LE GARANZIE NELLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
La situazione nella prospettiva del diritto austriaco
Relatore: Dr. Michael Gächter,
Sostituto notarile presso lo studio
del Dr. Ivo Fussenegger, Bregenz
1. Introduzione
L’acquisto di un terreno o di un immobile solitamente rappresenta un momento importante nella vita delle persone, in genere una scelta fatta un volta nella vita. La compravendita immobiliare pone sia l’alienante che l’acquirente di fronte a notevoli sfide e situazioni legali talvolta complesse. Per tale motivo il legislatore austriaco ha inteso istituire particolari diritti e doveri per le parti, acquirente ed alienante, coinvolte nel negozio immobiliare. L’odierna relazione si occuperà in particolare dei doveri dell’alienante, prescritti dalla legge, e dei corrispondenti diritti per l’acquirente, e quindi in particolare con le garanzie predisposte dall’articolo 922 e ssgg. del Codice Civile Austriaco (ABGB – Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) Nel corso della relazione potrà essere data solo una panoramica della situazione legale, senza purtroppo interessanti approfondimenti. La situazione di massima viene infatti integrata da numerose decisioni della Corti d’Appello e Cassazione Austriache, specificamente basati sulle circostanze del caso.
2. Gli obblighi di legge per l’alienante
L’obbligo e dovere primario dell’alienante è quello di fare in modo che il diritto proprietario sull’oggetto del contratto sia regolare e regolarmente trasferito, cosa che avviene con l’iscrizione dell’acquirente nei registri immobiliari (in Austria “Grundbuch” – Registro Tavolare) Inoltre sarà sua cura che l’immobile non sia gravato, e libero da difetti. Riguardo questi ultimi, il sistema austriaco differenzia fra difetti dello stato legale e della cosa. A seconda della natura del difetto si verificano diverse conseguenze effettive e legali. Un vizio legale si verifica, secondo il diritto austriaco, se l’alienante non riesce o non ha cura di immettere l’acquirente nella posizione di diritto spettantegli per contratto. Un classico esempio di vizio legale quindi si avrà se sull’immobile grava una servitù, che però è stata taciuta dall’alienante e va ad inficiare o a bloccare il diritto dispositivo dell’acquirente sull’oggetto, oppure se un edificio acquistato non dispone di autorizzazione edilizia valida, oppure non è usufruibile quale abitazione dell’acquirente poiché gravata da diritti di locazione a favore di terzi. Si può opporre vizio legale immediatamente, ovvero al momento della sua inconfutabile cognizione, e non aspettare sino a che i terzi beneficiari reclamino il loro diritto sull’oggetto del contratto di compravendita.
Da sottolineare però che in caso di un vizio legale è necessario convocare in causa l’alienante ai sensi del § 931 ABGB, in quanto altrimenti l’alienante a sua volta può opporre contro l’acquirente la sua mancata contestazione nei riguardi di diritti, che l’alienante avrebbe potuto far valere su terzi. Un vizio della cosa si verifica, quando l’oggetto del contratto sia difettoso o carente nella sua sostanza fisica. Ai sensi del § 922 c. 1 ABGB, l’alienante risponde e garantisce che l’immobile o terreno da contratto corrisponde alle caratteristiche ivi indicate: quindi libero da gravi, o se essi sono presenti, nei limiti indicati nell’accordo (per esempio entro gli obblighi di un valore ipotecario definito). Tale tipo di obbligo è fra i fondamentali a carico dell’alienante. L’alienante inoltre risponde in prima persona per le caratteristiche indicate nel contratto e concordate e per quelle standard del mercato. Si considerano fra le caratteristiche concordate contrattualmente anche quelle basate sulle informazioni fornite dall’alienante, quali ad esempio il numero dei vani oppure gli introiti derivanti da un utilizzo / locazione dello stesso. In particolare informazioni sulle caratteristiche di un immobile in vendita e rese pubbliche a mezzo di annuncio/offerta di vendita su giornali, e di cui l’acquirente quindi sia venuto a conoscenza, verranno tenute in considerazione nella valutazione dei vizi o difetti in caso di interpretazione del contratto. Altresì si dica di affermazioni fatte in pubblico dall’alienante, che possono essere considerate dal punto di vista della responsabilità e garanzia. Per quanto riguarda le caratteristiche standard del mercato, si considerano tali quelle che possono sensatamente essere date per certe dall’acquirente. La giurisprudenza della cassazione Austriaca (Oberster Gerichtshof) deve venir considerata come caratteristica usuale e normale per un immobile il fatto di non essere contaminato da sostanze che generalmente sono attestate come nocive e tossiche, quali ad esempio l’asbesto.
