Österreichisch – Italienisches Komitee des Notariats / Comitato Italo – Austriaco del Notariato

(Lienz 2018/2) Mag. Carolin Witwer e Mag. Christian Falkner

XLIII Convegno del Notarcomitato

Österreichisch-Italienisches Komitee des Notariats
Comitato Italo – Austriaco del Notariato

12 e 13 ottobre 2018 a Lienz (Tirolo orientale) Austria

Limitazioni della proprietà in Austria
Effetti reali od obbligatori?

(Maga Carolin Witwer und Mag. Christian Falkner)


A) Le servitù

1.) Generalità

La servitù è definita come undiritto reale limitato, ad utilizzare la cosa altrui in una forma più precisamente descritta, oppure a limitare / vietare determinati azioni o trattamenti del proprietario sulla cosa. Il gravato è in lina di massima obbligato solo atollerare(servitù positiva / bejahende Servitut) oppure adastenersi(servitù negativa/verneinende Servitut) , mentre il beneficiario della servitù deve provvedere alla cura della cosa asservita.

Oggettodi una servitù, in generale, sono cose mobili o immobili.

Si differenzia fra le cosiddetteservitù personali, nel caso la servitù produca benefici a favore di una determinata persona (usufrutto, utilizzo, abitazione) eservitù reali(o prediali) , nel caso esse siano concesse al proprietario di un terreno o immobile, per facilitarne l’utilizzo – anche se la legge poi distingue più precisamente anche fra le servitù rurali ed urbane (servitù di appezzamento –Felddienstbarkeit/ di domicilio-Hausdienstbarkeiten) . Il fondo o terreno del beneficiario della servitù viene denominato quale “dominante” o soggetto (herrschend) , quello del gravato si indica come “servente” o assoggettato (dienend) . Servitù che nel loro intrinseco sono servitù reali, ma che in effetti indipendentemente dalle relazioni di proprietà dell’immobile vengono concesse ad una determinata persona, vengono chiamateservitù specialio irregolari.

Le servitù sono regolate dal Codice Civile austriaco (ABGB –Allgemein bürgerliches Gesetzbuch) negli articoli da 472 a 530.

2.) Le servitù personali

a) Il diritto di usufrutto

Il diritto di usufrutto consente di utilizzare la cosa altrui, conservandone la sostanza,senza alcuna limitazione. Ne sono soggetti quindi tutti quei beni, mobili ed immobili, materiali o immateriali, che possano essere utilizzati senza che ne venga consumata la sostanza.

L’usufruttuario ha il diritto di utilizzare il bene, quasi ne fosse proprietario, e pertanto ha il diritto a ottenerne ilricavato(rendimento) totale. Inoltre egli ha anche potere e facoltà digestireil bene. Il proprietario potrà disporre solo sulla sostanza del bene, ovvero alienandolo oppure gravandolo di altri diritti, che però non vengano a limitare o decurtare il diritto di utilizzo. Al termine del rapporto usufruttuario il proprietario del bene rileva il diritto di usufrutto dall’usufruttario, rilevandone quindi il rapporto giuridico.

Tutti glionerigravanti sul bene al momento della concessione dell’usufrutto – ad esempio interessi ipotecari, rette, oneri reali – sono a carico dell’usufruttuario, che ha inoltre l’onere di versare anche tutte le tasse o le imposte legate al bene. Anche per laconservazionedel bene nello stato in cui egli lo ha rilevato rientra fra i doveri dell’usufruttuario, entro i limiti della rendita. Nè il proprietario nè l’usufruttuario sono obbligati a provvedere amisure edilizie necessarieche superino le misure necessarie alla conservazione della cosa. L’usufruttuario però è tenuto a denunciare l’eventuale opportunità di tali misure al proprietario. Se l’usufruttario si fa carico di interventi edilizi, al termine del rapporto di usufrutto ha diritto ad un risarcimento della spesa.

b) Il diritto di utilizzo

Come dice il nome stesso, questo è il diritto adutilizzareun bene, esclusivamente per leproprie necessità, senza che la sua sostanza ne venga decurtata. Eventuelle modificazioni successive della situazione (ad eccezione di eventi ordinari e naturali, come ad esempio il numero dei figli) non comportano un ampliamento di tale diritto, una diminuzione delle necessità può comportarne una limitazione. Soggetti del diritto possono essere anche persone giuridiche. I beni soggetti ad uso sono praticamente gli stessi dell’usufrutto, ovvero beni mobili ed immobili, materiali o immateriali, comunque in generale durevoli. In caso di beni non durevoli il diritto d’uso consiste nel valore del bene stesso, gli aventi diritto ne diventano praticamente proprietari, ma al termine del periodo di utilizzo concesso, dovranno restituire un bene dello stesso genere o riborsarne il valore stimato.

