteri formali del diritto catastale: Gli atti o documenti depositati non devono presentare difetti o errori palesi, che ne mettano in dubbio la loro credibilità. Nel caso di documenti comprendenti diversi fogli, questi devono essere spillati fermamente. Le parti contrattuali devono essere identificate chiaramente, compresa la loro data di nascita. Non si deve dimenticare luogo e data della redazione del contratto. Le firme delle parti devono essere autenticate (dal tribunale o dal notaio), a meno che non si tratti già di atto pubblico notarile.
2.Annotazione a rango per prevista alienazione (Anmerkung der Rangordnung): Nelle procedure catastali vige il principio d’ordine Prior tempore potior iure“, o per dirla un po’ alla buona, chi primo arriva meglio alloggia. Il rango viene regolato dall’ora esatta della presentazione della richiesta al tribunale. Se dunque un proprietario intende alienare il suo fondo o terreno, può ottenere una Annotazione a rango“. Il relativo decreto gli viene consegnato in copia semplice, ed è valido un anno. L’acquirente che presenterà al tribunale questo decreto, verrà iscritto nella posizione a cui era stata iscritta l’annotazione.
3.Notai o altri rappresentanti delle parti possono effettuare in proprio il calcolo delle imposte dovute sulla compravendita ed anche delle spese giudiziarie. In pratica il notaio non solo calcola, ma emette anche l’ordine di pagamento per la parte soggetta (acquirente), riscuote la somma e entro le scadenze dovute la versa al Finanzamt (Nota del Traduttore: per l’Italia sarebbe l’Agenzia delle Entrate). Tale operazione di calcolo deve essere nominata nel contratto di compravendita. Ad avvenuto versamento dei diritti e delle imposte, è il notaio stesso che emette la certificazione del cosiddetto “calcolo in proprio” (Selbstberechnung) delle suddette somme e imposte. Tutto ciò naturalmente consente uno sveltimento delle procedure contrattuali.
1.Transazioni speculative, tassazione di queste sulla base della Legge per le imposte sul reddito (Einkommenssteuergesetz)
2.Dal 1.7.2007 tutta la documentazione legata o relativa alle procedure catastali deve essere depositata in forma elettronica.
Il contratto di compravendita, le dichiarazioni di depennazione, liberatorie, dichiarazioni o atti ipotecari, decreti di nulla osta, anche quelli fiscali, e molti altri ancora, vengono tutti archiviati nel grande archivio elettronico del Consiglio Federale del Notariato “cyberdoc”. Urkundenarchiv des österreichischen Notariats cyberdoc“. Al tribunale competente vengono trasmesse delle certificazioni di accesso, definite da un codice che consente la “lettura” dell’atto relativo. L’istanza viene però presentata ancora in forma cartacea presso il tribunale. Chi è chiamato ad un primo contatto con le parti, all’interno dello studio notarile? Naturalmente il notaio stesso o un candidato notaio (Notariatskandidat) Chi si occupa poi dell’espletamento delle fasi del contratto? Il fiduciario e il redattore dell’atto o del contratto. Per quali procedure è necessaria l’opera del notaio?
Anche se questa risposta fa male al cuore del professionista, devo ammettere che allo stato attuale, in nessuna delle fasi legate ad un contratto di compravendita fondiaria è indispensabile la presenza o l’opera del notaio. Tutte le procedure sono eseguibili anche senza notaio, visto che anche gli studi legali, quindi gli avvocati hanno facoltà di redigere tali atti, ed ogni pretura o tribunale distrettuale (Bezirksgericht) dispone di uno sportello per le autenticazioni. Inoltre, per il particolare caso del Tirolo, le procedure catastali dispongono di cosiddetti Ortslegalisatoren, uffici locali di autenticazione. Mi sia comunque consentito ricordare che in alcuni campi del diritto ci sono dei casi in cui è richiesta la forma dell’atto notarile, quindi l’opera del notaio. Ad esempio – nel diritto matrimoniale (patto matrimoniale, oppure contratti di scambio, di compravendita o creditizi sottoscritta da coniugi, dichiarazioni di impegno a garanzia che vengano presentate da uno dei coniugi a favore dell’altro, certificazioni di ricevuta per dote), – nel diritto di famiglia (dichiarazioni di assenso a fecondazioni assistite), – nel diritto successorio (contratto di rinuncia a successione o legittima, donazione pre-ereditaria, acquisto di eredità), – nel diritto obbligazionario (contratti di donazione in assenza di consegna dell’oggetto, tutti gli atti per atti fra vivi che vengano sottoscritti da soggetti non vedenti, non udenti che non sappiano leggere, o muti che non sappiano scrivere, se questi sottoscrivono di persona.