Sta comunque all’acquirente la prova del vizio della cosa e del contenuto del contratto. Infatti se sussista o meno un difetto delle sicurezze garantite dipende alla fin fine sempre da quanto concretamente concordato nel contratto. L’alienante risponde per i difetti e vizi presenti al momento della consegna (fa eccezione un ritardo sul termine di ritiro/presa in consegna a carico dell’acquirente. Si suppone inoltre che un vizio sia già stato sussistente al momento della consegna dell’oggetto, nel caso in cui si verifica/viene alla luce entro sei mesi dalla data della consegna (§ 924 ABGB). Dopo questo termine la prova è a carico dell’acquirente. Particolare attenzione si deve porre ad eventuali contaminazioni del terreno, in quanto le disposizioni di legge, in materia pubblica, chiedono non solo la responsabilità dell’inquinatore, ma a livello sussidiario anche del proprietario e dell’acquirente di un terreno, obbligandoli a rispondere del suo risanamento (bonifica), operazioni queste che comportano generalmente alti costi. Similmente si può dire anche per particolari imposte, quali l’imposta sulla proprietà immobiliare (Grundsteuer), diritti e tasse sul sistema fognario e di scarico, etc., obblighi per i quali risponde il proprietario del terreno/immobile. Fra i doveri ed obblighi ex lege dell’alienante si registra ora anche quello di fornire un certificazione energetica (Energieausweis) ai sensi delle più recenti disposizioni (Energieausweis-Vorlage-Gesetz – Legge del 2012 sulle Certificazioni Energetiche).
Tale legge, nel suo § 4, dispone infatti che in occasione di vendita di un immobile (edificio), l’alienante è tenuto a far si che l’acquirente, in tempi appropriati e comunque prima di una sua qualsiasi dichiarazione d’intenzione d’acquisto (Vertragserklärung), prenda visione di una certificazione energetica non più vecchia di 10 anni, e di consegnargli questa o una relativa copia conforme entro 14 giorni dalla sottoscrizione del contratto. I dati energetici in essa contenuti – ai sensi del § 6 della stessa legge – valgono quale caratteristica concordata ed accettata ai sensi del § 922 c. 1 ABGB. Indipendentemente dai diritti ed obblighi di garanzia contrattuali, l’alienante risponde direttamente per la correttezza della certificazione. Se una tale certificazione non viene presentata o consegnata, allora si considera come concordato uno standard di efficienza energetica che corrisponda alla vetustà ed alla tipologia dell’edificio in questione. Eventuali accordi divergenti o deroganti quest’obbligo di presentazione e consegna della certificazione e le sue conseguenze sono legalmente inefficaci. Inoltre la mancata presentazione della suddetta certificazione risulta essere un’infrazione amministrativa ed è punibile con una multa sino a € 1.450,–.
3. Diritti dell’acquirente, in caso di inadempienza contrattuale dell’alienante
I sussidi e mezzi che il § 932 ABGB indica a sanatoria dei doveri di garanzia sono la miglioria (Verbesserung, Nachbesserung), la sostituzione (Austausch), la riduzione del prezzo (Preisminderung) e l’annullamento (Vertragsaufhebung) o riconversione (Wandlung) del contratto. È evidente che non tutti questi mezzi sono di possibile applicazione in un contratto immobiliare, a causa della tipologia dell’acquisto (compravendita di cosa specifica / Spezieskauf). In genere i mezzi prevalentemente scelti sono quello della miglioria e la sostituzione, e pertanto vengono anche definiti quali mezzi “primari”. La riduzione del prezzo e l’annullamento del contratto sono da contro mezzi secondari, e possono essere richiesti solo se applicare quelli primari della miglioria o sostituzione è impossibile, oppure comporterebbe per l’alienante sforzo od onere sproporzionato, o se l’alienante non ha risposto alle prime richieste di sanatoria dell’acquirente nei tempi e modi previsti, oppure non vi ha provveduto affatto (quindi rifiuto o ritardo della prestazione), oppure se un’opera di miglioria o di sostituzione risultassero per l’acquirente eccessivamente gravosi o complessi, oppure se tali operazioni non siano possibili per valido motivo. In ogni caso non sussiste alcun diritto alla conversione del contratto se il difetto o vizio è di piccola entità. Se il difetto è riparabile, l’acquirente ha per principio diritto di scelta fra miglioria o sostituzione (a meno che come detto ciò risulti impossibile per l’alienante, o sia possibile solo a costi sproporzionati).