Nel suo essereil diritto di utilizzo corrisponde, nelle facoltà dispositive, all’usufrutto, con la limitazione che esso va circoscritto alla personale necessità. L’avente diritto non potrà quindi modificare la sostanza del bene, enonpotrà neppuretrasferirenè il diritto nè il bene. Terzi non potranno far rientrare tale bene, oggetto di diritto d’uso, in caso di esecuzione forzata. Il beneficiario potrà utilizzare il bene, fermo restando che tale uso non danneggi o pregiudichi l’uso stesso del bene. A suo carico andranno anche tutti glioneri e le spese di manutenzionedel bene.

c) Il diritto di abitazione

Il diritto reale di utilizzare parti abitabili di un immobile si suddivide in diritto diutilizzarel’abitazione, nel caso di necessità personale, oppurenell’usufruttodell’abitazione, nel caso non vi siano limitazioni all’uso. In casi dubbi, si considera come concesso il puro diritto all’utilizzazione. La caratteristica essenziale del diritto di abitazione è il suo scopo cosiddetto “previdenziale” (Versorgungszweck) . Pertanto, in caso di definizione dubbia, esso è comunque un diritto concesso a titolo strettamente personale (höchstpersönlich) e vita natural durante. A carico dell’obbligato andranno le spese di manutenzione e di esercizio, come anche le imposte pubbliche, fermo restando che ciò rientri nello scopo “previdenziale” e non sia stato diversamente convenuto nel contratto.

Oggettodel diritto di abitazione può essere uno o più appartamenti, una casa in toto, oppure alcuni locali di un immobili e il relativo giardino. Il proprietario dell’immobile potrà continuare ad usare tutte quelle parti dell’immobile non gravati dal diritto d’abitazione.

Tali diritti vengono iscritti al registro tavolare? Se sì, con quali effetti?

Le servitù, sia personali che reali, vengono in essere generalmente al momento della loro registrazione tavolare, nel cosiddetto Foglio C o Sezione degli oneri (Lastenblatt) del relativo immobile, a fronte di unatto adeguato all’iscrizione. Pertanto il carattere reale delle servitù, ovvero i loroeffetti anche nei confronti di terzi, e non solo della relativa parte contrattuale, si sviluppano solo se tale servitù viene iscritta tavolarmente.

Naturalmente sono consentiti anche accordi dal carattere e dagli effetti puramente obbligatori, con i quali vengono concessi diritti ed autorizzazioni, che per i loro contenuti costituiscono altrimenti oggetto di contratti di servitù su immobili.

Conatto adeguato all’iscrizioneil Codice Tavolare (Grundbuchsgesetz – GBG) definisce o un atto pubblico o un atto privato con firme autenticate. Ciò, per avere validità, dovrà essere rogato o eseguito nel rispetto delle forme stabilite. Quindi nell’atto dovrà essere esplicito ad esempio il motivo legale su cui si basa il diritto, l’atto non dovrà presentare difetti visibili, deve essere chiaramente leggibile e le parti contrattuali (parti del negozio) dovranno essere indicate ed identificabili senza dubbio alcuno, inoltre dovranno essere esplicitamente apposti luogo e data completa della sottoscrizione.

Sussiste una durata massima?

Le servitù personali, in linea di massima, vengono concesse quali diritti personalissimi, e quindivita natural durantedel beneficiario. Ciò vale anche per servitù personali di carattere obligazionario (quindi senza effetti nei confronti di terzi) .

Servitù concesse a persone giuridiche varranno per tutto ilperiodo di esistenza della persona giuridica.

La morte del beneficiario o la cancellazione della persona giuridica beneficiata hanno prevalenza – quale motivazione della decadenaz del diritto – su eventuali termini o date concordate. Ciò vuol dire che se per esempio il beneficiario decede prima della scadenza concordata, il diritto decade già con il momento del decesso, non più nella – successiva – data concordata.

Tali diritti possono essere concessi a piú beneficiari contemporaneamente? O a più persone in successione? Sussiste il diritto di accrescimento?

In generale servitù personali possono essere concesse a più beneficiari. La loro decadenza parziale o un loro accrescimento sono oggetto di accordi contrattuali.