Non si applica se essi siano assistiti da persona di fiducia che sottoscrive congiuntamente, e per contratti bancari standard), – nel diritto societario (istituzione di S.r.l. ed S.p.a., dichiarazioni di rilevamento di un apporto iniziale di capitale societario (Stammeinlage), contratti di cessione, istituzione di fondazioni, contratti di fusione, divisione o rilevamento societario), Inoltre non va dimenticato che è possibile anche la redazione di un atto notarile esecutibile. E poi abbiamo chiaramente le disposizioni direttamente legate agli atti notarili. Che cosa è chiamato a regolare, di solito, il notaio? Egli si cura chiaramente della esauriente consulenza alle parti, della redazione del contratto, della funzione di fiduciario; autentica le firme e procede alla raccolta di tutte le autorizzazioni amministrative necessarie. Ed inoltre provvede alla registrazione nei registri catastali (o immobiliari) Quali altri professionisti vengono coinvolti nelle procedure (per esempio agenzie, fiscalisti, avvocati….)? Tutte le procedure legate al contratto possono venir svolte autonomamente dal notaio. Eventualmente si possono consultare, precedentemente, mediatori immobiliari, avvocati e fiscalisti, o il proprio istituto di credito, per una consulenza a tutto tondo. Quali costi (per imposte, diritti etc.) devono essere sostenuti dalle parti? (per esempio su un prezzo d’acquisto pattuito in 300.000 €) Parcella notarile: -> vedi allegato Imposte di compravendita fondiaria (Grunderwerbssteuer) 3,5 % (2 %) Diritti di iscrizione al registro (Eintragungsgebühr Grundbuch) 1 % Registrazione di Diritto ipotecario (Eintragung Pfandrecht) 1,2 % Diritti creditizi 0,8 % € € € € 10.500,– (acquirente) 3.000,– (acquirente) 3.600,– (acquirente) 2.400,– (acquirente)
Quanto tempo possono durare le procedure?
Una fideiussione, al fine di ottenere uno sveltimento delle operazioni in coordinamento fra amministrazione pubblica e istituti di credito, non è possibile. A seconda di quante siano le parti coinvolte (uffici, istituti di credito ecc.) il tutto può durare da pochi giorni sino a 1 o 2 mesi. Chi risponde, nel caso di un errore del notaio o del suo studio? Esiste una “assicurazione” Nell’ambito dell’obbligo assicurativo, ogni notaio deve sottocrivere una Berufshaftpflichtversicherung“, cioè una polizza di responsabilità professionale. La somma minima di copertura necessaria per polizza è di € 400.000,–. Una particolarità la troviamo nel rapporto fiduciario: il notaio deve garantire che il fiduciante goda di una copertura assicurativa sino allo stesso valore per cui risponde il notaio quale fiduciario. Il notaio è obbligato a registrare ogni mandato fiduciario che superi i € 10.000,– nell’apposito registro (Treuhandregister = THR). Grazie a questa procedura, la somma coperta dalla polizza di responsabilità professionale aumenta sino a € 4,3 Mio. Se i valori fiduciari vengono poi versati alla banca fiduciaria notarile (Notariatstreuhandbank), la somma aumenta ancora, sino a € 7,2 Mio. Anche per i cosiddetti danni contrattuali“, che siano causati dal notaio o da suoi candidati (o sostituti) intenzionalmente o per atti illegittimi, esiste una polizza assicurativa sottoscritta dalla Notariatskammer, il “Consiglio Federale” Austriaco del Notariato. Grazie infinite per la Vostra attenzione. Dr.Sta/ms IMPOSTA DI ACQUISTO FONDIARIO Erf Nr.: ________________ Dr. Hanspeter Zobl Notaio pubblico – Innsbruck
CONTRATTO DI COMPRAVENDITA
sottoscritto da: 1. Josef Hofer, nato il. 21.01.1956, Dorfstraße 27, 6170 Dorf Erholsam, quale alienante, da un lato e 1.2. Paolo Müller, nato il. 23.03.1975, Kaiserjägerstraße 25, 6020 Innsbruck, 2.e la di lui coniuge 1.Anna Müller, nata il. 28.07.1978, residente allo stesso indirizzo, quali acquirenti, dall’altro alle seguenti condizioni:
I. STATO CATASTALE E RAPPORTI GIURIDICI
Josef Hofer risulta unico proprietario del terreno qui a seguito indicato: GRUNDBUCH 81210 Località EINLAGEZAHL 387 BEZIRKSGERICHT Innsbruck ****************************************************** ABFRAGEDATUM 2007-09-29 Letzte TZ 1915/2007 ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE .291 G GST-Fläche * 609 Baufl.(Gebäude) 180 Baufl.(begrünt) 429 Idylle 45 ************************************* A2 ************************************** 3 a gelöscht ************************************* B *************************************** 1 ANTEIL: 1/1 Hofer Josef GEB: 1956-01-21 ADR: Dorfstrasse 27 6170 Dorf Erholsam a 816/1985 Übergabsvertrag 1985-04-13 Eigentumsrecht b 1915/2007 Rangordnung für die Veräußerung bis 2008-08-28 ************************************* C *************************************** 1 a 816/1985 Wohnungsgebrauchsrecht auf Gst .291 gem Pkt 4 Übergabsvertrag 1985-04-13 für Hofer Max (1915-05-03) und Hofer Christa (1930-02-28) b 748/1998 VORRANG von LNR 2 vor 1 2 a 748/1998 Pfandurkunde 1998-01-30 PFANDRECHT Höchstbetrag EUR 100.000,–für B Bank AG b 748/1998 VORRANG von LNR 2 vor 1 ********************************** HINWEIS ************************************ Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS Si conferma qui che il diritto di abitazione concesso e iscritto alla cifra C-LNR 1 (TZ 816/1985) può venir depennato dai registri. In deposito fiduciario del redattore del presente atto si trovano sia l’originale certificato di decesso di Max Hofer, nato il 03.05.1915, che una dichiarazione di depennamento catastale di Christa Hofer, nata il 28.02.1930. Conformemente alla comunicazione della Bank AG del 02.09.2007, il debito di € 80.000,– garantito con iscrizione catastale a C-LNR 2 (TZ 748/1998) si estingue al 01.09.2007.
II. OGGETTO DELLA COMPRAVENDITA E SUO ACQUISTO
Josef Hofer – in seguito indicato come alienante – vende e cede con il presente il terreno in sua proprietà descritto con in EZ 387 GB 81210 Località, composto da appezzamento nr. 291 per un’estensione di 609 m2, con tutti gli annessi e connessi, nel suo stato attuale, in comproprietà al 50% al Paolo Müller e Anna Müller – in seguito indicati come acquirenti – i quali acquistano e rilevano il terreno in loro proprietà.
III. PREZZO D’ACQUISTO E PAGAMENTO
Il prezzo concordato viene definito forfetariamente in € 300.000,– (in lettere: Euro trecentomila) e va al pagamento come segue: Gli acquirenti prevedono di coprire la somma dovuta a mezzo di finanziamento creditizio, in particolare mutuo acceso presso un istituto di credito nazionale. Le parti chiedono al fiduciario nominato di provvedere ad una iscrizione catastale sull’oggetto da contratto a favore l’istituto finanziatore a garanzia del credito concesso / da concedere. Il totale del prezzo pattuito andrà versato sul conto fiduciario Konto Nr. 11106.002.406, presso la Notartreuhandbank AG, BLZ 31500, a nome del Dr. Hanspeter Zobl, notaio pubblico, entro 14 giorni dalla sottoscrizione di questo contratto da entrambe le parti Nel caso di un ritardo nel pagamento, si concorda l’applicazione di un interesse di mora del 8 % annuo. Le parti contrattuali nominano concordemente il Dr. Hanspeter Zobl, notaio pubblico, a fiduciario, quest’ultimo accetta l’incarico. Il fiduciario viene incaricato di effettuare l’iscrizione del diritto proprietario solo ad avvenuto pagamento del completo prezzo pattuito. Il fiduciario è tenuto a liberare l’oggetto della compravendita da tutti gli oneri non assunti, utilizzando i beni in consegna fiduciaria. A tal fine, egli estinguerà i debiti per il valore reso noto dai creditori, e per cui il fiduciario non è obbligato a verifica, a controparte della consegna di una loro relativa dichiarazione di assenso alla depennazione catastale degli stessi.