Le migliorie o la sostituzione richiesta devono essere eseguite entro tempi adeguati, che saranno determinati a seconda delle circostanze caso per caso, e evitando per quanto possibile eventuali inconvenienti all’acquirente. Incerta e dibattuta è la possibilità per l’acquirente di provvedere personalmente alla miglioria, richiedendo rimborso o risarcimento dall’alienante. I costi concreti di una miglioria comunque non potranno in nessun caso essere fatti valere quale “riduzione del prezzo pattuito”. Riduzione del prezzo e riconversione/annullamento del contratto, come detto sopra, sono consentiti solo se miglioria o sostituzione sono impossibili. Anche in tale situazione sussiste un diritto di scelta dell’acquirente. Si esclude però la possibilità di annullamento contrattuale, se il difetto risulta essere di minore entità, ancorché il concetto di “minore entità” è sempre soggetto a determinazione caso per caso. La riconversione produce annullamento pregresso del contratto (ex tunc). Le azioni di trasferimento effettuate su base contrattuale mantengono la loro efficacia per diritto reale, ma producono diritti obbligazionari, ovvero di riconducimento della proprietà al suo originale titolare. La possibilità della riduzione del prezzo, ulteriore mezzo di applicazione della garanzia, consiste nella diminuzione della somma pattuita, ciò secondo i metodi di calcolo relativi. Il rapporto fra il prezzo pattuito originariamente e quello ridotto deve corrispondere al rapporto fra valore oggettivo della cosa libera da vizi e quello della cosa viziata. Al posto dei mezzi di impugnazione della garanzia, l’acquirente potrà altresì rivendicare il vantaggio (beneficio) lucrato dall’alienante a causa del vizio (ad esempio l’acquirente potrà richiedere la somma versata dall’assicurazione a copertura di danni per incendio).
Oltre a diritti di garanzia sorti indipendentemente da colpa, nel caso di cosiddette inadempienze contrattuali positive, ovvero quelle che riguardano gli obblighi di tutela e diligenza, sussistono ulteriori diritti a risarcimento a favore dell’acquirente (pensiamo alle conseguenze dannose derivanti da difetto o vizio, o a danni collaterali). A differenza di quanto previsto per la garanzia, un diritto di risarcimento insorge solo se sussiste la colpa dell’alienante. In tal caso l’acquirente, invece che a far valere i suoi diritti di garanzia, può ricorrere anche alle procedure previste per il risarcimento (§ 933a c. 1 ABGB). La sequenza dei mezzi a garanzia – dapprima miglioria o sostituzione, quindi riconversione contrattuale e riduzione del prezzo – si applica anche al risarcimento, per evitare una elusione delle disposizioni. Solo sussistendo le premesse per riduzione di prezzo e riconversione, allora si potrà esigere un risarcimento in denaro (in tal caso quindi anche i costi per la riparazione del difetto, o la differenza del valore fra oggetto privo di vizi e viziato, o anche la restituzione del prezzo versato). Principio fondamentale e prioritario comunque, è che dalla concorrenza fra diritti di garanzia e di risarcimento non insorga un profitto o arricchimento (Bereicherung) dell’acquirente.