In caso di mancanza di accordi specifici, la giurisprodenza stabilisce per l’usufrutto – sulla base di una interpretazione di carattere integrativo – il diritto di accrescimento. Diverso il caso del diritto di utilizzo: essendo tale servitù vincolata alle necessità del beneficiario, nel caso di decesso di uno dei beneficiari comporta una decadenza parziale del diritto.

In un contratto avente per oggetto una servitù è possibile concordare esplicitamente che tale diritto possa essere trasferito ovvero esteso ad un successore – in genere quindi l’erede o alla famiglia. In tal caso tale “estensione” della servitù risulta essere un accordo di più servitù per diverse persone, con un termini di inizio del diritto indefinito, e quindi non si tratta qui di “servitù” soggette ad “ereditarietà”. Nel caso non esplicitamente convenuto, con “eredi” si intendono beneficiati solo gli eredi legali di primo grado. Un ampliamento della servitù a beneficio della famiglia risulta limitato in forma similare all’eredità surrogatoria (Nacherbschaft) , ovvero per beni mobili due, per beni immobili solo un erede surrogatorio

3.) Le servitù reali

Come precedentemente indicato, in generale si differenza la servitù su fondo o su immobile. Ma la legge non esplicita esaurientemente tale argomento. Nei casi in cui si applicano i principi generali delle servitù, possono venir costituite – per analogia – anche servitù con nuovi contenuti (ad esempio per gallerie per metropolitana, oppure posti parcheggio auto; seguendo il principio di utilità /Utilitätsprinzip) .

Al gruppo delleservitù su fondiappartengono le cosiddette servitù di passaggio/ Wegeservitut, ovvero il diritto di passare a piedi[N.d.T. il tedesco differenzia fra “Gehsteig/Fußsteig” – quindi un vero marciapiede, opera edilizia, separato dalla strada – e “Gehweg”, riconoscibile come pedonale, anche senza opere edilizie]con bestiame, con mezzi; il diritto per approvvigionamento idrico /Wasserschöpfrecht(comprensiva del diritto di porre condutture o adeguati e necessari dispositivi) , il diritto di pascolo (Weiderecht) , il diritto di utilizzo forestale /Forstnutzungsrechte(per esempio di abbattere o raccogliere legname, raccogliere frutti di bosto, per cave di pietra) o anche il diritto di pesca/Fischereirecht.

Fra leservitù su immobili(Hausdienstbarkeiten) troviamo ad esempio il diritto di utilizzare un edificio preesistente/adiacente quale sostegno edilizio, il diritto di immettere e smaltire fumi attravero il camino di terzi, di disporre finestre su parete/muro altrui, di convogliare acqua piovana su tetto o terreno altrui o di superedificare su terreno altrui.

Come vengono iscritte tavolarmente?

Una servitù su fondo si ottiene a mezzoiscrizione nel Foglio C, Foglio degli oneri, relativo alfondo servente. Inoltre la servitù deveessere evidenziatanel cosiddettoFoglio A2 del fondo dominante, che descrive lo stato del fondo, anche se questa integrazione ha caratter infomativo ma non sviluppa effetti in relazione all’acquisizione di un diritto di servitù. Un ideale coproprietario non può acquisire diritti di servitù.

Per effettuare una valida iscrizione al Registro Tavolare devono essere rispettate le seguenti condizioni: deve sussistere unmotivo di acquisto valido(titolo) , ildiritto dispositivo del concedente(§ 21 GBG) e la disposizione esplicita di un mandato per l’iscrizione tavolare (Aufsandung) . Inoltre deve essere anche rispettatala modalità dell’acquisizione del diritto– ma su questo vedremo in seguito. h.

Quali effetti ha l’iscrizione tavolare?

Secondo il cosiddettoprincipio di intavolazione(Intabulationsprinzip) , l’acquisto, il trasferimento, la limitazione o la cancellazione di diritti tavolari diviene efficace soli con la iscrizione nel Libro Principale (Hauptbuch) . Pertanto sarà necessario anche rispettare la forma correttadell’atto di acquisizionedi tali diritti, ovvero che sia rispettato il principio di pubblicità. Una procedura che equivale – nel diritto proprietario – la consegna dei beni mobili. La semplice “consegna” di un immobilie o dell’atto relativo al trasferimento dei diritti (Einverleibung) non è sufficiente. Questa procedura severamente regolata, con lo stretto collegamento fra l’acquisizione del diritto (o la sua cancellazione) e la registrazione tavolare, evita che si creino insicurezze o equivoci nella disposizione dei diritti reali sui beni, e pertanto tutela i diritti reali delle singole parti e di conseguenza il buon funzionamento dell’economia di mercato.