Il fiduciario viene incaricato quindi di versare il restante ammontare depositato sul con-to fiduciario, compresi gli interessi maturati e detratte le spese di gestione del conto stesso, sul conto dell’alienante, Nr. 2220000 presso Volksbank, BLZ 44800. Tali versamenti potranno essere però effettuati solo se e quando sarà garantita una iscrizione della proprietà dell’acquirente sull’oggetto da contratto che corrisponda allo stato degli oneri pattuito. Tutte le modifiche ed integrazioni del presente accordo fiduciario necessitano della forma scritta. I fiducianti acconsentono che il fiduciario dispensi gli istituti di credito e finanziamento coinvolti dal loro segreto bancario (§ 38 BWG) sussistendo un impegno legittimo. Lo scioglimento del rapporto fiduciario necessita del consenso del notaio. I sfiducianti rinunciano a recedere dall’incarico fiduciario e da controversia legale basata sul presente incarico fiduciario, inoltre a revoca o annullamento dello stesso, non appena il fiduciario abbia effettivamente iniziato le procedure di adempimento e sino a compimento delle stesse. A momento iniziale del rapporto fiduciario si considera il primo atto legale intrapreso dal notaio riguardo alla massa fiduciaria o parte di essa. I fiducianti dispensano il fiduciario dal segreto professionale fintanto che egli, agendo nel rispetto delle disposizione della legge austriaca sui rapporti fiduciari notarili (legge del 20.12.1994), debba assolvere a obblighi di informazione o comunicazione, ai sensi del § 37 del Regolamento Notarile Austriaco (Notariatsordnung), I fiducianti acconsentono a che, nel caso di un ritiro dall’attività del fiduciario, il presente incarico venga rilevato e portato a termine dal suo sostituto o dal successore nello studio notarile. Inoltre i fiduciari concedono il loro consenso, affinché il presente rapporto fiduciario venga iscritto nel registro fiduciario del Consiglio Federale Austriaco del Notariato (NOtariatskammer), che viene gestito per via telematica, e che le comunicazioni possano venir trasmesse dal suddetto registro al fiduciario attualmente titolare dell’incarico. I rapporti del fiduciario ai fiducianti possono essere spediti agli indirizzi indicati all’inizio della presente scrittura, a meno che le parti contrattuali non rendano noti in modo manifesto altri recapiti. I fiducianti sono stati resi edotti dal fiduciario della tutela assicurativa che copre il presente rapporto fiduciario. Il rapporto deve essere iscritto al registro fiduciario. Il valore del rapporto comunque non supera il valore massimo coperto da tutela assicurativa, che per questo registro attualmente è di € 8.000.000,–.
IV. ANNOTAZIONE A RANGO
Si fa presente che l’annotazione a rango per prevista alienazione, iscritta a registro e con validità sino al 28.08.2008 (TZ 1915/2007) si trova nelle mani del redattore della presente scrittura, che avrà cura di conservarla.
V. PASSAGGIO DI POSSESSO E GODIMENTO
Tutti i diritti e oneri legati al possesso ed alla proprietà dell’oggetto da contratto, come pure vantaggi e svantaggi, uso, obblighi, rischio e casualità sono a carico dell’alienante sino alla data convenuta di passaggio, da questa data in poi sono a carico degli acquirenti. Quale data di passaggio le parti convengono sul giorno 01.11.2007. Si fa rilevare che l’abitazione/casa sita all’indirizzo Idylle 45, 6175 Località, edificata sulla parcella Gst .291 GB1 (GB=Grundbuch = registro catastale) 81210 Località, è soggetta a rapporto locatario sino al 31.10.2007. Con riferimento alla data di scadenza di tale rapporto, sussiste un accordo di sgombero. Si fa rilevare che il canone di locazione per il mese di Ottobre 2007 e non ancora versato spetta all’alienante.
VI. GARANZIE
Gli acquirenti hanno effettuato sopralluogo e visita dell’oggetto da contratto. L’alienante non risponde per una particolare qualità e caratteristica, per un determinato frutto o per una determinata misura o qualificazione dell’oggetto, ma in generale per il fatto che questo passa agli acquirenti in proprietà registrata, libero da gravami e oneri.