4. Prescrizione dei diritti dell’acquirente:
Mancando un accordo o composizione fra le parti, i diritti di garanzia dovranno essere fatti valere a mezzo di citazione a giudizio (Klage) o eccezione (Einrede). Per oggetti di contratto immobili, ovvero il tema del nostro convegno, i termini per adire a tali vie sono di tre anni. Termini identici valgono anche per lavori effettuati su immobili. L’inizio della decorrenza dei termini viene calcolata diversamente per vizi della cosa o vizi legali. In caso dei vizi/ difetti della cosa, essa inizia dal momento in cui l’acquirente concretamente riceve la cosa, in termini di legge indicata con “consegna” (Ablieferung), senza tenere in considerazione il momento in cui si prende conoscenza del vizio o difetto. Eccezioni a ciò è la sussistenza delle qualità e caratteristiche concordate e garantite, nel qual caso si suppone che le parti contrattuali tacitamente abbiano concordato l’inizio della decorrenza con il momento in cui tale difetto sia divento visibile o riconoscibile. Nel caso invece dei vizi legali, i termini iniziano a decorrere a partire dal giorno in cui l’acquirente sia venuto a conoscenza del vizio/difetto, ovvero dal momento in cui eventuali diritti di terzi siano chiaramente evincibili.
In generale vale comunque che l’alienante risponde per la miglioria entro un nuovo termine dato. In caso di negozi cosiddetti al consumo, ovvero in cui una delle parti sia impresa e l’altra un consumatore, ai sensi delle disposizioni del § 1 della legge sulla tutela del consumatore (Konsumentenschutzgesetz) i termini sono cogenti. Per gli altri casi i termini possono subire dilazioni o essere abbreviati per accordo. A differenza dei diritti di garanzia, il diritto di risarcimento deve essere fatto valere entro i termini generali di prescrizione, e quindi secondo le disposizioni austriache, un diritto al risarcimento per danni decade a tre anni dal momento in cui si venga a conoscenza del danno e del suo colpevole, al più tardi comunque dopo 30 anni (§ 1489 ABGB). La decorrenza inizia a partire dal momento della consegna (Übergabe) dell’immobile.
5. Possibilità di limitare,
escludere o ampliare le clausole di garanzia Secondo le disposizioni in § 1502 ABGB non è consentita a priori la rinuncia alla prescrizione della garanzia né la dilazione dei suoi termini. Comunque il § 933 c. 1 ultimo capoverso ABGB concede – quale disposizione di tipo lex specialis – che le parti contrattuali possano concordare una sua abbreviazione o dilazione, sempre e comunque nei limiti indicati dai §§ 864 e 879 ABGB. Nessun diritto di garanzia sussiste, se il vizio o difetto è ovvio ed evidente (§ 928 ABGB) o già noto al momento della sottoscrizione del contratto. Per determinare la notorietà è fondamentale il momento della sottoscrizione del contratto. Da ciò derogano qualità e caratteristiche esplicitamente assicurate o dolosamente tenute nascoste (frode). Ulteriore eccezione rivestono debiti o arretrati, in quanto il legislatore (ABGB) suppone che un acquirente possa accettare servitù e oneri continuativi, non però oneri ipotecari o pagamenti in arretrato, anche quando egli ne sia a conoscenza, in quanto generalmente nel trasferimento immobiliare l’alienante deve aver cura che l’oggetto contrattuale sia esente da oneri o gravi.
Egualmente non sussiste diritto di garanzia, se a ciò si è rinunciato o se coscientemente si acquista cosa di terzi. Secondo giurisprudenza acquisita, una tale rinuncia totale alla garanzia si estende generalmente anche a difetti occulti, o a quelli che afferiscono a qualità normalmente standard. Nel dubbio però tali rinunzie alla garanzia sono da interpretare in modo restrittivo. Una rinunzia contrattuale alla garanzia quindi non si estenderà alla mancanza di qualità e caratteristiche fondamentali o promesse in modo rilevante e pertinente, o a difetti tenuti occulti dolosamente. Fra le qualità e caratteristiche del primo tipo, secondo la giurisprudenza di cassazione, appartiene nell’esempio di un acquisto di casa / abitazione familiare anche l’aspettativa che essa sia stata costruita su terreno solido e stabile, e non su una vecchia cava di ghiaia riempita con detriti vari. Ed in dubbio, una rinunzia al diritto di garanzia non ricopre neppure a far valere i diritti per danni conseguenti a vizi e difetti. In tale contesto ricordiamo per la usuale clausola dei contratti di compravendita immobiliare, in cui l’acquirente dichiara di conoscere l’immobile e di prenderne possesso nello stato in cui ne ha preso visione, mentre l’alienante si rende garante solo per qualità esplicitamente espresse, non si tratta assolutamente di una rinunzia totale alla garanzia.