In che misura sono valide?

Ai sensi del § 473 ABGB le servitù su immobili e fondi possono presentare tutte le limitazioni di proprietà sul fondo stesso, che però allo stesso tempo consentono unfunzionale e comodo utilizzodi un altro fondo (cosiddetto “principio di utilità”) . Le misure disposte dalla giurisprudenza non sono troppo rigide. Praticamente una servitù non viene concessa, o viene cancellata, solo se non sussiste alcuna utilità, ovvero risulta futile (Zweckslosigkeit) . Naturalmente il principio di utilità va riferito al fondo dominante, non al personale vantaggio del proprietario del terreno o dell’immobile.

Le servitù, in linea di principio, sonoindivisibili. Nel caso di suddivisione del fondo o dell’immobile dominante insorgono quindi una serie di singoli diritti di servitù a favore dei diversi appezzamenti o immobili. Pertanto non è possibile ampliare o acrescere la servitù o essa non può diventare onerosa per il fondo / immobile assoggettato (servente) .

Se il fondo o l’immobile viene suddiviso, allora la servitù persiste su tutte le nuove parcelle o appezzamenti, a meno che non rilevi chiaramente solo su una parte di esse (ad esempio diritti di passaggio o di approvvigionamento idrico) , nel qual caso per i rimanenti appezzamenti (o parcelle) essa viene a decadere.

Naturalmente le servitù non possono essere modificate (ampliate) unilateralmente. Si dovrà tenere sempre presente (secondo la interpretazione prevalente) la differenziazione fra servitù “accertata” (gemessen) e “non accertata” (ungemessen) , a seconda se la tipologia e le caratteristiche di essa siano state concretamente e chiaramente definite nel titolo (contratto, istituzione, ecc) . Mentre per le servitù ” accertata ” è vietato qualsiasi ampliamento, l’esercizio di una servitù non accertata si regola sui bisogni e necessità del fondo / immobile dominante, in relazione alla tipologia dell’utilizzo originale o previsto. Può essere adeguata agli sviluppi tecnici (ad esempio diritto di passaggio con mezzi agricoli a motore, invece che con “carri” agricoli a traino animale) , ma non ne è consentito un accrescimento a causa di un ampliamento del fondo dominante o di impreviste modifiche nell’utilizzo.

Infine ricordiamo che qualsiasi servitù dovrà per quanto possibile essere esercitata “schonungsvoll”ovvero con cura e cautela, al fine di preservare le caratteristiche originarie del fondo ( immobile) . Se è possibile, a causa della sua natura e scopo, può essere decurtata, ovvero chi ne è assoggettato, anche senza il consenso del beneficiario, potrà diminuire i diritti, se ciò non va a pesare eccessivamente o a mettere a rischio il beneficio.

4.) Servitù speciali (irregolari)

Le servitù speciali (o irregolari) per loro caratteristica sonoservitù prediali, che però eccezionalmente non sono a favore o a beneficio di un fondo o immobile, ma di unadeterminata persona(anche persona giuridica) , o di “tutti”, oppure a favore del proprietario di un superedificato (vedremo più avanti) , come regolato in § 479 ABGB. Molto importati dal punto di vista economico sono quelle servitù speciali concesse da soggetti pubblici (in genere amministrazione comunale) , perchè esse in generale possono essere a favore di tutti (del pubblico dominio) e persistono tanto quanto persiste la persona giuridica. Esempi di questo tipo sono in primo luogo i percorsi turistici (servitù di passaggio) su sentieri, piste da sci, piste da fondo, e simili. Sono casi questi, in cui le servitù assumono fondamentale importanza economica, sia per la parte onerata (utilizzo dell’immobile, suo valore commerciale ecc) che per il beneficiario. Ricordiamo qui anche i diritti di parcheggio, oppure di porre condotte o cavi elettrici a favore di un’impresa, diritti di balneazione….

Fra le servitù speciali o irregolari annoveriamo anche leservitù personali(ad esempio diritto di usufrutto) a favore del proprietario di un particolare immobile. A causa del rischio che sopravvenga un’usucapione, è opinione dominante che sia necessaria qui sempre una limitazione temporale. La semplice limitazione temporale di una servitù prediale però non la rende automaticamente “speciale”.