VII. RECESSO
Nel caso che si verifichi un ritardo anche parziale nei pagamenti da parte degli acquirenti, l’alienante si riserva il diritto di recedere dal contratto con preavviso scritto di 14 giorni, a mezzo raccomandata, fermo restando il suo diritto di richiedere eventuale risarcimento danni. RICORSO CONTRO IL CONTRATTO Le parti contrattuali convengono e confermano, che criteri, prestazioni e corrispettivi relativi all’oggetto da contratto qui concordate corrispondono ai loro interessi e obiettivi economici, e che quindi non sussistono motivi per un ricorso ai sensi del § 934 ABGB2 (caso della laesio enormis, lesione eccedente la metà del valore) 1 Nota del Traduttore: le abbreviazioni si leggono GB = Grundbuch (registro catastale), Gst = Grundstück (parcella) 2 Nota del Traduttore: ABGB – Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch: codice civile austriaco, l’art. 934 corrisponde circa ai principi del 1448 CC
VIII. CITTADINANZA E AUTORIZZAZIONI AMMINISTRATIVE
Gli acquirenti dichiarano di possedere la cittadinanza austriaca. Paolo Müller e Anna Müller quali acquirenti della proprietà fondiaria da contratto, ai sensi del § 11 c. 1 TGVG 19963, di non voler istituire seconda residenza (residenza turistica) grazie al presente negozio giuridico. IX. COSTI Tutti i costi iscrizione, imposte e diritti legati alla stesura del contratto e alle procedure catastali conseguenti, come pure le imposte che verranno prescritte sulla base delle disposizioni sull’acquisto di terreni, andranno a carico degli acquirenti, che hanno dato l’incarico per la stesura del contratto, fermo restando che per gli effetti della responsabilità l’alienante risponde con l’altra parte in solido. Ognuna delle parti sosterrà autonomamente i costi derivanti dalla propria rappresentanza ed assistenza legale.
X. PROCURA E MANDATO
Gli acquirenti incaricano ed emettono mandato in favore del Dr. Hanspeter Zobl, notaio pubblico con studio in 6010 Innsbruck, Maria-Theresien-Straße 21-23, di presentare a loro nome tutte le necessarie domande e richieste al fine di ottenere le necessarie autorizzazioni e iscrizioni ai registri, di prendere in consegna tutti le comunicazioni ufficiali e decreti, in particolari quelli delle autorità fiscali, e di rappresentarli per tutte le necessità del presente contratto, in particolare presso le autorità della gestione e controllo del territorio (Grundverkehrsbehörde), l’agenzia delle entrate (Finanzamt) di Innsbruck, e il tribunale distrettuale (Bezirksgericht) di Innsbruck. 3 Nota del Traduttore: Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, legge sui trasferimenti di proprietà fondiaria, art. 11 c.1: All’acquisto di un terreno edificato, l’acquirente deve dichiarare che non intende utilizzarlo per istituirvi domicilio turistico (residenza secondaria) – in altre parole, se si acquista un terreno/immobile in Tirolo, bisogna farlo per stabilirvisi residenza primaria.
XI. SUCCESSIONE IN DIRITTO
I diritti e doveri acquisiti con la sottoscrizione del presente contratto passeranno altresì a tempo dovuto ai relativi eredi e / o altri successori in diritto delle parti contrattuali.
XII. DISPOSIZIONI E INDICAZIONI PER IL REDATTORE DELL’ATTO
Il redattore dell’atto è tenuto a eseguire o provvedere a quanto segue: a) prendere in consegna e conservare il decreto sulla annotazione a rango per prevista vendita e l’originale del presente contratto sino a completo espletamento delle procedure di iscrizione catastale; entrambe le parti rinunciano al loro diritto dispositivo sull’atto a favore del redattore dello stesso; b) in relazione al rapporto fiduciario, rendere nota l’identità dei fiducianti alla la banca presso cui sarà acceso il conto discrezionale, ai sensi del §40 BWG4; c) in caso di necessità, calcolare o provvedere al rilevamento del valore unitario (Einheitswert5) utilizzando gli strumenti informatici dell’agenzia delle entrate; d) non appena sul conto notarile discrezionale saranno presenti i fondi, versare le imposte ed i diritti alla agenzia delle entrate di Innsbruck, entro le scadenze prescritte; e) provvedere a archiviazione elettronica del presente contratto e di tutti gli atti e documenti annessi e ad esso collegati presso il sistema “cyberdoc” del Consiglio Federale Austriaco del Notariato; f) provvedere al calcolo delle imposte e dei diritti di iscrizione dovute a causa del presente contratto. Le parti del contratto sono a conoscenza del fatto che il redattore del contratto risponde solo entro il limite delle somme a lui calcolate; nel caso l’agenzia delle entrate dovesse – a seguito di procedure di revisione – esigere supplementi e conguagli, sará cura del contribuente soggetto all’imposta provvedere a regolare pagamento o eventuale procedura di ricorso. 4 Nota del Traduttore: Bankwesengesetz, legge austriaca sui servizi e le attività bancarie. L’articolo 40 stabilisce i criteri e situazioni in cui è obbligatorio per l’istituto essere a conoscenza degli estremi identificativi della clientela. 5 Nota del Traduttore: valore indicativo, necessario al fine del calcolo di imposte di successione, trasferimento immobili et simili, nella sua funzione simile al valore catastale“ utilizzato in Italia
XIII. CONVENZIONE SUL FORO COMPETENTE
Nel caso di controversie derivanti dal presente rapporto contrattuale, le parti contrattuali concordano quale foro competente il tribunale di Innsbruck, competente per materia, e rinunciano ad adire ad altre corti.