Tale rinunzia infatti fa riferimento solo a quei vizi che erano riconoscibili, all’acquirente, nel corso del suo sopralluogo o che sono ravvisabili sulla base delle informazioni da lui ricevute; non però in relazione a vizi occulti. Per negozi al consumo, quindi come detto fra imprese e consumatori, il diritto di garanzia previsto dall’ABGB dovrà essere cogente a favore del consumatore, ai sensi del § 9 c. 1 Konsumentenschutzgesetz. I diritti del consumatore non possono infatti decadere né venir limitati prima della presa di conoscenza del difetto/vizio. Una volta però che si sia venuti a conoscenza del vizio/difetto, è consentita sia una esclusione del diritto di garanzia che una delimitazione delle disposizioni relative.
6. Problematiche in caso di acquisto da non aventi titolo
Tutela dell’acquirente in buona fede Nel contesto dell’acquisto di immobili vogliamo ricordare esplicitamente a questo punto il principio della buona fede del Registro Tavolare (Grundbuch). Esso entra in gioco nel caso in cui le iscrizioni a registro deroghino dalla effettiva situazione legale e l’acquirente quindi si fidi delle situazioni e circostanze di diritto testimoniate dal Grundbuch. In altre parole pertanto, vale ciò che è scritto e registrato. Questo è il lato positivo del principio di buona fede. Secondo l’opinione della cassazione austriaca però questo principio tutela solo l’acquisto dietro corresponsione in denaro. Il lato “negativo” di questo principio va a tutelare la fiducia e la buona fede nella compiutezza (accuratezza) delle registrazioni. Ovvero, quello che non è scritto, non vale. Della buona fede dell’acquirente si potrà quindi solo parlare se egli agisce senza alcuna colpa e neppure senza negligenza. La buona fede si considera quindi data, se non sussistono altre circostanze che – con la dovuta attenzione – avrebbero potuto sollevare dubbi sulla correttezza delle iscrizioni tavolari. Gli obblighi di diligenza dell’acquirente non vanno però esagerati o sopravvalutati.
L’acquirente deve assicurarsi della correttezza delle registrazioni solo se veramente insorgano fondati dubbi. La buona fede deve inoltre sussistere anche ed ancora al momento della richiesta della iscrizione tavolare della immissione in possesso (Einverleibung). Non basta essere stati in buona fede nel momento del negozio relativo all’acquisizione del diritto. Da sottolineare in modo particolare in generale viene tutelata la fiducia e credibilità nei confronti dei fatti registrati e iscritti tavolarmente. Un terzo deve potersi fidare, senza dover andare a controllare anche la documentazione generale o gli archivi degli atti. L’obbligo di un controllo dettagliato nasce però se iscrizioni del Libro Mastro (Haupbuch) rimandano esplicitamente agli archivi degli atti.
Un acquirente però non dovrebbe limitarsi a visionare le iscrizioni del Libro Masto, bensì preferibilmente anche l’elenco delle iscrizioni cancellate, che equivale in importanza alle informazioni del Libro Mastro, al fine di poter fare un controllo incrociato sulla completezza delle informazioni. A causa delle ristrutturazione della Banca Dati Tavolare, avvenuta nel Maggio di quest’anno, la tutela della buona fede del Registro Tavolare viene limitata, fino al 6-11-2012 compreso. Fino a questa data infatti le iscrizioni risultanti non corrette a causa della ristrutturazione potranno venir corrette d’ufficio anche ad onere di terzi. È caldamente consigliato quindi, almeno sino a questa data, un controllo incrociato fra l’estratto del Registro Tavolare attuale con uno datato prima della ristrutturazione della banca dati, senza fidarsi unicamente e ciecamente solo del più recente estratto o visura del Libro Tavolare. Una particolare disposizioni infine riguarda la tutela dei terzi in caso di acquisto da eredi fittizi (Scheinerben). Con erede fittizio si indica un erede che è stato immesso in possesso senza averne titolo. La delibera giudiziale di immissione in possesso produce effetti legittimativi, che vanno a tutelare l’acquirente e la sua buona fede, fintanto che questa sia effettivamente tale. La buona fede dell’acquirente dovrà comunque sussistere non solo al momento del negozio obbligazionario, ma anche di quello dispositivo.