B) Diritti di edificazione

In linea di principio gli edifici appartengono al proprietario del terreno su qui sorgono („superficies solo cedit“) , a meno che essi non siano superedificati ai sensi del § 435 ABGB oppure edifici accessori di un diritto edificativo posseduto da un determinato beneficiario (§ 6/1 BauRG = BauRechtGesetz – Codice del Diritto d’Edificazione

1.) Diritto ad edificare

Tale diritto viene disciplinato in Austria dal Baurechtsgesetz (BauRG) , in quanto è un diritto soggettivo sui beni non regolato dal ABGB. Un fondo o un terreno può venir onerato con un diritto reale, ereditabile e alienabile, di predisporre edificati sulla sua superficie o sotterraneamente. Non è consentito limitare tale diritto ad una determinata parte dell’edificio. Il diritto ad edificare è anch’esso considerato “bene immobile” in quanto l’edificio costruito sul fondo gravato dal diritto ad edificare è componente del “diritto ad edificare” e quindi anch’esso “immobile”.

Definizione di “Bauwerk” “edificio” (ai sensi del diritto) :Un edificio viene costruito con utilizzo di lavoro e materiali ed è indissolubilmente legato al terreno e non può venir trasportato in altro luogo.

La realizzazione di un edificio consente unutilizzo a lungo terminedi un fondo,senzache sia necessariomodificare le relazioni proprietarie(il proprietario) del fondo stesso.

Il diritto ad edificare deve essere iscritto al registro tavolare e non può essere concesse per meno di 10 e per non più di 100 anni. Non è consentito concederlo “vita natural durante”. La durata si calcola a partire dalla sua registrazione nella sezione “oneri” del relativo foglio tavolare. Tale durata può essere prolungata (reiterata) , ma come detto la durata totale non può superare i 100 anni. Un diritto ad edificare scaduto può essere oggetto di un nuovo contratto, immerdiatamente successivo, senza che il periodo precedente venga inserito nel computo totale.

Il beneficiario ottiene così sull’edificio costruito diritti di proprietà, mentre sul fondo di costruzione i diritti sono quelli di un usufruttuario. Al momento della scadenza del diritto ad edificare, la proprietà dell’edificio passa al proprietario del fondo, il quale dovrà rifondere – a meno di diversi accordi – un quarto del valore di edificazione. L’edificio non può essere oggetto autonomo (separato dal fondo) di vendita o ipoteca o esecuzione forzata, nè può essere oggetto di successione ereditaria.

Tale diritto ad edificare può essere acquisito anche da più persone, in quote esplicitamente definite, pertanto si può istituire proprietà condominiale (Wohnungseigentum) sul diritto ad edificare (ma secondo le opinioni dominanti non è possibile istituire diritto proprietario ad edificare –Eigentümerbaurecht) .

Come avviene la trascrizione tavolare?

Come detto è obbligatoria l’iscrizione tavolare, ma dobbiamo ricordare che un singolo soggetto tavolare (corpo tavolare) può essere onerato solo ed unicamente da un diritto ad edificare, e ciò vale per tutto il fondo. Controversa però è la questione, se un singolo diritto ad edificare possa essere iscritto a carico di più fondi. Sicuramente si esclude comunque che il diritto ad edificare concesso possa dare luogo ad un nuovo diritto subordinato (Unterbaurecht) .

A livello formale, per il diritto ad edificare dovrà essere redatta una nuova “partita” (Baurechtseinlage) , composta da due sezioni, ovvero un foglio di proprietà (Eigentumsblatt) e un foglio degli aggravi (Lastenblatt) . In questa cosiddetta “partita per diritto edificatorio” dovrà essere iscritto tutto ciò che va a carico dell’edificante o soggetto avente il diritto. I concordati interessi intercalari (Bauzins) vengono iscritti – a garanzia – quali oneri o gravami reali. Per contro anche nella partita della parcella, al relativo foglio degli aggravi, verrà iscritto il diritto ad edificare.

La registrazione realizza la modalità formale, il titolo può essere costituito da un contratto per edificare, oppure da una disposizione testamentaria, o una delibera giudiziaria o anche un titolo esecutorio. Il diritto ad edificare ha rango primario, in modo da garantiere la sua sussistenza.

2.) Superedificati

Nonostante i superedificati per loro natura siano beni “immobili” – in quanto edifici, ben stabili – essi vengono considerati nel diritto quali “beni mobili”, in quanto non sono destinati a permanere in eterno sul fondo su cui sono costruiti: pensiamo ad esempio a fienili, o torrette panoramiche, strutture di binari o idriche, piscine, rifugi montani, o anche – per l’Austria – alle casette nei giardini consorziati (Schrebergarten) o agli stand per i wurstel….