XIV. OBBLIGO DELLA FORMA SCRITTA
Le parti contrattuali concordano come vincolante la forma scritta ai sensi del § 884 ABGB, onde per cui tutti gli accordi, integrazioni o variazioni del presente contratto sono da considerarsi validi solo se stabiliti e fissati in forma scritta.
XV. INFORMAZIONI
Le parti contrattuali sono state esplicitamente edotte su quanto segue:
a) la proprietà passa alla parte acquirente solo a seguito dell’iscrizione nei registri catastali ed immobiliare, ai sensi del § 431 ABGB, e che tale iscrizione può avvenire solo dietro presentazione di nulla osta delle autorità, del pagamento delle imposte di trasferimento fondiario e dall’emissione delle autorizzazioni amministrative;
b) le parti contrattuali rispondono in modo solidale per tutti i costi contrattuali e le eventuali imposte sul trasferimento fondiario;
c) conseguenze legali e giuridiche per dichiarazioni di prezzo non corretto e non giusto, come pure per accordi ancillari non attestati;
d) responsabilità permanente del proprietario precedente per debiti, oneri o residui d’imposta gravanti sul fondo; a questo proposito l’alienante garantisce l’assenza di tali residui d’imposta o oneri arretrati;
e) §70 Versicherungsvertragsgesetz, ai sensi del quale sia l’acquirente che l’ente assicuratore hanno il diritto di dichiarare, entro un mese dall’acquisto, la loro volontà di recedere dal rapporto assicurativo, come pure Art.4 c. 5 Condizioni Generali per Copertura Assicurativa di Cose, ai sensi del quale l’assicuratore che avendo precedentemente concesso un premio agevolato in considerazione di un lungo rapporto, in caso di recesso anticipato dello stesso ha facoltà ad esigere il conguaglio della polizza, con il risarcimento della differenza calcolata fra l’effettiva du-rata del rapporto e quella ipotizzata, che era stata la base della polizza privilegiata.
XVI. ACCETTAZIONE ED AUTORIZZAZIONE PER ISCRIZIONI CATASTALI6
Le parti contrattuali concedono qui la loro autorizzazione esplicita, che su loro richiesta unilaterale, si provveda presso il registro EZ 387 GB 81210 Località ad eseguire il seguente atto giuridico catastale Immissione nel diritto proprietario a favore di a) M ü l l e r Paolo, nato il 1975-03-23 Kaiserjägerstraße 25, 6020 Innsbruck b) M ü l l e r Anna, nata 1978-07-28 Kaiserjägerstraße 25, 6020 Innsbruck nella misura ideale del 50% ciascuno. Innsbruck, lì Paolo Müller, nato il 23.03.1975 Anna Müller, nata il 28.07.1978 Josef Hofer, nato il 21.01.1956 6 In originale “Aufsandung” ovvero “Aufsandserklärung” = nel diritto austriaco l’esplicita dichiarazione del proprietario di un immobile (integrata in un atto o contratto) di accettare e concedere l’utilizzo di iscrizioni ipotecarie e catastali sulla proprietà acquisita. Definizione vedi: H. Markhardt, Ausdrücke des öffentlichen Bereichs in Österreich, edito dalla Commissione Europea,1993