7. Meccanismi di tutela per l’acquirente
Tutela particolare gode la procedura fiduciaria per via notarile, in un negozio di compravendita immobiliare. Nel caso di tale procedura, in cui l’acquirente versa il prezzo pattuito presso il notaio incaricato, si verifica una doppia tutela, sia per l’acquirente che per l’alienante. Infatto l’alienante potrà confidare che qualsiasi iscrizione nei registri avvenga solo se il prezzo pattuito sia stato effettivamente e totalmente versato presso il fiduciario, e quest’ultimo quindi ne possa disporre liberamente. D’altro canto la procedura fiduciaria tutela l’acquirente, in quanto il prezzo pattuito verrà trasferito a favore dell’alienante solo quando i diritti acquisiti (proprietà immobiliare) con il negozio siano effettivamente stati registrati. Naturalmente si possono concordare anche altre varianti per il versamento del denaro all’alienante, come ad esempio che venga effettuato solo in presenza di una sentenza di priorità (rango) di iscrizione anche se altre informazioni tavolari restino invariate e sussistano tutti i restanti atti formanti titolo per l’immissione in possesso, anche se una soluzione del genere in genere non è consigliata. Il versamento all’alienante del denaro pagato sul conto fiduciario può essere vincolata ad altre condizioni, come ad esempio nessun versamento se non sono state effettuate migliorie a sanare vizi già noti. Un particolare peso, soprattutto nel contesto delle operazioni fiduciarie, riveste l’annotazione a rango per una prevista alienazione immobiliare. Questa annotazione assicura, secondo i principi di precedenza del sistema tavolare, che variazioni effettuate nel registro tavolare seguenti alla annotazione stessa (ad es. riguardo ad altro proprietario o diritti ipotecari e servitù) possano essere depennate solo dietro presentazione del (originale) decreto di annotazione (il quale viene emesso in una sola copia) al momento dell’immissione in possesso a favore dell’acquirente. Una novità in questo senso è entrata in vigore con la riforma tavolare del 2012, ovvero che ora può essere emesso decreto di rango anche a favore di determinate persone o di un notaio o di un avvocato. Si ricorda comunque che l’annotazione a rango perde la sua efficacia trascorso un anno dalla sua delibera. Altre condizioni si possono concordare contrattualmente, come ad esempio che il pagamento del prezzo pattuito venga effettuato solo se determinate condizioni e qualità dell’oggetto corrispondano effettivamente a quanto concordato.
In tal senso si ricordano a titolo esemplificativo le disposizioni della Legge per Contratto di Committenza Edilizia (Bauträgervertragsgesetzes), applicabili a tutti quei contratti in cui l’acquirente è tenuto a effettuare pagamenti contrattuali al committente edilizio o a terzi per valori superiori a € 150,00/m² e preventivamente sulla consegna (termine dei lavori) dell’immobile. Ai sensi delle disposizioni di legge tali pagamenti rateizzati – secondo piani precisi – sono consentiti solo dietro presentazione delle relative perizie sull’andamento dei lavori. Per concludere ricordiamo anche la possibilità di redigere un contratto di compravendita immobiliare nella forma di un atto notarile esecutibile (vollstreckbaren Notariatsakt). Un atto di tal genere può esigere dall’alienante la liberazione (sgombero) dell’immobile entro un termine stabilito. Comunque questo titolo è reso esecutibile solo a mezzo di azione di sgombero (Räumungsklage). Per l’acquirente tale atto però crea una buona sicurezza e tutela, in particolare in caso di data di partenza/uscita molto in avanti nel tempo.