Per essere considerato superedificato il bene deve essere indipendente e non parte di un altro edificio o complesso.

La qualità di superedificato richiede naturalmente anche un relativo accordo fra le parti, ovvero il proprietario del fondo e l’edificatore, e il fatto che non sussista intento a concedere / mantenere durevolmente il bene deve essere chiaro, ai fini del principio della pubblicità. Tale assenza dell’intento a concedere durevolmente il bene deve essere ben chiara anche nella concreta realizzazione della costruzione, che deve far riconoscere il carattere di “provvisorietà”, lo scopo e la temporaneità d’uso.

I superedificati non sono considerati dal registro tavolare e pertanto non soggetti ad iscrizione.

Legge sul deposito degli atti (Urkundenhinterlegungsgesetz) :

Questa specifica legge disciplina il deposito e la classificazione degli atti relativi a diritti su superedificati. Il deposito avviene dietro istanza scritta al tribunale tavolare, e qui verbalizzata. Il deposito viene annotato nella Scheda Edificio (Bauwerkskartei) , relativa ad ogni superedificato.

Atti o documenti da depositare sono tutti quelli necessari per acquisire titolo a trasferimento di proprietà, ad acquisizione di diritti pignoratizi o servitù, a diritti prelatori o di rivendita, a divieti di aggravio o alienazione, all’acquisizione o al trasferimento di oneri reali, al diritto di sussistenza di superedificati.

Il diritto proprietario sul bene (superedificato) è un diritto originario che sorge con la costruzione, legalmente effettuata, del superedificato, ovvero con una procedura non registrata con atto. L’acquisizione di tale diritto originario è svincolata dal deposito (cosa che peraltro assume aspetti problematici in relazione al principio di pubblicità) .

D’altro lato però, per il trasferimento della proprietà, è necessario il deposito degli atti, in quanto una semplice consegna non è modo formalmente adeguato. Anche per la costituzione di pegno, di servitù o la concessione di altri diritti registrabili da parte del proprietario del superedificato necessitano il deposito degli atti, pur non essendo necessario l’intervento o l’autorizzazione del proprietario del fondo.

C) Oneri reali

Un onere reale viene caratterizzato dall’aggravio reale di un fondo/immobile perprestazioni(in genere) reiterate e positive(azioni positive) del relativo proprietario. Affinchè il titolo o atto che costituisce il diritto ovvero onere sia trascrivibile quale onere reale al registro tavolare, tali prestazioni dovranno venir definite con sufficiente precisione nell’atto stesso.

In linea generale, in caso di onere reale, l’interesse primario è sito nel fine previdenziale del beneficiario. Oneri reali quindi obbligano a tenere un determinato comportamento o a determinate azioni. Nel caso delle prestazioni queste possono essere in denaro, in natura o in servizi (ad esempio il versamento di un vitalizio, servizi di cura alla persona, o simili) . Se non si soddisfa alla prestazione, il fondo onerato potrà essere soggetto ad esecuzione forzata.

Indipendentemente dalla persona beneficiata, gli oneri reali possono essere basate sulla proprietà di un fondo o immobile (servitù prediale) oppure venire a beneficio di una determinata persona (servitù personale) .

Tale istituto si differenzia dalle servitù vere e proprie, in quanto l’obbligo primario viene definito inuna prestazione positivadell’onerato. L’onerato, ovvero chi è tenuto a fornire la prestazione, viene determinato dalla sua proprietà sul fondo servente.

L’onere reale non può però essere contenuto o legata ad un obbligo ad omissione. L’obbligato è soggetto non solo ad una responsabilità oggettiva, ovvero attraverso l’aggravio del fondo o dell’immobile, ma anche ad una responsabilità personale a fornire la prestazione concordata, inclusi eventuali arretrati o residui venuti ad essere (o in scadenza) sino a tre anni precedenti all’acquisto dell’immobile.

L’onere reale viene iscritto tavolarmente al cosiddetto Foglio C, ed è relativa sempre a tutto il corpo tavolare.

D) Altre limitazioni della proprietà

1.) Sostituzione fidecommissaria / eredità surrogatoria(Nacherbschaft)

Il testatore, ai sensi del § 608 ABGB, potrà definire un erede (erede surrogatorio) , in modo tale che egli acquisisca il titolo dopo un precedente erede nominato. Se il testatore non ha disposto dettagli, in generale l’erede surrogatorio subentra all’erede precedente al momento del suo decesso.

Se gli eredi surrogatori (persone fisiche) al momento della definizione dell’atto (testatorio) sono già viventi (o già concepiti) , allora essi potranno essere nominati quali eredi surrogatori senza limitazioni. Se invece essi non sono contemporanei del testatore, allora tale qualifica ereditaria viene limitata a beni immobili. Per beneficiari non ancora nati dece essere nominato un curatore.

Il diritto proprietario viene diviso fra i due eredi (precedente e surrogatorio) in modo funzionale. L’erede surrogatorio deriva il suo diritto di erede direttamente dal testatore, non dal suo erede predecessore, e quindi il suo diritto viene acquisito automaticamente al momento della decadenza del pre-erede (per es. al momento del suo decesso) . Un tale diritto può riguardare qualsiasi situazione, fermo restando che essa non sia illegale o sia contraria al buon costume.

Si differenziano da un lato l’eredità surrogatoria vera e propria da quella sul residuo ereditario:
* Eredità surrogatoria: il primo erede (precedente) può utilizzare il patrimonio come se egli ne fosse usufruttuario. Qualsiasi atto dispositivo sul patrimonio può essere effettuato solo dietro esplicita autorizzazione (o benestare) dell’erede surrogatorio.
* Eredità su residuo: l’erede surrogatorio rileverà solo quanto rimasto dopo il decesso del suo predecessore. In tal caso l’erede precedente non ha solo il diritto di utilizzare il patrimonio, ma anche qualsiasi diritto dispositivo, illimitato, esattamente con un proprietario.

I rapporti di eredità surrogatoria vengono annotati al libro fondiario.

Caso speciale è la sostituzionequasi-fidecommissaria: essa (anche diritto di successione possessoriaBesitznachfolgerecht) è una forma di “eredità surrogatoria”, ma basata su negozio inter vivos. Serelativa a patrimonio immobiliaretale diritto viene iscritto o con una clausola (formula) di limitazione al momento dell’acquisizione, oppure con annotazione nel registro tavolare.

Quali conseguenze ha la registrazione tavolare?

L’eredità surrogatoria (in entrambe le sue forme) viene annotata d’ufficio – ai sensi del § 20 lit a) GBG GrundBuchGesetz – nel foglio di proprietà, ed in questo caso si parla di “Substitutionsband” – sezione sostitutoria. L’immobile potrà venir gravato o alienato solo dietro approvazione delle autorità preposte (Substitutionsbehörde) o dell’erede surrogatorio, e questo vale anche per il diritto di sussistenza. Senza l’autorizzazione dell’erede surrogatorio non è possibile né mettera all’asta il bene, e neppure un suo pegno coatto, mentre è possibile assoggettarlo ad amministrazione controllata (Zwangsverwaltung) .

2.) Divieto di gravare e di vendere

Un divieto a gravare o ad alineare – ai sensi del § 364c ABGB – rende impossibile vendere o gravare l’immobile senza l’approvazione dei beneficiari. Esso viene in essere – senza interventi terzi – già al momento della sua registrazione tavolare. Tale diritto (o meglio obbligo negativo) è un diritto personalissimo, non sfruttabile a fini economici.

Non necessariamente i due divieti vengono imposti contemporaneamente; in genere un divieto di vendita include anche il divieto a gravare, mentre il semplice divieto di gravi non implica automaticamente il divieto di vendita.

La registrazione tavolare richiede un determinato rapporto parentale fra chi esprime il divieto e chi vi è assogettato (coniugi, genitori e figli anche adottivi, nonni e nipoti, figliastri… Non però rapporti fraterni) . Il rapporto parentale deve sussistere al momento della registrazione tavolare e deve essere comprovato con documentazione. Se esso non sussiste, allora tale istituzione viene catalogata come un rapporto obbligazionario.

La registrazione viene fatta sul Foglio degli Aggravi, a mezzo assegnazione o con annotazione, e grava su tutto l’immobile.

Quali conseguenza ha una registrazione tavolare?

La registrazione tavolare sviluppa effetti su terzi (senza effetti reali) nel senso che un aggravio o la vendita dell’immobile non potranno essere perfezionati con una registrazione tavolare, se non dietro assenso dell’avente diritto. Tali divieti devono essere presi in considerazione d’ufficio dal tribunale tavolare, essendo essi elementi ostacolanti la facoltà dispositiva del proprietario ad essi soggetto. Essi si estinguono o con la morte dell’avente diritto o con la morte dell’assoggettato, comunque in ogni caso con la vendita del bene.

3.) Diritti prelatori

Il diritto di prelazione (§ 1073 e ssgg. ABGB) definisce il diritto del beneficiario di avere la precedenza nell’acquisto di un bene, nel caso esso venga messo in vendita. Per esercitare tale diritto è quindicondizione fondamentale che esso venga messo in vendita, ovvero che il proprietario (assoggettato alla prelazione) intenda alienarlo e che abbia ricevuto già un’offerta vincolante da un potenziale acquirente, oppure abbia steso con esso un preliminare. Le condizioni per un diritto prelatorio possono essere ampliate (ad esempio a tutti i tipi di alienazione) oppure limitate.

Al verificarsi della condizione (messa alla vendita) il beneficiario potrà esercitare il suo diritto di prelazione entro 30 giorni (anche qui è possibile concordare altri termini) . Decorso il termine di legge o concordato senza che il diritto venga esercitato, esso decade. Se però il bene non viene messo in vendita, pur subentrando un cambio dei rapporti proprietari, il diritto di prelazione – anche se non esercitato – non decade.

Il diritto di prelazione si estingue con il decesso della persona fisica o con la cancellazione della persona giuridica beneficiaria. Tale diritto potrà essere esercitato solo nei confronti di chi l’ha concesso (assoggettato) o dei suoi successori in diritto (eredi) .

Quali effetti e conseguenze ha una registrazione tavolare?

Se registrato tavolarmente, il diritto prelatorio sviluppa effetti reali contro terzi, non ne consegue però una suatrasformazionein vero “diritto reale“, in quanto il beneficiario non ottiene – con la prelazione – diretto dominio sul bene.

4.) Diritto di riacquisto

Il diritto a riacquistare (§ 1070 ABGB) è in linea di massima il diritto concesso all’alienante di poter riacquistare il bene venduto, ad un prezzo definito o da definire. Tale diritto spetta all’alienante fintanto che vive, e quindi non è un diritto trasferibile, ed è possibile solo per beni immobili.

Il diritto di riacquisto, che sia o meno registrato tavolarmente, di esercita con una dichiarazione dispositiva, cioè l’avente diritto esplicita ed esercita il suodiritto rivendicativonei confronti dell’obbligato.

Quali effetti e conseguenze ha una registrazione tavolare?

§ 1070 S 3 ABGB prevede la possibilità dell’iscrizione tavolare. In tal modo il diritto di rivendicazione (riacquisto) ottieneeffetti assolutie può essere esercitato anche contro terzi, ovvero sviluppa i suoi effetti anche contro successori nella proprietà dell’alienante, proprio perchè deve essere iscritto nel Foglio degli Aggravi del Libro Mastro è quindi un diritto assoluto (ma non reale) . Tale diritto viene assegnato su un corpo tavolare unitario, ma può essere limitato anche ad una determinata parcella o a parte di essa.

5.) Diritti locatori

La concessione dell’uso di un bene non consumabile, dietro remunerazione e per un periodo limitato ovvero circoscritto, viene definito quale contratto locatorio (Bestandvertrag) .

La legge consente l’assegnazione tavolare e la annotazione di tale diritto. Una intavolazione è comunque prevista solo per contratti tipici di locazione. È anche possibile far annotare un pagamento di acconto oppure la cessione di futuri diritti al canone locatorio, nel qual caso però è necessaria anche la intavolazione del diritto locatorio. Nonostante la sua registrazione tavolare, esso è e rimane un diritto obbligazionario, enon diventa diritto reale.

Se è stato registrato un divieto di aggravio, questo rende impossibile registrare un diritto locatorio. La sostituzione fidecommissaria viene assimilata al divieto di aggravio.

Quali effetti e conseguenze ha una registrazione tavolare?

La conseguenza principale è che il nuovo proprietario dell’immobile dovrà accettare – anche a suo sfavore – l’esistenza di tale diritto, per il periodo per cui è stato concesso, in quanto il cambio di proprietà non concede diritto al recesso. L’intavolazione inoltre tutela nel caso l’immobile venga concesso in usufrutto. Oltre a ciò, in caso di messa all’asta, il diritto locatorio viene trattato analogamente alle servitù. Chi quindi acquisisce in sede d’asta dovrà anche rilevare il diritto locatorio intavolato se è in rango prioritario oppure se trova copertura quale diritto locatorio secondario nella somma offerta.

L’intavolazione di tale diritto assume comunque valore pratico solo al di fuori dei campi di applicazione della Legge Austriaca sulle Locazioni (Mietrecht) .

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